Grundschuld und Löschung beim Hausverkauf: So läuft es ab

Kurz gesagt: Eine Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Beim Verkauf wird sie in der Regel gelöscht, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Dafür braucht der Notar die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, die den Ablösebetrag aus dem Kaufpreis erhält. Die Kosten der Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer.

Fast jedes Haus, das mit einem Kredit gekauft wurde, hat eine Grundschuld im Grundbuch. Unten steht, was beim Verkauf mit ihr passiert, wer was erledigt und was es kostet.

Wenn Sie gerade verkaufen: Fragen Sie diese Woche bei Ihrer Bank nach dem Ablösebetrag zum Zahlungstag und danach, ob ein Entgelt für die Löschungsbewilligung anfällt. Informieren Sie die Bank über den geplanten Verkauf, damit sie Zeit für die Unterlagen hat. Geben Sie dem Notar Bank, Darlehensnummer und Grundbuchdaten.

Was eine Grundschuld ist

Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück so belastet, dass ein Gläubiger, meist eine Bank, aus dem Grundstück einen festen Geldbetrag verlangen kann (§ 1191 Abs. 1 BGB). Sie dient der Kreditsicherung und steht in Abteilung III des Grundbuchs (siehe Was steht im Grundbuch?). Wird das Darlehen nicht bedient, kann die Bank das Grundstück zwangsversteigern lassen.

Wichtig ist der Unterschied zur Hypothek: Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Forderung gebunden. Sie steht nach der Rückzahlung des Darlehens weiter im Grundbuch, bis sie gelöscht wird (Bundesnotarkammer). Sie kann deshalb dort stehen, obwohl nichts mehr geschuldet wird. Welche Forderungen sie sichert, regelt die Sicherungsabrede, auch Zweckerklärung genannt. Sichert sie neben dem Hauskredit noch andere Forderungen derselben Bank, kann die Bank die Löschung davon abhängig machen, dass auch diese geklärt sind.

Warum sie beim Verkauf weg muss

Ein Käufer möchte das Grundstück meist frei von fremden Belastungen, vor allem von Kreditsicherheiten des Verkäufers, erwerben. Bleibt die Grundschuld stehen, wäre das Haus vertragswidrig belastet, und der Käufer hätte Zurückbehaltungs- und Gewährleistungsrechte (Bundesnotarkammer). Die Beseitigung nennt man Lastenfreistellung. Sie ist deshalb auch eine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises: Der Käufer zahlt, wenn dem Notar die Unterlagen zur Löschung vorliegen.

Daneben kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehen zu lassen. Die Bundesnotarkammer nennt als Beispiel einen weiteren Finanzierungsbedarf bei derselben Bank; häufig wiegen geringe Zinsunterschiede schon die Kosten für Löschung und Neueintragung bei einer anderen Bank auf. Beim Verkauf an einen Dritten ist die Lastenfreistellung der Normalfall.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Ablösebetrag erfragen. Fragen Sie Ihre Bank nach dem Betrag, der zum Zahlungstag zur Ablösung nötig ist: Restschuld, angelaufene Zinsen und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Das Thema behandelt der Artikel Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Notar informieren. Teilen Sie dem Notar Bank, Darlehensnummer und Grundbuchdaten mit. Er fordert die Löschungsunterlagen bei der Bank an.
3. Vertrag regelt die Ablösung. Im Kaufvertrag steht, dass der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank überweist und den Rest an Sie. Das Geld muss unbar fließen (§ 16a GwG).
4. Löschungsbewilligung der Bank. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit der notariell beglaubigten Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden (Bundesnotarkammer). Die Bank sendet sie dem Notar, häufig mit einer Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.
5. Zustimmung des Eigentümers. Ein Grundpfandrecht wird nur gelöscht, wenn der Eigentümer des Grundstücks zustimmt (§ 27 GBO). Diese Zustimmung gehört in der Regel zu den Erklärungen, die Sie beim Notar abgeben.
6. Fälligkeitsmitteilung. Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, und teilt dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist (Bundesnotarkammer).
7. Zahlung. Der Käufer überweist den Ablösebetrag an die Bank und den Rest an Sie.
8. Löschung. Hat die Bank den Eingang bestätigt und die Treuhandauflage erledigt, reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt trägt sie ein.

Bei einer Briefgrundschuld spielt zusätzlich der Grundschuldbrief eine Rolle, den das Grundbuchamt ausstellt (Bundesnotarkammer). Der Notar sagt Ihnen, wo er liegt und wer ihn liefert. Die weitaus häufigere Form ist die Buchgrundschuld ohne Brief.

Wer macht was?

Ein Beispiel für den zeitlichen Ablauf (erfunden): Beurkundung am 10. Dezember 2026. Der Notar fordert die Löschungsunterlagen bei der Bank an. Liegen Vormerkung, Unterlagen der Bank und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht vor, schickt er die Fälligkeitsmitteilung. Nach der Zahlung bestätigt die Bank den Eingang, und der Notar reicht die Löschung ein. Wie lange die einzelnen Schritte dauern, hängt von Bank, Gemeinde und Grundbuchamt ab; feste Zeiten gibt es nicht.

Wie viel bleibt nach der Ablösung übrig?

Die Frage, ob der Kaufpreis die Restschuld deckt, entscheidet über den Spielraum beim Verkauf. Der Ablösebetrag ist nicht die Summe, die im Grundbuch steht, sondern die tatsächliche Restschuld. Mit einer Einschätzung des Hauswerts und der Ablösesumme sehen Sie früh, wie viel für Sie bleibt.

Beispiel (erfunden): Kaufpreis 300.000 Euro. Im Grundbuch steht eine Grundschuld über 150.000 Euro. Das Darlehen ist noch mit 120.000 Euro offen, dazu kommen angelaufene Zinsen von 1.500 Euro. Ihre Bank nennt als Ablösebetrag 121.500 Euro.

Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Verkaufserlös-Rechner den Zwischenstand nach.

Davon gehen gegebenenfalls noch eine Treuhandgebühr, eine Vorfälligkeitsentschädigung, Steuern und eine Maklerprovision ab. Wie es danach weitergeht, rechnet der Artikel Was bleibt beim Hausverkauf übrig? durch.

Was die Löschung kostet

Typisch tragen Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs, während die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt (Bundesnotarkammer). Dazu zählen:

• Grundbuchamt: 0,5-Gebühr für die Löschung in Abteilung III (KV 14140). Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG), nicht die Restschuld. Jedes Recht wird gesondert berechnet (Vorbemerkung 1.4).
• Notar: Treuhandgebühr. Beachtet ein Beteiligter, der nicht unmittelbar am Beurkundungsverfahren beteiligt ist (hier die Bank), eine Auflage, unter der eine Urkunde nur herausgegeben werden darf, entsteht eine 0,5-Gebühr je Treuhandauftrag (KV 22201). Die Bundesnotarkammer nennt sie als zusätzliche Kosten im Fall der Löschung einer Grundschuld, im Regelfall von der Verkäuferseite getragen.
• Bank: Fragen Sie nach, ob für die Löschungsbewilligung ein Entgelt berechnet wird.

Rechnung (Tabelle B, aktuelle Fassung): Eine Grundschuld über 150.000 Euro liegt in der Stufe „bis 155.000 Euro“ mit einer 1,0-Gebühr von 354,00 Euro. Die 0,5-Gebühr für die Löschung beträgt 177,00 Euro. Bestehen zwei Grundschulden, etwa 150.000 und 50.000 Euro, kommen für die zweite 0,5 × 165,00 Euro = 82,50 Euro hinzu, zusammen 259,50 Euro. Die Gesamtkosten des Notars für den Kaufvertrag erklärt der Artikel Notarkosten und Grundbuchkosten.

Sonderfälle

Der Erlös reicht nicht für die Restschuld

Liegt der Ablösebetrag über dem erzielbaren Kaufpreis, muss die Bank bereit sein, gegen eine Teilzahlung die Löschung zu bewilligen. Sprechen Sie Ihre Bank früh an, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen. Weitere Möglichkeiten zeigt der Artikel Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Mehrere Grundschulden

Bei mehreren Banken oder Rängen braucht der Notar von jeder Bank eine Löschungsbewilligung und einen Ablösebetrag. Die Reihenfolge der Auszahlung regelt der Vertrag.

Grundschuld des Käufers

Hat der Käufer ein Darlehen, bestellt er seiner Bank eine eigene Grundschuld, meist aufgrund einer Finanzierungsvollmacht schon vor seiner Eintragung. Ein Kostenrisiko für Sie als Verkäufer entsteht dadurch nicht (Bundesnotarkammer). Seine Grundschuld wird zusätzlich eingetragen und hat mit Ihrer nichts zu tun. Ihre eigene Grundschuld wird nach der Zahlung gelöscht.

Worauf Sie achten sollten

• Die Bank früh informieren. Sie braucht Zeit für die Löschungsunterlagen.
• Restschuld und Grundschuldbetrag unterscheiden. Abgelöst wird die Restschuld, nicht der im Grundbuch stehende Betrag.
• Nach einer Vorfälligkeitsentschädigung fragen. Die Bank sagt vorab, ob sie anfällt.
• Weitere Sicherheiten klären. Sichert die Grundschuld mehrere Darlehen, muss die Bank sie freigeben.
• Die Kostenverteilung im Vertrag festhalten. Wer die Löschungskosten trägt, sollte dort stehen.
• Auch eine getilgte Grundschuld einplanen. Sie muss für die Lastenfreistellung gelöscht werden.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet mich die Löschung? Im Beispiel oben 177,00 Euro für das Grundbuchamt bei einer Grundschuld über 150.000 Euro, dazu gegebenenfalls eine Treuhandgebühr des Notars und ein mögliches Entgelt Ihrer Bank. Eine Zahl für die Treuhandgebühr und das Bankentgelt nennt der Artikel nicht, fragen Sie danach. Die Kosten der Lastenfreistellung trägt üblicherweise der Verkäufer.

Was bleibt mir? Abgelöst wird die Restschuld, nicht der Betrag im Grundbuch. Im Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis minus 121.500 Euro Ablösung minus 177,00 Euro Löschung ergibt 178.323,00 Euro vor weiteren Kosten.

Wie lange dauert es? Feste Fristen gibt es nicht, es hängt von Bank, Gemeinde und Grundbuchamt ab.

Wie gehe ich vor?

1. Ablösebetrag und Löschungszusage bei der Bank erfragen, am besten vor dem Notartermin.
2. Fragen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (Vorfälligkeitsentschädigung).
3. Prüfen, ob die Grundschuld weitere Darlehen sichert.
4. Dem Notar die Bankdaten geben, im Vertrag die Kostenverteilung festhalten.
5. Beim Notartermin der Löschung zustimmen.
6. Nach der Zahlung den Stand beim Notar erfragen.

Wann sollte ich wen fragen? Reicht der Erlös nicht für die Restschuld, sprechen Sie die Bank früh an, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen (Haus verkaufen trotz laufendem Kredit). Zu Rechtsfragen: Notar oder Rechtsanwalt. Was im Grundbuch sonst steht, erklärt Grundbuch: Was steht drin.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Löschung?

Feste Fristen gibt es nicht, die Dauer hängt von Ihrer Bank und vom Grundbuchamt ab. Der Notar kann Ihnen den Stand nennen.

Muss ich selbst zur Bank gehen?

Der Notar fordert die Unterlagen an; sinnvoll ist trotzdem, dass Sie die Bank vorab über den Verkauf informieren und den Ablösebetrag erfragen.

Kann ich die Grundschuld für ein neues Haus behalten?

Das hängt von zwei Dingen ab: der Sicherungsabrede und Ihrer Bank. Nach vollständiger Tilgung besteht ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld, den die Bank durch Rückabtretung, Verzicht oder Löschung erfüllen kann; häufig beschränken Kreditinstitute ihn auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung (Bundesnotarkammer). Klären Sie das mit dem Notar und Ihrer Bank.

Wer zahlt die Löschung, wenn der Käufer alles übernimmt?

Die Kosten der Lastenfreistellung trägt typischerweise der Verkäufer. Abweichungen sind im Vertrag möglich.

Was ist, wenn die Bank die Löschungsbewilligung nicht schickt?

Der Käufer zahlt erst, wenn dem Notar die Unterlagen vorliegen; die Fälligkeit verschiebt sich. Sprechen Sie mit der Bank und halten Sie den Notar auf dem Laufenden.

Reicht es, wenn mein Darlehen schon abbezahlt ist?

Nein. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird, auch wenn nichts mehr geschuldet wird. Für die Lastenfreistellung beim Verkauf braucht der Notar trotzdem die Löschungsbewilligung der Bank. Beantragen Sie dafür frühzeitig die Unterlagen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Holen Sie den Ablösebetrag und die Zusage der Löschung früh ein, am besten vor dem Notartermin. Stimmen Sie Kosten und Reihenfolge im Entwurf ab. Rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall beantwortet der Notar, der beide Seiten neutral betreut, oder bei Bedarf eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt; dieser Artikel ersetzt keine Beratung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. § 1191 BGB, § 27 GBO, GNotKG Kostenverzeichnis, GNotKG Tabellen, § 53 GNotKG, Bundesnotarkammer, Glossare, Kaufpreisfälligkeit, Notarkosten, Beispiele.