Kaufpreis wird nicht gezahlt: Was Verkäufer beim Hausverkauf tun können

Kurz gesagt: Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, bleiben Sie Eigentümer, und das Haus wird nicht umgeschrieben. Sie haben Anspruch auf Verzugszinsen, können aus der notariellen Urkunde vollstrecken, nach angemessener Frist zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Sprechen Sie zuerst mit dem Notar.

Die meisten Hausverkäufe laufen ohne Zahlungsprobleme. Trotzdem hilft es zu wissen, was geschieht, wenn der Kaufpreis nicht eintrifft. Das gibt Sicherheit schon vor dem Notartermin und ruhige Entscheidungen, falls es ernst wird.

Wenn Sie gerade verkaufen: Prüfen Sie diese Woche den Kaufvertragsentwurf auf Fälligkeit, Zahlungsfrist, Verzugsregel und Vollstreckungsunterwerfung. Klären Sie außerdem, ob der Käufer seine Finanzierung belegen kann. Und geben Sie sich selbst die Regel: Schlüssel erst, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist.

Warum Sie als Verkäufer geschützt sind

Der Vertragsablauf ist so gebaut, dass niemand ungesichert in Vorleistung gehen muss:

• Eigentum erst nach Zahlung. Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung erst, wenn Sie den Kaufpreis erhalten haben und die erforderlichen Unterlagen, vor allem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, vorliegen (sogenannte Vorlagesperre, Bundesnotarkammer). Er stellt den Antrag auf Umschreibung erst bei vollständiger Zahlung.
• Besitz erst nach Zahlung. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist beim Immobilienkauf der Besitzübergang in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft (Bundesnotarkammer). Geben Sie die Schlüssel deshalb nicht vorab heraus.
• Fälligkeit nur bei gesicherter Lage. Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, also wenn Vormerkung, Genehmigungen, Löschungsunterlagen und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht vorliegen.
• Vollstreckungsunterwerfung. Üblich ist, dass sich der Käufer in der Urkunde wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (Bundesnotarkammer).

Zuerst klären: War die Zahlung wirklich fällig?

Nicht jede Verzögerung ist eine Zahlungsverweigerung. Prüfen Sie der Reihe nach:

1. Hat der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhalten? Erst mit deren Zugang muss er zahlen. Der Notar kann Ihnen den Zugang bestätigen.
2. Wie lang ist die Zahlungsfrist im Vertrag? Sie steht in der Urkunde, nicht im Gesetz.
3. Wohin soll gezahlt werden? Zu Ihnen und zu Ihrer Bank. Stimmen die Kontodaten, die der Notar hat?
4. Wartet die Bank des Käufers auf die Eintragung ihrer Grundschuld? Die Bank zahlt in aller Regel erst, wenn die Grundschuld eingetragen ist (Bundesnotarkammer). Der Notar schickt ihr eine Kopie der Fälligkeitsmitteilung, damit sie den finanzierten Teil direkt an Sie auszahlen kann.
5. Zahlt der Käufer unbar? Barzahlung ist beim Kauf inländischer Immobilien verboten. Wurde dennoch bar geleistet, kann der Leistende das Geleistete nach Bereicherungsrecht zurückverlangen (§ 16a Abs. 1 GwG). Die Beteiligten müssen dem Notar außerdem nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, zum Beispiel mit Zahlungsbestätigungen der beteiligten Banken (§ 16a Abs. 2 GwG).

Melden Sie sich beim Notar, sobald die Frist abgelaufen ist und kein Geld eingeht. Er kennt den Stand der Unterlagen und kann den Käufer erinnern.

Ihre Möglichkeiten im Überblick

Schritt 1: Verzug und Zinsen

Ein Schuldner kommt in Verzug, wenn er auf eine Mahnung nach Fälligkeit nicht zahlt (§ 286 Abs. 1 BGB). Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist oder wenn ein Ereignis vorausgeht und die Frist sich vom Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Das trifft häufig zu, wenn der Vertrag Zahlung innerhalb einer Frist ab Zugang der Fälligkeitsmitteilung verlangt. Ob das bei Ihnen so ist, steht im Vertrag.

Während des Verzugs ist die Geldschuld zu verzinsen. Der Zinssatz liegt 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der erhöhte Satz von 9 Prozentpunkten gilt nur, wenn an dem Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Abs. 2 BGB). Beim Verkauf unter Privatpersonen sind es deshalb in der Regel 5 Prozentpunkte. Der Basiszinssatz beträgt seit dem 1. Juli 2026 1,52 Prozent (Stand 28. Oktober 2026, Deutsche Bundesbank), er wird zum 1. Januar und 1. Juli angepasst.

Beispiel (Verzug im Herbst 2026): Kaufpreis 300.000 Euro. Zinssatz 1,52 plus 5 Prozentpunkte gleich 6,52 Prozent im Jahr. Zins im Jahr: 300.000 × 0,0652 = 19.560 Euro. Pro Tag: 19.560 geteilt durch 365 ergibt etwa 53,59 Euro. Für 30 Tage Verzug: 19.560 × 30 geteilt durch 365 sind rund 1.607,67 Euro.

Ein Verzug kann sich über Wochen ziehen. Für einen neuen Anlauf brauchen Sie einen aktuellen Preisrahmen.

Wenn ein Verkauf zu scheitern droht, hilft es, den Wert Ihres Hauses aktuell zu kennen, um Ihre Möglichkeiten einzuschätzen.

Schritt 2: Vollstreckung aus der Urkunde

Die Zwangsvollstreckung findet auch aus einer notariellen Urkunde statt, in der sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung für den bezeichneten Anspruch unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Käufer muss sich also nicht erst durch ein Gerichtsurteil zur Zahlung verpflichten lassen. Die Vollstreckungsklausel erteilt der Notar mit der vollstreckbaren Ausfertigung (Bundesnotarkammer). Die eigentliche Vollstreckung läuft dann über die dafür zuständigen Stellen. Ansprüche aus vollstreckbaren Urkunden verjähren erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB). Wie und wann Sie das einsetzen, besprechen Sie am besten mit dem Notar und einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.

Schritt 3: Frist setzen und zurücktreten

Wollen Sie den Vertrag nicht weiter erfüllen lassen, setzen Sie dem Käufer eine angemessene Frist zur Zahlung (§ 323 Abs. 1 BGB). Nach fruchtlosem Ablauf können Sie zurücktreten. Die Fristsetzung entfällt, wenn der Käufer die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Statt des Rücktritts können Sie nach Fristsetzung auch Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 281 Abs. 1 BGB); dann ist der Anspruch auf die Zahlung selbst ausgeschlossen (§ 281 Abs. 4 BGB). Nach einem Rücktritt sind empfangene Leistungen zurückzugewähren (§ 346 Abs. 1 BGB). Mehr dazu im Artikel Rücktritt vom Kaufvertrag.

Beispiel (erfunden): Der Käufer zahlt bis zum Ende der gesetzten Frist nicht und Sie treten zurück. Später verkaufen Sie das Haus für 285.000 statt 300.000 Euro. Die Differenz von 15.000 Euro kann als Schaden geltend gemacht werden, soweit sie auf der Pflichtverletzung beruht und Sie die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch erfüllt haben. Dafür sind Nachweise nötig.

Schritt 4: Vormerkung und neuer Verkauf

Solange die Vormerkung des Käufers im Grundbuch steht, ist das Haus für ihn reserviert. Verfügungen danach sind insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB). Nach dem Rücktritt muss die Vormerkung gelöscht werden; die Einzelheiten regelt der Vertrag und der Notar. Erst dann können Sie neu verkaufen. Planen Sie dafür Zeit ein.

Worauf Sie achten sollten

• Den Schlüssel erst mit der Zahlung übergeben. Der Besitz geht mit der Zahlung über.
• Änderungen der Zahlungsbedingungen mit dem Notar abstimmen. Absprachen außerhalb der Urkunde sind unwirksam und können den Vertrag gefährden (Bundesnotarkammer).
• Nur unbar zahlen lassen. Das Barzahlungsverbot gilt auch für Sie.
• Erst nach Fristsetzung zurücktreten. Ohne Fristsetzung ist der Rücktritt in der Regel unwirksam.
• Notar und bei Bedarf eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt einbinden. Gerade wenn viel Geld im Spiel ist, lohnt sich die Einschätzung vor dem nächsten Schritt.

So senken Sie das Risiko vorab

• Bonität prüfen. Eine Finanzierungsbestätigung und Nachweise über Eigenkapital helfen, siehe Bonität des Käufers prüfen und Finanzierungsbestätigung.
• Vertrag lesen. Prüfen Sie Fälligkeit, Frist, Verzugsregel, Vollstreckungsunterwerfung und Rücktrittsrecht im Entwurf (Kaufvertrag beim Hausverkauf).
• Zahlungsweg klären. Direkte Zahlung ist der Normalfall. Ein Notaranderkonto gibt es nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse (§ 57 BeurkG).

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wenn Sie bald verkaufen oder schon im Verkauf stecken, stellen sich meist diese Fragen:

Was kann mich ein Zahlungsverzug kosten, und was bekomme ich? Verzugszinsen stehen Ihnen zu. Im Beispiel dieses Artikels (300.000 Euro, Basiszinssatz 1,52 Prozent) sind es etwa 53,59 Euro pro Tag. Das ersetzt die Zahlung nicht, ist aber ein Ausgleich für die Wartezeit.

Was darf ich nicht vergessen? Die Schlüssel bleiben bei Ihnen, bis der Kaufpreis eingegangen ist. Absprachen über Zahlungstermine gehören in die Urkunde oder werden mit dem Notar abgestimmt, sonst können sie den Vertrag gefährden.

Stolpersteine vermeiden: Zurücktreten, ohne vorher eine angemessene Frist gesetzt zu haben. Und: auf eine Bargeldzahlung eingehen, denn Barzahlung ist beim Hausverkauf verboten.

Wann frage ich wen? Bleibt das Geld nach Ablauf der Frist aus, rufen Sie zuerst den Notar an. Geht es um Rücktritt, Schadensersatz oder Vollstreckung, holen Sie zusätzlich rechtlichen Rat.

So gehen Sie Schritt für Schritt vor:

1. Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsfrist im Vertrag prüfen.
2. Beim Notar nachfragen, ob die Mitteilung zugegangen ist und ob die Bank des Käufers auf etwas wartet.
3. Käufer schriftlich erinnern.
4. Bei weiterem Ausbleiben eine angemessene Frist setzen.
5. Dann gemeinsam mit Notar und Rechtsanwalt über Vollstreckung, Rücktritt oder Schadensersatz entscheiden.

Vorbeugen geht schon vor der Unterschrift: Lesen Sie, was im Entwurf zu Fälligkeit und Verzug steht (Kaufvertrag beim Hausverkauf), und lassen Sie sich die Finanzierung belegen (Finanzierungsbestätigung). Falls es doch zum Rücktritt kommt, brauchen Sie einen aktuellen Preisrahmen für den neuen Anlauf.

Häufige Fragen

Der Käufer bittet kurz vor dem Zahlungstermin um mehr Zeit. Was tun?

Sprechen Sie zuerst mit dem Notar, bevor Sie etwas zusagen. Absprachen außerhalb der Urkunde sind unwirksam und können den Vertrag gefährden. Halten Sie jede Vereinbarung schriftlich fest und lassen Sie Änderungen der Zahlungsbedingungen über den Notar abstimmen. Verzugszinsen können unabhängig davon anfallen, wenn der Käufer in Verzug gerät.

Kann der Käufer einziehen, bevor er gezahlt hat?

Nur wenn der Vertrag das ausdrücklich zulässt. In der Regel ist der Besitzübergang an die Zahlung gekoppelt. Wünscht der Käufer einen früheren Einzug, schlägt der Notar Sicherungen für Sie vor.

Wie hoch sind die Verzugszinsen?

5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), also seit 1. Juli 2026 6,52 Prozent im Jahr (Stand 28. Oktober 2026). Der Satz ändert sich mit dem Basiszinssatz, das nächste Mal zum 1. Januar 2027.

Verliere ich das Eigentum, wenn der Käufer nicht zahlt?

Nein. Der Notar beantragt die Umschreibung erst nach Zahlung. Bis dahin sind Sie Eigentümer.

Muss ich dem Käufer mehr Zeit geben?

Eine Nachfrist ist Voraussetzung für Rücktritt oder Schadensersatz, aber nicht für Verzugszinsen. Wie lang sie sein sollte, hängt vom Einzelfall ab.

Was kostet eine Zwangsvollstreckung?

Die Kosten hängen von Forderung und Verfahren ab und lassen sich ohne Kenntnis des Falls nicht seriös beziffern. Fragen Sie Notar oder Rechtsanwalt.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Sie sind durch Vorlagesperre, Besitzkopplung und Vollstreckungsunterwerfung gut abgesichert, wenn der Vertrag sie enthält. Treten trotzdem Probleme auf, wenden Sie sich früh an den Notar und lassen Sie Fristen, Rücktritt oder Vollstreckung rechtlich prüfen. Die Beratung im Einzelfall übernehmen Notar und Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt; der Notar beurkundet neutral und ist nicht Ihr Interessenvertreter. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. § 286 BGB, § 288 BGB, Basiszinssatz, Deutsche Bundesbank, § 323 BGB, § 281 BGB, § 346 BGB, § 197 BGB, § 794 ZPO, § 16a GwG, § 57 BeurkG, Bundesnotarkammer, Glossar, Eigentumsübergang.