Maklerprovision beim Hausverkauf: Höhe, Teilung und Verhandlung

Kurz gesagt: Eine gesetzliche Höhe der Maklerprovision gibt es nicht, sie ist verhandelbar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, trägt der Verkäufer, der den Makler allein beauftragt, mindestens die Hälfte. Fällig wird sie nur im Erfolgsfall.

Wer ein Haus verkauft, rechnet früh mit dem Betrag, den der Makler am Ende bekommt. Unten steht, wie sich der Satz zusammensetzt, wie die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer funktioniert, was sich verhandeln lässt und was die Provision für Ihren Erlös bedeutet.

Wenn Sie gerade verkaufen: Holen Sie diese Woche bei zwei oder drei Maklern vor Ort Angebote ein und lassen Sie sich Satz, Leistungsumfang, Laufzeit und Fälligkeit in Textform bestätigen. Fragen Sie jeweils, ob der Satz mit oder ohne Umsatzsteuer genannt ist, und rechnen Sie Ihren Anteil in Euro aus. Unterschreiben Sie erst, wenn Sie die Angebote nebeneinander gelegt haben.

Es gibt keinen gesetzlichen Satz

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt keine Höhe vor. Ist beim Maklervertrag nichts zur Höhe vereinbart, gilt nach § 653 BGB der übliche Lohn als vereinbart, in der Praxis der ortsübliche, sofern der Makler nach den Umständen überhaupt eine Vergütung beanspruchen kann. In der Praxis sollte die Höhe vor Vertragsschluss schriftlich feststehen. Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin: Die Höhe der Provision wird vor Vertragsabschluss vereinbart.

Die Provision wird in Prozent des Kaufpreises angegeben, meist zuzüglich Umsatzsteuer. Zur Orientierung hilft diese Umrechnung (Umsatzsteuer 19 Prozent):

Die Verbraucherzentrale spricht von einer Gesamtprovision, die „je nach Region oft bei 5,95 bis 7,14 Prozent“ des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer liegt (Stand der Seite: 27.07.2026). Das ist die Summe aus Käufer- und Verkäuferanteil, sofern beide zahlen.

Wie viel in Nordrhein-Westfalen üblich ist

Genaue amtliche Zahlen für Nordrhein-Westfalen gibt es nicht. Die Gesetzesbegründung von 2019 nennt aber, in welchen Ländern Käufer bis dahin häufig die gesamte Provision trugen: Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie einige Regionen Niedersachsens. Nordrhein-Westfalen wird dort nicht genannt. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat 2021 Inserate aus der Zeit vor und nach der Reform ausgewertet. Danach sank der durchschnittliche Käuferanteil von knapp 5 auf rund 3,5 Prozent. In Köln und Düsseldorf fiel der Rückgang mit etwa 0,8 bis 0,9 Prozentpunkten geringer aus als in Berlin oder Hamburg.

Für Ihre Rechnung heißt das: Üblich sind je nach Region und Ort unterschiedliche Sätze. Fragen Sie bei zwei oder drei Maklern vor Ort nach deren Satz und lassen Sie ihn sich in Textform bestätigen.

Wer zahlt: die Teilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Sie betreffen den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher (§ 656b BGB). Die wichtigsten Regeln:

• Beide Seiten beauftragen den Makler: Dann dürfen sich beide nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB). Jeder zahlt die Hälfte.
• Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Der Käufer darf nur dann zu einer Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Absatz 1 Satz 1 BGB). Der Anteil des Käufers ist damit auf höchstens 50 Prozent der Gesamtprovision begrenzt.
• Fälligkeit beim Käuferanteil: Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat und das nachgewiesen ist, etwa durch Kontoauszug oder Überweisungsbeleg (§ 656d Absatz 1 Satz 2 BGB).
• Tätigkeit ohne Entgelt für eine Seite: Vereinbart der Makler mit einer Partei, unentgeltlich zu arbeiten, kann er sich auch von der anderen Partei keine Provision versprechen lassen (§ 656c Absatz 1 Satz 2 BGB).
• Erlass: Verzichtet der Makler auf seine Forderung gegenüber einer Partei, wirkt das auch zugunsten der anderen (§ 656c Absatz 1 Satz 3, § 656d Absatz 2 BGB).

Der Hintergrund und die Grenzen dieser Regeln sind im Artikel Bestellerprinzip beim Hauskauf und Hausverkauf beschrieben. Für Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien gelten die Regeln nicht zwingend, dort bleibt mehr Spielraum für Vereinbarungen.

Rechenbeispiel: 380.000 Euro Kaufpreis

Beispiel: Sie verkaufen ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen für 380.000 Euro. Der Makler vereinbart einen Gesamtsatz von 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer. Beide Parteien beauftragen ihn.

• Gesamtprovision: 380.000 € × 7,14 % = 27.132 €
• Anteil Verkäufer: 380.000 € × 3,57 % = 13.566 €
• Anteil Käufer: 13.566 €

Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, hat er mit ihm einen Gesamtsatz vereinbart und der Käufer verpflichtet sich zu nichts, trägt der Verkäufer die gesamten 27.132 € allein. Vereinbaren Verkäufer und Käufer eine Kostenteilung, darf der Käufer höchstens 13.566 € übernehmen, der Verkäufer bleibt in mindestens derselben Höhe verpflichtet. Mit Ihrem eigenen Kaufpreis rechnet der Maklerkosten-Rechner Gesamtprovision und Anteile in Sekunden nach.

Was Sie verhandeln können

Die Provision ist keine Festgebühr. Spielraum gibt es bei:

• Höhe des Satzes: Die Gesetzesbegründung rechnete damit, dass Verkäufer nach der Reform mehr verhandeln, weil sie ihren Anteil selbst tragen. Rechnen Sie nach, was Ihnen ein Nachlass bringt.
• Leistungsumfang: Welche Leistungen sind enthalten (Fotos, Drohnenaufnahmen, Energieausweis, Besichtigungen)?
• Laufzeit und Kündigung: Eine kürzere Bindung gibt Ihnen mehr Spielraum.
• Staffelungen: Manche Makler bieten Sätze an, die vom erzielten Preis abhängen. Lassen Sie sich Beispiele durchrechnen.

Rechenbeispiel: Ein Nachlass von einem halben Prozentpunkt netto

Beispiel: Kaufpreis 420.000 Euro. Ein Makler nennt 3,57 Prozent für den Verkäuferanteil, Sie einigen sich auf 2,975 Prozent (2,5 Prozent netto).

• vorher: 420.000 € × 3,57 % = 14.994 €
• nachher: 420.000 € × 2,975 % = 12.495 €
• Unterschied: 2.499 €

Der Nachlass beträgt netto 0,5 Prozentpunkte. Mit Umsatzsteuer sind es 0,595 Prozentpunkte (3,57 gegen 2,975 Prozent).

Ein gut vorbereitetes Gespräch beginnt mit einem Preisrahmen für Ihr Haus. Wer weiß, in welcher Größenordnung der Kaufpreis liegen kann, erkennt, was der Prozentsatz in Euro bedeutet, und kann leichter vergleichen.

Mit einem Hauswert vor dem Maklergespräch sehen Sie, ob Angebotspreis und Provision zu Ihrer Erwartung passen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie am Ende mit Makler oder selbst verkaufen.

Wann die Provision fällig wird

Der Makler hat nach § 652 Absatz 1 BGB nur dann einen Anspruch auf Lohn, wenn der Vertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt. Bei einem bedingten Vertrag entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt. Das bedeutet in der Praxis:

• Findet der Makler keinen Käufer oder kommt der Notarvertrag nicht zustande, entsteht keine Provision.
• Ist der Käufer durch Ihre eigene Bemühung zustande gekommen und nicht durch den Makler, hängt der Anspruch von den Vertragsklauseln ab.
• Die Fälligkeit richtet sich nach dem Vertrag. Üblich ist die Fälligkeit nach wirksamem Abschluss des Kaufvertrags. Lassen Sie den Zeitpunkt im Maklervertrag klar festhalten.

Eine Reservierungsgebühr neben der Provision ist nach der Rechtsprechung problematisch. Der Bundesgerichtshof hat nach den Angaben der Verbraucherzentrale am 20.04.2023 (I ZR 113/22) entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr, die nicht zurückgezahlt wird, unwirksam sein kann. Die Verbraucherzentrale rät, solche Gebühren möglichst nicht zu zahlen. Weitere Zusatzkosten sind nur ausnahmsweise möglich, etwa als nachgewiesener Aufwendungsersatz bei vorzeitigem Ende des Auftrags (§ 652 Absatz 2 BGB).

Was bleibt vom Erlös übrig?

Die Provision ist ein Posten unter mehreren. Rechnen Sie außerdem mit einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung, einer Grundschuldlöschung, Notar- und Grundbuchkosten (soweit der Verkäufer sie trägt) und gegebenenfalls Steuern. Eine Beispielrechnung finden Sie im Artikel Was bleibt beim Hausverkauf übrig?, mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Verkaufserlös-Rechner.

Steuerlich kann die Provision für Sie wichtig sein, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Beim privaten Veräußerungsgewinn ist der Gewinn der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten (§ 23 Absatz 3 EStG). Ob die Provision dort mindernd wirkt, hängt vom Einzelfall ab. Einen Überblick gibt der Artikel Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.

Worauf Sie achten sollten

• Satz, Leistung, Laufzeit und Nebenkosten zusammen vergleichen. Der Prozentsatz allein sagt wenig.
• Nach „inklusive Umsatzsteuer“ fragen. „3 Prozent“ und „3,57 Prozent“ können dasselbe meinen.
• Textform nutzen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist für den Maklervertrag Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB).
• Den Käuferanteil prüfen lassen. Ein höherer Käuferanteil als der Verkäuferanteil ist bei Verbraucherkäufen unwirksam (§ 656d BGB).
• Reservierungsgebühren vorab klären. Die Klausel sollte vor einer Zahlung geprüft sein.
• Den Überweisungsbeleg aufheben. Er ist die Grundlage dafür, dass der Käuferanteil fällig wird.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald einen Makler beauftragen will, fragt sich meist:

Was kostet mich der Makler? Im Beispiel dieses Artikels (380.000 Euro, Gesamtsatz 7,14 Prozent mit Umsatzsteuer) sind es 27.132 Euro Gesamtprovision. Beauftragen beide Seiten den Makler, trägt jede Seite 13.566 Euro. Beauftragt nur Sie ihn und der Käufer verpflichtet sich zu nichts, tragen Sie alles allein.

Wie viel kann ich durch Verhandeln sparen? Im zweiten Beispiel (420.000 Euro) bringt ein Nachlass von 3,57 auf 2,975 Prozent 2.499 Euro.

Was darf ich nicht vergessen? Die Frage, ob ein Satz mit oder ohne Umsatzsteuer gemeint ist. Außerdem die Fälligkeit und mögliche Zusatzgebühren wie eine Reservierungsgebühr.

Stolpersteine vermeiden: Nur auf den Prozentsatz zu schauen. Vergleichen Sie Satz, Leistung, Laufzeit und Nebenkosten zusammen.

Wann frage ich wen? Makler vor Ort wegen der Sätze, Rechtsanwalt oder Verbraucherzentrale bei Zweifeln am Vertrag, Steuerberater wegen der steuerlichen Behandlung.

So gehen Sie vor:

1. Zwei oder drei Angebote einholen.
2. Satz in Euro umrechnen (der Maklerkosten-Rechner hilft dabei).
3. Leistungsumfang, Laufzeit und Fälligkeit vergleichen (Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln).
4. Überlegen, ob ein Makler für Sie der richtige Weg ist (Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen).
5. Erst dann unterschreiben.

Häufige Fragen

Wie lange gilt mein Maklervertrag, und wann darf ich andere Makler beauftragen?

Das steht im Maklervertrag, nicht im Gesetz. Achten Sie vor der Unterschrift auf Laufzeit und Kündigung und lassen Sie beides in Textform festhalten. Mehr dazu im Artikel Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln.

Muss der Käufer immer die Hälfte zahlen?

Nein. Er muss nur zahlen, wenn er sich dazu verpflichtet hat. Bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf sein Anteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision sein. Diese Obergrenze gilt zwingend.

Darf ich die Provision auf den Kaufpreis aufschlagen?

Einen höheren Angebotspreis zu wählen, ist grundsätzlich möglich. Ob er am Markt erreichbar ist, entscheidet die Nachfrage. Das IW hat 2021 ausdrücklich offen gelassen, ob die Provisionsänderung in den Kaufpreisen wirkt, und eine längere Beobachtung für nötig gehalten.

Gilt die Teilung auch bei einem Mehrfamilienhaus?

Nicht zwingend. Die §§ 656a bis 656d BGB betreffen Wohnungen und Einfamilienhäuser, nach der Gesetzesbegründung nicht Gewerbeimmobilien oder an viele Parteien vermietete Wohnhäuser. Beim Einfamilienhaus ist eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung unschädlich, etwa eine Einliegerwohnung.

Muss ich zahlen, wenn der Kaufvertrag später platzt?

Das hängt von zwei Dingen ab: davon, ob der Vertrag wirksam zustande kam, und davon, warum er platzt. Entsteht der Lohnanspruch erst mit einem wirksamen Vertrag (§ 652 BGB), bleibt ohne wirksamen Vertrag in der Regel kein Anspruch. Bei Rücktritt oder Anfechtung kommt es auf die Umstände an. Lassen Sie diese Fälle vorab im Vertrag klären.

Ist die Provision steuerlich absetzbar?

Das hängt von zwei Dingen ab: ob Ihr Verkauf steuerpflichtig ist und welche Kosten dazu zählen. Beim selbst genutzten Eigenheim ist der Verkauf oft steuerfrei, dann spielt die Frage keine Rolle. Klären Sie das mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Die Provision lässt sich planen und verhandeln. Rechnen Sie Ihren Anteil in Euro aus, nicht nur in Prozent, und vergleichen Sie mindestens zwei Angebote. Lassen Sie Satz, Leistungsumfang, Laufzeit und Fälligkeit in Textform festhalten. Wie ein Maklervertrag aufgebaut ist, lesen Sie im Artikel Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln. Und wenn Sie abwägen, ob ein Makler für Sie die richtige Wahl ist, hilft Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Vertrag und Ihre steuerliche Lage im Einzelfall von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt, einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• § 652 BGB und § 653 BGB
• § 656c BGB und § 656d BGB
• BT-Drucksache 19/15827
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
• IW-Kurzbericht Nr. 29/2021
• § 23 EStG