Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wann die Zehn-Jahres-Frist gilt und wie der Gewinn berechnet wird

Kurz gesagt: Verkaufen Sie ein nicht selbst bewohntes Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, gehört der Gewinn in Ihre Einkommensteuererklärung. Danach bleibt er steuerfrei, ebenso ein Gesamtgewinn unter 1.000 Euro im Kalenderjahr.

Das Wort „Spekulationssteuer“ ist ein Alltagswort. Im Gesetz heißt es „privates Veräußerungsgeschäft“ (§ 23 Einkommensteuergesetz, kurz EStG). Gemeint ist keine eigene Steuer, sondern die normale Einkommensteuer auf einen Gewinn, den das Gesetz einkommensteuerpflichtig macht. Unten sehen Sie, wann die Frist gilt, wie sie gezählt wird und wie sich der Gewinn selbst überschlagen lässt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Schreiben Sie sich diese Woche das Datum Ihres notariellen Kaufvertrags auf und zählen Sie zehn Jahre. Liegt Ihr Verkaufsvertrag noch innerhalb dieser Frist, prüfen Sie, ob Sie das Haus in den relevanten Jahren selbst bewohnt haben, und lassen Sie die Rechnung von Ihrer Steuerberatung gegenrechnen. Halten Sie einige Tage Abstand zum rechnerischen Fristende und legen Sie Kaufvertrag, Rechnungen und Notarabrechnung zusammen.

Wann ist der Gewinn steuerpflichtig?

Das Gesetz knüpft an drei Bedingungen:

1. Grundstück oder Gebäude: Es geht um Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Gebäude und Außenanlagen zählen mit, ebenso Eigentumswohnungen und Teileigentum.
2. Höchstens zehn Jahre: Zwischen Anschaffung und Veräußerung liegen höchstens zehn Jahre.
3. Keine Ausnahme: Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Mehr dazu im Artikel Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.

Sind alle drei Bedingungen erfüllt, wird der Gewinn als sonstige Einkunft besteuert.

Wie wird die Zehn-Jahres-Frist gezählt?

Beginn: Die Frist beginnt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie das Haus gekauft haben. Die Grundbucheintragung, die Übergabe und die Zahlung sind nicht entscheidend.

Ende: Für den Verkauf zählt wieder der Abschluss des notariellen Vertrags. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, zuletzt im Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26): Für die Frist kommt es auf den Abschluss der Verpflichtungsgeschäfte an, nicht auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Ist der Vertrag erst durch eine Genehmigung oder eine Bedingung wirksam, sprechen Sie den Zeitpunkt vorab mit Ihrer Steuerberatung durch.

Der Tag genau: Das Gesetz verlangt, dass zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. In der Praxis wird die Frist nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs berechnet (§§ 187, 188 BGB): Sie beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet nach zehn Jahren mit Ablauf des Tages, der dem Tag des Kaufvertrags entspricht. Ein Beispiel: Kaufvertrag am 14. Juni 2019, Fristende mit Ablauf des 14. Juni 2029. Ein Verkaufsvertrag am 14. Juni 2029 liegt dann noch innerhalb der Frist, ein Vertrag am 15. Juni 2029 außerhalb. Weil das Gesetz diese Berechnung nicht ausdrücklich beschreibt, planen Sie einige Tage Abstand ein und lassen Sie das Datum von Ihrer Steuerberatung gegenrechnen. Das genaue Fristende ermittelt auch der Spekulationsfrist-Rechner aus Kauf- und Verkaufsdatum.

Wer baut: Haben Sie ein unbebautes Grundstück gekauft und später ein Haus darauf gebaut, beginnt die Frist mit dem Kauf des Grundstücks. Gebäude und Außenanlagen, die in dieser Zeit errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden, sind einbezogen.

Wer erbt: Beim geerbten Haus zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall. Das beschreibt der Artikel Geerbtes Haus verkaufen.

So berechnen Sie den Gewinn

Das Gesetz definiert den Gewinn als Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 EStG). Im Alltag rechnen Sie so:

Vorfälligkeitsentschädigung: Löst die Bank das Darlehen vorzeitig ab, weil das Haus verkauft wird, ist die Entschädigung nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. Februar 2014 (IX R 42/13) als Veräußerungskosten in die Gewinnermittlung einzustellen, wenn der Verkauf steuerbar ist.

Beispiel mit Zahlen

Das folgende Beispiel ist frei gewählt, die Nebenkosten sind Annahmen.

Frau Beispiel kauft im März 2021 ein Haus in Nordrhein-Westfalen und bewohnt es nicht selbst, es steht zeitweise leer. Im November 2026 verkauft sie es.

Kosten für eine Grundschuld, die eine Bank bei der Finanzierung verlangt hat, zählen zu den Finanzierungskosten und nicht zu den Anschaffungskosten. Deshalb sind hier nur die 1,1 Prozent für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung angesetzt.

Gewinn: 400.000 € − 14.580 € − 311.276 € = 74.144 €.

Wie viel davon an Steuer bleibt, hängt von den übrigen Einkünften ab. Hat Frau Beispiel 2026 ein zu versteuerndes Einkommen von 45.000 Euro, beträgt die Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG) etwa 8.835 Euro. Mit dem Gewinn liegt das zu versteuernde Einkommen bei 119.144 Euro und die Steuer bei etwa 38.904 Euro. Auf den Gewinn entfallen damit rund 30.069 Euro Einkommensteuer. Dazu käme ein Solidaritätszuschlag von rund 2.140 Euro (5,5 Prozent der Einkommensteuer von 38.904 Euro, auf die 8.835 Euro ohne Gewinn fiele keiner an), gegebenenfalls Kirchensteuer.

Gerechnet ist die Grundtabelle für eine Einzelperson. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt das Splittingverfahren (§ 32a Abs. 5 EStG) und die Steuer fällt niedriger aus: Bei einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von ebenfalls 45.000 Euro und 119.144 Euro mit Gewinn wären es rund 4.398 Euro und rund 28.136 Euro, also etwa 23.700 Euro auf den Gewinn, ohne Solidaritätszuschlag (dessen Freigrenze liegt bei Zusammenveranlagung bei 40.700 Euro Einkommensteuer).

Das Beispiel zeigt den Fall, dass die Frist noch läuft. Liegt der Verkauf nach dem zehnten Jahr oder greift die Ausnahme für Selbstgenutztes, fällt diese Steuer nicht an. Wie hoch ein Gewinn ausfällt, hängt zuerst vom erzielbaren Verkaufspreis ab. Mit einem Richtwert für den Verkaufspreis planen Sie Ihre Steuer von Anfang an realistisch.

Was Sie über die Freigrenze und Verluste wissen sollten

Freigrenze 1.000 Euro: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres unter 1.000 Euro, entsteht keine Steuer. Das Gesetz spricht von einer Freigrenze, nicht von einem Freibetrag. Bei 1.000 Euro oder mehr wird der gesamte Gewinn besteuert. Bis einschließlich 2023 lag die Grenze bei 600 Euro, seit 2024 gilt 1.000 Euro. Bei einem Haus fällt der Gewinn fast immer deutlich höher aus; die Grenze spielt eher bei anderen Verkäufen im selben Jahr eine Rolle.

Verluste: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nicht mit anderen Einkünften verrechnen, etwa mit Ihrem Gehalt. Sie mindern Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres, und nicht ausgeglichene Beträge können nach § 10d EStG im Vorjahr oder in den Folgejahren verrechnet werden.

Gewinn erklären: Wo und wann?

Ob die Zehn-Jahres-Frist eingehalten ist, richtet sich nach dem Datum des notariellen Vertrags. Für das Steuerjahr kommt es dagegen nach der in Rechtsprechung und Fachliteratur vertretenen Auffassung auf den Zufluss des Kaufpreises an (§ 11 EStG): Der Gewinn gehört in die Erklärung des Jahres, in dem Sie über das Geld verfügen können. Zahlt der Käufer in Raten, wird jede Rate im Jahr ihres Eingangs erfasst (BFH, Urteil vom 6. Dezember 2016, IX R 18/16), und ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht erst, wenn die Zahlungen Ihre Anschaffungs- und Veräußerungskosten übersteigen. Wird der Kaufpreis zunächst auf ein Notaranderkonto gezahlt, kann es auf den Zeitpunkt ankommen, ab dem er zur Auszahlung bereitsteht. Liegen Vertrag und Zahlung in verschiedenen Kalenderjahren, klären Sie das Steuerjahr vorab mit Ihrer Steuerberatung. Sie erklären den Gewinn in der Regel in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf ohnehin: Der Notar zeigt jeden beurkundeten Grundstücksvertrag beim Finanzamt an. Bewahren Sie deshalb den Kaufvertrag, die Rechnungen zu Umbauten und die Abrechnungen der Kaufnebenkosten auf, damit Sie die Anschaffungskosten belegen können.

Was in der Gesetzgebung gerade passiert

Im Jahr 2026 gab es eine politische Diskussion, die Zehn-Jahres-Frist zu streichen:

• Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 21/6637 vom 23. Juni 2026): Er sah vor, Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien unabhängig von der Haltedauer zu besteuern und die Eigennutzung auf 36 Monate vor dem Verkauf auszurichten. Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 mit 131 Ja- gegen 446 Nein-Stimmen abgelehnt. Die Zehn-Jahres-Frist gilt damit unverändert.
• Jahressteuergesetz 2026: Das Gesetzgebungsverfahren läuft. Der Regierungsentwurf (Bundesrat-Drucksache 447/26 vom 14. August 2026) ändert § 23 EStG selbst nicht. Ob im weiteren Verfahren eine Änderung des § 23 EStG vorgeschlagen wird, lag zum Redaktionsstand nicht belegt vor. Eine Änderung ist nicht beschlossen.

Das ist der Stand vom 27. Oktober 2026. Neue Gesetze würden frühestens zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens gelten.

Soll ich wegen der Steuer mit dem Verkauf warten?

Wenn der Fristablauf nahe ist, stellt sich die Frage. Die Steuer ist nur ein Faktor. Abzuwägen sind außerdem die Preisentwicklung, laufende Kosten, Zinsen auf eine offene Finanzierung, Leerstand und der Zeitpunkt, an dem Sie das Geld benötigen. Ein Beispiel zur Größenordnung: Fehlen noch sechs Monate bis zum Fristende und würde das Warten wie oben rund 30.069 Euro Steuer sparen, lohnt es sich nur, wenn laufende Kosten, Zinsen und eine mögliche Preisänderung in diesen sechs Monaten klar darunter bleiben. Rechnen Sie beide Wege mit Ihren eigenen Zahlen, zum Beispiel den Erlös mit dem Verkaufserlös-Rechner.

Typische Stolpersteine

• Das richtige Startdatum nehmen: Gezählt wird ab dem Kaufvertrag, nicht ab Einzug, Übergabe oder Grundbucheintrag.
• Abschreibungen einrechnen: Haben Sie vermietet, mindern die angesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Rechnen Sie sie mit, sonst fällt der Gewinn zu niedrig aus.
• Kosten belegen: Mit Kaufvertrag, Rechnungen und Notarabrechnung lassen sich die Anschaffungskosten nachweisen. Legen Sie die Unterlagen früh zusammen.
• Steuer einplanen: Legen Sie einen Teil des Erlöses beiseite, bevor Sie ihn anlegen oder ausgeben, damit eine spätere Nachzahlung gedeckt ist.
• Eigennutzung prüfen: Ob die Ausnahme greift, hängt von Zeiträumen und Nutzung ab.
• Einen Puffer zur Frist lassen: Einige Tage Abstand zum rechnerischen Fristende vermeiden Streit um die Berechnung.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer gerade verkauft, stellt sich meist folgende Fragen.

Was kostet es mich? Im Beispiel oben ergibt sich ein Gewinn von 74.144 Euro und bei einer Einzelperson mit angenommenen 45.000 Euro übrigem zu versteuerndem Einkommen rund 30.069 Euro Einkommensteuer auf den Gewinn, bei einem zusammen veranlagten Ehepaar mit gleichem Einkommen etwa 23.700 Euro, jeweils ohne Kirchensteuer. Das sind Beispielzahlen mit angenommenen Nebenkosten. Ihre Steuer hängt von Ihren übrigen Einkünften ab. Wie hoch ein Gewinn ausfällt, hängt zuerst vom erzielbaren Verkaufspreis ab:

Wie lange dauert es? Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet nach zehn Jahren mit Ablauf des entsprechenden Tages (Beispiel: Kaufvertrag am 14. Juni 2019, Fristende mit Ablauf des 14. Juni 2029). Für das Steuerjahr kommt es nach der vertretenen Auffassung auf den Eingang des Kaufpreises an. Liegen Vertrag und Zahlung in verschiedenen Kalenderjahren, klären Sie das vorab.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Kaufdatum notieren, Frist zählen, Abstand einplanen.
2. Eigennutzung prüfen, siehe Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
3. Anschaffungs- und Veräußerungskosten belegen; bei früherer Vermietung die Abschreibungen mitrechnen.
4. Einen Teil des Erlöses für eine mögliche Steuer zurücklegen.

Stolpersteine vermeiden: Ab Einzug oder Übergabe statt ab dem Kaufvertrag zählen. Abschreibungen vergessen, wodurch der Gewinn zu niedrig ausfällt. Den ganzen Erlös ausgeben, bevor die Steuer feststeht.

Wann frage ich wen? Ihre Steuerberatung oder das Finanzamt, sobald Frist oder Eigennutzung nicht eindeutig sind, besonders bei Genehmigung oder Bedingung im Vertrag. Einen Überblick über weitere Steuern gibt Steuern beim Hausverkauf, bei einem geerbten Haus Geerbtes Haus verkaufen.

Häufige Fragen

Gilt die Spekulationssteuer auch für Eigentumswohnungen?

Ja. Eigentumswohnungen und Teileigentum stehen im Gesetz Grundstücken gleich. Es gelten dieselbe Zehn-Jahres-Frist und dieselbe Ausnahme für die Eigennutzung.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und nach dem Einkommensteuertarif besteuert. Der Tarif 2026 reicht von 14 Prozent am Einstieg bis zu 42 Prozent ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro. Dazu können Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen.

Ist das Haus nach zehn Jahren wirklich steuerfrei verkäuflich?

Die Einkommensteuer nach § 23 EStG fällt dann nicht mehr an. Andere Steuern können eine Rolle spielen, zum Beispiel bei gewerblichem Grundstückshandel mit mehreren Objekten. Das beschreibt der Überblick Steuern beim Hausverkauf.

Gilt die Frist auch, wenn ich das Haus geerbt habe?

Ja, aber sie beginnt nicht mit dem Erbfall. Dem Erben wird der Kauf des Erblassers zugerechnet. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf des Erben steuerfrei.

Muss ich die Steuer sofort bezahlen?

Die Steuer wird mit dem Einkommensteuerbescheid für das Jahr festgesetzt, in das der Gewinn fällt, nach der vertretenen Auffassung in der Regel das Jahr des Kaufpreiseingangs. Das Finanzamt kann Vorauszahlungen anordnen. Legen Sie einen Teil des Erlöses zurück.

Welche Unterlagen brauche ich, um den Gewinn zu berechnen?

Den notariellen Kaufvertrag von damals, die Rechnungen zu Umbauten und die Abrechnungen der Kaufnebenkosten für die Anschaffungskosten. Für die Veräußerungskosten kommen Rechnungen wie Maklerprovision und Energieausweis dazu, gegebenenfalls ein Beleg über die Vorfälligkeitsentschädigung. Legen Sie die Unterlagen früh zusammen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Schreiben Sie sich das Datum Ihres Kaufvertrags auf und zählen Sie zehn Jahre. Prüfen Sie dann, ob Sie das Haus in den relevanten Jahren selbst bewohnt haben. Wenn die Frist läuft und keine Ausnahme greift, rechnen Sie den Gewinn grob nach der Tabelle oben. So wissen Sie, mit welcher Steuer Sie planen sollten, bevor Sie einen Preis nennen. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 23 EStG
• § 32a EStG
• BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26
• BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13
• Bundestag, Drucksache 21/6637
• Bundestag, Textarchiv KW 41/2026
• Bundesrat, Drucksache 447/26
• BFH, Urteil vom 06.12.2016, IX R 18/16
• § 3 SolZG
• § 188 BGB

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.