Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen: Wer zahlt, wie viel, welche Ausnahmen es gibt

Kurz gesagt: In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam, im Kaufvertrag trägt sie üblicherweise der Käufer. Ausnahmen gibt es für Erbschaften, Ehegatten und Verwandte in gerader Linie.

Als Verkäufer zahlen Sie die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht. Trotzdem lohnt es sich, sie zu kennen: Sie bestimmt die Nebenkosten Ihrer Käufer, sie taucht im Kaufvertrag auf, und sie entscheidet mit darüber, wann der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird.

Wenn Sie gerade verkaufen: Prüfen Sie im Kaufvertragsentwurf, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer ausdrücklich übernimmt. Führen Sie mitverkaufte Möbel und Geräte mit Wert im Vertrag auf. Fragen Sie den Notar, wie der Zeitplan zur Unbedenklichkeitsbescheinigung passt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?

Der Steuersatz beträgt 6,5 Prozent (§ 1 Abs. 1 des Landesgesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer). Er gilt für Erwerbsvorgänge, die ab dem 1. Januar 2015 verwirklicht wurden, und betrifft Grundstücke in Nordrhein-Westfalen. Das Bundesgesetz selbst nennt nur 3,5 Prozent als Grundsatz; die Länder haben eigene Sätze festgelegt. Für Käufer außerhalb von NRW weicht der Satz je nach Bundesland ab.

Faustregel: Je 100.000 Euro Kaufpreis fallen 6.500 Euro Grunderwerbsteuer an.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Die Steuer wird vom Kaufpreis berechnet. Die Finanzverwaltung NRW nennt als Bestandteile den notariell vereinbarten Kaufpreis, übernommene Verbindlichkeiten, bei Erbbaurechten die kapitalisierten Erbbauzinsen und bei einem einheitlichen Vertragswerk die Kosten der Gebäudeerrichtung. Nicht dazu zählen die Grunderwerbsteuer selbst, die Notarkosten und der Wert mitverkaufter Einrichtungsgegenstände.

Das ist für Verkäufer praktisch, wenn Möbel, Geräte oder Gartenmöbel mitverkauft werden. Die Finanzverwaltung empfiehlt, solche Gegenstände mit ihrem Wert im Vertrag aufzuführen. Dann entfällt auf sie keine Grunderwerbsteuer.

Beispiel mit Zahlen

Die Zahlen sind frei gewählt.

Ein Haus wird für insgesamt 350.000 Euro verkauft. Im Vertrag steht, dass darin 6.000 Euro auf mitverkaufte Möbel entfallen.

Die Angabe muss glaubwürdig sein: Das Finanzamt prüft, ob die Wertansätze zu den Gegenständen passen. Ob einzelne Gegenstände (zum Beispiel eine fest eingebaute Küche) als beweglich gelten, hängt vom Einzelfall ab.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Rechtlich: Steuerschuldner sind bei einem Kauf beide Vertragsteile, also Käufer und Verkäufer (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Sie sind Gesamtschuldner: Die Steuer ist nur einmal zu zahlen, das Finanzamt kann sich aber an jeden wenden. Nach den Angaben der Finanzverwaltung NRW wendet es sich zuerst an die Partei, die sich im Vertrag zur Übernahme verpflichtet hat, sonst meist an den Erwerber.

Im Alltag: Der Käufer übernimmt die Steuer im Kaufvertrag. Das Finanzamt schickt ihm den Steuerbescheid. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; eine Stundung ist grundsätzlich nicht möglich.

Für Sie als Verkäufer: Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Übernahme durch den Käufer ausdrücklich regelt, und lassen Sie sich den Ablauf vom Notar erklären. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt grundsätzlich auch auf Sie zukommen. In der Praxis verhindert der Ablauf das meist: Der Eigentümerwechsel im Grundbuch darf erst eingetragen werden, wenn das Finanzamt bestätigt, dass steuerlich nichts dagegen spricht. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Finanzamt aus, wenn die Steuer bezahlt, gesichert oder gestundet ist oder eine Befreiung vorliegt (§ 22 GrEStG).

Die Steuer hängt am Kaufpreis, und der Kaufpreis am Wert Ihres Hauses. Mit einer ersten Spanne für den Hauswert sehen Sie, welche Nebenkosten auf Ihre Käufer zukommen.

Ablauf: Von der Beurkundung bis zur Eintragung

1. Notarieller Kaufvertrag: Mit der Beurkundung entsteht die Steuer. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintrag sind dafür nicht nötig. Ausnahmen gelten bei aufschiebender Bedingung, erforderlicher Genehmigung oder Vorkaufsrecht.
2. Anzeige durch den Notar: Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an (§ 18 GrEStG), seit 1. Oktober 2026 auf elektronischem Weg. Käufer und Verkäufer müssen dafür nichts einreichen.
3. Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest und schickt den Bescheid dem Steuerschuldner, der die Steuer laut Vertrag trägt.
4. Zahlung: Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang geht sie an den Notar. Ohne sie kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden.
6. Eintragung im Grundbuch: Erst danach ist der Eigentumsübergang vollständig.

Wie die Kaufpreiszahlung an diese Schritte gekoppelt ist, steht im Kaufvertrag. Die Grundzüge erklärt der Artikel zum Notartermin, die Kosten der Notar- und Grundbuchkosten.

Welche Ausnahmen gibt es?

§ 3 GrEStG befreit unter anderem:

Bei einer Schenkung unter Auflage unterliegt der Wert der Auflage der Steuer, es sei denn, der Erwerber ist Ehegatte, Lebenspartner oder in gerader Linie verwandt (§ 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG). Zum Verkauf oder zur Übertragung an Kinder lesen Sie Haus an Kinder verkaufen oder übertragen.

Ein Freibetrag für den ersten selbst genutzten Erwerb steht nicht in den Ausnahmen des § 3 GrEStG. Die Steuer fällt auch für Käufer an, die das Haus selbst bewohnen werden.

Warum die Steuer auch Ihren Verkauf betrifft

Für Käufer ist die Grunderwerbsteuer der größte Posten unter den Kaufnebenkosten, den sie aus eigenem Geld bezahlen müssen. Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro betragen die Grunderwerbsteuer 22.750 Euro und Notar- und Grundbuchkosten bei angenommenen 1,5 Prozent (mit Grundschuld für die Finanzierung des Käufers, siehe Notarkosten beim Hausverkauf) 5.250 Euro. Zusammen sind das 28.000 Euro, also 8 Prozent des Kaufpreises, noch ohne Makler (ohne Grundschuld sind es rund 7,6 Prozent; mit eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner). Banken verlangen für Finanzierungen häufig, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Interessenten rechnen deshalb genau und prüfen früh, ob sie sich Ihr Haus leisten können. Wie Sie das beim Gespräch mit Interessenten berücksichtigen, zeigt der Artikel Bonität des Käufers prüfen.

Das sollten Verkäufer im Vertrag prüfen

• Übernahme der Steuer: Steht im Vertrag ausdrücklich, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt?
• Kaufpreis und Inventar: Sind mitverkaufte Gegenstände mit Wert aufgeführt und plausibel?
• Fälligkeit: Ist die Kaufpreiszahlung an die Eintragung der Vormerkung und die Löschungsunterlagen geknüpft, sodass der Ablauf mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung zusammenpasst?
• Eigentumsumschreibung: Weiß der Käufer, dass er erst nach Zahlung der Steuer ins Grundbuch kommt?
• Rücktritt: Regelt der Vertrag, was bei einem Rücktritt mit der Steuer geschieht?

Bei Fragen zur Formulierung hilft der Notar, der den Vertrag entwirft und beide Seiten neutral berät.

Wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird

Wird der Kaufvertrag aufgehoben oder tritt eine Partei zurück, bevor der Käufer Eigentümer geworden ist, entfällt die Steuer auf Antrag. Bei einer vereinbarten Rückabwicklung oder einem vorbehaltenen Rücktritts- oder Wiederkaufsrecht muss sie innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer erfolgen. Wird der Vertrag aufgrund eines Rechtsanspruchs rückabgewickelt, weil Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden, nennt das Gesetz diese Zwei-Jahres-Frist dort nicht (§ 16 GrEStG). Der Antrag geht an das Finanzamt. Ist der Käufer bereits Eigentümer geworden und wird das Grundstück zurückübertragen, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls aufgehoben werden (§ 16 Abs. 2 GrEStG); das klären Sie im Einzelfall mit dem Notar oder dem Finanzamt. Mehr zum Rücktritt im Artikel Rücktritt vom Kaufvertrag.

Was sich 2026 getan hat

Stand 27. Oktober 2026 beträgt der Satz in Nordrhein-Westfalen weiter 6,5 Prozent; eine Änderung ist nicht beschlossen. Ob und wann sich der Satz ändert, ist offen. Die Steuer richtet sich nach dem Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs, also des Vertrags, nicht nach dem Zeitpunkt der Zahlung.

Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 192) gilt überwiegend seit dem 1. Oktober 2026. Für die Grunderwerbsteuer bedeutet das: Der Notar meldet den Vertrag elektronisch an das Finanzamt, die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung folgt ab dem 1. Januar 2028, und weitere Schritte der Finanzverwaltung legt das Bundesfinanzministerium fest. Der Ablauf für Sie bleibt gleich.

Typische Stolpersteine

• Klären, wer zahlt: Der Kaufvertrag sollte die Übernahme ausdrücklich nennen.
• Mitverkauftes Inventar aufführen: Fehlt die Liste mit Werten, wird der gesamte Preis versteuert.
• Die Zahlungsfrist im Blick behalten: Der Bescheid ist innerhalb eines Monats zu bezahlen, sonst verzögert sich die Eintragung.
• Geschwister gesondert betrachten: Die Befreiung gilt für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie, nicht für Geschwister.
• Die Rückabwicklung beantragen: Die Aufhebung der Festsetzung geschieht auf Antrag.
• Aktuelle Zahlen nutzen: Im Internet stehen noch Sätze aus früheren Jahren. Für Nordrhein-Westfalen gilt seit 2015 unverändert 6,5 Prozent.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet es mich? In der Regel nichts, denn der Käufer übernimmt die Steuer im Kaufvertrag. In NRW sind es 6,5 Prozent, bei 350.000 Euro also 22.750 Euro für den Käufer. Das ist ein Teil der Nebenkosten, die Interessenten aus eigenem Geld tragen müssen.

Was darf ich nicht vergessen? Dass der Vertrag die Übernahme ausdrücklich regelt. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt grundsätzlich auch auf Sie zukommen. Das verhindert in der Praxis meist die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch kommt.

Was kann die Steuer des Käufers beeinflussen? Mitverkaufte Möbel und Geräte mit Wert im Vertrag aufzuführen, senkt die Bemessungsgrundlage. Im Beispiel oben macht das bei 6.000 Euro Möbelwert 390 Euro Unterschied. Der Wert muss glaubwürdig sein.

Wie gehe ich vor?

1. Im Vertragsentwurf die Steuerübernahme durch den Käufer suchen.
2. Eine Liste mitverkaufter Gegenstände mit realistischen Werten anlegen.
3. Mit dem Notar den Zeitplan bis zur Eintragung besprechen (Notartermin beim Hausverkauf).
4. Wissen, was beim Käufer anfällt, wenn Sie über Finanzierung sprechen (Bonität des Käufers prüfen).
5. Ihre eigene Steuerlage prüfen (Steuern beim Hausverkauf).

Wann sollte ich wen fragen? Zum Vertrag den Notar, zu Ausnahmen in der Familie (Haus an Kinder verkaufen oder übertragen) den Notar oder das Finanzamt.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?

Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner. Praktisch trägt der Käufer die Steuer nach dem Kaufvertrag, und das Finanzamt wendet sich zuerst an die Partei, die sich zur Übernahme verpflichtet hat.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Für einen Käufer, der selbst einzieht, nicht. Sie zählt aber zu den Anschaffungskosten des Hauses und mindert später den Gewinn, falls er das Haus innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft und Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfällt (siehe Spekulationssteuer beim Hausverkauf).

Wann muss die Steuer gezahlt werden?

Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.

Gilt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer?

Reine Schenkungen sind befreit. Bei einer Schenkung unter Auflage unterliegt der Wert der Auflage der Steuer, es sei denn, der Erwerber ist Ehegatte, Lebenspartner oder in gerader Linie verwandt.

Fällt die Steuer auch bei Zwangsversteigerung an?

Ja, Steuerschuldner ist dann der Meistbietende. Das ist ein Sonderfall, den dieser Artikel nicht vertieft.

Was passiert, wenn der Käufer die Steuer nicht bezahlt, bevor ich mein Geld bekomme?

Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, also wenn die Steuer bezahlt, gesichert oder gestundet ist oder eine Befreiung vorliegt. Stimmen Sie den Zeitplan der Kaufpreiszahlung mit dem Notar ab, damit er zu diesem Ablauf passt.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Für Ihren Verkauf reichen drei Schritte: Prüfen Sie im Kaufvertragsentwurf, dass der Käufer die Steuer übernimmt, führen Sie mitverkaufte Gegenstände mit Wert auf, und planen Sie den Zeitplan mit dem Notar so, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung rechtzeitig vorliegt. Für Ihre eigene Steuerlage bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist hilft der Überblick Steuern beim Hausverkauf. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Notar, Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Landesgesetz NRW zur Festsetzung des Steuersatzes
• Finanzverwaltung NRW zur Grunderwerbsteuer
• § 3 GrEStG
• § 13 GrEStG
• § 16 GrEStG
• § 18 GrEStG
• § 22 GrEStG
• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 192

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Notar, Steuerberatung oder Finanzamt.