Maklervertrag beim Hausverkauf: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln im Überblick

Kurz gesagt: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform. Er regelt Auftragsart, Laufzeit mit Verlängerung und Kündigungsfrist, Provision und Nebenkosten. Lesen Sie ihn in Ruhe, bevor Sie unterschreiben.

Wenn ein Makler Ihr Haus verkaufen soll, steht am Anfang ein Vertrag. Er gilt oft für Monate und regelt Geld, Zugang zu Ihrem Haus und Ihre Freiheit, selbst zu verkaufen. Unten steht, welche Pflichten das Gesetz kennt, was im Vertrag stehen sollte und worauf Sie bei den einzelnen Klauseln achten können.

Wenn Sie gerade verkaufen: Lassen Sie sich den Vertrag vorab zusenden und lesen Sie ihn mit der Klauselliste weiter unten, bevor Sie unterschreiben. Prüfen Sie besonders Auftragsart, Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist, und tragen Sie das Kündigungsdatum gleich in Ihren Kalender ein. Unterschreiben Sie nicht zwischen Tür und Angel.

Welche Vertragsarten es gibt

Das Gesetz nennt in § 652 BGB zwei Leistungen des Maklers: den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss und die Vermittlung eines Vertrags. Dafür bekommt er Lohn, wenn der Vertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt. Daneben unterscheidet man in der Praxis nach der Bindung:

Die Unterschiede und ihre Folgen sind ausführlich im Artikel Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag beschrieben.

Form: Warum Textform nötig ist

Für einen Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, schreibt § 656a BGB die Textform vor. Textform nach § 126b BGB heißt: eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger, etwa Papier oder E-Mail. Eine mündliche Absprache genügt nicht. Die Gesetzesbegründung nennt als Zweck, Streit über den Inhalt zu vermeiden. Ein Vertrag ohne Textform ist nach der Begründung nichtig.

Wichtig für Verkäufer: Die Textform schützt auch Sie. Was Sie unterschreiben oder per E-Mail bestätigen, ist die Grundlage von Provision, Laufzeit und Kündigung.

Pflichten des Maklers

Gesetzliche Informationspflichten

Nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) muss ein Makler seinem Auftraggeber unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform und in deutscher Sprache unter anderem das vom Auftraggeber zu zahlende Entgelt und die Vertragsdauer mitteilen. Weitere Angaben folgen spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen. Außerdem muss er nach § 10 MaBV Aufzeichnungen führen, unter anderem über Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Kaufpreisforderung des Objekts sowie Name und Anschrift des Verkäufers, und diese fünf Jahre aufbewahren (§ 14 MaBV).

Pflichten aus dem Vertrag und der Rechtsprechung

• Tätigwerden beim Alleinauftrag. Der Bundesgerichtshof hat am 28.05.2020 (I ZR 40/19) festgehalten, dass sich der Makler beim einfachen Alleinauftrag zur Tätigkeit verpflichtet.
• Zutreffende Weitergabe von Angeboten und Kontakt zu Interessenten. Am 24.01.2019 (I ZR 160/17) hat der Bundesgerichtshof als Pflichtverletzungen eines Alleinauftrags-Maklers unter anderem benannt: Kaufangebote falsch darzustellen oder zu verschweigen, Kontakte zu Interessenten abreißen zu lassen oder nicht ausreichend zu vermarkten.
• Keine Doppeltätigkeit entgegen dem Vertrag. Arbeitet ein Makler dem Vertrag zuwider auch für die Gegenseite, verliert er seinen Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).
• Geldwäschevorschriften. Immobilienmakler gehören nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes zu den Verpflichteten. Sie müssen deshalb Ihre Identität feststellen. Das ist ein normaler Vorgang.
• Werbung mit Pflichtangaben. Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bestimmte Angaben daraus enthalten. Verantwortlich ist, wer die Anzeige verantwortet, also auch der Makler. Die Pflichtangaben stehen in § 87 des Gebäudeenergiegesetzes, das durch das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert und umbenannt wurde. Ab 2027 sollen weitere Angaben hinzukommen, etwa das Ausstellungsdatum.

Pflichten des Verkäufers

• Richtige Angaben zum Haus. Was Sie dem Makler sagen, landet im Exposé. Teilen Sie Mängel, Umbauten und Rechte Dritter mit. Mehr dazu in Mängel offenlegen.
• Keine zweite Beauftragung bei Alleinauftrag. Wer während der Laufzeit einen anderen Makler einschaltet, verletzt seine Vertragspflicht. Im Fall I ZR 40/19 sah der Bundesgerichtshof darin eine Pflichtverletzung.
• Provision im Erfolgsfall zahlen. Der Lohn wird fällig, wenn der Vertrag durch Nachweis oder Vermittlung zustande kommt.
• Wichtige Mitteilungen. Melden Sie, wenn Interessenten sich bei Ihnen direkt melden, sofern der Vertrag das verlangt.

Bevor Sie über Laufzeit und Provision verhandeln, hilft ein Preisrahmen für Ihr Haus. Er zeigt, in welcher Größenordnung die Provision liegt, und gibt Ihnen einen Maßstab für das Gespräch mit dem Makler.

Der Hauswert liefert Ihnen diesen Rahmen vor dem ersten Gespräch.

Was Sie dem Makler an Unterlagen mitgeben

Der Makler braucht für das Exposé und für Anfragen von Interessenten Unterlagen zum Haus, etwa Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen. Eine Übersicht finden Sie in der Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf. Geben Sie nur Kopien heraus, notieren Sie, was Sie wann übergeben haben, und achten Sie darauf, dass persönliche Daten nicht ohne Grund weitergegeben werden.

Die Klauseln, die Sie genau lesen sollten

Die folgende Liste ist keine Rechtsprüfung, sondern eine Lesehilfe. Haken Sie jeden Punkt im Vertrag ab.

1. Auftragsart. Steht ausdrücklich, ob es ein einfacher Auftrag, ein Alleinauftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag ist?
2. Laufzeit. Wie lange läuft die Erstlaufzeit? Der Bundesgerichtshof hat eine Bindung von sechs Monaten bei einem Immobilienmakler regelmäßig für angemessen gehalten (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19).
3. Verlängerung. Verlängert sich der Vertrag automatisch? Nach demselben Urteil kann eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate zulässig sein, wenn nicht gekündigt wird. Prüfen Sie, bis wann Sie kündigen müssen.
4. Kündigungsfrist. Der Bundesgerichtshof hielt eine vierwöchige Frist bei dieser Laufzeitstruktur für nicht unangemessen. Die Frist muss im Vertrag selbst stehen. Steht sie nur in einer Anlage, auf die lediglich hingewiesen wird („zu beachten“), ist sie nach dem Urteil nicht wirksam einbezogen, und die Verlängerungsklausel kann als Ganzes unwirksam sein.
5. Provision. Höhe, ob netto oder brutto, auf welchen Betrag sie berechnet wird, wann sie fällig ist und wer sie zahlt. Siehe Maklerprovision beim Hausverkauf.
6. Nachlaufklausel. Soll der Makler auch nach Vertragsende Provision bekommen, wenn ein Käufer abschließt, den er während der Laufzeit benannt hat? Lesen Sie, für welchen Zeitraum und für welche Interessenten.
7. Nebenkosten. Zusätzliche Gebühren neben der Provision sind nach Angaben der Verbraucherzentrale nur ausnahmsweise möglich, etwa als nachgewiesener Aufwendungsersatz bei vorzeitigem Ende des Auftrags. Nach § 652 Absatz 2 BGB gibt es Aufwendungsersatz nur, wenn er vereinbart wurde.
8. Reservierungs- und Servicegebühren. Die Verbraucherzentrale rät, sie möglichst nicht zu zahlen. Sie verweist auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.04.2023 (I ZR 113/22) zu Reservierungsgebühren in vorformulierten Klauseln.
9. Eigenverkauf. Was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden? Vorformulierte Klauseln, die Ihnen den Eigenverkauf verbieten oder Provision auch dann auslösen, sind besonders genau zu prüfen.
10. Zahlungsversprechen bei Kündigung, Eigenverkauf oder Rücktritt (Vertragsstrafe, Reuegeld, Pauschalen). In vorformulierten Bedingungen sind solche Klauseln nur eingeschränkt zulässig (§§ 307, 309 Nr. 5 und 6 BGB). Lassen Sie sie von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen, bevor Sie unterschreiben.
11. Berichtspflichten. Vereinbaren Sie, dass Sie über alle Anfragen und Gebote informiert werden.
12. Vollmachten. Erteilen Sie keine Vollmacht, die über das Vereinbarte hinausgeht. Der Kaufvertrag wird beim Notar geschlossen und bedarf Ihrer Mitwirkung.

Rechenbeispiel: Frist zur Kündigung

Beispiel: Ein Alleinauftrag beginnt am 1. März und läuft sechs Monate bis zum 31. August. Der Vertrag verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn er nicht mit einer Frist von vier Wochen vor Ablauf gekündigt wird.

• Ende der Erstlaufzeit: 31. August
• Vier Wochen (28 Tage) vorher: 3. August

Die Kündigung muss spätestens an diesem Tag beim Makler eingehen, sonst läuft der Vertrag bis zum 30. November weiter. Notieren Sie sich den Termin beim Vertragsschluss in Ihrem Kalender und kündigen Sie in Textform. Wie genau die Frist zu berechnen ist, steht im jeweiligen Vertrag.

Worauf Sie achten sollten

• Den Vertrag vorab zusenden lassen. So können Sie ihn in Ruhe lesen, statt zwischen Tür und Angel zu unterschreiben.
• Anlagen mitlesen. Kündigungsfristen und Zusatzbedingungen stehen manchmal in Anhängen. Fragen Sie, welche Texte Vertragsbestandteil sind.
• Laufzeit und Kündigungsfrist verhandeln. Eine kürzere Bindung gibt Ihnen mehr Spielraum.
• Ein Widerrufsrecht prüfen. Je nach Art des Vertragsschlusses haben Sie eines. Dazu der Artikel Maklervertrag kündigen oder widerrufen.
• Nebenabreden in Textform festhalten. Alles, was gelten soll, gehört schriftlich oder in einer E-Mail in den Vertrag.
• Die Angaben zum Haus vollständig weitergeben. Sie bleiben für Ihre Angaben verantwortlich. Zur Haftung beider Seiten: Wofür haftet ein Immobilienmakler?

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald einen Makler beauftragt, fragt sich meist:

Wie lange bin ich gebunden? Der Bundesgerichtshof hat bei einem Immobilienmakler eine Bindung von sechs Monaten regelmäßig für angemessen gehalten. Im Rechenbeispiel dieses Artikels beginnt der Auftrag am 1. März, die Erstlaufzeit endet am 31. August, die Kündigung muss bei vier Wochen Frist spätestens am 3. August beim Makler eingehen, sonst läuft der Vertrag bis zum 30. November weiter.

Was darf ich nicht vergessen? Dass alles, was gelten soll, in Textform im Vertrag steht, auch Berichtspflichten und der Zugang zum Haus. Und dass Anlagen mitgelesen werden müssen, weil dort manchmal Kündigungsfristen stehen.

Stolpersteine vermeiden: Während eines Alleinauftrags einen zweiten Makler zu beauftragen, Gebühren neben der Provision vorschnell zu zahlen und Fristen nicht zu notieren.

Wann frage ich wen? Bei Klauseln zu Vertragsstrafe, Reuegeld, Eigenverkauf oder Nachlaufzeit eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale, und zwar vor der Unterschrift.

Eine Reihenfolge vor der Unterschrift:

1. Vertrag vorab zusenden lassen.
2. Auftragsart, Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist prüfen.
3. Provision und Nebenkosten klären (Maklerprovision beim Hausverkauf).
4. Berichtspflichten und Zugang zum Haus festlegen.
5. Kündigungstermin in den Kalender eintragen.

Wenn Sie später doch wieder aussteigen wollen, hilft Maklervertrag kündigen oder widerrufen. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite, das gibt Ihnen einen Maßstab für das Gespräch mit dem Makler.

Häufige Fragen

Soll ich den Vertrag direkt beim ersten Termin unterschreiben?

Es gibt keinen Grund dafür. Lassen Sie sich den Vertrag vorab zusenden und lesen Sie ihn in Ruhe. Der Makler muss Ihnen nach § 11 MaBV unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform unter anderem das Entgelt und die Vertragsdauer mitteilen. Vergleichen Sie diese Angaben mit dem Vertragstext.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Textform genügt (§ 656a BGB), also auch eine E-Mail, in der die Person genannt ist, die die Erklärung abgibt. Eine nur mündliche Vereinbarung reicht bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht.

Bis wann muss ich kündigen, damit sich der Vertrag nicht verlängert?

Die Kündigung muss innerhalb der im Vertrag genannten Frist beim Makler eingehen. Bei einer Frist von vier Wochen vor Ablauf der Erstlaufzeit zählen Sie vom Vertragsende vier Wochen zurück, wie im Rechenbeispiel oben. Tragen Sie den Termin gleich beim Vertragsschluss in Ihren Kalender ein und kündigen Sie in Textform.

Darf sich der Vertrag automatisch verlängern?

Nach demselben Urteil ist eine Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung grundsätzlich nicht unangemessen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Kündigungsfrist wirksam Vertragsbestandteil ist.

Darf der Makler Geld im Voraus verlangen?

Die Provision ist erfolgsabhängig. Zusätzliche Zahlungen sind nur ausnahmsweise möglich. Zahlen Sie Gebühren neben der Provision nicht vorschnell und lassen Sie die Klausel prüfen.

Muss ich dem Makler Zugang zum Haus geben?

Das regelt der Vertrag. Legen Sie fest, wer wann ins Haus darf und ob der Makler einen Schlüssel erhält, und halten Sie es im Vertrag oder in einer Textnachricht fest.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Ein Maklervertrag ist kein Formular, das man ungelesen unterschreibt. Mit der Checkliste oben haben Sie die wichtigsten Stellen im Blick. Holen Sie die Informationen nach § 11 MaBV ein, achten Sie auf Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist und halten Sie Absprachen in Textform fest. Wenn Sie die Auswahl des Maklers noch vor sich haben, hilft der Artikel Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie einen konkreten Maklervertrag im Einzelfall von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• § 652 BGB, § 654 BGB, § 126b BGB, § 305 BGB
• §§ 656a bis 656d BGB
• MaBV § 11, § 14
• § 2 GwG
• BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19
• BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien