Wofür haftet ein Immobilienmakler? Haftung gegenüber Verkäufern und Käufern

Kurz gesagt: Ein Makler haftet für eigene Pflichtverletzungen, etwa falsche oder verschwiegene Angaben, schlechte Vermarktung beim Alleinauftrag oder Interessenkonflikte. Eine Provision, die er wegen eines Interessenkonflikts nicht verdient hat, muss er zurückzahlen. Verkäufer stehen außerdem selbst für das ein, was im Exposé über ihr Haus steht.

Wenn beim Verkauf etwas schiefgeht, fragen sich Verkäufer schnell, wer dafür einsteht: der Makler, der Käufer, man selbst? Unten steht, wofür ein Makler nach der Rechtsprechung haftet, was Verkäufer gegenüber Käufern verantworten müssen und wie Sie sich absichern können. Die Darstellung bleibt bewusst bei dem, was sich aus Gesetz und veröffentlichten Urteilen belegen lässt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Lesen Sie jedes Exposé und jede Anzeige, bevor sie veröffentlicht werden, und streichen Sie alles, was nicht stimmt oder was Sie nicht belegen können. Vereinbaren Sie mit dem Makler in Textform, dass er Sie über alle Anfragen und Gebote informiert. Heben Sie Maklervertrag, Exposé und E-Mails auf.

Die Grundlage: Pflichten aus dem Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist ein Vertrag mit Pflichten für beide Seiten. Aus ihm kann der Makler gegenüber seinem Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er schuldhaft eine Pflicht verletzt. Beim Alleinauftrag ist er zur Tätigkeit verpflichtet (BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19). Beim einfachen Auftrag geht man in der Regel davon aus, dass keine Pflicht zum Tätigwerden besteht. Außerdem treffen den Makler Informationspflichten nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung und die Pflicht, nicht gegen den Vertrag für die Gegenseite zu arbeiten (§ 654 BGB).

Für einen Immobilienmakler schreibt das Gesetz keine Berufshaftpflichtversicherung vor. Die Pflicht zum Nachweis nach § 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO gilt nur für Wohnimmobilienverwalter. Viele Makler sichern sich freiwillig ab. Fragen Sie danach, wenn Ihnen das wichtig ist.

Haftung gegenüber dem Verkäufer

Das Grundsatzurteil zum Verkauf unter Wert

Am 24.01.2019 hat der Bundesgerichtshof (I ZR 160/17) einen Fall entschieden, der für Verkäufer wichtig ist. Eine Eigentümerin hatte einem Makler einen Alleinauftrag für eine Hofstelle erteilt. Der Makler soll nach dem Vorwurf ein Angebot falsch dargestellt, ein höheres schriftliches Angebot verschwiegen und Interessenten mit überhöhten Preisen abgeschreckt haben. Das Objekt erwarben später er selbst und ein weiterer Käufer.

Die Leitsätze:

• Ein Makler mit Alleinauftrag verletzt seine Pflichten, wenn er Kaufangebote falsch darstellt oder verschweigt, Kontakte zu Interessenten abreißen lässt, nicht ausreichend vermarktet oder bei eigenem Kaufinteresse überhöhte Preisvorstellungen nennt.
• Der Verkäufer kann bei einem Verkauf unter Wert im Wege der Naturalrestitution grundsätzlich die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Der Anspruch ist nicht auf den Ausgleich des Minderwerts beschränkt. Ob er im Einzelfall besteht, musste das Berufungsgericht noch klären.
• Der Maklerkunde kann eine nicht geschuldete Provision zurückverlangen, unabhängig von einem Schadensersatzanspruch. Hier erwarb der Makler seine Provision nicht, weil er selbst Käufer war und damit ein Interessenkonflikt bestand.

Das Urteil war eine Zurückverweisung; ob alle Vorwürfe im Einzelnen zutrafen, musste das Berufungsgericht klären. Es zeigt aber die Maßstäbe, an denen sich ein Alleinauftrags-Makler messen lassen muss.

Verlust des Provisionsanspruchs

Arbeitet ein Makler dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite, verliert er Lohn und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB). Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, bleibt diese Verwirkung neben den Regeln der §§ 656c und 656d BGB bestehen. Die Doppeltätigkeit ist nicht verboten, sie braucht aber Offenheit und strenge Neutralität (Begründung zum Gesetz, BT-Drucksache 19/15827).

Haftung gegenüber dem Käufer

Auch Käufer können den Makler in die Pflicht nehmen. Im Urteil vom 28.09.2000 (III ZR 43/99, NJW 2000, 3642) ging es um ein Exposé, das eine Einliegerwohnung auswies, deren Räume nicht als Wohnräume genehmigt waren. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Ein Makler darf keine Angaben ohne ausreichende Grundlage machen, und er muss fehlerhafte Angaben richtigstellen, wenn er die Unrichtigkeit erkennt. Eine Haftung kam in Betracht, die Sache wurde zurückverwiesen.

Für Verkäufer heißt das praktisch: Wenn Sie dem Makler richtige Angaben liefern, schaffen Sie die beste Grundlage. Ergänzt ein Makler eigene Angaben, die nicht stimmen, kann er dafür selbst haften. Prüfen Sie trotzdem, was veröffentlicht wird, und schweigen Sie nicht über Dinge, die Sie kennen (siehe unten).

Haftung des Verkäufers für das Exposé

Der Bundesgerichtshof hat am 25.01.2019 (V ZR 38/18) einen Fall entschieden, in dem ein Verkäufer für eine Angabe im Exposé des Maklers einstehen musste. Das Exposé behauptete, auf dem Grundstück sei der Bau von zwei bis drei Pferdeboxen erlaubt. Eine Aussage im Exposé kann eine Beschaffenheit schaffen, die der Käufer erwarten darf (§ 434 BGB, öffentliche Äußerungen). Ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag deckt solche Äußerungen in der Regel ab, nicht aber, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Hier hatte die Verkäuferin eine ungeprüfte Behauptung bestehen lassen, was das Gericht als Aussage „ins Blaue hinein“ wertete.

Daraus folgt: Lesen Sie jedes Exposé, bevor es veröffentlicht wird. Jede Angabe, die nicht stimmt oder die Sie nicht belegen können, sollte gestrichen oder korrigiert werden. Das gilt auch dann, wenn Sie später einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren. Mehr dazu in Gewährleistungsausschluss und Haftung nach dem Verkauf und Mängel offenlegen.

Rechenbeispiel: Was eine Provisionsrückforderung bedeuten kann

Beispiel: Ein Haus wird für 350.000 Euro verkauft. Der Verkäufer zahlt dem Makler 3,57 Prozent, also 12.495 Euro (350.000 € × 3,57 %). Stellt sich später heraus, dass der Makler wegen eines Interessenkonflikts keinen Anspruch auf Lohn hatte, kommt eine Rückforderung dieses Betrags in Betracht, so wie sie der Bundesgerichtshof im Fall I ZR 160/17 bestätigt hat. Ein Anspruch auf Ersatz weitergehender Schäden ist davon getrennt zu prüfen.

Ob ein solcher Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab. Das Beispiel zeigt nur, in welcher Größenordnung die Beträge liegen. Wer den Wert seines Hauses kennt, erkennt auch Preisvorschläge, die nicht passen.

Mit einem eigenen Preisrahmen fragen Sie gezielter nach, wenn ein Vorschlag stark abweicht. Das Risiko eines zu niedrigen oder viel zu hohen Preises wird so kleiner.

So sichern Sie sich ab

1. Vertragsbedingungen in Textform. Laufzeit, Provision, Berichtspflichten und Nebenkosten. Siehe Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln.
2. Berichte verlangen. Vereinbaren Sie, dass der Makler Sie über alle Anfragen und Gebote informiert.
3. Exposé prüfen. Bestätigen Sie nur, was stimmt und was Sie belegen können.
4. Angaben zum Haus vollständig weitergeben. Auch Mängel, Umbauten ohne Genehmigung, Rechte Dritter. Verschweigen kann Ihre eigene Haftung auslösen.
5. Auf Interessenkonflikte achten. Fragt der Makler selbst nach dem Haus oder verbindet er sich mit einem Käufer, fragen Sie nach der Rolle.
6. Unterlagen aufheben. E-Mails, Exposés, Anzeigen und Protokolle sind später Beweis.
7. Nach Absicherung fragen. Eine freiwillige Berufshaftpflicht kann im Streitfall helfen, wenn ein Schaden entsteht.
8. Fristen im Blick behalten. Schadensersatzansprüche verjähren nach den allgemeinen Vorschriften in der Regel in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Holen Sie rechtzeitig Rat ein.

Wenn Sie einen Pflichtverstoß vermuten

Ein Verdacht ist noch kein Anspruch. Mit einer festen Reihenfolge behalten Sie die Übersicht:

1. Sachverhalt aufschreiben. Wann wurde was gesagt, versprochen oder verschwiegen? Datum, Beteiligte, Dokumente.
2. Belege sichern. Maklervertrag, Exposé, Anzeigen, E-Mails, Nachrichten, Protokolle von Besichtigungen. Machen Sie Kopien, bevor sich Inhalte online ändern.
3. Vergleichen. Was stand im Vertrag, was im Exposé, was wurde tatsächlich getan?
4. Mit dem Makler sprechen. Fragen Sie in Textform nach, setzen Sie bei Bedarf eine angemessene Frist zur Klärung.
5. Beratung holen. Eine Rechtsanwältin, ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale kann einschätzen, ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht und welche Frist läuft.
6. Weiteres Vorgehen abwägen. Rückforderung einer Provision, Schadensersatz oder eine Einigung unterscheiden sich in Aufwand und Erfolgsaussicht.

Gerade bei Fragen der Beweislast entscheidet oft, wie gut Sie dokumentiert haben, nicht, wie sicher Sie sich fühlen.

Worauf Sie achten sollten

• Das Exposé vor der Veröffentlichung gegenlesen. Jede Angabe sollte stimmen und belegbar sein. Als Verkäufer bleiben Sie für Ihre Angaben verantwortlich, und was im Exposé steht, kann Ihnen zugerechnet werden.
• Dem Makler alles mitteilen, was Sie wissen. Was Sie wissen, gehört in die Unterlagen.
• Preisvorschläge begründen lassen. Mehr dazu in Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen.
• Absprachen in Textform festhalten. Vor Gericht zählt, was belegbar ist.
• Fristen im Blick behalten. Schadensersatzansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren.
• Zuerst eine Frist in Textform setzen, bevor Sie klagen. Oft klärt ein Gespräch mit Frist mehr als ein Streit. Eine rechtliche Beratung hilft bei der Einschätzung.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer mit einem Makler verkauft oder es vorhat, fragt sich meist:

Wofür stehe ich selbst ein? Für das, was im Exposé über Ihr Haus steht. Jede Angabe, die Sie bestehen lassen, kann Ihnen zugerechnet werden, und ein allgemeiner Haftungsausschluss schützt nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben.

Was kann eine Pflichtverletzung des Maklers bedeuten? Im Beispiel dieses Artikels (350.000 Euro Kaufpreis, 3,57 Prozent) sind es 12.495 Euro Provision, die bei einem Interessenkonflikt zurückverlangt werden können. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt vom Einzelfall ab.

Stolpersteine vermeiden: Dem Makler Wissen vorzuenthalten, Zusagen nur mündlich zu treffen und Belege nicht aufzuheben.

Wann frage ich wen? Bei Zweifeln an Preisvorschlägen den Makler selbst, mit Bitte um Begründung in Textform. Bei einem Verdacht auf Pflichtverstoß eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.

Eine Reihenfolge für die nächste Zeit:

1. Maklervertrag lesen: Laufzeit, Provision, Berichtspflichten (Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln).
2. Dem Makler alle Ihnen bekannten Mängel und Besonderheiten mitteilen (Mängel offenlegen).
3. Exposé gegenlesen und freigeben, erst wenn es stimmt.
4. Preisvorschläge begründen lassen.
5. Alle Absprachen und Unterlagen aufbewahren.

Mit einem eigenen Maßstab bewerten Sie Preisvorschläge besser.

Häufige Fragen

Wie lange kann ich Ansprüche gegen den Makler geltend machen?

Schadensersatzansprüche verjähren nach den allgemeinen Vorschriften in der Regel in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Für Einzelfälle können andere Fristen gelten. Holen Sie deshalb frühzeitig Rat ein, wenn Sie einen Pflichtverstoß vermuten.

Haftet der Makler, wenn der Preis zu niedrig war?

Nur bei einer Pflichtverletzung. Eine bloße Fehleinschätzung des Marktes ist nicht automatisch eine. Im Urteil I ZR 160/17 ging es um falsch dargestellte Angebote, verschwiegene höhere Gebote, abgerissene Kontakte und überhöhte Preisnennungen bei eigenem Kaufinteresse. Solche Umstände können einen Anspruch begründen.

Haftet der Makler für Fehler in meinem Exposé?

Für eigene Angaben ohne ausreichende Grundlage und für nicht berichtigte Unrichtigkeiten kann er haften (BGH, III ZR 43/99). Für Angaben, die Sie ihm gegeben haben, können Sie selbst gegenüber dem Käufer verantwortlich sein.

Muss ich dem Käufer Mängel nennen, auch wenn der Makler sie nicht erwähnt?

Ja, was Sie kennen und was für den Käufer wichtig sein kann, sollten Sie offenlegen. Arglistiges Verschweigen kann einen Haftungsausschluss unwirksam machen. Details finden Sie in Mängel offenlegen.

Hat jeder Makler eine Berufshaftpflichtversicherung?

Gesetzlich vorgeschrieben ist sie für Immobilienmakler nicht. Viele haben sie freiwillig. Fragen Sie nach.

Kann ich die Provision zurückfordern, wenn der Makler seine Pflichten verletzt hat?

In bestimmten Fällen ja. Der Bundesgerichtshof hat im Fall I ZR 160/17 eine Rückforderung einer nicht geschuldeten Provision bestätigt. Ob die Voraussetzungen bei Ihnen erfüllt sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Die Haftung des Maklers schützt vor allem dann, wenn Sie Ihre Seite sauber dokumentieren: Textform, Berichte, geprüftes Exposé und vollständige Angaben. Prüfen Sie Preisvorschläge mit einem eigenen Maßstab und lassen Sie sich Zusagen schriftlich geben. Im Streitfall ist eine rechtliche Beratung der nächste Schritt. Wenn Sie sich noch für oder gegen einen Makler entscheiden, finden Sie Orientierung in Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie ihn von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17
• BGH, Urteil vom 28.09.2000, III ZR 43/99
• BGH, Urteil vom 25.01.2019, V ZR 38/18 (Besprechung)
• § 654 BGB, § 652 BGB, § 434 BGB
• § 195 BGB, § 199 BGB
• § 34c GewO
• MaBV § 11
• IHK Berlin: Erlaubnisse nach § 34c GewO