Haus verkaufen trotz Kredit: Ablauf, Kosten und Ihre Möglichkeiten

Kurz gesagt: Ein Haus lässt sich verkaufen, während der Kredit noch läuft: Die Bank gibt ihr Pfandrecht frei, sobald der Kaufpreis das Darlehen ablöst. Vor dem Ende der Zinsbindung kommt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Drei Zahlen entscheiden über den Rest: Ablösebetrag, Entschädigung und Verkaufspreis.

Viele Eigentümer verkaufen genau in der Phase, in der noch ein Teil des Darlehens offen ist, etwa wegen eines Umzugs, einer Trennung, eines Erbfalls oder weil das Haus zu groß geworden ist. Unten steht, was dabei mit dem Kredit und der Grundschuld passiert, wie der Ablauf aussieht und wie sich vorab ausrechnen lässt, ob der Verkauf aufgeht.

Wenn Sie gerade verkaufen: Bitten Sie Ihre Bank diese Woche schriftlich um den Ablösebetrag und die Vorfälligkeitsentschädigung zu einem genauen Stichtag. Legen Sie den Darlehensvertrag dazu, denn dort stehen Zinsbindung und Sondertilgungsrechte. Erst mit diesen Zahlen sehen Sie, ab welchem Kaufpreis der Verkauf für Sie aufgeht.

Was beim Verkauf mit dem Kredit passiert

Zwei Dinge werden oft in einen Topf geworfen, sind aber rechtlich getrennt: der Kredit (Ihre Zahlungspflicht gegenüber der Bank) und die Grundschuld (das Pfandrecht der Bank am Haus, eingetragen im Grundbuch, Abteilung III). Beides muss beim Verkauf aufgelöst werden.

• Ein Käufer möchte das Haus in der Regel lastenfrei erwerben. Eine Grundschuld, die im Grundbuch stehen bleibt, würde auf ihn übergehen und ihn gegenüber der Bank haftbar machen können.
• Die Grundschuld verschwindet nicht von selbst, wenn der Kredit getilgt ist. Nach Angaben der Bundesnotarkammer braucht es dafür eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank und einen Löschungsantrag des Eigentümers. Mehr dazu im Artikel Grundschuld und Löschung beim Verkauf.
• Im Kaufvertrag wird deshalb üblicherweise vereinbart, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn unter anderem die Unterlagen zur Löschung der Grundschulden vorliegen. Der Notar teilt das mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit. Erst danach muss gezahlt werden (Quelle: notar.de).
• Banken geben die Löschungsunterlagen meist nur heraus, wenn gesichert ist, dass ihre Forderung aus dem Kaufpreis beglichen wird. Dafür leitet der Notar den vereinbarten Teil des Kaufpreises direkt an die Bank weiter. Den Rest erhalten Sie.

Der Verkauf mit offenem Kredit ist damit ein gewöhnlicher Ablauf beim Notar. Neu für Eigentümer ist meist nur, dass die Bank als dritte Beteiligte mitspielt.

Die drei Zahlen, die Sie vor dem Verkauf brauchen

Bevor Sie einen Preis nennen oder einen Notartermin vereinbaren, lohnt sich eine kurze Rechnung. Sie brauchen dafür drei Zahlen.

Die Verbraucherzentrale vertritt die Auffassung, dass die Bank die Höhe der Entschädigung nennen muss, ohne dafür ein Entgelt zu verlangen. Bitten Sie deshalb um eine schriftliche Berechnung mit dem Stichtag.

Beispiel 1: Der Verkauf geht auf

Angenommen, Ihr Haus wird für 360.000 Euro verkauft. Ihre Bank nennt einen Ablösebetrag von 200.000 Euro und eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 4.900 Euro (Rechenweg im Artikel zur Entschädigung). Für Vermarktung, Energieausweis, Löschungs- und Treuhandkosten setzen Sie 6.000 Euro an. Das sind angenommene Werte.

Ob darauf noch Steuern anfallen, hängt von Nutzung und Haltedauer ab (siehe Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?). Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Verkaufserlös-Rechner denselben Weg nach.

Beispiel 2: Der Kaufpreis reicht nicht

Wird dasselbe Haus nur für 190.000 Euro verkauft, sieht die Rechnung so aus: 190.000 Euro Kaufpreis, abzüglich 200.000 Euro Ablösebetrag, 4.900 Euro Entschädigung und 6.000 Euro Verkaufskosten, ergibt minus 20.900 Euro. In diesem Fall bleibt eine Lücke, die vor dem Notartermin mit der Bank geklärt werden muss. Wie das gehen kann, steht weiter unten im Abschnitt „Wenn der Kaufpreis nicht reicht“.

Eine Zahl fehlt in beiden Rechnungen oft noch: der realistische Verkaufspreis. Ein Hauswert auf Basis aktueller Vergleichsdaten gibt Ihnen eine Spanne, mit der Sie den Spielraum gegenüber der Restschuld einschätzen können.

Der Ablauf in sieben Schritten

1. Unterlagen der Bank sammeln. Darlehensvertrag, aktueller Kontoauszug des Darlehens, Angaben zu Zinsbindung und Sondertilgungsrechten.
2. Ablösebetrag und Entschädigung anfragen. Schriftlich, mit dem geplanten Stichtag. Die Berechnung der Bank können Sie bei Bedarf prüfen lassen.
3. Wert und Preisspanne klären. Erst dann steht fest, wie viel nach der Ablösung bleibt.
4. Verkauf vorbereiten. Unterlagen, Exposé, Besichtigungen. Die Checkliste für die Unterlagen hilft dabei.
5. Bank informieren. Sagen Sie der Bank früh, dass Sie verkaufen. Sie benötigt Vorlauf für Löschungsbewilligung und Abrechnung.
6. Kaufvertrag beim Notar. Der Vertrag regelt, wie der Kaufpreis zwischen Bank und Ihnen aufgeteilt wird und wann er fällig ist (Ablauf des Notartermins).
7. Zahlung und Löschung. Nach der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer. Die Bank erhält ihren Teil, gibt die Löschungsunterlagen frei, die Grundschuld wird gelöscht. Danach folgen Eigentumsumschreibung und Übergabe.

Muss die Bank dem Verkauf zustimmen?

Bei einem Immobilienkredit mit festem Zinssatz dürfen Sie Ihre Schulden vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie dafür ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 BGB). Der Verkauf des beliehenen Hauses ist das klassische Beispiel. Eine Kündigung ist dafür nach der Begründung des Gesetzgebers nicht nötig, und die Wartezeit von sechs Monaten und die Kündigungsfrist von drei Monaten aus § 490 Abs. 2 BGB gelten dann nicht (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB, seit 19. Mai 2026). Die Bank darf dafür eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Teilen Sie der Bank den Verkauf früh mit und lassen Sie sich die Ablösesumme zu einem festen Stichtag schriftlich nennen. Den Verkauf weisen Sie in der Regel mit dem Maklerauftrag oder dem Kaufvertrag nach. Ob Ihre Bank in Ihrem Fall zusätzliche Schritte verlangt, steht in Ihrem Darlehensvertrag.

Der Bundesgerichtshof hatte schon 1997 entschieden, dass ein Festzinskredit der Bank die Pflicht auferlegen kann, einer vorzeitigen Ablösung gegen angemessene Entschädigung zuzustimmen, insbesondere wenn ein Grundstück verkauft werden soll (Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96). In der Praxis vereinbaren viele Kreditnehmer mit der Bank einen festen Ablösetermin, der zum Notartermin passt. Fragen Sie Ihre Bank nach einer solchen Vereinbarung.

Der bisherige Weg über § 490 Abs. 2 BGB (Kündigung nach sechs Monaten mit drei Monaten Frist) steht noch in vielen Darlehensverträgen und Bankschreiben. Er ist nach der neuen Regel nicht mehr die Grundlage, wenn die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung vorliegen. Wie Ihre Bank das in Ihrem Vertrag handhabt, klärt sie selbst oder eine Verbraucherzentrale im Einzelfall.

Was die Entschädigung senkt oder ganz verhindert

Die Entschädigung ist nicht in jedem Fall fällig. Die Verbraucherzentrale nennt unter anderem diese Konstellationen:

• Zehn Jahre sind vorbei. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Zinssatz nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Entschädigung anfällt. Ein Beispiel der Verbraucherzentrale: Wurde das Darlehen am 15. August 2022 vollständig ausgezahlt, können Sie ab dem 16. August 2032 kündigen (sicherheitshalber einige Tage später, weil die Frist nach zehn Jahren mit Ablauf des 15. August endet). Das Darlehen endet dann sechs Monate später, also Mitte Februar 2033. Planen Sie den Verkauf zu diesem Datum, nicht zum Tag der Kündigung.
• Die Zinsbindung endet. Zum Ende der Zinsbindung können Sie mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Wer den Verkauf so legt, dass der Kaufpreis erst danach fließt, kann Entschädigung sparen. Dafür muss der Zeitplan zum Kaufvertrag passen.
• Sondertilgungsrechte. Nutzbare Sondertilgungen muss die Bank bei der Berechnung berücksichtigen, auch wenn Sie sie nie genutzt haben. Das senkt die Entschädigung.
• Fehler im Vertrag. Fehlen bei Verträgen ab 21. März 2016 ausreichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, kann der Anspruch der Bank entfallen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat dazu 2025 eine Klausel der Sparkassen beanstandet (mehr im Artikel zur Entschädigung).
• Pfandtausch oder Darlehen mitnehmen. Bieten Sie der Bank eine andere, unbelastete Immobilie mit gleichwertiger Sicherheit an, muss sie nach Auffassung der Verbraucherzentrale zustimmen. Das Darlehen kann dann weiterlaufen, etwa wenn Sie ein neues Haus kaufen.

Wenn der Kaufpreis nicht reicht

Liegt der erwartete Erlös unter dem Ablösebetrag, bleibt eine Restschuld. Dann gibt es mehrere Wege, die Sie vor dem Notartermin mit der Bank besprechen sollten:

• Löschung gegen Teilzahlung. Dafür ist die Zustimmung der Bank nötig, denn sie verzichtet dann auf einen Teil ihrer Sicherheit. Ohne ihr Einverständnis gibt es keine Löschungsunterlagen.
• Restschuld als ungesichertes Darlehen. Manche Banken führen den offenen Rest als Ratenkredit weiter. Das ist teurer als ein Immobiliendarlehen, schafft aber Zeit.
• Käufer übernimmt das Darlehen. Das ist nur möglich, wenn die Bank zustimmt und der Käufer ausreichend kreditwürdig ist.
• Verkauf verschieben. Läuft die Zinsbindung bald aus oder steht ein günstiger Kündigungstermin an, kann abwarten die Lücke verkleinern. Wägen Sie das gegen die Entwicklung der Marktpreise ab (Jetzt oder später?).

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass bei wenig Eigenkapital nach dem Verkauf eine Restschuld bleiben kann, während bei rund 20 Prozent Eigenkapital der Erlös meist zur Tilgung reicht.

Typische Stolpersteine

• Erst die Bankauskunft, dann der Notartermin. Holen Sie zuerst Ablösebetrag und Entschädigung schriftlich ein und terminieren Sie danach.
• Alle Posten rechnen. Neben der Restschuld gehören Entschädigung, Löschungs- und Treuhandkosten in dieselbe Rechnung.
• Den Stichtag festhalten. Die Entschädigung schwankt mit dem Zinsumfeld. Eine Zahl von vor vier Wochen kann veraltet sein.
• Die Bank früh informieren. Löschungsbewilligung und Briefgrundschuld brauchen Zeit. Fehlt bei einer Briefgrundschuld der Original-Brief, kann ein langes Gerichtsverfahren nötig werden (Quelle: notar.de).
• Die Berechnung der Bank prüfen lassen. Die Verbraucherzentrale Hamburg berichtet (Stand Januar 2024), dass sich bei ihren Nachberechnungen in rund drei von zehn Fällen eine Differenz ergab.
• Bei Streit über die Höhe die Löschung nicht gefährden. Ist der Betrag strittig, rät die Verbraucherzentrale, ihn unter Vorbehalt zu zahlen oder zu hinterlegen, damit die Löschungsbewilligung erteilt wird, und die Berechnung danach zu prüfen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer mit offenem Kredit verkauft, fragt sich meist dasselbe:

• Was kostet mich der Verkauf? Neben der Restschuld sind es Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungs- und Treuhandkosten und Ihre Vermarktungskosten. Im Beispiel oben bleiben von 360.000 Euro nach allen Abzügen 149.100 Euro vor Steuern (Zahlen angenommen).
• Wie viel Vorlauf brauche ich? Die Bank braucht Vorlauf für Löschungsbewilligung und Abrechnung, deshalb sollten Sie sie früh informieren. Den Zeitplan insgesamt zeigt Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
• Was darf ich nicht vergessen? Den Stichtag auf der Bankauskunft. Die Entschädigung schwankt mit dem Zinsumfeld, eine Zahl von vor vier Wochen kann veraltet sein.
• Stolpersteine vermeiden: Einen Notartermin zu vereinbaren, bevor die Bankauskunft schriftlich vorliegt.
• Wann frage ich wen? Die Bank vor dem Maklerauftrag oder dem Exposé. Bei Streit über die Höhe der Entschädigung die Verbraucherzentrale.

In vier Schritten zur ersten Rechnung:

1. Ablösebetrag und Entschädigung schriftlich zu einem Stichtag anfragen.
2. Preisspanne bestimmen. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite.
3. Rechnen: Kaufpreis minus Ablösebetrag minus Entschädigung minus Verkaufskosten.
4. Ist das Ergebnis negativ, vor dem Notartermin mit der Bank die Möglichkeiten im Abschnitt „Wenn der Kaufpreis nicht reicht“ besprechen.

Wie sich der Erlös zusammensetzt, zeigt Was bleibt beim Hausverkauf übrig?, und die Grundschuld erklärt Grundschuld und Löschung beim Verkauf.

Häufige Fragen

Muss ich den Kredit vor dem Verkauf komplett zurückzahlen?

Nein. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Sie müssen nicht vorab Eigenkapital in Höhe der Restschuld bereithalten. Die Bank erhält ihren Teil direkt über den Notar.

Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?

Das ist möglich, wenn die Bank zustimmt. Sie prüft dabei die Kreditwürdigkeit des Käufers. Ein Anspruch darauf besteht nicht.

Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?

Die Kosten der Löschung und eine mögliche Treuhandgebühr der Bank trägt üblicherweise der Verkäufer. Maßgeblich ist, was im Kaufvertrag steht. Mehr dazu in den Artikeln zu Notarkosten und zur Grundschuldlöschung.

Was, wenn die Bank die Löschung verweigert?

Die Bank muss die Grundschuld freigeben, sobald ihre Forderung getilgt ist. Streiten Sie nur über die Höhe der Entschädigung, hilft die Zahlung unter Vorbehalt. Lassen Sie die Berechnung anschließend prüfen.

Wie früh sollte ich die Bank ansprechen?

Idealerweise, bevor Sie einen Makler beauftragen oder ein Exposé veröffentlichen. Dann kennen Sie Ablösebetrag und Entschädigung, wenn die ersten Angebote kommen.

Ich habe schon ein Angebot und noch keine Bankauskunft. Was tun?

Fordern Sie die schriftliche Berechnung jetzt an, mit dem voraussichtlichen Zahlungstermin als Stichtag, und sagen Sie dem Interessenten erst danach verbindlich zu. Bindend wird der Verkauf ohnehin erst mit dem Notarvertrag.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Kredit steht dem Verkauf nicht im Weg, er gehört nur in die Rechnung. Holen Sie zuerst die Bankauskunft ein, ermitteln Sie danach eine realistische Preisspanne und rechnen Sie mit den drei Zahlen aus diesem Artikel durch, was Ihnen bleibt. Wie sich Entschädigung und Erlös zusammensetzen, zeigt der Artikel Was bleibt beim Hausverkauf übrig?. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem Vertrag geben Ihre Bank, ein Notar oder eine Verbraucherzentrale; dort wird auch geprüft, ob Fehler im Vertrag zu Ihren Gunsten wirken.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen und Quellen:

• § 500 BGB, Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 139, Bundestag, Drucksache 21/1851
• § 490 BGB, § 489 BGB, § 488 BGB, § 502 BGB
• BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96
• Verbraucherzentrale Hamburg: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, Häufige Fragen
• Notar.de: Kaufpreisfälligkeit
• Notar.de: Vor dem Immobilienverkauf Grundschuld löschen

Dieser Artikel ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ihr Darlehensvertrag, Ihre Bank, ein Notar oder ein Rechtsanwalt prüfen, was für Ihren Verkauf gilt.