Steuern beim Hausverkauf: Welche anfallen, wer sie zahlt und wo Sie nachsehen

Kurz gesagt: Beim Hausverkauf kann vor allem die Einkommensteuer auf den Gewinn eine Rolle spielen, nämlich bei höchstens zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf und ohne Eigennutzung. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, Umsatzsteuer fällt nicht an.

Wer ein Haus verkauft, hört schnell von mehreren Steuern auf einmal: Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erbschaftsteuer. Hier sind sie geordnet: welche Steuer wen trifft, wann sie überhaupt entsteht und in welchem weiteren Artikel sich das Thema vertiefen lässt. Ob und wie viel Steuer in Ihrem Fall entsteht, prüfen Steuerberatung oder Finanzamt im Einzelfall.

Wenn Sie gerade verkaufen: Klären Sie diese Woche drei Daten: Wann haben Sie gekauft, wann haben Sie selbst darin gewohnt, und wann wollen Sie verkaufen? Daraus ergibt sich meist schon, ob Einkommensteuer ein Thema wird. Prüfen Sie außerdem im Vertragsentwurf, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt und die laufenden Kosten ab Übergabe trägt.

Der Überblick auf einen Blick

Einkommensteuer: Die Steuer auf den Gewinn

Das Einkommensteuergesetz nennt sie „private Veräußerungsgeschäfte“ (§ 23 EStG). Sie entsteht nur, wenn drei Dinge zusammenkommen:

1. Es gibt einen Gewinn. Der Verkaufspreis liegt über Ihren Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, dazu später Herstellungskosten) und den Verkaufskosten.
2. Die Frist läuft noch. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und dem Abschluss des Verkaufsvertrags liegen höchstens zehn Jahre. Maßgeblich ist der notarielle Vertrag, nicht die Übergabe und nicht die Grundbucheintragung. So entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (zuletzt Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26).
3. Keine Ausnahme greift. Wer das Haus durchgehend selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer. Die Einzelheiten stehen im Artikel Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Der Gewinn wird nicht mit einem Sondersatz besteuert. Er kommt zu Ihren übrigen Einkünften des Jahres hinzu und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Für 2026 beginnt die Steuerpflicht oberhalb des Grundfreibetrags von 12.348 Euro, der Spitzensteuersatz von 42 Prozent gilt ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro (§ 32a EStG). Ein Gewinn kann Sie deshalb in eine höhere Steuerstufe heben, auch wenn Ihr Einkommen sonst deutlich niedriger liegt.

Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, entsteht keine Steuer. Bei 1.000 Euro oder mehr wird der gesamte Gewinn besteuert, nicht nur der Teil darüber (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Gehört das Haus zwei Personen, hat jede ihre eigene Freigrenze, und der Gewinn wird nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Entsteht beim Verkauf ein Verlust, lässt er sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen.

Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt auch am Kaufpreis. Mit einem Richtwert für den Verkaufspreis haben Sie eine Zahl zum Durchrechnen.

Grunderwerbsteuer: Meist eine Sache des Käufers

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises und gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden. Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Das Finanzamt wendet sich nach den Angaben der Finanzverwaltung NRW zuerst an die Partei, die sich im Vertrag zur Übernahme verpflichtet hat. In nahezu allen Kaufverträgen ist das der Käufer.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie tragen die Steuer in der Regel nicht, sollten aber im Vertrag nachlesen, dass der Käufer sie übernimmt. Das Finanzamt stellt außerdem erst eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, wenn die Steuer bezahlt ist (§ 22 GrEStG). Ohne sie kann der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Details, Ausnahmen für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie und ein Rechenbeispiel finden Sie im Artikel Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Den Verkauf melden Sie dem Finanzamt nicht selbst als Grunderwerbsteuerfall. Das übernimmt der Notar: Er zeigt jeden beurkundeten Grundstücksvertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt erfährt vom Verkauf also automatisch.

Umsatzsteuer: Beim privaten Verkauf kein Thema

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG). Der Kaufpreis für Ihr Haus enthält deshalb keine Umsatzsteuer. Die Maklerprovision dagegen enthält Umsatzsteuer, das betrifft aber die Rechnung des Maklers, nicht Ihren Verkauf.

Grundsteuer: Läuft weiter, bis der Eigentümer wechselt

Die Grundsteuer richtet sich nach den Verhältnissen am 1. Januar (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Im Jahr des Verkaufs kann deshalb noch Ihr Name auf dem Bescheid stehen, obwohl das Haus im Laufe des Jahres übergeben wurde. Im Kaufvertrag wird üblicherweise geregelt, ab welchem Tag der Käufer die laufenden Lasten trägt, damit die Grundsteuer zeitanteilig ausgeglichen wird. Prüfen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben. Gegenüber der Gemeinde schuldet in der Regel noch bis zum Jahresende der Verkäufer die Grundsteuer, denn die Zurechnung ändert sich erst zum 1. Januar des Folgejahres (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Den Ausgleich unter Verkäufer und Käufer regelt der Kaufvertrag.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Sie trifft den, der das Haus erwirbt, nicht den Verkäufer. Für Sie ist sie aus zwei Gründen wichtig. Haben Sie das Haus geerbt, kann die Erbschaftsteuer entstanden sein, bevor Sie verkaufen, und Ihr Verkauf kann bei bestimmten Befreiungen Folgen haben. Und: Die Frist der Einkommensteuer läuft beim geerbten Haus nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem Kauf durch den Erblasser. Das erklärt der Artikel Geerbtes Haus verkaufen.

Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer

Fällt Einkommensteuer an, können Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer dazukommen. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent der Einkommensteuer, wird aber nur erhoben, wenn die Einkommensteuer eine Freigrenze übersteigt (nach dem Gesetzestext 20.350 Euro bei Einzelveranlagung, mit einer Milderungszone darüber). Die Kirchensteuer beträgt je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer und entfällt, wenn Sie keiner steuererhebenden Religionsgemeinschaft angehören.

Gewerbesteuer: Die Ausnahme bei vielen Verkäufen

Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Die Finanzverwaltung nutzt dafür die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren sind ein Indiz, aber keine feste Regel. Das Gewerbe zieht Einkommensteuer ohne Zehn-Jahres-Frist und Gewerbesteuer nach sich. Für den Verkauf des einen Hauses, in dem Sie gewohnt oder das Sie vermietet haben, spielt das in aller Regel keine Rolle.

Beispiel: Welche Steuern bei welchem Verkauf?

Drei Beispiele zeigen, wie unterschiedlich die Lage sein kann (die Fälle sind frei gewählt):

Worauf Sie achten sollten

• Das richtige Datum und das richtige Jahr: Für die Zehn-Jahres-Frist und für die Eigennutzung im Verkaufsjahr zählt das Datum des notariellen Vertrags. Zählen Sie vom Datum Ihres Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags und halten Sie die Unterlagen zum Kauf bereit. Für das Steuerjahr kommt es nach der in Rechtsprechung und Fachliteratur vertretenen Auffassung auf den Zufluss des Kaufpreises an (§ 11 EStG): Der Gewinn gehört in die Erklärung des Jahres, in dem Sie über das Geld verfügen können. Bei Ratenzahlung wird jede Rate im Jahr ihres Eingangs erfasst (BFH, Urteil vom 6. Dezember 2016, IX R 18/16). Wird der Kaufpreis zunächst auf ein Notaranderkonto gezahlt, kann es auf den Zeitpunkt ankommen, ab dem er zur Auszahlung bereitsteht. Liegen Vertrag und Zahlung in verschiedenen Kalenderjahren, klären Sie das Steuerjahr vorab mit Ihrer Steuerberatung.
• Belege sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen zu Umbauten, Maklerrechnung, Notarkosten und Grunderwerbsteuerbescheid mindern den Gewinn.
• Abschreibungen einrechnen: Haben Sie vermietet, mindern die angesetzten Abschreibungen Ihre Anschaffungskosten. Das erhöht den Gewinn.
• Rücklage planen: Die Einkommensteuer wird erst mit dem Bescheid fällig. Legen Sie vom Erlös einen Teil beiseite, falls Steuer anfällt.
• Auf den Kaufvertrag achten: Prüfen Sie, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt und die laufenden Kosten ab Übergabe trägt.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer gerade verkauft, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es mich? Einkommensteuer fällt nur an, wenn Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre auseinanderliegen, ein Gewinn entsteht und keine Eigennutzung die Steuer ausschließt. Die Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent) trägt im Vertrag in der Regel der Käufer, Umsatzsteuer fällt beim privaten Verkauf nicht an. Die Grundsteuer wird im Verkaufsjahr zeitanteilig im Kaufvertrag ausgeglichen. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist und damit, wie hoch ein möglicher Gewinn ausfällt, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite.

Wie lange dauert es? Die Einkommensteuer wird mit dem Bescheid für das Jahr festgesetzt, in das der Gewinn fällt. Das ist nach der vertretenen Auffassung in der Regel das Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht. Das Finanzamt kann Vorauszahlungen anordnen.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Kaufdatum, Nutzung und geplantes Verkaufsdatum notieren, siehe Spekulationssteuer beim Hausverkauf und Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
2. Belege zusammenlegen: Kaufvertrag, Rechnungen zu Umbauten, Maklerrechnung, Notarkosten.
3. Im Vertrag prüfen, wer die Grunderwerbsteuer und die laufenden Kosten trägt, siehe Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.
4. Bei einer möglichen Steuer einen Teil des Erlöses zurücklegen.

Stolpersteine vermeiden: Die Frist ab Einzug oder Übergabe zählen statt ab dem Kaufvertrag. Bei früherer Vermietung die Abschreibungen vergessen. Den ganzen Erlös ausgeben, bevor feststeht, ob Steuer anfällt.

Wann frage ich wen? Steuerberatung oder Finanzamt, sobald Frist, Eigennutzung oder das Steuerjahr nicht eindeutig sind. Den Notar zu den Klauseln im Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen, wenn ich selbst darin gewohnt habe?

Auf den Verkaufsgewinn fällt keine Einkommensteuer an, wenn Sie das Haus zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Einzelheiten stehen im Artikel zur Eigennutzung.

Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?

Rechtlich sind beide Vertragsparteien Steuerschuldner. Praktisch übernimmt der Käufer die Steuer im Kaufvertrag, und das Finanzamt wendet sich zuerst an die Partei, die sich dazu verpflichtet hat.

Wann wird die Steuer auf den Verkaufsgewinn fällig?

Die Einkommensteuer wird mit dem Einkommensteuerbescheid für das Jahr festgesetzt, in das der Gewinn fällt. Nach der vertretenen Auffassung ist das in der Regel das Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht (siehe oben, Zufluss). Den Zahlungstermin nennt der Bescheid. Das Finanzamt kann zusätzlich Vorauszahlungen anordnen. Wer den Gewinn früh abschätzt, kann den Betrag rechtzeitig zurücklegen.

Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?

Der Notar meldet den Vertrag an das Finanzamt (§ 18 GrEStG). Ob ein Gewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung stehen muss, hängt von der Frist und der Eigennutzung ab. Wenn die Frist läuft und keine Ausnahme greift, gehört der Verkauf in die Anlage SO Ihrer Steuererklärung.

Gibt es Steuererleichterungen, wenn ich das Geld in ein neues Haus stecke?

Für Immobilien im Privatvermögen sieht das Einkommensteuergesetz in der Regel keine Übertragung des Gewinns auf ein neues Objekt vor, die die Steuer aufschiebt. Ob Ihr Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist, hängt allein von Frist und Eigennutzung des verkauften Hauses ab. Das neue Haus ist davon getrennt zu betrachten.

Muss ich im Verkaufsjahr noch Grundsteuer zahlen?

Gegenüber der Gemeinde schuldet in der Regel noch bis zum Jahresende der Verkäufer die Grundsteuer, denn die Zurechnung ändert sich erst zum 1. Januar des Folgejahres. Den Ausgleich unter Verkäufer und Käufer regelt der Kaufvertrag. Prüfen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Prüfen Sie zuerst Ihre Daten: Wann haben Sie gekauft, wann haben Sie selbst darin gewohnt, wann wollen Sie verkaufen? Aus diesen drei Angaben ergibt sich meist schon, ob Einkommensteuer ein Thema wird. Wenn ja, lohnt es sich, den Gewinn vor dem Vertrag grob zu berechnen, um die Steuer von Anfang an einzuplanen. Das Fristende zeigt der Spekulationsfrist-Rechner. Die endgültige Beurteilung treffen Steuerberatung oder Finanzamt für Ihren Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637), der die Steuerfreiheit nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist beenden sollte, mit 446 gegen 131 Stimmen abgelehnt; die Frist gilt also unverändert. Das Jahressteuergesetz 2026 liegt im Gesetzgebungsverfahren und enthält nach dem Regierungsentwurf keine Änderung des § 23 EStG.

• § 23 EStG
• § 32a EStG
• § 13 GrEStG, § 18 GrEStG, § 22 GrEStG
• Finanzverwaltung NRW zur Grunderwerbsteuer
• § 4 UStG
• § 9 GrStG, § 10 GrStG, § 222 BewG
• BFH, Urteil vom 06.12.2016, IX R 18/16
• § 3 SolZG, § 4 SolZG
• Deutscher Bundestag, Textarchiv KW 41/2026

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.