Vermietetes Haus verkaufen: Steuerliche Folgen für Gewinn, Abschreibung und Mieteinnahmen

Kurz gesagt: Liegen zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag höchstens zehn Jahre, ist der Gewinn aus einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig, und Ihre angesetzten Abschreibungen erhöhen ihn. Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei.

Wer vermietet, hat über Jahre Steuervorteile genutzt: Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung. Beim Verkauf zeigt sich, wie diese Vorteile mit dem Gewinn zusammenhängen. Die Folgen stehen hier in der Reihenfolge, in der sie auftreten: erst die Frist, dann die Gewinnrechnung, dann die Mieten und Besonderheiten. Fragen zu Mietern, Vorkaufsrecht und Kündigung behandelt der Artikel Vermietete Immobilie verkaufen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Suchen Sie diese Woche das Datum Ihres Kaufvertrags heraus und die Anlage V der vergangenen Jahre mit den angesetzten Abschreibungen. Liegt der Kaufvertrag höchstens zehn Jahre zurück, lassen Sie das Fristende von Ihrer Steuerberatung auf den Tag nachrechnen, bevor Sie einen Verkaufstermin zusagen.

Gilt die Zehn-Jahres-Frist auch bei Vermietung?

Ja. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks mit Gebäude ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung höchstens zehn Jahre liegen. Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag, mit dem Sie gekauft haben, und endet nach dem notariellen Verkaufsvertrag. So entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (zuletzt Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26). Für den genauen Tag des Fristendes gilt die Berechnung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die das Steuergesetz nicht ausdrücklich beschreibt. Planen Sie deshalb einige Tage Abstand ein und lassen Sie das Datum von Ihrer Steuerberatung gegenrechnen. Das rechnerische Fristende zeigt auch der Spekulationsfrist-Rechner.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien hilft bei einer dauerhaft vermieteten Immobilie nicht. Hatten Sie zwischenzeitlich selbst im Haus gewohnt, prüft der Artikel Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt, ob sich daraus eine Befreiung ergibt. Hatten Sie die Immobilie geerbt, zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers (siehe Geerbtes Haus verkaufen).

Wie der Gewinn berechnet wird

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Veräußerungskosten und abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Entscheidend für Vermieter ist ein Satz im Gesetz: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die Sie bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte abgezogen haben. Wer jahrelang abgeschrieben hat, rechnet deshalb mit niedrigeren Anschaffungskosten und kommt auf einen höheren Gewinn.

Abschreibung: Wie viel wurde angesetzt?

Bei Gebäuden gilt jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG):

Für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung gekaufte Wohngebäude, bei denen der Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt, ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Beträge, die Sie tatsächlich angesetzt haben, stehen in Ihren Steuererklärungen (Anlage V) der Vorjahre.

Bezieht sich die Abschreibung nur auf den Gebäudeanteil, ist der Grundstücksanteil unverändert. Der Kaufpreis wurde dafür beim Kauf in Grundstück und Gebäude aufgeteilt. Auch erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, die Sie angesetzt haben (zum Beispiel nach den §§ 7b, 7h oder 7i EStG), mindern die Anschaffungskosten im Sinn des § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG. Welche Beträge das waren, zeigen Ihre Steuerbescheide und die Anlage V.

Beispiel mit Zahlen

Das Beispiel ist frei gewählt; die Nebenkosten und die Abschreibung sind Annahmen.

Herr Muster kauft 2019 in Nordrhein-Westfalen ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1990) für 250.000 Euro und vermietet es. Im November 2026 verkauft er es für 340.000 Euro.

Kosten für eine Grundschuld, die eine Bank bei der Finanzierung verlangt hat, zählen zu den Finanzierungskosten und nicht zu den Anschaffungskosten.

Gewinn: 340.000 € − 12.138 € − 3.000 € − 249.925 € = 74.937 €.

Ohne die Abschreibung wäre der Gewinn 46.937 Euro. Die 28.000 Euro Abschreibung, die in den Vermietungsjahren das zu versteuernde Einkommen gemindert haben, erscheinen jetzt als höherer Gewinn.

Hat Herr Muster im Verkaufsjahr ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro aus anderen Quellen, beträgt die Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG) etwa 14.233 Euro. Mit dem Gewinn liegt sie bei etwa 45.537 Euro. Auf den Gewinn entfallen damit rund 31.304 Euro Einkommensteuer. Dazu käme ein Solidaritätszuschlag von rund 2.500 Euro (5,5 Prozent der Einkommensteuer von 45.537 Euro, auf die 14.233 Euro ohne Gewinn fiele keiner an), gegebenenfalls Kirchensteuer.

Gerechnet ist die Grundtabelle für eine Einzelperson. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt der Splittingtarif (§ 32a Abs. 5 EStG) und die Steuer fällt niedriger aus: Bei einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von ebenfalls 60.000 Euro wären es auf den Gewinn rund 26.000 Euro, ohne Solidaritätszuschlag.

Das Beispiel zeigt den Fall innerhalb der Frist. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, und bis dahin lässt sich die Steuer einplanen. Wie hoch der Gewinn ausfällt, hängt zuerst am Verkaufspreis. Mit einem Richtwert für den Verkaufspreis planen Sie Ihre Steuer von Anfang an realistisch.

Vorfälligkeitsentschädigung: Ein Posten im Verkauf, nicht bei den Mieten

Zahlen Sie wegen des Verkaufs eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist sie nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. Februar 2014 (IX R 42/13) nicht als Werbungskosten der Vermietung abziehbar. Ist der Verkauf steuerbar, ist die Zahlung als Veräußerungskosten bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen. Ist der Verkauf steuerfrei, bleibt sie ohne steuerliche Wirkung. Mehr dazu im Artikel Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Mieteinnahmen im Verkaufsjahr

Bis zum Übergang an den Käufer bleiben die Mieten und die Kosten Teil Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie erklären sie für das Verkaufsjahr wie bisher in der Anlage V, nur für den kürzeren Zeitraum. Ab dem Tag, an dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, endet Ihre Einnahmenseite. Die Abrechnung der Nebenkosten und die Übergabe der Mietkaution regelt der Kaufvertrag, nicht das Steuerrecht.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Haben Sie kurz nach dem Kauf saniert und modernisiert, kann die Rechnung in einem besonderen Fall nicht sofort als Instandhaltung abgesetzt werden. Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), zählen sie zu den Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann über die Abschreibung verteilt und erhöhen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Sie beim Verkauf in der Gewinnrechnung ansetzen. Sprechen Sie das bei Ihrer Steuerberatung an.

Die Ausnahme: Gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Die Finanzverwaltung nutzt dafür als Indiz die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren sprechen dafür. Dann entstehen gewerbliche Einkünfte und Gewerbesteuer, und die Zehn-Jahres-Frist spielt keine Rolle. Die Rechtsprechung betrachtet den Einzelfall; ein Indiz ist keine feste Regel. Für den Verkauf eines einzelnen Hauses oder einer einzelnen Wohnung ist das in der Regel kein Thema.

Umsatzsteuer

Der Verkauf fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz und ist deshalb von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG). Der Kaufpreis enthält keine Umsatzsteuer.

Vor oder nach dem Fristende verkaufen?

Liegt das Ende der Zehn-Jahres-Frist nah, lohnt eine nüchterne Gegenüberstellung. Auf der einen Seite steht die Steuer, die im obigen Beispiel rund 31.304 Euro beträgt. Auf der anderen Seite stehen die Kosten des Wartens:

Ergibt der Vergleich einen klaren Vorteil für das Warten, können Sie den Verkauf zeitlich so planen, dass der Vertrag erst nach Fristablauf geschlossen wird. Dann sollten Sie einige Tage Sicherheitsabstand einhalten.

Was in der Gesetzgebung 2026 passiert ist

• Zehn-Jahres-Frist: Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637), der die Steuerfreiheit nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist beenden sollte, mit 131 Ja- gegen 446 Nein-Stimmen abgelehnt. Die Frist gilt unverändert.
• Kaufpreisaufteilung: Das Jahressteuergesetz 2026 (Regierungsentwurf, Bundesrat-Drucksache 447/26) enthält mit § 6f EStG eine neue Regel, wie der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks in Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt wird. Das Gesetzgebungsverfahren läuft; nach dem Entwurf soll die Regel für Verträge gelten, die nach der Verkündung abgeschlossen werden. Sie betrifft damit vor allem künftige Käufe.

Diese Unterlagen helfen bei der Gewinnrechnung

• Kaufvertrag mit Datum und Kaufpreis, getrennt nach Grundstück und Gebäude
• Abrechnungen von Notar, Grundbuchamt, Makler und der Grunderwerbsteuerbescheid
• Anlage V der vergangenen Jahre mit den angesetzten Abschreibungen
• Rechnungen zu größeren Umbauten oder Erweiterungen
• Verkaufsvertrag, Maklerrechnung und Bescheinigung der Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung
• Mietverträge und die Abrechnung der Mieten bis zum Übergabetag

Mit diesen Unterlagen lässt sich der Gewinn überschlagen und von der Steuerberatung später genau berechnen.

Typische Stolpersteine

• Abschreibung einrechnen: Die angesetzte Abschreibung gehört in die Gewinnrechnung, sonst fällt der Gewinn zu niedrig aus.
• Vorfälligkeitsentschädigung richtig einordnen: Sie gehört nicht in die Anlage V, sondern in die Gewinnrechnung des Verkaufs (bei steuerbarem Verkauf).
• Frist richtig zählen: Maßgeblich sind die notariellen Verträge, nicht Einzug der Mieter oder Grundbucheintrag.
• Belege vollständig bereithalten: Kaufvertrag, Notarabrechnung, Rechnungen zu Umbauten und die Abschreibungsaufstellung sollten bereitliegen.
• Das Verkaufsjahr als Ganzes betrachten: Mieten bis zum Stichtag und der Gewinn landen in der Regel in derselben Steuererklärung und können den Steuersatz erhöhen.
• Steuer einplanen: Legen Sie einen Teil des Erlöses zurück.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet mich der Verkauf an Steuer? Das hängt vom Gewinn ab. Rechnen Sie in vier Schritten:

1. Kaufvertragsdatum und Fristende bestimmen.
2. Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) zusammenstellen und die angesetzten Abschreibungen abziehen.
3. Verkaufspreis abzüglich Veräußerungskosten, also Provision und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung, ansetzen.
4. Gewinn = Verkaufspreis minus Veräußerungskosten minus Anschaffungskosten nach Abschreibung.

Im Beispiel dieses Artikels ergibt das einen Gewinn von 74.937 Euro und eine Einkommensteuer darauf von rund 31.304 Euro, gerechnet als Einzelperson ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ihre Zahlen werden abweichen.

Stolpersteine vermeiden: Vergessen Sie die Abschreibung nicht, sonst fällt der Gewinn zu niedrig aus. Die Vorfälligkeitsentschädigung gehört bei einem steuerbaren Verkauf in die Gewinnrechnung, nicht in die Anlage V. Und zählen Sie die Frist ab den notariellen Verträgen, nicht ab Einzug oder Grundbucheintrag.

Wann wird die Steuer fällig? Legen Sie einen Teil des Erlöses zurück: Die Einkommensteuer wird mit dem Bescheid fällig, nicht am Tag des Notartermins. Wie sich der Auszahlungsbetrag insgesamt zusammensetzt, zeigt Was bleibt beim Hausverkauf übrig?.

Wann frage ich wen? Die Steuerberatung, sobald das Fristende nah ist oder Sie mehrere Objekte verkaufen. Die Grundlagen der Frist erklärt Spekulationssteuer beim Hausverkauf, den Posten Vorfälligkeitsentschädigung der gleichnamige Artikel.

Der Verkaufspreis bestimmt die Höhe des Gewinns.

Häufige Fragen

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?

Wenn zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn nach § 23 EStG nicht steuerpflichtig. Eine Ausnahme kann sich ergeben, wenn Sie selbst in der Wohnung gewohnt haben, wie im Artikel zur Eigennutzung beschrieben.

Muss ich bereits genutzte Abschreibungen zurückzahlen?

Es gibt keine Rückzahlung der Abschreibung als solche. Sie wirkt aber, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Die Abschreibung mindert die Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn. Ist der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei, bleibt sie ohne Folgen.

Zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer oder ich?

In der Regel der Käufer, wie es im Kaufvertrag steht. Mehr im Artikel Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Kann ich Verluste aus dem Verkauf anderweitig verrechnen?

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr und über einen Rücktrag oder Vortrag (§ 23 Abs. 3 EStG in Verbindung mit § 10d EStG). Mit Mieteinkünften oder Gehalt gelingt das nicht.

Fällt Gewerbesteuer an?

Bei einem einzelnen Verkauf in der Regel nicht. Bei mehreren Objekten in kurzer Zeit kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Lassen Sie das vorher prüfen.

Soll ich den Verkauf bis nach dem Fristende verschieben?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Stellen Sie die Steuer, die Sie sparen würden (im Beispiel rund 31.304 Euro), den Kosten des Wartens gegenüber: laufende Kosten, Zinsen, Mietverhältnis, mögliche Preisänderung. Schließen Sie den Vertrag bei einem Verkauf nach dem Fristende mit einigen Tagen Sicherheitsabstand und lassen Sie das Datum von der Steuerberatung prüfen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Stellen Sie vor dem Verkauf drei Dinge zusammen: das Datum Ihres Kaufvertrags, die Summe Ihrer bisherigen Abschreibungen und die Kosten, die Sie mit dem Verkauf verbinden. Damit lässt sich der Gewinn grob überschlagen. Liegt die Zehn-Jahres-Frist nahe, rechnen Sie beide Wege mit Ihren eigenen Zahlen. Die Beurteilung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 23 EStG
• § 7 EStG
• § 6 EStG
• BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13
• BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26
• § 4 UStG
• Bundestag, Textarchiv KW 41/2026
• Bundesrat, Drucksache 447/26

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.