Sanierungspflichten nach dem Hauskauf: Was Käufer erwartet und was Sie im Verkauf nennen sollten

Kurz gesagt: Ein Käufer eines Wohnhauses muss seit dem 29. Juli 2026 keine alte Heizung austauschen und keine 65-Prozent-Regel erfüllen. Bestehen bleiben Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, greifen diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, mit zwei Jahren Zeit.

Wer ein Haus verkauft, spricht mit Käufern oft über ein Thema, das in keinem Kaufvertrag steht: „Was muss ich nach dem Kauf machen?“ Das Gesetz hat sich 2026 spürbar geändert. Welche Pflichten es für Käufer gibt, welche entfallen sind und welche Angaben Sie im Verkauf beisteuern können, damit Verhandlungen auf einer sachlichen Grundlage laufen, steht in den folgenden Abschnitten.

Wenn Sie gerade verkaufen: Stellen Sie diese Woche zusammen, was Sie über oberste Geschossdecke, Heizungsrohre im Keller und Heizung wissen, am besten mit Rechnungen und Fotos. Notieren Sie außerdem, ob Ihr Haus höchstens zwei Wohnungen hat und ob Sie oder der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt haben, denn davon hängt die Zwei-Jahres-Regel für den Käufer ab. Eine Pflicht, eine funktionierende alte Heizung auszutauschen, nennt das Gesetz nach dem aktuellen Stand nicht.

Das Gesetz heißt jetzt anders

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert und trägt seit dem 29. Juli 2026 diesen neuen Namen. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Es hat die Paragrafen im Teil über bestehende Gebäude neu geordnet. Die frühere Nachrüstpflicht der obersten Geschossdecke steht jetzt in § 35, die Anforderungen bei Änderungen an Bauteilen in § 36. Die Paragrafen 71 bis 73 des früheren Gesetzes, die unter anderem die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Kessel enthielten, sind gestrichen.

Ältere Artikel im Internet sprechen noch von diesen Regeln. Prüfen Sie bei jeder Quelle das Datum.

Was für Käufer von Wohnhäusern gilt

Eine Pflicht, eine funktionierende alte Heizung auszutauschen, nennt das Gesetz nicht mehr. Auch die Verbraucherzentrale führt in ihrem Überblick vom 21. August 2026 keine allgemeine Austauschpflicht auf.

Dämmung der obersten Geschossdecke

Eigentümer von Wohngebäuden müssen oberste Geschossdecken dämmen, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten (§ 35 Absatz 1). Die Pflicht ist erfüllt, wenn stattdessen das Dach über der Decke entsprechend gedämmt ist oder der Mindestwärmeschutz erreicht wird. Ist die mögliche Dämmdicke begrenzt, gilt die höchste technisch mögliche Dicke als ausreichend (§ 35 Absatz 2).

Dämmung von Rohrleitungen

Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen, etwa im Keller, muss der Eigentümer so ausführen, dass ihre Wärmeabgabe nach Anlage 8 begrenzt ist (§ 69 Absatz 2).

Die Zwei-Jahres-Regel beim Eigentümerwechsel

Für beide Pflichten gilt eine Sonderregel: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, ist die Pflicht erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach diesem Datum zu erfüllen, und zwar vom neuen Eigentümer (§ 35 Absatz 3, § 69 Absatz 3). Die Frist dafür beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Absatz 3; bei den Rohrleitungen § 69 Absatz 4).

Das bedeutet für typische Verkaufsfälle:

• Das Haus wird von einem Eigentümer verkauft, der es seit vor 2002 bewohnt. Der Käufer ist der erste neue Eigentümer. Er hat nach Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit für Geschossdecke und Rohre, soweit sie nicht schon in Ordnung sind.
• Das Haus wurde nach 2002 schon einmal verkauft. Dann lief die Zwei-Jahres-Frist ab dem damaligen Eigentumsübergang. Käufer sollten klären, ob die Maßnahmen inzwischen erledigt sind.

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Käufers im Grundbuch (§ 873 BGB), nicht der Notartermin. Ob bei einem Erbfall dasselbe gilt, klärt im Zweifel ein Energieberater oder eine Rechtsanwältin. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Dämmpflicht außerdem, soweit sich die Kosten durch die Einsparung nicht innerhalb angemessener Frist bezahlt machen (§ 35 Absatz 4).

Beispiel (Zeitplan und Kosten): Ein Käufer wird am 20. April 2027 ins Grundbuch eingetragen. Die Frist für die Dämmung der obersten Geschossdecke läuft dann bis zum 20. April 2029. Das Dachgeschoss hat 80 Quadratmeter Deckenfläche. co2online nennt für eine begehbare Dämmung 40 bis 80 Euro je Quadratmeter und für eine nicht begehbare 20 bis 35 Euro je Quadratmeter. Die Verbraucherzentrale nennt für Material bei Eigenleistung auf einer Betondecke 45 bis 80 Euro je Quadratmeter; die Spanne hängt also von Deckenart, Material und Eigenleistung ab. Mit den Zahlen von co2online ergibt das:

• begehbar: 80 × 40 = 3.200 Euro bis 80 × 80 = 6.400 Euro
• nicht begehbar: 80 × 20 = 1.600 Euro bis 80 × 35 = 2.800 Euro

Die Grundförderung für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle beträgt nach BAFA 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Bei 5.000 Euro sind das 750 Euro. Antragsberechtigt sind Eigentümer, und der Antrag muss in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden (siehe Abschnitt Förderung).

Was Dämmung, Heizung und mögliche Förderung für Ihren Preis bedeuten, hängt am Wert Ihres Hauses. Eine erste Spanne ist der Ausgangspunkt für diese Rechnung.

Heizung: Was Käufer tun dürfen

Der Gesetzgeber hat die Heizungsregeln 2026 neu gefasst:

• Freie Wahl. Beim Ersatz einer Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude nennt § 42 mehrere Optionen: Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen, Stromdirektheizung, Hausanschluss an ein Wärmenetz oder eine andere innovative Lösung.
• Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen. Wird eine Anlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten stammen (§ 43). Die Pflicht trifft den Eigentümer, also auch einen späteren Käufer. Für Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt sie nicht.
• Stromdirektheizung. Sie darf in bestehende Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Wärmeschutzanforderungen um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Ausnahmen gelten für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen und für den Austausch einer Einzelraum-Stromdirektheizung (§ 46).
• Nachweise. Wer Biomethan oder ähnliche Brennstoffe nutzt, lässt sich vom Lieferanten die Erfüllung mit der Abrechnung bestätigen und bewahrt die Abrechnungen auf (§ 96).
• Angekündigte Gesetzgebung. Nach § 42a soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen, die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas ab 2045 zur vollständigen Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichtet. Beschlossen ist das noch nicht. Es kann die Brennstoffkosten einer neuen Gas- oder Ölheizung in den kommenden Jahren beeinflussen.

Wer eine solche neue Anlage in der Kette der Eigentümer vorfindet, sollte die Unterlagen im Verkauf mitgeben.

Prüfungen bei größeren Gebäuden

Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten gibt es zusätzlich Heizungsprüfungen. Für Anlagen mit Wasser als Wärmeträger (ohne Wärmepumpen), die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, gilt als Frist der 30. September 2027 (§ 60b). Das betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser nicht. Bei Nichtwohngebäuden gibt es ab 2030 und 2033 gestufte Renovierungsanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (§ 40, Fassung ab 2027).

Befreiungen und Denkmalschutz

Eine Behörde kann auf Antrag befreien, wenn die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen gleich gut erreicht werden oder wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einem unverhältnismäßigen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würden (§ 102). Für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz kann von den Anforderungen abgewichen werden, wenn sie Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen oder unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten (§ 105). Beides erfordert in der Regel eine Abstimmung mit der zuständigen Behörde. Wie der Denkmalschutz den Verkauf selbst beeinflusst, steht in Denkmalgeschütztes Haus verkaufen.

Förderung für Käufer

Förderung gibt es für Eigentümer, nicht für Interessenten. Die KfW macht die Antragsberechtigung bei der Heizungsförderung davon abhängig, dass der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Antrag ist vor Beginn der Arbeiten zu stellen. Zum 21. Juli 2026 hat die KfW die Bedingungen angepasst: Die Boni wurden neu gestaffelt, der Klimageschwindigkeitsbonus wird schrittweise abgebaut. Die Gebäudehüllen-Förderung des BAFA beträgt 15 Prozent als Grundförderung. Für Bonus und Höchstgrenzen lohnt sich ein Blick in die aktuellen Merkblätter. KfW und BAFA nennen Zuschüsse, deren Höhe sich ändert. Prüfen Sie den Stand unmittelbar vor der Planung.

Was Sie im Verkauf nennen sollten

Käufer fragen nach dem Zustand von Dach, Heizung und Leitungen. Sie können die Gespräche erleichtern, wenn Sie vorab klären und aufschreiben:

1. Oberste Geschossdecke: ob und wann sie gedämmt wurde, mit welchem Material und welcher Dicke, mit Rechnung oder Foto.
2. Heiz- und Warmwasserrohre im Keller: sind sie gedämmt?
3. Heizung: Baujahr, Brennstoff, Wartungsnachweise, letzter Bescheid des Bezirksschornsteinfegers, Unterlagen zu einer nach dem 29. Juli 2026 eingebauten Gas- oder Ölheizung.
4. Energieausweis mit seinen Modernisierungsempfehlungen (Energieausweis beim Hausverkauf).
5. Bereits erledigte Maßnahmen mit Datum, Rechnungen und gegebenenfalls Förderbescheiden.
6. Bekannte offene Punkte, die Sie nicht erledigt haben. Das Offenlegen bekannter Probleme schützt beide Seiten, wie Mängel offenlegen zeigt.

Ob eine nicht erfüllte Nachrüstpflicht im Kaufvertrag als Mangel gilt, hängt vom Einzelfall und davon ab, was vereinbart wurde. Wenn Sie nichts verschweigen und die Lage klar beschreiben, sind Preisgespräche meist einfacher. Wie sich der Zustand auf den Angebotspreis auswirkt, erklärt Verkaufspreis festlegen.

Bußgelder

Wer die Dämmpflicht nach § 35 oder die Rohrleitungspflicht nach § 69 vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen (§ 108 Absatz 1 und 2). Es ist eine Obergrenze. Die Prüfung erfolgt über die Länder. Nach Angabe der Verbraucherzentrale kontrolliert der Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau, ob Rohre gedämmt sind, und setzt bei Verstößen eine Frist. Hält der Eigentümer sie nicht ein, wird die Behörde informiert.

Worauf Sie achten sollten

• Aktuelle Quelle verwenden. Ältere Ratgeber nennen noch die 65-Prozent-Regel und die Kesselaustauschpflicht. Beides steht seit 29. Juli 2026 nicht mehr im Gesetz.
• Datum des Eigentumsübergangs notieren. Es setzt die Zwei-Jahres-Frist in Gang.
• Erledigtes belegen. Eine Rechnung über die Dämmung ist ein Beleg, der Käufern Sicherheit gibt.
• Förderanträge vor dem Auftrag stellen. Das gilt für Käufer ebenso wie für Verkäufer, die selbst sanieren wollen.
• Beratung nutzen. Wer Bauteile erneuert und das gesamte Gebäude neu berechnen lässt, muss bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen ein informatorisches Beratungsgespräch führen, sofern eine berechtigte Person es kostenlos anbietet (§ 36).

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer gerade verkauft, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es mich? Das hängt davon ab, ob Sie überhaupt etwas tun müssen. Trifft die Pflicht den Käufer erst nach dem Eigentümerwechsel, entsteht für Sie vor dem Verkauf keine Dämmpflicht. Wollen Sie die oberste Geschossdecke trotzdem selbst dämmen, zeigt das Beispiel oben bei 80 Quadratmetern nach co2online rund 3.200 bis 6.400 Euro (begehbar) beziehungsweise 1.600 bis 2.800 Euro (nicht begehbar). Die Grundförderung des BAFA für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle beträgt 15 Prozent, der Antrag gehört vor den Auftrag.

Wie viel Zeit habe ich? Sie haben vor dem Verkauf keine Frist. Für den Käufer läuft die Zwei-Jahres-Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch. Das Beispiel oben: Eintragung am 20. April 2027, Frist bis 20. April 2029.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Belege sammeln: Dämmung von Geschossdecke und Rohren, Heizung mit Baujahr, Brennstoff und Wartungsnachweisen.
2. Den Energieausweis bereithalten, siehe Energieausweis beim Hausverkauf.
3. Bereits Erledigtes mit Datum und Rechnung festhalten.
4. Bekannte offene Punkte benennen, siehe Mängel offenlegen.

Stolpersteine vermeiden: Sich auf ältere Ratgeber verlassen, die noch die 65-Prozent-Regel und eine Kesselaustauschpflicht nennen. Beides steht seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr im Gesetz. Außerdem: Bekanntes verschweigen, oder annehmen, eine fehlende Dämmung sei automatisch ein Mangel. Das hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab, mehr in Gewährleistungsausschluss und Haftung.

Wann frage ich wen? Einen Energieberater für Zustand und Maßnahmen. Das BAFA fördert die Beratung mit 50 Prozent des Honorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Den Notar oder eine Rechtsanwältin für Vertragsfragen.

Häufige Fragen

Muss ein Käufer eine alte Heizung nach dem Kauf austauschen?

Nach dem aktuellen Gesetzestext nicht. Die Vorschriften zu Betriebsverboten und zur 65-Prozent-Regel wurden gestrichen. Einen Austausch kann die Heizung selbst nötig machen, etwa bei einem Defekt. Dann gelten die Regeln für neue Anlagen (§ 42 ff.).

Muss ich als Verkäufer vor dem Verkauf die Geschossdecke dämmen?

Ob Sie vor dem Verkauf dämmen müssen, hängt von Ihrer Lage ab. Hat Ihr Haus höchstens zwei Wohnungen und haben Sie oder der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine davon bewohnt, trifft die Pflicht erst den nächsten Eigentümer. Haben Sie das Haus später erworben, lief die Zwei-Jahres-Frist ab Ihrem eigenen Erwerb. Bei Häusern mit mehr als zwei Wohnungen oder ohne eigene Nutzung gilt die Pflicht unmittelbar. Fehlt die Dämmung und ist die Frist abgelaufen, sprechen Sie das offen mit Interessenten an und lassen Sie die Lage von einem Energieberater prüfen.

Wird eine nicht gedämmte Decke automatisch zum Mangel?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, was im Kaufvertrag vereinbart wurde und was Sie über den Zustand wissen. Nennen Sie bekannte Punkte offen. Details dazu in Gewährleistungsausschluss und Haftung.

Gilt das auch für Eigentumswohnungen?

Die Pflichten betreffen Eigentümer von Gebäuden. Bei Wohnungseigentum sind Gemeinschaftsflächen wie Dach und Geschossdecke Sache der Eigentümergemeinschaft. Die Beschlüsse der Gemeinschaft sind für Käufer wichtig. Lassen Sie sich Protokolle zeigen.

Wo bekomme ich eine unabhängige Beratung?

Bei Energieberatern mit Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen und bei den Verbraucherzentralen. Die BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude, darunter den individuellen Sanierungsfahrplan. Nach Angaben auf der BAFA-Seite beträgt der Zuschuss 50 Prozent des Beratungshonorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Welche Unterlagen zu Dämmung und Heizung sollte ich Interessenten geben können?

Rechnungen oder Fotos zur Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre, bei der Heizung Baujahr, Brennstoff, Wartungsnachweise und den letzten Bescheid des Bezirksschornsteinfegers. Wurde nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung eingebaut, gehören auch die Unterlagen dazu. Dazu kommt der Energieausweis.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Die Gesetzeslage ist übersichtlicher als vor 2026, aber nicht frei von Pflichten. Sammeln Sie, was Sie über Geschossdecke, Rohre und Heizung wissen, und halten Sie Belege bereit. Klären Sie, ob die Zwei-Jahres-Regel für Ihr Haus eine Rolle spielt, und nennen Sie sie im Gespräch mit Interessenten. Was Ihr Haus dann am Markt erzielt, hängt auch von diesen Punkten ab. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Fragen im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Notar oder Ihrer Rechtsanwältin, technische mit einem Energieberater.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert und umbenannt, in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026.

• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Regelungstext)
• § 34, § 35, § 36, § 60b, § 69, § 102, § 105 GModG
• Verbraucherzentrale: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?
• co2online: Dämmung der obersten Geschossdecke
• KfW: Heizungsförderung
• BAFA: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
• BAFA: Energieberatung für Wohngebäude