Bodenrichtwert: Was er bedeutet und wo Sie ihn finden

Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Boden in Euro je Quadratmeter, bezogen auf eine Zone, einen Stichtag und ein gedachtes unbebautes Musterstück. In NRW sehen Sie ihn kostenlos in BORIS.NRW; er ist ein Rechenbaustein für den Hauswert, nicht der Hauspreis.

Der Bodenrichtwert begegnet Ihnen in Bewertungen, Exposés und Gesprächen mit Maklern und Käufern. Unten steht, was die Zahl misst und was nicht, wie Sie sie für Ihr Grundstück finden und wie daraus ein Bodenwert wird.

Wenn Sie gerade verkaufen: Rufen Sie BORIS.NRW auf und notieren Sie für Ihre Zone den Wert, den Stichtag und die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Rechnen Sie den Bodenanteil als Orientierung aus, nennen Sie ihn aber nicht als Preis Ihres Hauses. Weicht Ihr Grundstück stark vom Musterstück ab, klären Sie das früh mit Fachleuten.

Was der Bodenrichtwert ist

Das Baugesetzbuch verpflichtet die Gutachterausschüsse, aus der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 BauGB). Die ImmoWertV präzisiert: Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für Boden in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen auf ein Bodenrichtwertgrundstück (§ 13). Dieses Grundstück ist „unbebaut und fiktiv“. Es hat die typischen Merkmale der Zone. Je Zone gibt es einen Wert, Spannen sind nicht zulässig.

Drei Punkte sind wichtig:

• Unbebaut gedacht. In bebauten Gebieten gilt der Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Ihr Haus steckt nicht im Richtwert.
• Durchschnitt einer Zone. Eine Zone fasst räumlich zusammenhängende Grundstücke zusammen. Lagebedingte Wertunterschiede innerhalb der Zone sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 ImmoWertV).
• Stichtag. Der Richtwert gilt zu einem Datum. In NRW werden die Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar ermittelt und sollen bis Ende März veröffentlicht werden. Das Bundesgesetz verlangt mindestens alle zwei Jahre eine Ermittlung (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Woraus er entsteht

Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 14 ImmoWertV): Sie werten tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus. Die Kaufverträge erhalten sie von den Notaren (§ 195 BauGB). Die Kaufpreise werden auf den Stichtag angepasst. Wo wenig gehandelt wird, dürfen Preise aus vergleichbaren Gebieten oder früheren Jahren herangezogen werden. Daran sehen Sie: Der Bodenrichtwert beruht auf echten Verkäufen, nicht auf Angebotspreisen.

Nach einem Verkauf kann der Gutachterausschuss die Vertragsparteien auffordern, Angaben zum Grundstück mitzuteilen, etwa Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen und Energieausweisdaten (§ 195 Abs. 2 BauGB). Schätzungen sind erlaubt, wenn Sie sie als solche kennzeichnen. Nach dem Digitalisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 192) beträgt die Frist dafür mindestens einen Monat.

Welche Merkmale das Richtwertgrundstück hat

Die Zone wird durch ein Musterstück beschrieben. Nach § 16 ImmoWertV gehören immer der Entwicklungszustand (zum Beispiel baureifes Land) und die Art der Nutzung (zum Beispiel Wohnbaufläche) dazu. Wenn sie wertrelevant sind, kommen hinzu: Maß der baulichen Nutzung (etwa die Geschossflächenzahl), Bauweise, Grundstücksfläche und Grundstückstiefe. Bei baureifem Land wird zudem der beitragsrechtliche Zustand angegeben, also ob Erschließungsbeiträge bereits gezahlt sind. Die Merkmale sehen Sie in BORIS.NRW bei der Zone. Ihr eigenes Grundstück weicht davon fast immer ab.

So lesen Sie einen Richtwert-Eintrag

Beispiel (alle Angaben frei gewählt): Die Karte zeigt für Ihre Zone: 140 Euro je Quadratmeter, Stichtag 01.01.2026, baureifes Land, Wohnbaufläche, Geschossflächenzahl 0,6, Grundstücksfläche 600 Quadratmeter, Grundstückstiefe 35 Meter, beitragsrechtlicher Zustand „beitragsfrei“.

Die Merkmale bestimmen, wie weit Sie den Wert übernehmen dürfen. Je ähnlicher Ihr Grundstück dem Musterstück ist, desto näher liegt Ihr Bodenwert am Richtwert.

So finden Sie den Wert in NRW

BORIS.NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse in NRW. Die Nutzung ist kostenlos. Sinngemäß gehen Sie so vor:

1. Rufen Sie boris.nrw.de auf und öffnen Sie die Karte.
2. Suchen Sie Ihre Adresse oder Gemeinde.
3. Wählen Sie das Thema Bodenrichtwerte und den gewünschten Stichtag.
4. Klicken Sie auf Ihre Zone. Sie sehen den Wert in Euro je Quadratmeter und die Merkmale des Richtwertgrundstücks.
5. Notieren Sie Wert, Stichtag, Nutzungsart und Merkmale. Die Angabe der Zone allein reicht später nicht.

Jede Person kann außerdem bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Welcher Gutachterausschuss für Ihre Gemeinde zuständig ist, erfahren Sie über BORIS.NRW oder bei Ihrer Stadt- oder Kreisverwaltung.

Mit dem Richtwert haben Sie den Bodenanteil. Zum Hauswert fehlt noch der Gebäudewert, und der hängt an Baujahr, Fläche und Zustand. Eine erste Spanne, die beides verbindet, zeigt der Hauswert.

Vom Richtwert zum Bodenwert Ihres Grundstücks

Die einfache Rechnung lautet: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche. Sie liefert eine Orientierungsgröße. Genauer wird sie, wenn Ihr Grundstück vom Musterstück abweicht. Dafür gibt es Umrechnungskoeffizienten. Sie berücksichtigen Wertunterschiede ansonsten gleichartiger Grundstücke, vor allem bei Nutzungsintensität sowie Grundstücksfläche und -tiefe (§ 19 ImmoWertV).

Beispiel (alle Zahlen angenommen): Der Bodenrichtwert in Ihrer Zone beträgt 140 Euro je Quadratmeter für ein Richtwertgrundstück mit 600 Quadratmetern. Ihr Grundstück hat 650 Quadratmeter.

• Einfache Rechnung: 140 × 650 = 91.000 Euro.
• Mit Anpassung: Gilt für Ihre Größe ein Umrechnungskoeffizient von 0,97 (angenommen, weil die größere Fläche je Quadratmeter etwas weniger wert ist), ergibt sich 91.000 × 0,97 = 88.270 Euro.

Der Bodenwert ist dann ein Teil des Gesamtwerts. Liegt der Wert Ihres Hauses mit Grundstück bei 380.000 Euro, entfallen auf den Boden 88.270 : 380.000 = 23,2 Prozent (ohne Anpassung 91.000 : 380.000 = 23,9 Prozent). Der Rest steht für Gebäude und Außenanlagen. Wie Boden- und Gebäudewert zusammenkommen, zeigt der Ratgeber Wert des Hauses ermitteln.

Zwei Grundstücke in derselben Zone

Beispiel (alle Zahlen angenommen): Zwei Nachbarn liegen in derselben Zone mit 140 Euro je Quadratmeter.

Der größere Garten von B bringt mehr Bodenwert in Euro, aber weniger je Quadratmeter. Die Zahl 140 Euro gilt für beide nur als Ausgangspunkt. Die Tabelle der Umrechnungskoeffizienten steht im Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses; in BORIS.NRW lässt er sich kostenlos laden. Warum der Koeffizient unter 1 liegt, erklärt der Gutachterausschuss dort: Er leitet ihn aus Kaufpreisen von Grundstücken ab, die sich vor allem in der Größe unterscheiden (§ 19 ImmoWertV).

Wenn Ihr Grundstück deutlich größer ist als das Musterstück

Ein Grundstück kann die marktübliche Größe erheblich überschreiten, etwa mit einem sehr langen Garten. Die ImmoWertV sieht dann in Betracht, den Wert des überschüssigen Teils getrennt zu ermitteln, wenn er selbstständig nutzbar ist (§ 41 ImmoWertV). Ob das zutrifft, hängt unter anderem davon ab, ob die Teilfläche nach Planungsrecht bebaubar wäre, wie sie zugeschnitten ist und ob sie eine eigene Zufahrt haben könnte. Das beurteilen Bauamt und Sachverständige.

Beispiel (Größenordnung, angenommen): Ihr Haus steht auf 1.050 Quadratmetern, das Musterstück hat 600. Eine abtrennbare, bebaubare Teilfläche von 400 Quadratmetern hätte bei 140 Euro je Quadratmeter eine Größenordnung von 140 × 400 = 56.000 Euro, bevor Kosten für Teilung und Erschließung abgezogen werden. Lässt sich die Fläche nicht abtrennen oder bebauen, liegt ihr Wert deutlich niedriger. Hier zeigt sich, warum eine einfache Multiplikation von Richtwert und Gesamtfläche irreführen kann: Sie rechnet die ganze Fläche mit dem Wert des Musterstücks, obwohl der Markt den Garten anders bewertet.

Was die Landesdaten für 2025 zeigen

Der Obere Gutachterausschuss meldet im Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2026 (Berichtsjahr 2025): Der Geldumsatz bei Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau stieg um 39 Prozent. Die Preise stiegen im Durchschnitt um 2 Prozent, die Spanne reicht von 0 bis plus 15 Prozent. Der höchste Preis in mittleren Lagen lag in Düsseldorf bei 1.100 Euro je Quadratmeter, in Teilen der Eifel liegen Grundstücke noch unter 50 Euro. Das zeigt, wie weit die Zahlen im Land auseinanderliegen: Ein Landesdurchschnitt hilft Ihnen bei Ihrem Grundstück nicht weiter. Ihre Zone und ihr Stichtag zählen.

Was der Bodenrichtwert nicht sagt

• Nicht der Hauspreis. Gebäude, Zustand, Ausstattung und Energiedaten fehlen.
• Nicht Ihr Grundstück im Einzelnen. Zuschnitt, Hanglage, Lärm, Altlasten oder Baulasten sind nicht enthalten.
• Nicht tagesaktuell. Der Stichtag liegt Monate zurück, der Markt hat sich seither bewegt.
• Kein Angebotspreis. Er stammt aus tatsächlichen Verkäufen.
• Kein Preis für Bauland, das erst entsteht. Für Bauerwartungsland gelten eigene Regeln.
• Kein Wert für Rechte. Ein Wohnrecht, Erbbaurecht oder Nießbrauch ändert den Wert.

Wo der Bodenrichtwert sonst auftaucht

Er dient den Gutachterausschüssen und Sachverständigen als Grundlage für das Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Auch für steuerliche Bewertungen werden Bodenrichtwerte herangezogen, wie das Baugesetzbuch ausdrücklich erwähnt (§ 196 BauGB). Wenn Sie einen Online-Rechner nutzen, steckt der Richtwert dort meist im Hintergrund.

Typische Stolpersteine

• Richtwert und Grundstückspreis auseinanderhalten. Der Richtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone.
• Auf den Stichtag achten. Vergleichen Sie nur Werte desselben Stichtags.
• Grundstücksmerkmale vergleichen. Größe und Nutzungsintensität weichen oft vom Musterstück ab.
• Den Wert mit Quelle weitergeben. Nennen Sie Quelle, Stichtag und Zone.
• BORIS.NRW als Maßstab nehmen. Private Portale übernehmen Daten teils verspätet.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald verkauft, will den Bodenrichtwert vor allem einordnen können.

Was kostet es, und wie lange dauert es? In BORIS.NRW ist die Abfrage kostenlos und in wenigen Minuten erledigt. Für eine schriftliche Auskunft bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können Gebühren nach dem örtlichen Tarif anfallen.

Wie komme ich zu einer Zahl?

1. Zone in BORIS.NRW suchen und Stichtag wählen.
2. Wert, Stichtag, Nutzungsart und Merkmale notieren.
3. Richtwert mal Grundstücksfläche rechnen.
4. Prüfen, wie stark Ihre Fläche vom Musterstück abweicht.
5. Den Gebäudewert getrennt betrachten.

Rechenbeispiel (alle Zahlen angenommen): 140 Euro je Quadratmeter mal 650 Quadratmeter sind 91.000 Euro. Mit einem angenommenen Umrechnungskoeffizienten von 0,97 für die größere Fläche werden es 88.270 Euro. Das ist ein Orientierungswert für den Boden, nicht der Preis des Hauses.

Stolpersteine vermeiden: Den Richtwert mit dem Hauspreis gleichsetzen, Werte verschiedener Stichtage vermischen und bei einem sehr großen Grundstück einfach die ganze Fläche mit dem Wert des Musterstücks multiplizieren. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite. Er verbindet Boden und Gebäude zu einer ersten Spanne.

Wann frage ich wen? Bei Fragen zur Zone und zu den Umrechnungskoeffizienten den Gutachterausschuss. Ob eine Teilfläche abtrennbar und bebaubar ist, beurteilen Bauamt und Sachverständige. Zum Weiterrechnen helfen Wert des Hauses ermitteln und Verkaufspreis festlegen.

Häufige Fragen

Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?

In NRW wird er jährlich zum 1. Januar neu ermittelt. Bundesweit verlangt das Baugesetzbuch mindestens alle zwei Jahre eine Ermittlung.

Kostet die Abfrage etwas?

In BORIS.NRW nicht. Für eine schriftliche Auskunft bei der Geschäftsstelle können Gebühren nach dem örtlichen Tarif anfallen. Das erfahren Sie dort.

Mein Nachbar hat bei gleichem Richtwert mehr bekommen. Warum?

Der Richtwert ist ein Durchschnitt. Zustand, Ausstattung und Energiedaten des Hauses, Zuschnitt und Lage im Detail verändern den Preis.

Ist der Bodenrichtwert verbindlich?

Nein. Er ist eine Orientierung und bindet weder Verkäufer noch Käufer. Gutachterausschuss-Gutachten haben ohne besondere Vereinbarung keine bindende Wirkung (§ 193 BauGB).

Gibt es auch einen Richtwert für das Haus?

Ja, in NRW veröffentlichen Gutachterausschüsse zusätzlich Immobilienrichtwerte für bestimmte Teilmärkte, bezogen auf ein Normobjekt. Sie rechnen den Haus-Wert anders als der Bodenrichtwert und werden in BORIS.NRW ebenfalls angeboten. Wie sie genutzt werden, steht in Wert des Hauses ermitteln.

Kann ich Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche als Verkaufspreis nehmen?

Nein. Diese Rechnung ergibt nur einen Orientierungswert für den Boden. Gebäude, Zustand, Ausstattung und die Merkmale Ihres Grundstücks fehlen darin. Wenn Sie den Wert weitergeben, nennen Sie Quelle, Stichtag und Zone.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Bodenrichtwert ist ein kostenloser, amtlicher Einstieg: Sie erhalten in wenigen Minuten einen Anhaltspunkt für den Bodenwertanteil. Für den Angebotspreis brauchen Sie zusätzlich den Gebäudewert und eine Einschätzung des Marktes. Das erleichtert Verkaufspreis festlegen. Der Gebäudeanteil lässt sich durch Pflege und Modernisierung beeinflussen, der Bodenanteil nicht, siehe Wert steigern vor dem Verkauf. Wie sich der Markt insgesamt entwickelt und ob Warten sich lohnt, beleuchtet Haus verkaufen: jetzt oder später?. Sachverständige und Gutachterausschüsse bewerten Ihren Einzelfall; steuerliche Folgen klärt Ihr Steuerberater.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Quellen:

• § 193 BauGB, § 195 BauGB, § 196 BauGB
• § 13 ImmoWertV, § 14, § 15, § 16, § 19
• § 41 ImmoWertV
• Land NRW: Grundstücksmarktbericht 2026
• BORIS.NRW
• Open.NRW: Datensatz Bodenrichtwerte NRW
• Stadt Köln: Grundstückswerte 2026

Dieser Ratgeber ersetzt keine Wertermittlung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Einzelfall mit einem Sachverständigen oder Ihrem Gutachterausschuss.