Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf, Vorbereitung und was Sie mitbringen

Kurz gesagt: Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vorgelesen, erläutert und von beiden Seiten unterschrieben, den Entwurf erhalten Sie vorher zur Prüfung. Danach sorgt der Notar, der beide Seiten neutral betreut, für Vormerkung, Löschungsunterlagen, Fälligkeitsmitteilung und Umschreibung.

Ein Hausverkauf wird erst mit dem Notar rechtlich wirksam. Unten steht, was vor, während und nach dem Termin geschieht, was Sie vorbereiten können und an welchen Stellen Ihr Notar Ihnen Entscheidungen abnimmt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Stellen Sie diese Woche die Angaben zusammen, die der Notar für den Entwurf braucht: Namen, Grundbuchdaten, Grundschulden und das, was mitverkauft werden soll. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank über die Grundschuld, denn sie braucht Zeit für die Löschungsunterlagen. Sobald der Entwurf da ist, lesen Sie ihn in Ruhe und schicken Sie Ihre Fragen vor dem Termin an den Notar.

Warum der Kaufvertrag zum Notar gehört

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Beurkundung heißt: Der Notar schreibt den Vertrag auf, liest ihn vor und die Beteiligten unterschreiben ihn in seiner Gegenwart. Wird die Form missachtet, kann der Vertrag trotzdem gültig werden, sobald Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgt sind (Satz 2). Darauf sollte man sich aber nicht verlassen.

Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes. Er darf nicht einseitig für eine Partei arbeiten, sondern betreut alle Beteiligten neutral und ohne Parteinahme (§ 14 Abs. 1 BNotO). Er soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Dazu gehört, darauf zu achten, dass niemand eine ungesicherte Vorleistung erbringt: Der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentumserwerb abgesichert ist, und der Verkäufer verliert das Eigentum erst, wenn der Kaufpreis bei ihm angekommen ist (Bundesnotarkammer).

Ein wichtiger Grundsatz: Alle Absprachen gehören in die Urkunde. Nebenabreden außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam und können sogar den gesamten Kaufvertrag gefährden (Bundesnotarkammer). Das gilt für mitverkaufte Möbel ebenso wie für eine zugesagte Frist zum Auszug.

So bereiten Sie sich vor

Den Notar auswählen

Die Vertragsparteien können den Notar frei bestimmen. Da der Käufer die Beurkundungskosten üblicherweise trägt, hat er bei der Auswahl regelmäßig ein Vorschlagsrecht (Bundesnotarkammer). Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bundesweit gleich, ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt deshalb nichts. Wie sich die Kosten zusammensetzen, steht im Artikel Notarkosten und Grundbuchkosten. Wichtiger ist, dass Sie sich gut aufgehoben fühlen und Fragen stellen können, denn die Beratung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Was der Notar von Ihnen braucht

Je vollständiger die Angaben, desto schneller ist der Entwurf fertig. Üblich sind:

• Namen, Anschriften und Geburtsdaten aller Verkäufer, bei Ehegatten und Erben beider beziehungsweise aller Beteiligten,
• die Grundbuchblatt-Nummer oder die Flurstücksangaben, damit der Notar das Grundbuch einsehen kann; das gehört zu seinen Pflichten (§ 21 BeurkG),
• Angaben zu eingetragenen Grundschulden: Bank, Darlehensnummer, ungefähre Restschuld,
• bestehende Mietverträge, wenn das Haus ganz oder teilweise vermietet ist,
• eine Liste dessen, was mitverkauft werden soll (zum Beispiel Einbauküche, Gartenhaus, Heizöl im Tank),
• wenn ein Makler beteiligt war: Name und Anschrift.

Eine Checkliste aller Unterlagen finden Sie im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf.

Den Entwurf prüfen

Der Notar schickt Ihnen den Vertragsentwurf vor dem Termin. Bei Verbraucherverträgen soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Bundesnotarkammer beschreibt diese Frist für Verträge zwischen einem Unternehmer und einer Verbraucherin oder einem Verbraucher. Auch beim Verkauf zwischen zwei Privatpersonen übersendet der Notar den Entwurf nach Angabe der Bundesnotarkammer so rechtzeitig, dass Sie offene Fragen vorab klären können. Sie dürfen nach dem Entwurf fragen.

Beispiel: Der Entwurf kommt am 26. November 2026 bei Ihnen an. Rechnen Sie zwei Wochen, ist der früheste sinnvolle Termin der 10. Dezember 2026 (26. November plus 14 Tage). Haben Sie Änderungswünsche, melden Sie sie dem Notar vorher, dann liegt im Termin schon die überarbeitete Fassung vor.

Gute Fragen an den Entwurf:

1. Stimmen Kaufpreis, Namen, Anschriften und Grundstücksbeschreibung?
2. Wann wird der Kaufpreis fällig, und wer hat welche Frist?
3. Ab wann ist der Käufer im Besitz, und wer trägt bis dahin Gefahr und Kosten?
4. Wie wird mit bekannten Mängeln umgegangen? Mehr dazu im Artikel Gewährleistungsausschluss und Haftung.
5. Was steht zu den Grundschulden, und wer trägt welche Kosten?

Die wichtigsten Klauseln erklärt der Artikel Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Je vollständiger Ihre Unterlagen vorliegen, desto schneller lässt sich der Entwurf prüfen und der Termin vereinbaren. Die Unterlagen-Prüfung zeigt, was in Ihrem Fall noch fehlt.

Wenn jemand nicht kommen kann

Wer am Termin nicht teilnehmen kann, kann sich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen (Bundesnotarkammer). Beides braucht eine passende Form. Sprechen Sie das früh mit dem Notar ab, damit die Vollmacht rechtzeitig bereitliegt.

Der Termin Schritt für Schritt

1. Feststellung der Personen. Der Notar muss wissen, wer die Beteiligten sind (§ 10 BeurkG). Bringen Sie dafür einen gültigen amtlichen Lichtbildausweis mit.
2. Vorlesen. Der Notar liest die gesamte Urkunde in Ihrer Anwesenheit vor (§ 13 Abs. 1 BeurkG). Auf das Vorlesen kann nicht verzichtet werden, ein Verzicht würde den Vertrag unwirksam machen (Bundesnotarkammer).
3. Erläutern. Der Notar erklärt den rechtlichen Inhalt und die Tragweite. Hier ist Raum für Fragen und letzte Änderungswünsche.
4. Unterschreiben. Erst wenn alle Fragen geklärt sind, wird unterschrieben. Mit der Unterschrift wird der Vertrag verbindlich.
5. Auflassung. Die Einigung über den Eigentumsübergang muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einem Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Meist steht sie schon in der Kaufvertragsurkunde. Der Notar reicht sie beim Grundbuchamt erst ein, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
6. Grundschuld des Käufers. Braucht der Käufer ein Darlehen, wird häufig gleich im Anschluss die Grundschuld für seine Bank beurkundet. Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer entsteht dadurch kein Kostenrisiko (Bundesnotarkammer).
7. Ablauf erklären. Der Notar sagt, was als Nächstes passiert und wer welche Unterlagen beisteuert.

Bringen Sie außerdem Zeit mit. Wie lange der Termin dauert, hängt von der Länge des Vertrags und der Zahl der Fragen ab.

Nach der Beurkundung: Vom Vertrag zum Geld

Nach dem Termin arbeitet der Notar den Vollzug ab. Die folgende Tabelle zeigt typische Schritte; die genaue Reihenfolge steht in Ihrem Vertrag.

Digitalisierung: Was sich 2026 ändert

Die Beurkundung selbst bleibt persönlich beim Notar. Neu geregelt ist der Austausch danach: Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 192, verkündet am 26. Juni 2026) gilt überwiegend seit dem 1. Oktober 2026. Es stellt den Austausch zwischen Notaren, Gerichten, Behörden und Finanzverwaltung stufenweise auf elektronische Wege um. Einzelne Teile folgen später: Gemeinden und Genehmigungsbehörden liefern ihre Bescheide und Zeugnisse ab dem 1. Januar 2027 elektronisch an das Notarpostfach, die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts folgt ab dem 1. Januar 2028, und weitere Schritte der Finanzverwaltung beginnen, sobald die Technik bereitsteht. Für Sie bedeutet das vor allem: Der Vollzug nach der Beurkundung kann schneller gehen. An Ihrer Rolle im Termin ändert sich nichts. Eine Online-Beurkundung ist für Grundstückskaufverträge nicht vorgesehen.

Worauf Sie achten sollten

• Alles in die Urkunde. Mitverkaufte Gegenstände, Fristen und Zusagen gehören in den Vertrag.
• Entwurf früh lesen. Notieren Sie Fragen und schicken Sie sie vor dem Termin an den Notar.
• Kosten klären. Sprechen Sie an, wer Notar-, Grundbuch- und Löschungskosten trägt.
• Grundschulden nennen. Ihre Bank braucht Zeit für die Löschungsunterlagen. Je früher Sie sie einbinden, desto planbarer wird die Fälligkeit.
• Vollmacht frühzeitig regeln. Wer vertreten wird, sollte die Form mit dem Notar abstimmen.
• Bei Unsicherheit nicht unterschreiben. Sie dürfen den Termin verschieben, wenn eine Frage offen ist.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald zum Notar geht, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es mich? Die Beurkundungskosten trägt üblicherweise der Käufer, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Sprechen Sie trotzdem an, wer Notar-, Grundbuch- und Löschungskosten trägt. Eine Übersicht steht im Artikel Notarkosten und Grundbuchkosten.

Wie lange dauert es? Planen Sie vom Entwurf bis zum Termin etwa zwei Wochen ein (Beispiel: Entwurf am 26. November 2026, frühester sinnvoller Termin 10. Dezember 2026). Der Termin selbst dauert so lange, wie Vertrag und Fragen es erfordern. Das Geld fließt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, und das hängt von Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen und weiteren Voraussetzungen ab.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Angaben und Unterlagen für den Notar zusammenstellen, siehe Unterlagen für den Hausverkauf.
2. Die Bank zur Grundschuld informieren, siehe Grundschuld und Löschung.
3. Den Entwurf lesen und Fragen notieren.
4. Ausweis zum Termin mitnehmen; kann jemand nicht kommen, die Vollmacht früh mit dem Notar abstimmen.

Stolpersteine vermeiden: Absprachen nur mündlich treffen: Mitverkauftes, Fristen und Zusagen gehören in die Urkunde. Außerdem nicht unterschreiben, solange eine Frage offen ist. Sie dürfen den Termin verschieben.

Wen frage ich wann? Den Notar mit allen Fragen zum Entwurf, am besten vor dem Termin. Er betreut beide Seiten neutral. Möchten Sie eine einseitige Beratung, kann eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt den Entwurf prüfen.

Häufige Fragen

Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?

Sie können sich vertreten lassen oder den Vertrag später genehmigen. Wie das geht, klärt der Notar im Voraus. Ohne Vollmacht oder Genehmigung kann der Vertrag für die abwesende Seite nicht verbindlich werden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurücktreten?

Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es bei notariell beurkundeten Grundstücksverträgen nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt. Mehr dazu im Artikel Rücktritt vom Kaufvertrag.

Vertritt der Notar meine Interessen gegenüber dem Käufer?

Der Notar ist neutral und betreut alle Beteiligten. Er klärt beide Seiten auf und achtet auf ausgewogene Regelungen. Wenn Sie eine einseitige Beratung wünschen, kann eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt den Entwurf für Sie prüfen.

Wann bekomme ich mein Geld?

Der Käufer zahlt, nachdem der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Den genauen Zeitpunkt und die Zahlungsfrist legt der Vertrag fest. Besteht noch eine Grundschuld, geht der nötige Teil direkt an Ihre Bank.

Was passiert, wenn eine Voraussetzung wie das Vorkaufsrecht länger dauert?

Die Fälligkeitsmitteilung kommt erst, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das kann sich verzögern, ohne dass jemand etwas falsch gemacht hat. Fragen Sie beim Notar nach dem Stand.

Wann sollte ich meine Bank wegen der Grundschuld ansprechen?

So früh wie möglich, am besten schon, wenn Sie dem Notar die Angaben zur Grundschuld (Bank, Darlehensnummer, ungefähre Restschuld) geben. Ihre Bank braucht Zeit für die Löschungsunterlagen, und je früher sie eingebunden ist, desto planbarer wird die Fälligkeit des Kaufpreises.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Notartermin ist der verbindliche Punkt, an dem Preis, Fristen und Zuständigkeiten feststehen. Gut vorbereitet gehen Sie mit einem Entwurf, den Sie verstanden haben, und mit vollständigen Unterlagen hinein. Welche Rechtsfragen in Ihrem Einzelfall zu klären sind, beantworten der Notar und bei Bedarf eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt; dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. Rechtsgrundlagen: § 311b BGB, §§ 10, 13, 17, 21 BeurkG, § 14 BNotO, § 925 BGB, § 28 BauGB, §§ 18, 22 GrEStG. Praxis: Bundesnotarkammer, Infoblatt Der Kauf einer gebrauchten Immobilie, Glossar Grundstückskaufverträge. Digitalisierung: BGBl. 2026 I Nr. 192, Drucksache 21/3735.