Bonität des Käufers prüfen: Finanzierungsbestätigung, Eigenkapitalnachweis und Co.

Kurz gesagt: Fragen Sie ernsthafte Interessenten vor der Verhandlung nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank und einem Eigenkapitalnachweis. Die eigentliche Absicherung liefert der notarielle Vertrag, denn der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Sie möchten sicher sein, dass der Käufer zahlen kann, und das ist für beide Seiten nützlich, denn eine geplatzte Finanzierung kostet Zeit und Nerven. Unten steht, welche Nachweise sinnvoll sind, wie Sie sie lesen und wo Datenschutz und Praxis Grenzen setzen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Bitten Sie ernsthafte Interessenten um eine kurze Beschreibung ihrer Finanzierung, bevor Sie einen zweiten Besichtigungstermin vergeben. Legen Sie zugleich die Unterlagen bereit, die die Bank des Käufers von Ihnen braucht. Planen Sie fest ein, dass verbindlich erst der notarielle Vertrag ist.

Was Sie wissen möchten

Die Fragen hinter der Bonitätsprüfung sind einfach:

1. Hat der Interessent genug Geld, um den Kaufpreis und die Nebenkosten zu tragen?
2. Ist die Finanzierung bereits mit einer Bank besprochen?
3. Wie lange braucht er, bis er zahlen kann?

Die Nachweise im Überblick

Die Finanzierungsbestätigung lesen

Es gibt zwei Ausprägungen, die in der Praxis ineinander übergehen:

• Unverbindliche Bestätigung. Die Bank erklärt, dass sie auf Grundlage der bisherigen Unterlagen eine Finanzierung für möglich hält. Viele Banken stellen nach den Ratgeberquellen keine bindende Version aus, Verkäufer akzeptieren deshalb meist eine unverbindliche.
• Finanzierungszusage. Sie folgt nach einer vollständigen Prüfung von Einkommens- und Kontonachweisen und ist verbindlicher.

Worauf Sie beim Lesen achten:

• Name des Käufers und der Bank, Datum, Ansprechpartner.
• Objekt und Summe. Passt der Betrag zum Kaufpreis plus Nebenkosten?
• Vorbehalte. Steht die Bestätigung unter Bedingungen, etwa einer Beleihungswertprüfung?
• Gültigkeit. Die Frist steht im Schreiben; achten Sie darauf, dass sie bis zum Notartermin reicht.
• Echtheit. Prüfen Sie Absender, Briefkopf und Kontaktdaten. Im Zweifel fragen Sie bei der Bank nach, mit Einverständnis des Käufers.

Wie eine Bestätigung aussehen sollte und was sie wert ist, steht ausführlich in Finanzierungsbestätigung: Wie sie aussehen sollte.

Die Plausibilitätsrechnung

Mit wenigen Zahlen prüfen Sie, ob Eigenkapital und Darlehen zum Kaufpreis passen.

Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro. Nebenkosten des Käufers in Nordrhein-Westfalen: Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent gleich 22.750 Euro, Notar und Grundbuch rund 1,5 Prozent gleich 5.250 Euro, zusammen 28.000 Euro. Der Gesamtbedarf beträgt 350.000 plus 28.000 gleich 378.000 Euro. Der Käufer legt Eigenkapital von 80.000 Euro nach. Dann bleibt ein Darlehensbedarf von 378.000 minus 80.000 gleich 298.000 Euro. Die Bestätigung sollte mindestens diese Summe nennen. Nennt sie weniger, fragen Sie nach, woher der Rest kommen soll.

Die Rechnung ersetzt keine Bankprüfung. Sie zeigt nur, ob die Größenordnung stimmt. Wie die Nebenkosten zustande kommen, steht in Verhandeln beim Hausverkauf.

Die Bank des Käufers prüft das Objekt selbst und braucht dafür Unterlagen von Ihnen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Wer sie bereit hat, verkürzt die Zeit bis zur Zusage um Tage. Welche Papiere bei Ihnen schon vorliegen und was noch fehlt, zeigt die Unterlagen-Prüfung.

Eigenkapital nachweisen

Ein Kontoauszug oder Depotauszug zeigt, wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Der Käufer kann private Buchungen schwärzen, wichtig sind Name, Institut, Datum und Betrag. Prüfen Sie, ob die Summe zum Plan passt. Beachten Sie zwei Dinge:

• Ein Kontostand ist eine Momentaufnahme. Fragen Sie, ob das Geld für den Kauf vorgesehen ist.
• Bargeld kann den Kaufpreis nicht begleichen: Bei inländischen Immobilien darf die Gegenleistung nicht in Bargeld erbracht werden (§ 16a Abs. 1 Geldwäschegesetz). Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, zum Beispiel durch Zahlungsbestätigungen von Banken (§ 16a Abs. 2). Dieser Nachweis entfällt bei Kaufpreisen bis 10.000 Euro und bei Zahlung über ein Notaranderkonto (§ 16a Abs. 5); das Verbot der Barzahlung gilt trotzdem.

Datenschutz und Grenzen

• Freiwilligkeit. Ein Käufer muss weder Selbstauskunft noch Bonitätsnachweis vorlegen. Sie können aber den Kontakt oder einen weiteren Termin davon abhängig machen. Das ist eine Entscheidung zwischen Ihnen und ihm.
• Auskunfteien. Nach ImmoScout24 sind die Anforderungen an ein berechtigtes Interesse für Abfragen bei Auskunfteien groß. Der einfachere Weg ist, dass der Käufer seine Selbstauskunft selbst anfordert und Ihnen zeigt.
• Ausweiskopien. Die Verbraucherzentrale rät davon ab, Kopien des Personalausweises per E-Mail zu schicken. Für die Prüfung der Identität ist der Notar zuständig. Sie brauchen keine Kopie.
• Sparsam speichern. Bewahren Sie die Unterlagen nur so lange auf, wie nötig, und löschen Sie sie nach Abschluss.

Absicherung beim Notar

Wichtiger als jede Bestätigung ist der Ablauf des Kaufvertrags:

1. Der Vertrag wird beurkundet.
2. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch.
3. Der Notar teilt dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist, sobald vereinbarte Voraussetzungen erfüllt sind (Fälligkeitsmitteilung).
4. Der Käufer zahlt.
5. Nach Zahlung wird das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben.

Damit gehen Sie nicht in Vorleistung. Welche Voraussetzungen im Einzelnen gelten und wie der Notar prüft, steht im Vertrag. Mehr dazu in Notartermin beim Hausverkauf. Was Sie tun können, wenn trotzdem nicht gezahlt wird, erklärt Kaufpreis wird nicht gezahlt.

Wann welcher Nachweis sinnvoll ist

Ein gestufter Ablauf hält die Prüfung verhältnismäßig:

1. Erste Anfrage. Fragen Sie nach Kaufabsicht und Zeitrahmen. Noch keine Dokumente.
2. Nach der ersten Besichtigung. Bitten Sie ernsthafte Interessenten, die Finanzierung kurz zu beschreiben: Eigenkapital in groben Zahlen, Bank, Stand der Gespräche.
3. Vor der zweiten Besichtigung oder einem Gebot. Eine Finanzierungsbestätigung und, wenn Eigenkapital eine Rolle spielt, ein Nachweis.
4. Vor dem Notartermin. Ein aktuelles Schreiben der Bank, dass die Finanzierung steht. Der Notar kann den Entwurf rechtzeitig vorbereiten.

So fragen Sie nicht zu früh nach sensiblen Daten und halten den Zeitplan im Blick.

Musterfragen an den Käufer

Mit wenigen, freundlich gestellten Fragen erfahren Sie viel, ohne Dokumente zu verlangen. Passen Sie die Formulierungen an Ihren Stil an:

• „Wie weit ist Ihre Finanzierung? Haben Sie schon mit einer Bank gesprochen?“
• „Wie viel Eigenkapital planen Sie ein, und steht es bereit?“
• „Bis wann könnten Sie bei einem Zuschlag zum Notar gehen?“
• „Gibt es Bedingungen, an die Ihr Kauf geknüpft ist, etwa der Verkauf Ihrer jetzigen Immobilie?“
• „Wer soll im Vertrag stehen, und sind alle beteiligten Personen in die Finanzierung eingebunden?“

Antworten, die konkret und ohne Zögern kommen, sind meist ein gutes Zeichen. Ausweichende Antworten sind ein Anlass nachzufragen, nicht ein Beweis für ein Problem. Notieren Sie die Antworten, damit Sie bei mehreren Interessenten vergleichen können. Welche Nachweise zu welchem Zeitpunkt passen, zeigt der vorige Abschnitt.

Was eine Bestätigung nicht leistet

Eine Finanzierungsbestätigung sagt nur etwas über den Stand der Bankprüfung. Sie sagt nichts darüber, ob der Käufer am Tag der Fälligkeit tatsächlich über das Geld verfügt. Auch die Bewertung des Hauses durch die Bank ist eigenständig: Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, kann die Bank weniger finanzieren, als der Käufer erwartet. Fragen Sie deshalb, ob die Bank das Objekt schon bewertet hat. Die Spanne aus dem kostenlosen Hauswert-Bericht auf dein-hausverkauf.de hilft Ihnen, das Gespräch einzuordnen. Mehr dazu in Finanzierungsbestätigung.

Besondere Situationen

• Käufer mit eigenem Hausverkauf. Manche Interessenten brauchen den Erlös ihres eigenen Hauses für den Kauf. Das verlängert den Zeitplan, weil mehrere Verkäufe voneinander abhängen. Fragen Sie nach dem Stand ihres Verkaufs und planen Sie Zeit ein.
• Kapitalanleger. Sie haben oft andere Nachweise, etwa Mieteinnahmen. Verlangen Sie dieselbe Klarheit über Eigenkapital und Darlehen.
• Paare und Familien. Alle, die im Kaufvertrag stehen, sollten finanziell abgesichert sein. Fragen Sie, wer Darlehensnehmer ist.
• Finanzierungsvorbehalt im Vertrag. Manche Käufer wünschen eine Klausel, die den Rücktritt erlaubt, wenn die Bank nicht zusagt. Sie verschiebt das Risiko zu Ihnen. Sprechen Sie mit dem Notar, ob und in welcher Form das sinnvoll ist, und vereinbaren Sie klare Fristen.

Warnzeichen

• Der Interessent weicht aus, wenn Sie nach der Finanzierung fragen.
• Er will bar zahlen oder schlägt Konstruktionen vor, die den Notar umgehen.
• Die Bestätigung hat keinen Absender, kein Datum oder wirkt kopiert.
• Der Betrag deckt Kaufpreis und Nebenkosten nicht, und Eigenkapital fehlt.
• Er drängt auf Eile und verlangt, dass Sie andere Interessenten absagen.

Das sind Hinweise, keine Beweise. Fragen Sie sachlich nach, bevor Sie entscheiden.

Typische Stolpersteine

• Vor der zweiten Besichtigung fragen. Wer erst nach Wochen Verhandlung nach der Finanzierung fragt, verliert Zeit.
• Bestätigung und Zusage unterscheiden. Prüfen Sie die Vorbehalte im Text.
• Sensible Daten sparsam erheben. Meist genügt eine Bankbestätigung, Gehaltsnachweise sind selten nötig.
• Mehr als den Preis ansehen. Ein höheres Gebot mit unsicherer Finanzierung kann teurer werden als ein niedrigeres mit Zusage (Mehrere Interessenten).
• Erst nach Zahlungseingang übergeben. Schlüsselübergabe vor Zahlung widerspricht dem üblichen Ablauf.
• Auf den Notarvertrag verweisen. Verbindlich wird es erst mit dem notariellen Vertrag, ein Handschlag bindet nicht.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wenn die ersten Interessenten da sind, geht es um drei Fragen: Kann er zahlen, wie schnell, und was darf ich verlangen?

Was darf ich in welcher Reihenfolge verlangen?

1. Bei der ersten Anfrage: Kaufabsicht und Zeitrahmen, noch keine Dokumente.
2. Nach der ersten Besichtigung: eine kurze Beschreibung der Finanzierung.
3. Vor der zweiten Besichtigung oder einem Gebot: Finanzierungsbestätigung und gegebenenfalls ein Eigenkapitalnachweis.
4. Vor dem Notartermin: ein aktuelles Schreiben der Bank, dass die Finanzierung steht.

Reicht die Summe? Im Beispiel oben braucht der Käufer bei 350.000 Euro Kaufpreis und 28.000 Euro Nebenkosten insgesamt 378.000 Euro. Mit 80.000 Euro Eigenkapital bleiben 298.000 Euro Darlehen. Nennt die Bestätigung weniger, fragen Sie nach.

Was bereite ich selbst vor? Die Bank des Käufers prüft das Haus selbst. Mit Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis verkürzen Sie die Zeit bis zur Zusage. Eine Übersicht bietet die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Stolpersteine vermeiden: Bargeld als Zahlung akzeptieren, Ausweiskopien per E-Mail anfordern und Schlüssel vor dem Zahlungseingang übergeben. Und mit mehreren Geboten: Ein höheres Gebot mit unsicherer Finanzierung kann teurer werden als ein niedrigeres mit Zusage.

Wann frage ich wen? Beim Wunsch nach einem Finanzierungsvorbehalt den Notar. Die Absicherung im Vertrag erklärt Notartermin beim Hausverkauf, und was bei ausbleibender Zahlung gilt, steht in Kaufpreis wird nicht gezahlt.

Häufige Fragen

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Ein Schreiben der Bank des Käufers, dass sie eine Finanzierung für das Objekt für möglich hält oder zusagt. Je nach Bank ist sie unverbindlich oder an Bedingungen geknüpft. Maßgeblich ist der Wortlaut.

Kann ich eine Finanzierungsbestätigung zur Bedingung für Termine machen?

Ja. Der Käufer ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, aber Sie dürfen sie zur Voraussetzung für Gespräche oder weitere Termine machen.

Darf ich die Schufa des Käufers abfragen?

Das ist datenschutzrechtlich heikel. Der Käufer kann seine Selbstauskunft selbst anfordern und Ihnen zeigen. Das ist der unkomplizierte Weg.

Was ist besser: höheres Gebot mit Vorbehalt oder niedrigeres mit Zusage?

Das hängt von zwei Dingen ab: der Zeit und dem Risiko. Rechnen Sie die Wartezeit mit, wie im Beispiel in Verhandeln beim Hausverkauf.

Wer prüft, ob der Käufer wirklich zahlt?

Der Notar achtet auf die Voraussetzungen der Fälligkeit und, bei Immobilien, auch auf den Nachweis unbarer Zahlung (§ 16a GwG). Das Eigentum geht erst nach Zahlung über.

Welche Unterlagen braucht die Bank des Käufers von mir?

Üblich sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Wer sie bereithat, verkürzt die Zeit bis zur Finanzierungszusage. Weitere Papiere stehen in der Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Bitten Sie ernsthafte Interessenten früh um eine Finanzierungsbestätigung und einen Eigenkapitalnachweis, rechnen Sie die Plausibilität und halten Sie sich an den notariellen Ablauf. So bleibt die Prüfung sachlich und datensparsam. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Fragen im Einzelfall prüfen Notar oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Schwäbisch Hall: Finanzierungsbestätigung
• Biallo: Finanzierungsbestätigung
• Baufi24: Finanzierungsbestätigung
• Verivox: Finanzierungsbestätigung
• ImmoScout24: Bonität des Käufers prüfen
• § 16a Geldwäschegesetz
• Bundesnotarkammer: Glossar Grundstückskaufverträge
• Finanztip: Auflassungsvormerkung
• Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet
• Finanzamt NRW: Grunderwerbsteuer
• Finanztip: Notarkosten beim Hauskauf