Was bleibt beim Hausverkauf übrig? Kosten, Steuern und Erlös durchgerechnet

Kurz gesagt: Vom Verkaufspreis gehen Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerkosten, Lastenfreistellung sowie Vorbereitungs- und Umzugskosten ab. Ob Einkommensteuer dazukommt, hängt von Frist und Eigennutzung ab. Im Beispiel bleiben von 450.000 Euro rund 265.600 Euro übrig, mit Steuer rund 229.700 Euro.

Wer den Wert seines Hauses kennt, fragt als Nächstes: Wie viel kommt davon bei mir an? Hier stehen die Posten in der Reihenfolge, in der sie auftreten, mit einer nachrechenbaren Tabelle. Alle Beträge sind Beispiele. Ihre eigene Rechnung brauchen Sie mit Ihren Zahlen: Kreditabrechnung der Bank, Maklervertrag, Kaufvertrag von damals.

Wenn Sie gerade verkaufen: Holen Sie diese Woche bei Ihrer Bank die aktuelle Restschuld und die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung zu einem Stichtag ein, am besten schriftlich. Klären Sie außerdem, ob zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen oder ob Sie selbst im Haus gewohnt haben. Mit diesen Angaben können Sie die Tabelle weiter unten mit Ihren Zahlen füllen, bevor Sie einen Preis nennen.

Die Posten im Überblick

Die Posten im Einzelnen

Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung

Das Darlehen wird aus dem Kaufpreis abgelöst, wenn die Bank die Grundschuld löscht. Die Bank nennt Ihnen die Restschuld auf einen Stichtag. Läuft die Zinsbindung noch, darf die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Bei einem Immobilienkredit mit festem Zins ist die vorzeitige Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung bei einem berechtigten Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB), und der Verkauf des Hauses ist dafür das klassische Beispiel. Eine Kündigung mit Wartezeit und Frist nach § 490 Abs. 2 BGB brauchen Sie dafür nach der Begründung des Gesetzgebers nicht (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB, seit 19. Mai 2026). Ist das Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt worden, können Sie es nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, dann entfällt die Entschädigung. Das Darlehen endet erst nach Ablauf dieser sechs Monate. Wie sie berechnet wird, erklärt der Artikel Vorfälligkeitsentschädigung.

Maklerprovision

Haben Sie einen Makler beauftragt, entsteht die Provision beim Verkauf. Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt: Arbeitet der Makler für beide Seiten und lässt er sich von beiden einen Lohn versprechen, müssen beide sich zu einem gleich hohen Betrag verpflichten. Vereinbart er mit einer Seite, unentgeltlich zu arbeiten, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c BGB). Höhe und Teilung stehen im Artikel Maklerprovision.

Lastenfreistellung

Der Käufer erwartet das Haus ohne die Grundschuld Ihrer Bank. Den Löschungsantrag im Grundbuch stellt in der Regel der Notar. Die Gebühr dafür beträgt nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG (Nr. 14140) das 0,5-Fache einer Gebühr nach der Gebührentabelle. Der Betrag richtet sich nach dem Wert der Grundschuld; Ihr Notar nennt ihn vorab. Die Kosten der Beglaubigung der Unterlagen kommen hinzu. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten übernimmt, die mit der Lastenfreistellung zusammenhängen.

Notarkosten, Grundbuch und Grunderwerbsteuer

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer übernimmt im Kaufvertrag in der Regel ebenfalls der Käufer (siehe Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen). Diese Posten belasten Ihre Rechnung nur, wenn Sie sie vertraglich übernehmen.

Vorbereitung und Umzug

Dazu zählen ein Energieausweis, Unterlagen, gegebenenfalls Entrümpelung, kleine Reparaturen und Ihre eigenen Umzugskosten. Welche Maßnahmen sich lohnen, erklärt der Artikel Entrümpeln, streichen, reparieren; hier genügt der Hinweis, dass diese Kosten vom Erlös abgehen.

Alle diese Posten hängen am Verkaufspreis. Ein Hauswert gibt Ihnen die Spanne, mit der Sie Ihre eigene Rechnung beginnen.

Einkommensteuer auf den Gewinn

Sie fällt nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift (§ 23 EStG). Die Voraussetzungen erklärt der Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Dort sehen Sie auch, wie sich der Gewinn berechnet.

Zwei Fälle durchgerechnet

Der Ausgangsfall ist frei gewählt; mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Verkaufserlös-Rechner den Weg nach. Ein Haus in Nordrhein-Westfalen wird für 450.000 Euro verkauft. Die Restschuld bei der Bank beträgt 160.000 Euro.

Zu Fall B: Die Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) betrugen in diesem Beispiel 340.000 Euro. Die Räumungskosten sind in der Gewinnrechnung nicht berücksichtigt, weil offen ist, ob sie als Veräußerungskosten anerkannt werden. Gewinn: 450.000 € − (5.000 € + 16.065 € + 250 € + 600 €) − 340.000 € = 88.085 €. Mit einem sonst zu versteuernden Einkommen von 45.000 Euro (Annahme) beträgt die Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 etwa 8.835 Euro, mit dem Gewinn etwa 44.760 Euro. Der Unterschied ist die Steuer auf den Gewinn: 35.925 Euro, dazu käme ein Solidaritätszuschlag von rund 2.460 Euro (5,5 Prozent der Einkommensteuer von 44.760 Euro, auf die 8.835 Euro ohne Gewinn fiele keiner an), gegebenenfalls Kirchensteuer. Gerechnet ist die Grundtabelle für eine Einzelperson. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt der Splittingtarif (§ 32a Abs. 5 EStG) und die Steuer fällt niedriger aus: Bei einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von ebenfalls 45.000 Euro wären es auf den Gewinn rund 29.300 Euro, ohne Solidaritätszuschlag. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (IX R 42/13) als Veräußerungskosten berücksichtigt, wenn der Verkauf steuerbar ist.

Wie das Geld zu Ihnen kommt

Der Weg des Kaufpreises ist im Kaufvertrag festgelegt. Meist läuft er in dieser Reihenfolge ab:

1. Absicherung des Käufers: Für den Käufer wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum.
2. Unterlagen für die Löschung: Ihre Bank gibt die Unterlagen frei, mit denen die Grundschuld gelöscht werden kann. Voraussetzung ist, dass die Bank ihren Anteil aus dem Kaufpreis erhält.
3. Fälligkeitsmitteilung: Der Notar teilt dem Käufer mit, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Ab diesem Zeitpunkt läuft die vereinbarte Zahlungsfrist.
4. Zahlung: Der Käufer überweist. Ein Teil geht an Ihre Bank zur Ablösung, der Rest an Sie.
5. Übergabe und Umschreibung: Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.

Zwischen Beurkundung und Auszahlung vergehen deshalb oft mehrere Wochen. Planen Sie Ihre Ausgaben, etwa die Kaution für die neue Wohnung, mit diesem Zeitpuffer.

Wo Sie den Betrag beeinflussen können

• Preis und Zeitpunkt: Ein realistischer Angebotspreis wirkt stärker als jede andere Stellschraube. Wie Sie dazu kommen, erklärt der Artikel Verkaufspreis festlegen.
• Provision: Höhe und Aufteilung sind Teil des Maklervertrags und lassen sich vor der Unterschrift besprechen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Der Zeitpunkt der Kündigung und das Ende der Zinsbindung beeinflussen die Höhe. Fragen Sie Ihre Bank, welche Termine günstig sind.
• Vorbereitung: Nicht jede Maßnahme lohnt sich. Vergleichen Sie die Kosten mit dem erwartbaren Preisvorteil.
• Steuer: Frist und Eigennutzung können Sie nur eingeschränkt verändern. Prüfen Sie, wann der Verkauf steuerlich am günstigsten wäre, aber richten Sie nicht allein danach.

Weitere Posten für Ihre Rechnung

• Die Reihenfolge der Zahlungen: Die Bank wird beim Notar aus dem Kaufpreis bedient, bevor der Rest bei Ihnen eintrifft. Der Notar steuert das.
• Laufende Kosten bis zur Übergabe: Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Strom fallen bis zum Übergabetag an und werden meist zeitanteilig ausgeglichen.
• Doppelte Wohnkosten: Überschneiden sich Umzug und Übergabe, kann Miete oder eine Zwischenlösung anfallen.
• Steuer, die später kommt: Die Einkommensteuer wird mit dem Bescheid fällig, nicht am Tag des Notartermins. Legen Sie den Betrag zurück.
• Spätere Zinsen auf den Erlös: Zinsen und Erträge aus dem Verkaufsgeld sind selbst steuerpflichtig, siehe Wohin mit dem Geld nach dem Hausverkauf.

Typische Stolpersteine

• Den Auszahlungsbetrag rechnen: Er liegt deutlich unter dem Verkaufspreis.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung früh anfragen: Fragen Sie die Bank nach der Höhe, bevor Sie den Preis festlegen.
• Kosten im Vertrag regeln: Lastenfreistellung, Grundsteuer und Übergabetag gehören ausdrücklich in den Kaufvertrag.
• Steuer früh klären: Prüfen Sie Frist und Eigennutzung, bevor Sie planen.
• Belege sammeln: Notarabrechnung, Maklerrechnung und Bankbescheinigungen brauchen Sie auch für die Steuererklärung.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was bleibt mir am Ende mindestens? Rechnen Sie in dieser Reihenfolge, mit Ihren eigenen Zahlen:

1. Verkaufspreis annehmen, am besten als Spanne.
2. Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung laut Bank abziehen.
3. Maklerprovision (falls vereinbart), Lastenfreistellung, Energieausweis sowie Räumung und Reparaturen abziehen.
4. Prüfen, ob Einkommensteuer auf den Gewinn anfällt, und den Betrag zurücklegen.

Im Beispiel dieses Artikels ergibt das bei 450.000 Euro Verkaufspreis ein Zwischenergebnis von 265.585 Euro vor Steuer (450.000 minus 160.000 minus 5.000 minus 16.065 minus 250 minus 600 minus 2.500). Ihre Zahlen werden abweichen.

Wann kommt das Geld? Zwischen Beurkundung und Auszahlung vergehen oft mehrere Wochen. Planen Sie Umzug und die Zahlungen für Ihr neues Zuhause (Kaution oder Kaufpreis) mit diesem Puffer.

Stolpersteine vermeiden: Lassen Sie Lastenfreistellung, Grundsteuer und Übergabetag ausdrücklich im Kaufvertrag regeln. Verwechseln Sie außerdem den Verkaufspreis nicht mit dem Auszahlungsbetrag, und legen Sie die Steuer zurück: Sie wird mit dem Bescheid fällig, nicht am Tag des Notartermins.

Wann frage ich wen? Die Bank vor der Preisfestlegung, die Steuerberatung, sobald die Zehn-Jahres-Frist oder eine Eigennutzung unklar ist. Wie die Frist zählt, steht in Spekulationssteuer beim Hausverkauf, den Preis leiten Sie mit Verkaufspreis festlegen her, und was mit dem Erlös danach geschieht, beschreibt Wohin mit dem Geld nach dem Hausverkauf.

Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite. Er ist der Ausgangspunkt für die erste Zeile Ihrer Rechnung.

Häufige Fragen

Wann bekomme ich das Geld?

Der Kaufpreis wird fällig, wenn die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind, zum Beispiel die Eintragung der Auflassungsvormerkung (die Absicherung des Käufers im Grundbuch) und die Löschungsunterlagen. Der Notar teilt dem Käufer mit, wann er zahlen muss. Der Betrag, der Ihrer Bank zusteht, wird direkt an die Bank überwiesen.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Manchmal. Wurde Ihnen das Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB); das Darlehen endet dann sechs Monate nach der Kündigung. Endet die Zinsbindung vor dem Verkauf, können sich ebenfalls Kündigungsmöglichkeiten ergeben. Fragen Sie Ihre Bank nach der genauen Berechnung und lesen Sie den Artikel zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Muss ich Maklerprovision zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Nicht in jedem Fall, entscheidend ist der Maklervertrag. Haben Sie einen Alleinauftrag erteilt, kann die Provision auch bei eigenem Käufer anfallen. Einzelheiten stehen in den Artikeln zum Maklervertrag.

Was ist, wenn der Erlös kleiner ist als die Restschuld?

Dann deckt der Erlös das Darlehen nicht vollständig. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit der Bank über Möglichkeiten für den Rest. Dafür hat der Artikel Haus verkaufen trotz laufendem Kredit weitere Hinweise.

Zahlt der Käufer meine Kosten mit?

Nur, was im Vertrag vereinbart ist. Üblich ist, dass der Käufer die Kosten für Beurkundung, Eintragung und Grunderwerbsteuer trägt (§ 448 Abs. 2 BGB und Praxis), während Sie die Kosten Ihrer Seite tragen.

Was sollte ich tun, bevor ich einen Preis nenne?

Rechnen Sie vom Betrag, den Sie brauchen, rückwärts: Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Provision und übrige Kosten zählen zum gewünschten Nettobetrag hinzu. Daraus ergibt sich eine Untergrenze für den Kaufpreis. Das Vorgehen zeigt der Artikel Verkaufspreis festlegen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Stellen Sie die Posten dieser Tabelle mit Ihren eigenen Zahlen zusammen, bevor Sie einen Preis nennen. Holen Sie von der Bank die Restschuld und die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung ein, klären Sie Frist und Eigennutzung für die Steuer und rechnen Sie Räumung und Umzug dazu. So wissen Sie, welchen Preis Sie mindestens brauchen. Die Prüfung der Steuer im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 656c BGB
• § 448 BGB
• § 500 BGB, § 490 BGB, § 489 BGB
• GNotKG, Kostenverzeichnis
• § 23 EStG, § 32a EStG
• BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13
• Finanzverwaltung NRW zur Grunderwerbsteuer

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.