Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag: Unterschiede und Folgen für Verkäufer

Kurz gesagt: Beim einfachen Auftrag dürfen Sie mehrere Makler beauftragen, und nur der erfolgreiche bekommt Provision. Beim Alleinauftrag binden Sie sich für eine feste Zeit an einen Makler, der dafür zur Vermarktung verpflichtet ist. Sechs Monate Bindung hält der Bundesgerichtshof regelmäßig für angemessen.

Ob Sie einen einfachen Auftrag oder einen Alleinauftrag unterschreiben, bestimmt, wie frei Sie in den nächsten Monaten sind und wie viel Einsatz Sie vom Makler verlangen können. Unten stehen die drei Formen, die Rechtsprechung dazu und eine Übersicht, welche Form zu welcher Situation passt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Entscheiden Sie zuerst, ob Sie sich überhaupt binden wollen, bevor ein Makler Ihnen einen Vertrag vorlegt. Prüfen Sie in jedem Entwurf, welche Auftragsart dort steht, wie lange die Bindung läuft und wo die Kündigungsfrist im Vertragstext steht. Tragen Sie den letzten Kündigungstag gleich nach der Unterschrift in Ihren Kalender ein.

Die drei Formen im Überblick

Die Tabelle gibt das gängige Verständnis wieder. Der konkrete Vertrag kann abweichen. Entscheidend ist, was in Ihrem Dokument steht.

Der einfache Maklerauftrag

Beim einfachen Auftrag geben Sie das Haus an einen oder mehrere Makler. Jeder von ihnen darf es anbieten, und nur der, dessen Nachweis oder Vermittlung zum Vertrag führt, bekommt Lohn (§ 652 BGB). Der Makler hat in der Regel keine Pflicht, überhaupt etwas zu tun. Dafür ist er auch nicht von Ihnen abhängig, wenn er einen Interessenten hat.

Vorteile: hohe Freiheit, Vergleichbarkeit der Makler, kein Ausfallrisiko bei einem untätigen Makler.

Nachteile: Ein Makler, der das Haus nicht allein vermarktet, wird möglicherweise weniger Aufwand einsetzen. Dasselbe Haus kann außerdem auf Portalen mehrfach auftauchen. Das kann Interessenten verwirren, und Sie behalten mehr Abstimmungsarbeit selbst.

Für die Wahl der Auftragsart ist ein Preisrahmen hilfreich. Er zeigt, wie groß der Unterschied zwischen verschiedenen Vermarktungswegen in Euro ausfällt. Vor einer Bindung über mehrere Monate sollten Sie wissen, wo Ihr Haus preislich liegt.

Der Hauswert gibt Ihnen diesen Rahmen, bevor Sie sich für eine Auftragsart entscheiden.

Der einfache Alleinauftrag

Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler zur Tätigkeit, und Sie verzichten darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. So beschreibt es der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28.05.2020 (I ZR 40/19). Das Gericht hat bestätigt, dass ein solcher einfacher Alleinauftrag grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann.

Was der Bundesgerichtshof zur Laufzeit gesagt hat

Aus I ZR 40/19:

• Mindestlaufzeit: Sie ist zulässig, wenn sie sich am Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Vermarktung orientiert. Sechs Monate sind bei einem Immobilienmakler regelmäßig angemessen.
• Unbegrenzte Bindung: Eine unbefristete Bindung ist nicht zulässig.
• Automatische Verlängerung: Eine Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn nicht gekündigt wird, ist grundsätzlich nicht unangemessen.
• Kündigungsfrist: Vier Wochen hielt der Senat bei sechs Monaten Laufzeit und dreimonatiger Verlängerung nicht für unangemessen.
• Einbeziehung: Die Kündigungsfrist muss wirksam Vertragsbestandteil sein. Stand sie nur in einer Anlage mit dem Hinweis, sie sei zu „beachten“, genügte das nicht (§ 305 Absatz 2 BGB). Die gesamte Verlängerungsklausel war dann unwirksam.

Das Gericht hat damit nicht gesagt, dass jede Klausel dieser Art wirksam ist, sondern bewertet, was im konkreten Vertrag stand. Sechs Monate sind ein Anhaltspunkt für die Obergrenze einer Mindestbindung, kein Muss. Kürzere Laufzeiten sind verhandelbar.

Was der Makler tun muss

Im Urteil vom 24.01.2019 (I ZR 160/17) hat der Bundesgerichtshof beschrieben, was ein Makler mit Alleinauftrag verletzen kann: Kaufangebote falsch darstellen oder verschweigen, Kontakte zu Interessenten abreißen lassen, nicht ausreichend vermarkten oder bei eigenem Kaufinteresse überhöhte Preise nennen. Als Verkäufer können Sie deshalb Berichte verlangen und vereinbaren, über alle Angebote informiert zu werden. Verstößt der Makler gegen seine Pflichten, kann das zur Kündigung aus wichtigem Grund führen (§ 314 BGB: in der Regel erst nach Fristsetzung oder Abmahnung) oder zu Schadensersatz.

Was Sie dürfen und müssen

Sie dürfen während der Laufzeit keinen zweiten Makler beauftragen. Im Fall I ZR 40/19 hatte die Eigentümerin während der Laufzeit einen anderen Makler tätig werden lassen. Der Bundesgerichtshof sah darin eine Pflichtverletzung. Schadensersatz bekam die erste Maklerin trotzdem nicht, weil sich ihr Vertrag nicht wirksam verlängert hatte und sie keine kausale Tätigkeit nachweisen konnte. Das ist ein Einzelfall, aber er zeigt, wie wichtig Laufzeit und Kündigungsfrist sind.

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie in der Regel selbst einen Käufer finden, ohne dass der Makler Provision bekommt, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Die Rechtsprechung stuft Klauseln, die auch bei Eigenverkauf eine Provision verlangen, als eigene Stufe ein, den qualifizierten Alleinauftrag.

Der qualifizierte Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag werden Sie zusätzlich in Ihrem eigenen Verkauf eingeschränkt: Sie leiten Interessenten an den Makler weiter, und der Makler bekommt Provision auch dann, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Vereinbarung, die den Provisionsanspruch von der Tätigkeit des Maklers löst, nur individuell ausgehandelt werden und nicht in vorformulierten Bedingungen (Urteil vom 13.06.1996, III ZR 40/96, dort allerdings am Rande). Unterschreiben Sie solche Passagen deshalb nur, wenn Sie sie bewusst verhandelt haben.

Rechenbeispiel: Was ein Eigenverkaufsverbot kosten kann

Beispiel: Sie unterschreiben einen Alleinauftrag mit einer Klausel, die auch bei Eigenverkauf Provision vorsieht, und die Klausel ist wirksam vereinbart. Ihre Nachbarin kauft das Haus für 400.000 Euro, ohne dass der Makler etwas getan hat. Bei einem Verkäuferanteil von 3,57 Prozent wären das 400.000 € × 3,57 % = 14.280 €, obwohl Sie den Käufer selbst gefunden haben. Steht dieselbe Klausel nur im vorformulierten Teil des Vertrags, hängt ihre Wirksamkeit von der Rechtsprechung zum qualifizierten Alleinauftrag ab (siehe oben). Das ist der Grund, weshalb Sie solche Passagen vor der Unterschrift prüfen lassen sollten.

Was Sie mit dem Makler vereinbaren können

Die Form des Auftrags ist nur der Rahmen. Wie gut er für Sie funktioniert, entscheidet sich an den Einzelheiten, die Sie im Vertrag festhalten können. Das sind Verhandlungsvorschläge, keine gesetzlichen Ansprüche:

• Leistungsbeschreibung: Welche Leistungen genau gehören dazu, etwa Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungstermine?
• Berichtsrhythmus: Zum Beispiel alle zwei Wochen eine Übersicht über Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen.
• Erste Auswertung: Ein fester Termin nach einigen Wochen, an dem Sie Preis und Vermarktung gemeinsam prüfen.
• Kurze Erstlaufzeit: Statt sechs Monaten eine kürzere Bindung mit der Möglichkeit zur Verlängerung.
• Klarer Umgang mit Eigenkontakten: Wer meldet sich bei Ihnen direkt, und was folgt daraus für die Provision?
• Sonderkündigung bei Untätigkeit: Eine ausdrückliche Regel, was gilt, wenn über einen festgelegten Zeitraum keine Besichtigung stattfindet.

Je klarer diese Punkte im Vertrag stehen, desto weniger Streit entsteht später.

Rechenbeispiel: Laufzeit und Kündigungsfrist

Beispiel: Alleinauftrag ab 15. Januar, Erstlaufzeit sechs Monate bis zum 14. Juli, Verlängerung um drei Monate bei fehlender Kündigung, Kündigungsfrist vier Wochen vor Ablauf.

• Ende der Erstlaufzeit: 14. Juli
• Letzter Kündigungstag: 14. Juli minus 28 Tage = 16. Juni
• Ohne Kündigung läuft der Vertrag bis zum 14. Oktober.

Notieren Sie den Kündigungstag direkt bei Vertragsschluss und kündigen Sie in Textform. Prüfen Sie, ob der Vertrag auf Zugang oder auf Absendung abstellt.

Welche Form passt zu wem?

Wichtig bei der Wahl des Alleinauftrags: Fragen Sie nach der konkreten Vermarktung (Fotos, Portale, Besichtigungsrhythmus) und vereinbaren Sie, wie oft der Makler berichtet. Wie ein seriöser Makler arbeitet, beschreibt der Artikel Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen.

Worauf Sie achten sollten

• Den Vertragstyp ausdrücklich benennen lassen. Steht nicht eindeutig „Alleinauftrag“ im Vertrag, ist unklar, ob Sie exklusiv gebunden sind.
• Auf die Kündigungsfrist im Vertragstext achten. Eine Frist, die nur in einem Anhang steht, kann nach der Rechtsprechung unwirksam einbezogen sein. Am sichersten steht sie im Vertrag selbst.
• Kündigungstermine eintragen. Verlängerungen laufen automatisch, ein Kalendereintrag bei Vertragsschluss hilft.
• Beim Alleinauftrag nur einen Makler beauftragen. Ein zweiter Makler ist eine Pflichtverletzung.
• Passagen zum Eigenverkauf genau lesen. So erkennen Sie, ob ein qualifizierter Alleinauftrag vorliegt, auch bei der Weiterleitung von Interessenten.
• Berichte vereinbaren. Mit einer Berichtspflicht lässt sich die Tätigkeit des Maklers besser beurteilen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wenn bald ein Makler mit einem Vertrag vor Ihnen sitzt, stellen sich meist dieselben Fragen.

Was kann mich eine falsche Wahl kosten? Im Rechenbeispiel oben sind es 14.280 Euro (400.000 Euro Kaufpreis, 3,57 Prozent Verkäuferanteil), wenn eine Eigenverkaufsklausel wirksam vereinbart ist und Sie Ihren Käufer trotzdem selbst finden. Wie Provision und Kostenteilung sonst zusammenhängen, steht in Maklerprovision beim Hausverkauf.

Wie lange bin ich gebunden? Der Bundesgerichtshof hält sechs Monate bei einem Immobilienmakler regelmäßig für angemessen. Eine kürzere Erstlaufzeit dürfen Sie trotzdem verhandeln.

Was tue ich vor der Unterschrift?

1. Lassen Sie die Auftragsart im Vertrag ausdrücklich benennen.
2. Suchen Sie Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist im Vertragstext selbst, nicht nur in einem Anhang.
3. Lesen Sie die Passagen zu Eigenverkauf und Provision besonders genau.
4. Lassen Sie Leistungen und Berichtsrhythmus aufschreiben.
5. Notieren Sie den letzten Kündigungstag.

Stolpersteine vermeiden: Beauftragen Sie während eines Alleinauftrags keinen zweiten Makler, und binden Sie sich nicht, bevor Sie einen Preisrahmen haben.

Wann frage ich wen? Bei Klauseln zum Eigenverkauf vor der Unterschrift eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale. Wollen Sie aus einem laufenden Vertrag heraus, lesen Sie zuerst Maklervertrag kündigen oder widerrufen. Wollen Sie ganz ohne Makler verkaufen, hilft die Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler.

Häufige Fragen

Darf ich bei einem Alleinauftrag selbst Interessenten haben?

Beim einfachen Alleinauftrag in der Regel ja. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie Interessenten an den Makler weiterleiten, und er kann auch bei Eigenverkauf Provision beanspruchen, wenn das wirksam vereinbart ist.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Der Bundesgerichtshof hat sechs Monate bei einem Immobilienmakler regelmäßig für angemessen gehalten. Kürzere Laufzeiten sind zulässig. Eine unbefristete Bindung ist es nicht.

Kann ich vorzeitig kündigen?

Während einer festen Laufzeit in der Regel nur aus wichtigem Grund (§ 314 BGB). Besteht der Grund in einer Pflichtverletzung, ist grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Abhilfe oder nach einer Abmahnung zu kündigen. Mehr dazu in Maklervertrag kündigen oder widerrufen.

Zahle ich eine Provision, wenn ein anderer Makler den Käufer bringt?

Beim einfachen Auftrag zahlen Sie nur dem Makler, dessen Nachweis oder Vermittlung zum Vertrag führt. Beim Alleinauftrag ist die Beauftragung eines zweiten Maklers eine Pflichtverletzung, die Schadensersatzfragen auslösen kann. Lassen Sie sich im Konfliktfall beraten.

Was passiert nach Ablauf des Alleinauftrags?

Der Makler hat nur dann Anspruch auf Provision, wenn der Vertrag auf seiner Tätigkeit beruht. Manche Verträge enthalten Nachlaufklauseln für Interessenten, die der Makler benannt hat. Lesen Sie, wie lange sie gelten.

Wie prüfe ich einen Maklervertrag, den man mir vorlegt?

Nehmen Sie den Entwurf in Ruhe mit und gehen Sie ihn Punkt für Punkt durch: Auftragsart, Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfrist im Vertragstext, Regeln zum Eigenverkauf, versprochene Leistungen und Berichte. Was unklar bleibt, lassen Sie vor der Unterschrift schriftlich klären oder von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Eine feste Bindung kann sinnvoll sein, wenn Sie dem Makler die Vermarktung ganz überlassen wollen und im Gegenzug Einsatz erwarten. Halten Sie die Laufzeit kurz, schreiben Sie die Kündigungsfrist in den Vertragstext und verlangen Sie Berichte. Bei einem unklaren Preisrahmen ist es oft klug, erst mit einem einfachen Auftrag zu starten und später umzustellen. Weitere Orientierung gibt der Überblick zu Maklerverträgen und die Gegenüberstellung in Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Vertrag im Einzelfall von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19 und Besprechung bei Rechtslupe
• BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17
• § 652 BGB, § 305 BGB, § 314 BGB
• BGH, Urteil vom 13.06.1996, III ZR 40/96 (Zusammenfassung bei Haufe)