Haus verkaufen: Der Ablauf in 10 Schritten vom Entschluss bis zur Übergabe

Kurz gesagt: Ein Hausverkauf folgt zehn Schritten, vom Ziel über Unterlagen, Preis und Vermarktung bis zur Übergabe. Bindend wird er erst mit dem Notarvertrag, bis dahin bleibt alles verhandelbar.

Ein Hausverkauf folgt einer festen Reihenfolge, in der jeder Schritt den nächsten vorbereitet. Unten sehen Sie alle zehn Schritte, wer jeweils mitwirkt und was am Ende auf Ihrem Konto ankommt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Fragen Sie diese Woche bei Ihrer Bank nach der Ablösesumme zu einem festen Stichtag, und klären Sie, wer alles den Kaufvertrag unterschreiben muss. Legen Sie außerdem Ihre Untergrenze als Nettobetrag fest, also das, was nach allen Abzügen auf Ihrem Konto ankommen soll. Mit diesen drei Angaben können Sie Preis und Zeitplan belastbar planen.

Die zehn Schritte auf einen Blick

Schritt 1: Ziel, Zeitrahmen und Mindesterlös festlegen

Am Anfang steht keine Anzeige, sondern eine Frage: Was soll der Verkauf leisten? Drei Angaben genügen für den Start:

• Zeitrahmen: Bis wann soll das Haus übergeben sein? Rechnen Sie rückwärts, wie es der Ratgeber Wie lange dauert ein Hausverkauf? zeigt.
• Mindesterlös: Wie viel Geld muss nach allen Abzügen übrig bleiben, etwa für die nächste Wohnung?
• Verkaufsweg: Mit Makler oder in Eigenregie? Beides hat Vor- und Nachteile, die Sie in Immobilienmakler beauftragen und in der Checkliste für den Verkauf ohne Makler finden.

Schritt 2: Eigentum, Darlehen und Lasten klären

Bevor Sie anbieten, sollte feststehen, wer verkaufen darf und was auf dem Grundstück lastet.

• Eigentümer: Gehört das Haus mehreren Personen, können diese über das Ganze nur gemeinsam verfügen (§ 747 BGB). Bei einer Erbengemeinschaft gilt dasselbe für den Nachlass (§ 2040 BGB). Hilfe dazu: Haus verkaufen mit zwei oder mehr Eigentümern.
• Grundbuch: Der Auszug zeigt Eigentümer, Grundschulden und Rechte Dritter. Wie Sie ihn bekommen, steht in der Checkliste der Unterlagen.
• Darlehen: Läuft noch ein Kredit, ist ein Verkauf möglich. Bei einem Immobilienkredit mit festem Zins dürfen Sie vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Verkauf des beliehenen Hauses ist dafür das typische Beispiel (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Ablösesumme zu einem festen Stichtag.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Käufer und Banken verlangen Papiere. Dazu gehören Grundbuchauszug, Grundrisse, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung und der Energieausweis. Wer sie vor dem Start beisammen hat, beantwortet Fragen schnell und vermeidet Verzögerungen kurz vor dem Notartermin. Die vollständige Liste mit Bezugsquellen finden Sie in Unterlagen für den Hausverkauf.

Der Energieausweis ist dabei kein Beiwerk. Das Gesetz verlangt, dass er beim Verkauf eines bebauten Grundstücks ausgestellt wird, wenn noch kein gültiger vorliegt, und dass Interessenten ihn spätestens bei der Besichtigung einsehen können. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer ihn oder eine Kopie (§ 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, bisher Gebäudeenergiegesetz). Zum 1. Januar 2027 ändern sich Einzelheiten zum Ausweis und zu den Angaben in der Anzeige; sie stehen in Energieausweis beim Hausverkauf.

Schritt 4: Wert ermitteln und Preis festlegen

Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung vor dem Start. Er sollte auf einer nachvollziehbaren Einschätzung beruhen, nicht auf einem Wunschbetrag. Welche Wege es gibt, vergleicht der Artikel Wert des Hauses ermitteln. Wie aus dem Wert ein Angebotspreis wird, beschreibt Verkaufspreis festlegen.

Eine erste Spanne mit Rechenweg bekommen Sie in wenigen Minuten und können damit Schritt 5 beginnen.

Schritt 5: Vermarktung vorbereiten und starten

Jetzt entsteht das Angebot: aufgeräumte Räume, gute Fotos, ein Exposé mit Grundriss, Wohnfläche, Baujahr, Energiedaten und Lage. Soll ein Makler helfen, braucht der Vertrag bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Textform (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, muss sie auf beiden Seiten gleich hoch sein (§ 656c BGB). Mehr dazu: Maklerprovision beim Hausverkauf. Ihren Anteil an einer Provision rechnet der Maklerkosten-Rechner aus.

Schritt 6: Besichtigen und Interessenten prüfen

Planen Sie Besichtigungen mit Zeitfenstern und halten Sie Energieausweis und Grundrisse bereit. Bevor Sie einem Interessenten Exklusivität zusagen, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Ein ruhiger Ablauf hilft allen Beteiligten.

Schritt 7: Verhandeln und einigen

Verhandlungen sind normal. Legen Sie vorher Ihre Untergrenze fest, am besten als Nettobetrag nach allen Abzügen (Beispiel unten). Eine mündliche oder schriftliche Einigung vor dem Notar ist noch keine bindende Kaufzusage: Ein Vertrag, durch den jemand ein Grundstück übertragen oder erwerben will, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).

Schritt 8: Notar wählen und beurkunden

Meist schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Sie dürfen Wünsche äußern und den Entwurf prüfen. Der Notar entwirft den Vertrag. Bei Verbraucherverträgen soll er den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zusenden (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie die Zeit zum Lesen und für Rückfragen. Die Beurkundung dauert nach Angaben von ImmoScout24 etwa 60 bis 90 Minuten. Details im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Schritt 9: Abwicklung nach der Beurkundung

Nach dem Termin laufen mehrere Dinge nebeneinander, meist vom Notar gesteuert:

1. Vormerkung: Ein Eintrag im Grundbuch sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentum (§ 883 BGB).
2. Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Vertrag wird der Gemeinde mitgeteilt. Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Gemeinde hat für die Ausübung drei Monate (§ 28 BauGB).
3. Lastenfreistellung: Ihre Bank gibt die Löschung der Grundschuld frei. Dazu Grundschuld und Löschung beim Verkauf.
4. Fälligkeitsmitteilung und Zahlung: Sind die Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dies dem Käufer mit, der dann zahlt. ImmoScout24 nennt für den Geldeingang etwa drei bis sechs Wochen nach der Unterzeichnung.

Schritt 10: Übergabe und Umschreibung

Bei der Übergabe halten Sie Zählerstände, Schlüssel und Zustand in einem Protokoll fest. Eine Checkliste steht in Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll. Die Umschreibung im Grundbuch dauert nach ImmoScout24 mehrere Wochen bis einige Monate. Sie ist für Sie nach Zahlung und Übergabe in der Regel kein eigener Handlungsschritt mehr.

Wer macht was?

Die zehn Schritte verteilen sich auf mehrere Stellen. Eine Übersicht hilft zu erkennen, wo Sie selbst handeln und wo andere für Sie arbeiten.

Wo „in der Regel“ gilt, regelt Ihr Notarvertrag die genaue Verteilung.

Mit oder ohne Makler: was sich im Ablauf ändert

Die zehn Schritte bleiben gleich. Verschoben wird nur, wer sie ausführt.

Entscheidend bleibt in beiden Fällen: Den Kaufvertrag unterzeichnen Sie vor dem Notar, persönlich oder durch eine bevollmächtigte Person. Die Provisionsregeln stehen in Maklerprovision beim Hausverkauf.

Wenn etwas dazwischenkommt

Nicht jeder Verkauf läuft glatt. Drei Fälle kommen vor, und für jeden gibt es einen Weg:

• Die Finanzierung des Käufers scheitert vor der Beurkundung. Dann ist noch nichts bindend. Sie gehen mit dem nächsten Interessenten weiter. Eine Finanzierungsbestätigung vor der Reservierung senkt dieses Risiko, siehe Bonität des Käufers prüfen.
• Nach der Beurkundung zahlt der Käufer nicht. Hierfür sieht der Vertrag Folgen vor. Welche Schritte Verkäufer gehen können, zeigt Kaufpreis wird nicht gezahlt.
• Einer will zurücktreten. Ob und wann ein Rücktritt möglich ist, beschreibt Rücktritt vom Kaufvertrag.

Beispiel: Was bleibt vom Kaufpreis übrig?

Beispiel (alle Zahlen angenommen): Ein Haus wird für 380.000 Euro verkauft.

Rechnung: 380.000 minus 120.000 = 260.000; 260.000 minus 3.000 = 257.000; 257.000 minus 13.566 = 243.434; 243.434 minus 400 = 243.034. Ohne Makler entfällt die Provision: 380.000 minus 120.000 minus 3.000 minus 400 = 256.600 Euro vor Steuern, abzüglich Ihrer eigenen Vermarktungskosten (siehe Kosten beim Privatverkauf). Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet es der Verkaufserlös-Rechner nach. Ob Steuern anfallen, hängt von Haltedauer und Nutzung ab (siehe Spekulationssteuer beim Hausverkauf). Notar und Grundbuch zahlt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer; das regelt der Vertrag.

Nach dem Verkauf: Steuern prüfen

Ein Verkauf kann steuerliche Folgen haben, auch wenn sie erst Monate später im Steuerbescheid sichtbar werden. Wer sein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann steuerpflichtigen Gewinn haben. Ausgenommen ist ein Haus, das zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder das im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 EStG). Prüfen Sie Ihr Kaufdatum schon in Schritt 1, weil der Zeitpunkt des Verkaufs die Steuer verändern kann. Mehr dazu in Spekulationssteuer beim Hausverkauf und Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Worauf Sie achten sollten

• Reihenfolge einhalten: Erst Wert und Unterlagen, dann Vermarktung. Mit einem Preisrahmen verhandeln Sie mit einem festen Anker.
• Bank früh einbinden: Die Auskunft zu Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung gehört in Schritt 2, nicht in Schritt 9.
• Alles in den Vertrag: Was Sie mitverkaufen (Einbauküche, Garten- oder Gerätschaften) und was zugesagt ist, gehört in die notarielle Urkunde.
• Energieausweis bereithalten: Bei der Besichtigung muss er einsehbar sein.
• Kein Druck vor dem Notar: Eine Anzahlung oder Zusage ohne Vertrag bindet Sie rechtlich nicht, kann aber zu Missverständnissen führen.
• Nach der Beurkundung nachhalten: Fragen Sie beim Notar, welche Bescheinigungen noch ausstehen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald oder schon aktiv verkauft, stellt sich meist dieselben Fragen:

• Was kostet mich der Verkauf? Das hängt von Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und einer möglichen Provision ab. Im Beispiel oben bleiben von 380.000 Euro mit Makler 243.034 Euro vor Steuern, ohne Makler 256.600 Euro (alle Zahlen angenommen). Notar und Grundbuch zahlt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer.
• Wie lange dauert es? ImmoScout24 nennt im Durchschnitt sechs bis zwölf Monate bis zum Verkauf und für den Geldeingang etwa drei bis sechs Wochen nach der Unterzeichnung. Rechnen Sie mit Ihrem Wunschtermin rückwärts, wie es Vorlaufzeit beim Hausverkauf zeigt.
• Was darf ich nicht vergessen? Energieausweis, Grundbuchauszug und die übrigen Papiere, dazu die Frage, was Sie mitverkaufen. Die Liste steht in Unterlagen für den Hausverkauf.
• Stolpersteine vermeiden: Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Einigung. Bindend wird der Verkauf erst mit dem Notarvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB).
• Wann frage ich wen? Die Bank in Schritt 2, den Notar, sobald ein Käufer feststeht, und Steuerberater oder Rechtsanwalt, wenn Sie das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft haben. Dann kann Steuer anfallen, siehe Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Diese Woche in vier Schritten:

1. Bei der Bank die Ablösesumme zu einem Stichtag erfragen.
2. Klären, wer als Eigentümer unterschreiben muss.
3. Die Unterlagen nach der Checkliste zusammentragen.
4. Wert und Preisrahmen bestimmen. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Ablauf insgesamt?

ImmoScout24 nennt im Durchschnitt sechs bis zwölf Monate bis zum Verkauf, in gefragten Lagen geht es schneller. Eine Zeitrechnung mit Beispielen finden Sie unter Vorlaufzeit beim Hausverkauf.

Muss ich einen Makler beauftragen?

Nein. Sie können selbst verkaufen. Ein Makler übernimmt Vermarktung und Besichtigungen, verlangt dafür aber eine Provision. Beide Wege sind möglich.

Wann bin ich rechtlich gebunden?

Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Davor ist der Verkauf nicht verbindlich (§ 311b Abs. 1 BGB).

Wer zahlt Notar und Grundbuch?

Nach üblicher Gestaltung der Käufer. Der Vertrag regelt dies ausdrücklich, deshalb lohnt der Blick in den Entwurf.

Was passiert, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt?

Dann tritt die Gemeinde in den Vertrag ein. Das betrifft nur bestimmte Gebiete. Der Notar prüft und holt die Bescheinigung ein.

Was sollte ich tun, wenn ich bereits einen Interessenten habe?

Lassen Sie sich vor jeder Zusage eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen und sagen Sie nichts zu, was nicht im Notarvertrag steht. Bindend ist erst die Beurkundung.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Ein Hausverkauf ist gut planbar, wenn Sie die zehn Schritte in dieser Reihenfolge gehen. Der erste Hebel ist eine realistische Zahl für Wert und Preis, denn davon hängen Erlös, Zeitplan und Verhandlungsspielraum ab. Danach folgen Unterlagen und Vermarktung. Steuerliche und rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Quellen:

• § 311b BGB
• § 747 BGB und § 2040 BGB
• § 23 EStG
• § 17 BeurkG
• § 28 BauGB
• § 883 BGB
• § 80 GModG, bisher GEG
• § 656c BGB
• § 500 BGB und § 502 BGB
• ImmoScout24: Dauer des Verkaufs

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Einzelfall mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.