Selbst genutzt: Wann der Hausverkauf steuerfrei bleibt, auch innerhalb von zehn Jahren

Kurz gesagt: Auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie das Haus von Kauf bis Verkauf selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Für die zweite Variante genügt nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von gut einem Jahr, der drei Kalenderjahre berührt.

Viele Eigentümer wohnen im eigenen Haus und verkaufen früher, als sie geplant hatten: Umzug wegen Arbeit, Trennung, Pflege der Eltern, ein neues Haus. Unten steht, was das Gesetz unter „eigenen Wohnzwecken“ versteht, welche Zeiträume zählen und in welchen Fällen die Ausnahme nicht greift, etwa bei Vermietung, Leerstand oder Überlassung an Angehörige.

Wenn Sie gerade verkaufen: Legen Sie eine Zeitleiste an: Kaufvertrag, Einzug, Auszug, Vermietung und geplanter Verkaufsvertrag. Prüfen Sie, ob Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor im Haus gewohnt haben. Sammeln Sie Belege für Ihre Nutzung, bevor Sie einen Notartermin festlegen.

Die beiden Varianten im Gesetz

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien von der Besteuerung aus, die

1. zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder
2. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Variante 1 passt, wenn Sie vom Einzug bis zum Verkauf selbst im Haus gewohnt haben. Variante 2 hilft, wenn Sie das Haus zuerst vermietet oder anders genutzt haben, später aber eingezogen sind, oder wenn Sie das Haus kurz vor dem Verkauf noch bewohnt haben.

Wie lang muss ich bei Variante 2 darin gewohnt haben?

Das Gesetz sagt „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“. Gemeint sind drei Kalenderjahre. Der Bundesfinanzhof hat dazu zwei Urteile gesprochen:

• IX R 37/16 (27. Juni 2017): Es genügt eine zusammenhängende Zeit der Eigennutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Die beiden äußeren Jahre müssen nicht voll genutzt worden sein, das mittlere Jahr schon.
• IX R 10/19 (3. September 2019): Die Befreiung greift, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr an mindestens einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor dem Verkauf an mindestens einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine kurze Vermietung zwischen Auszug und Verkauf im Verkaufsjahr war in diesem Fall unschädlich.

Als Verkaufsdatum gilt der Tag des notariellen Vertrags, nicht die Übergabe. Die Frist von zehn Jahren lässt sich zusätzlich mit dem Spekulationsfrist-Rechner prüfen.

Was gilt als „eigene Wohnzwecke“?

Die Rechtsprechung legt den Begriff weit aus, aber nicht grenzenlos.

Das zählt:

• Sie wohnen selbst dort, allein oder mit Ihrer Familie.
• Zweit- und Ferienwohnungen, die Sie nur zeitweise bewohnen und die Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung stehen (BFH IX R 37/16). Eine Hauptwohnung ist nicht nötig.
• Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung: Der Gewinn bleibt auch insoweit steuerfrei, als er auf das beruflich genutzte Zimmer entfällt (BFH vom 1. März 2021, IX R 27/19). Das Gericht wich damit vom BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 ab.
• Eigentümergemeinschaften: Bei Miteigentum wird in der Regel jeder Miteigentümer für seinen Anteil beurteilt.

Das zählt nicht oder nur unter engen Voraussetzungen:

• Vermietung an Dritte. Eine kurze Zwischenvermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein, wenn Sie in den drei Kalenderjahren sonst die Voraussetzungen erfüllen (IX R 10/19).
• Überlassung an die Eltern oder Schwiegereltern: Wohnt die Mutter oder Schwiegermutter unentgeltlich in der Wohnung, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor (BFH, 14. November 2023, IX R 13/23).
• Überlassung an erwachsene Kinder, für die Sie kein Kindergeld und keinen Kinderfreibetrag mehr bekommen: Das ist keine Eigennutzung (BFH, 24. Mai 2022, IX R 28/21). Bei Kindern, die steuerlich noch berücksichtigt werden und die Wohnung allein nutzen, kann die Eigennutzung anerkannt werden; so nennt es auch die Finanzverwaltung NRW. Wohnen zugleich Dritte dort, etwa der frühere Ehegatte, fehlt es daran (BFH IX R 11/21 vom 14. Februar 2023 und IX R 10/22 vom 14. November 2023).
• Auszug nach Trennung: Wohnen der frühere Ehegatte und die gemeinsamen Kinder weiter im Haus, nutzt der ausgezogene Eigentümer sein Haus nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken (BFH IX R 11/21 und IX R 10/22 vom 14. November 2023). Zu Trennung und Scheidung lesen Sie Hausverkauf bei Trennung und Scheidung.
• Die vermietete Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus: Sie ist ein eigenes Wirtschaftsgut (Gebäudeteil). Der Gewinn, der auf sie entfällt, kann steuerpflichtig sein.

Beispiele mit Zeitstrahl

Alle Beispiele sind frei gewählt. Das Verkaufsdatum ist das Datum des notariellen Vertrags.

Zum Wert der Ausnahme: Hätte Fall C einen Gewinn von 74.144 Euro, wie im Beispiel des Artikels Spekulationssteuer beim Hausverkauf, läge die zusätzliche Einkommensteuer bei einem zu versteuernden Einkommen von 45.000 Euro nach der Grundtabelle 2026 bei rund 30.100 Euro, dazu käme ein Solidaritätszuschlag von rund 2.140 Euro. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt der Splittingtarif, dann sind es bei gleichem gemeinsamem Einkommen rund 23.700 Euro, ohne Solidaritätszuschlag. Hätte Fall B denselben Gewinn, wäre er steuerfrei.

Ob eine Steuer überhaupt ein Thema wird, hängt am Kaufpreis. Mit einem Richtwert für den Verkaufspreis haben Sie die Zahl für Ihre eigene Rechnung.

Wenn nur ein Teil des Hauses selbst genutzt wird

Bei einem Haus mit Einliegerwohnung oder einer vermieteten Wohnung im selben Gebäude zählt nicht das Haus als Ganzes. Das Gesetz behandelt Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, wie eigene Immobilien. Der selbst bewohnte Teil kann steuerfrei sein, der vermietete Teil bleibt innerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerpflichtig. Dann ist der Gewinn auf beide Teile aufzuteilen, nach den Angaben der Finanzverwaltung NRW bei gemischter Nutzung nach der Wohnfläche. Wie Sie das belegen, besprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung. Wie die Steuer bei einer reinen Vermietung aussieht, zeigt der Artikel Vermietetes Haus verkaufen.

Bei Miteigentum, etwa unter Ehepartnern oder Geschwistern, wird in der Regel jeder Anteil für sich beurteilt. Wohnt nur ein Miteigentümer im Haus, kann sein Anteil steuerfrei sein, während der Anteil des anderen steuerpflichtig bleibt. Hat der Eigentümer das Haus geerbt, hilft der Artikel Geerbtes Haus verkaufen bei der Frage, wessen Kaufdatum zählt.

Worauf Sie bei Auszug und Leerstand achten sollten

• Dokumentieren Sie die Nutzung: Meldeauskunft, Verträge mit Energieversorgern, Nebenkostenabrechnungen und Fotos sind Belege für die tatsächliche Nutzung. Die Rechtsprechung prüft die Wirklichkeit, nicht allein den Meldeeintrag.
• Dokumentieren Sie die Verkaufsabsicht: Ziehen Sie aus und das Haus steht danach leer, helfen ein datierter Maklerauftrag oder Inserate. So ist sichtbar, dass Sie den Verkauf zeitnah vorbereitet haben.
• Keine Zwischenvermietung ohne Plan: Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein (IX R 10/19). Längere Vermietung nach dem Auszug lässt die Eigennutzung entfallen.
• Teilweise Nutzung getrennt betrachten: Vermieten Sie Teile des Hauses, wird der Gewinn für den vermieteten Teil gesondert beurteilt.
• Familie einbeziehen: Die Nutzung durch Eltern, Schwiegereltern oder erwachsene Kinder ist kein Ersatz für Ihre eigene.

Was in der Gesetzgebung 2026 diskutiert wurde

Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wollte im Juni 2026 (Drucksache 21/6637) die Selbstnutzungsregel auf 36 Monate unmittelbar vor dem Verkauf ausrichten und zugleich die Zehn-Jahres-Frist streichen. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 8. Oktober 2026 mit 131 Ja- gegen 446 Nein-Stimmen abgelehnt. Für Ihren Verkauf gelten damit weiter die beiden Varianten aus § 23 EStG in der heutigen Fassung. Ob später neue Vorschläge kommen, ist offen.

Typische Stolpersteine

• Auszug und Verkaufsjahr abstimmen: Ziehen Sie vor dem Verkaufsjahr aus und nicht wieder ein, kann die Voraussetzung von Variante 2 entfallen.
• Vermietung vor dem Verkauf bedenken: Eine längere Vermietung nach dem Auszug lässt die Befreiung entfallen.
• Das Verkaufsjahr richtig bestimmen: Gezählt wird der Tag des notariellen Verkaufsvertrags, nicht die Übergabe.
• Mitbewohner berücksichtigen: Wohnen nach einer Trennung Ex-Partner und Kinder weiter im Haus, wird dem ausgezogenen Eigentümer diese Nutzung nicht als eigene zugerechnet.
• Nachweise sammeln: Mündliche Absprachen mit Mietern, Kindern oder Eltern ersetzen keine Nachweise.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, stellt sich meist diese Fragen.

Was kann es mich kosten? Im Beispiel oben (Fall C, Gewinn 74.144 Euro) läge die zusätzliche Einkommensteuer bei rund 30.100 Euro nach der Grundtabelle, dazu rund 2.140 Euro Solidaritätszuschlag. Bei Zusammenveranlagung sind es nach der Nachrechnung im Artikel rund 23.700 Euro. Im Fall B mit gleichem Gewinn wäre der Verkauf steuerfrei. Ob eine Steuer überhaupt ein Thema wird, hängt am Kaufpreis.

Was tue ich Schritt für Schritt?

1. Zeitleiste mit allen Daten anlegen.
2. Die drei Kalenderjahre um das geplante Verkaufsjahr eintragen.
3. Prüfen, ob Sie in diesen Jahren selbst im Haus gewohnt haben.
4. Belege sammeln: Meldeauskunft, Energieversorger, Nebenkostenabrechnungen, Fotos.
5. Bei Leerstand nach dem Auszug die Verkaufsabsicht dokumentieren, etwa mit einem datierten Maklerauftrag oder Inseraten.

Stolpersteine vermeiden: Nach dem Auszug länger vermieten, das Haus Eltern oder erwachsenen Kindern ohne Kindergeldanspruch überlassen und davon ausgehen, dass das als eigene Nutzung zählt, und das Verkaufsjahr falsch bestimmen. Maßgeblich ist der Tag des notariellen Vertrags, nicht die Übergabe.

Wann frage ich wen? Die Steuerberatung vor dem Notartermin, denn bei Trennung, Leerstand oder Teilvermietung entscheidet der Einzelfall. Hintergründe finden Sie in Spekulationssteuer beim Hausverkauf, bei Trennung in Hausverkauf bei Trennung und Scheidung und bei Teilvermietung in Vermietetes Haus verkaufen.

Häufige Fragen

Muss ich im Haus mit Hauptwohnsitz gemeldet sein?

Nein, entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Eine Hauptwohnung ist nicht nötig, auch Zweit- und Ferienwohnungen können zählen, wenn Sie sie bewohnen oder sie Ihnen zur Verfügung stehen (BFH IX R 37/16). Ein Meldeeintrag allein ersetzt die tatsächliche Nutzung nicht.

Zählt eine Ferienwohnung, die ich nur im Sommer nutze?

Sie kann zählen, wenn sie Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht und Sie sie tatsächlich nutzen. Vermieten Sie die Ferienwohnung an Gäste, entfällt diese Verfügbarkeit in dieser Zeit. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.

Wir sind zu zweit Eigentümer, nur einer hat dort gewohnt. Was gilt?

In der Regel wird der Anteil jedes Eigentümers für sich beurteilt. Wer selbst dort gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen; der andere Anteil wird gesondert beurteilt. Bei Ehepaaren, die beide dort wohnten, gilt es für beide.

Zählt das Arbeitszimmer als Teil der Wohnung?

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 1. März 2021 (IX R 27/19) bleibt auch der Gewinnanteil für ein beruflich genutztes häusliches Arbeitszimmer steuerfrei. Ob das auch für ein Zimmer gilt, das als eigenes Wirtschaftsgut einem Gewerbebetrieb dient, hat der Bundesfinanzhof offengelassen. Prüfen Sie das im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Was gilt, wenn wir das Haus nach der Trennung verkaufen?

Wenn ein Partner nach der Trennung auszieht und der andere mit den Kindern bleibt, erfüllt der ausgezogene Partner Variante 2 oft nicht mehr. Der Zeitpunkt des Auszugs und des Verkaufs ist deshalb wichtig. Der Artikel zu Trennung und Scheidung geht darauf ein.

Wann sollte ich die Steuerberatung einschalten?

Vor dem Notartermin. Als Verkaufsdatum zählt der Tag des notariellen Vertrags, und danach lässt sich die Frage, in welchen Jahren Sie selbst im Haus gewohnt haben, nicht mehr verschieben. Bringen Sie Ihre Zeitleiste und Ihre Belege mit.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Legen Sie eine einfache Zeitleiste an: Kaufvertrag, Einzug, Auszug, Vermietung, geplanter Verkaufsvertrag. Tragen Sie die drei Kalenderjahre um Ihr Verkaufsjahr ein und prüfen Sie, ob Sie in jedem dieser Jahre im Haus gewohnt haben. Wenn nicht alles passt, kann ein Verschieben des Verkaufstermins um wenige Wochen den Unterschied machen, aber nur, wenn die Steuer nicht der einzige Maßstab ist. Die Beurteilung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 23 EStG
• BFH IX R 37/16 vom 27.06.2017
• BFH IX R 10/19 vom 03.09.2019
• BFH IX R 27/19 vom 01.03.2021
• BFH IX R 28/21 vom 24.05.2022
• BFH IX R 11/21 vom 14.02.2023
• BFH IX R 13/23 vom 14.11.2023
• BFH IX R 10/22 vom 14.11.2023
• Finanzverwaltung NRW: Privates Veräußerungsgeschäft, Grundstücke
• Bundestag, Drucksache 21/6637

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.