Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen: Checkliste mit Prüffragen

Kurz gesagt: Ein seriöser Makler hat eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, legt Vertragsbedingungen in Textform offen und erklärt seinen Preis nachvollziehbar. Ein Gütesiegel, das alles abdeckt, gibt es nicht. Mit ein paar Prüffragen und zwei bis drei Vergleichsgesprächen erkennen Sie, wie er arbeitet.

Die Berufsbezeichnung „Immobilienmakler“ ist nicht geschützt, und es gibt viele Anbieter, vom Einzelmakler im Ort bis zum großen Netzwerk. Das ist kein Grund zur Sorge: Viele Makler arbeiten sorgfältig. Wie Sie das im Gespräch erkennen, steht unten. Eine Empfehlung für einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes Modell gibt es hier nicht.

Wenn Sie gerade verkaufen: Laden Sie diese Woche zwei bis drei Makler zu einem unverbindlichen Termin ein und lassen Sie sich Preisvorschlag, Leistungen, Provision und Vertragsbedingungen in Textform geben. Unterschreiben Sie nichts am selben Tag. Legen Sie vorher Ihren eigenen Preisrahmen fest, damit Sie Ausreißer erkennen.

Was das Gesetz verlangt

Die Erlaubnis nach § 34c GewO

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO). Sie wird versagt, wenn die Zuverlässigkeit fehlt (in der Regel bei bestimmten Verurteilungen in den letzten fünf Jahren) oder der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Zuständig sind nach einem IHK-Merkblatt die Ordnungsämter der Kreise und kreisfreien Städte am Betriebssitz.

Was Sie tun können: Bitten Sie den Makler um Angabe der Erlaubnis und der ausstellenden Behörde. Seriöse Makler nennen sie ohne Zögern, meist im Impressum.

Informationspflichten nach der MaBV

Nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung muss der Makler seinem Auftraggeber unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform und auf Deutsch das Entgelt und die Vertragsdauer mitteilen. Weitere Angaben folgen spätestens bei den Vertragsverhandlungen. Er muss außerdem Aufzeichnungen über den Auftrag führen und fünf Jahre aufbewahren (§§ 10 und 14 MaBV).

Textform und Provisionsregeln

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt Textform (§ 656a BGB). Die Provision darf bei Verbraucherkäufen nur nach den Regeln der §§ 656c und 656d BGB geteilt werden. Wer Ihnen anbietet, die Gegenseite „komplett zahlen zu lassen“, sollte das im Licht dieser Regeln erklären können. Mehr in Bestellerprinzip beim Hauskauf und Hausverkauf.

Weitere Pflichten im Alltag

• Identitätsprüfung nach dem Geldwäschegesetz. Makler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 GwG Verpflichtete. Dass er Ihren Ausweis sehen möchte, ist normal.
• Pflichtangaben in der Anzeige. Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bestimmte Angaben daraus enthalten (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz). Ab 2027 sollen weitere Angaben hinzukommen, etwa das Ausstellungsdatum des Energieausweises.
• Impressum. Anbieter digitaler Dienste müssen nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz bestimmte Angaben machen, bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten auch die zuständige Aufsichtsbehörde.

Was das Gesetz nicht verlangt

Wichtig für die Erwartung: Für die Erlaubnis nach § 34c GewO ist kein Sachkundenachweis vorgeschrieben. Eine Berufshaftpflichtversicherung verlangt § 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO nur für Wohnimmobilienverwalter. Seit dem 24. Juli 2026 gibt es außerdem keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr für Immobilienmakler. Das Gesetz zum Bürokratierückbau hat sie aufgehoben (BGBl. 2026 I Nr. 215). Für Wohnimmobilienverwalter besteht sie weiter. Das heißt: Qualifikation, Absicherung und Weiterbildung sind freiwillig. Fragen Sie danach, statt sie vorauszusetzen.

Die Prüffragen für das Erstgespräch

Rechenbeispiel: Wenn drei Einschätzungen weit auseinanderliegen

Beispiel: Drei Makler schätzen Ihr Haus unterschiedlich ein: 450.000 Euro, 480.000 Euro und 520.000 Euro. Die Spanne zwischen niedrigstem und höchstem Wert beträgt 70.000 Euro, also rund 15,6 Prozent des niedrigsten Werts.

• Verkäuferprovision bei 3,57 % auf 450.000 €: 16.065 €
• Verkäuferprovision bei 3,57 % auf 520.000 €: 18.564 €
• Unterschied der Provision: 2.499 €

Der höchste Wert ist nicht automatisch der beste. Ein hoher Angebotspreis kann die Vermarktung verlängern, wenn der Markt ihn nicht trägt. Der Bundesgerichtshof hat 2019 (I ZR 160/17) unter anderem überhöhte Preisnennungen bei eigenem Kaufinteresse als mögliche Pflichtverletzung eines Alleinauftrags-Maklers genannt. Ihr Maßstab ist deshalb die Begründung, nicht die Zahl. Wer einen unabhängigen Preisrahmen hat, erkennt Ausreißer schneller.

Ein eigener Preisrahmen vor dem Gespräch ist ein praktisches Prüfmittel: Er sagt nicht, welche Einschätzung stimmt, aber er zeigt, wo Sie nachfragen sollten.

Warnzeichen im Gespräch

Kein einzelner Punkt beweist etwas. Mehrere zusammen sind ein Anlass, genauer hinzusehen:

• Druck zur Unterschrift. „Heute noch, sonst ist der Interessent weg.“ Es gibt keinen Grund, ohne Lesezeit zu unterschreiben.
• Eine Zahlung im Voraus außerhalb der Erfolgsprovision. Die Verbraucherzentrale rät, Reservierungs- und ähnliche Gebühren möglichst nicht zu zahlen. Nach ihren Angaben hat der Bundesgerichtshof in vorformulierten Klauseln erhobene Reservierungsgebühren 2023 (I ZR 113/22) beanstandet.
• Ein Preis, der über allen anderen liegt, ohne tragfähige Begründung.
• Lange Bindung ohne Gegenleistung. Eine Laufzeit weit über sechs Monate mit automatischer Verlängerung und versteckter Kündigungsfrist.
• Widerrufsbelehrung fehlt oder wird nicht übergeben, wenn der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder per Telefon oder E-Mail geschlossen wird. Dazu: Maklervertrag kündigen oder widerrufen.
• Unklare Rolle. Der Makler vertritt gleichzeitig Verkäufer und Käufer und erklärt das nicht. Arbeitet er entgegen dem Vertrag für beide Seiten, verliert er seinen Anspruch (§ 654 BGB).
• Ausweichende Antworten zu Erlaubnis, Provision oder Vertragsbedingungen.
• Keine Referenzen oder keine Ortskenntnis, die zu Ihrem Haus passt.

Signale, die weniger aussagen, als sie scheinen

Manches wirkt beim ersten Blick überzeugend, sagt aber wenig über die Arbeitsweise:

• Die Zahl der Inserate oder Jahre am Markt. Sie zeigt Präsenz, aber nicht, wie sorgfältig beraten und vermarktet wird.
• Bewertungsportale und Auszeichnungen. Sie können ein Hinweis sein. Lesen Sie, was konkret beschrieben wird, und fragen Sie nach Objekten wie Ihrem.
• Ein repräsentatives Büro. Es sagt nichts über Preisfindung und Vertragsgestaltung.
• Ein Mitgliedsabzeichen. Fragen Sie nach, wofür es steht.
• Sehr persönliche Ansprache. Freundlichkeit ersetzt keine klaren Vertragsbedingungen.

Aussagekräftiger sind Dinge, die Sie prüfen können: der Vertragstext, die Begründung des Preises, die Antworten auf Ihre Fragen und die Berichte, die Ihnen zugesagt werden.

Eine einfache Bewertung nach dem Gespräch

Damit Sie mehrere Gespräche vergleichen können, hilft eine kleine Tabelle. Vergeben Sie je Zeile 0 Punkte (nicht beantwortet), 1 Punkt (teilweise) oder 2 Punkte (klar und nachvollziehbar):

Die Summe ersetzt kein Urteil, aber sie macht sichtbar, wo ein Gespräch dünn blieb. Wichtig: Entscheiden Sie nicht allein nach Punkten. Ein Gespräch, in dem Ihnen jemand ehrlich sagt, dass eine Preisvorstellung zu hoch ist, kann wertvoller sein als eines, das Ihnen gefällt.

Wie Sie Angebote vergleichen

1. Laden Sie zwei bis drei Makler zu einem unverbindlichen Termin ein.
2. Lassen Sie sich Preisvorschlag, Leistung, Provision und Vertragsbedingungen in Textform geben.
3. Legen Sie die Angebote nebeneinander, mit Gesamtkosten in Euro.
4. Fragen Sie nach Referenzobjekten in Ihrer Gegend und nach der Dauer bis zum Verkauf.
5. Entscheiden Sie in Ruhe. Mit einer Nacht Abstand klärt sich vieles.

Die gleiche Genauigkeit gilt für das Kleingedruckte. Die Klausel-Checkliste im Maklervertrag hilft dabei.

Worauf Sie achten sollten

• Satz, Leistung, Laufzeit und Nebenkosten zusammen vergleichen. Der niedrigste Prozentsatz allein sagt wenig.
• Die Begründung des Preisvorschlags prüfen. Der höchste Vorschlag ist nicht automatisch der beste.
• Empfehlungen als Ausgangspunkt nutzen. Den Vertrag sollten Sie trotzdem selbst prüfen.
• Nach der Erlaubnis fragen. Die Frage ist normal und kostet nichts.
• Zusagen in Textform festhalten. Mündliche Absprachen lassen sich schwer belegen.
• Berufsverbände nicht als Gütesiegel werten. Mitgliedschaften sind freiwillig. Fragen Sie nach, was ein Verband von seinen Mitgliedern verlangt.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer einen Makler sucht, stellt sich meist diese Fragen.

Was kostet es mich? Das zeigt der Vergleich in Euro, nicht in Prozent. Im Beispiel oben kostet die Verkäuferprovision bei 3,57 Prozent auf 450.000 Euro 16.065 Euro, auf 520.000 Euro 18.564 Euro, der Unterschied beträgt 2.499 Euro. Zusätzliche Kosten neben der Erfolgsprovision sind nur ausnahmsweise möglich. Zahlen Sie nichts vorab, ohne die Klausel prüfen zu lassen.

Wie lange dauert es? Vergleichen Sie die Laufzeit des Vertrags, sie steht im Vertragstext. Eine Laufzeit weit über sechs Monate mit automatischer Verlängerung und versteckter Kündigungsfrist ist ein Warnzeichen. Wie Sie später kündigen oder widerrufen, steht in Maklervertrag kündigen oder widerrufen.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Zwei bis drei Makler zu einem unverbindlichen Termin einladen.
2. Preisvorschlag, Leistung, Provision und Bedingungen in Textform verlangen.
3. Angebote mit Gesamtkosten in Euro nebeneinanderlegen.
4. Nach Erlaubnis und zuständiger Behörde, Referenzobjekten in Ihrer Gegend und Berichten fragen.
5. In Ruhe entscheiden, am besten mit einer Nacht Abstand.

Stolpersteine vermeiden: Nach dem höchsten Preisvorschlag entscheiden, statt nach der Begründung. Unter Zeitdruck unterschreiben („heute noch, sonst ist der Interessent weg"). Mündliche Zusagen nicht festhalten. Das Kleingedruckte überspringen, dabei hilft die Klausel-Checkliste im Maklervertrag.

Wann frage ich wen? Den Makler direkt nach seiner Erlaubnis. Eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, der Ihnen unklar bleibt. Ob ein Makler für Sie der richtige Weg ist, klärt die Gegenüberstellung in Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen.

Häufige Fragen

Gibt es ein offizielles Register für Immobilienmakler?

Die Erlaubnis erteilt die örtliche Behörde, in Nordrhein-Westfalen nach dem Merkblatt der IHK Nord Westfalen das Ordnungsamt des Kreises oder der kreisfreien Stadt am Betriebssitz. Fragen Sie den Makler nach Erlaubnis und zuständiger Behörde.

Muss ein Makler eine Berufshaftpflichtversicherung haben?

Für Immobilienmakler schreibt § 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO sie nicht vor. Sie gilt für Wohnimmobilienverwalter. Eine freiwillige Absicherung ist ein guter Hinweis auf Sorgfalt, aber kein Pflichtmerkmal. Mehr zur Haftung: Wofür haftet ein Immobilienmakler?

Muss sich ein Makler weiterbilden?

Eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler gilt seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr. Viele bilden sich freiwillig weiter. Fragen Sie nach Ausbildung und Erfahrung.

Darf ein Makler Geld für ein Exposé oder eine Besichtigung verlangen?

Zusätzliche Kosten neben der Erfolgsprovision sind nach der Verbraucherzentrale nur ausnahmsweise möglich, etwa als nachgewiesener Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Beendigung des Auftrags. Zahlen Sie nichts vorab, ohne die Klausel prüfen zu lassen.

Woran erkenne ich einen realistischen Preisvorschlag?

An der Begründung: Vergleichsobjekte, Zustand, Lage und aktuelle Nachfrage. Hilfreich ist ein zweiter Maßstab, etwa ein eigener Preisrahmen oder der Bodenrichtwert.

Wie viele Makler sollte ich vergleichen?

Der Artikel empfiehlt zwei bis drei unverbindliche Gespräche. Geben Sie jedem dieselben Fragen mit und bewerten Sie die Antworten mit der kleinen Tabelle oben. Entscheiden Sie nicht allein nach Punkten, sondern auch danach, wer Ihnen ehrlich und nachvollziehbar den Preis erklärt.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Seriosität zeigt sich an Offenheit: bei Erlaubnis, Kosten, Vertragsbedingungen und Preisbegründung. Holen Sie zwei oder drei Angebote ein, lesen Sie den Vertrag in Ruhe und lassen Sie sich Zusagen in Textform geben. Wenn Sie sich nach den Gesprächen noch unsicher sind, ob ein Makler für Sie der richtige Weg ist, hilft die Gegenüberstellung in Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie einen Maklervertrag im Einzelfall von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• § 34c GewO
• MaBV § 11
• IHK Nord Westfalen: Merkblatt § 34c GewO
• IHK Hannover: Weiterbildungspflicht fällt weg
• IHK Berlin: Erlaubnisse nach § 34c GewO
• § 2 GwG
• § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz)
• § 5 Digitale-Dienste-Gesetz
• § 654 BGB
• BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien