Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was, wie hoch?

Kurz gesagt: Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Üblicherweise trägt sie der Käufer, die Löschung Ihrer Grundschuld in der Regel Sie. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind es für den Kaufvertrag ungefähr 3.330 Euro, mit Käuferfinanzierung ungefähr 4.530 Euro.

Beim Hausverkauf sehen Sie die Notarrechnung meist nicht selbst, und doch lohnt sich ein Blick: Sie erfahren, was auf den Käufer zukommt, was Sie selbst tragen und wie der Verkaufserlös beeinflusst wird. Unten steht der Rechenweg, damit Sie die Zahlen nachvollziehen können.

Wenn Sie gerade verkaufen: Klären Sie diese Woche, ob eine Grundschuld auf Ihrem Haus liegt, und fragen Sie Ihre Bank nach dem Ablösebetrag und den Kosten der Löschung. Bitten Sie das Notariat vor dem Termin um eine Kostenschätzung und lassen Sie die Kostenverteilung im Vertragsentwurf prüfen. So wissen Sie, was der Käufer trägt und was Sie.

Wer zahlt Notar und Grundbuch?

Das Gesetz weist die Kosten dem Käufer zu: Er trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, die Kosten der Eintragung im Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Parteien können im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Typisch ist die Vereinbarung, dass der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt trägt, während die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung Ihrer Grundschuld, regelmäßig der Verkäufer übernimmt (Bundesnotarkammer).

Wichtig für das Verhältnis zum Notar: Kostenschuldner ist, wer den Auftrag erteilt oder die Kosten übernommen hat (§ 29 GNotKG), und mehrere Kostenschuldner haften gemeinsam (§ 32 GNotKG). Die Bundesnotarkammer fasst es so zusammen: Unabhängig von der vertraglichen Regelung haften kraft Gesetzes sowohl Käufer als auch Verkäufer für alle bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten. Für die Grundschuld der Bank des Käufers entsteht nach Angabe der Bundesnotarkammer kein Kostenrisiko für Sie als Verkäufer. Im Innenverhältnis gilt die Absprache im Kaufvertrag. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar also auch an Sie halten.

So werden die Kosten berechnet

Die Gebühren hängen vom Geschäftswert ab. Bei einem Kaufvertrag ist das zunächst der Kaufpreis, vermehrt um den Wert vorbehaltener Nutzungen oder übernommener Leistungen. Liegt der Wert unter dem Verkehrswert, gilt der Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Aus dem Geschäftswert ergibt sich über Tabelle B (Anlage 2 GNotKG) eine Gebühr für eine 1,0-Gebühr. Das Kostenverzeichnis legt dann fest, wie oft sie anfällt.

Auszug aus der aktuellen Tabelle B (Fassung ab 1. Juni 2025):

Zwischenwerte liegen in der nächsthöheren Stufe der Tabelle. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro fällt zum Beispiel in die Stufe „bis 320.000 Euro“ und hat eine 1,0-Gebühr von 635,00 Euro.

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass die Gebühren gesetzlich geregelt sind und die Beurkundungsgebühr die Beratung einschließt, unabhängig von Aufwand, Schwierigkeit und Zahl der Besprechungen.

Die einzelnen Gebühren

Beim Verkauf eines Hauses tauchen in der Regel diese Positionen auf (jeweils vom selben Geschäftswert, Kostenverzeichnis zum GNotKG):

Beim Grundbuchamt kommen Gerichtsgebühren nach Tabelle B hinzu (Teil 1 Hauptabschnitt 4 des Kostenverzeichnisses):

Auf Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 Euro

Alle Gebühren hängen am Kaufpreis, und der Kaufpreis hängt am Wert Ihres Hauses. Wer die Kosten genau einplanen will, braucht deshalb zuerst eine belastbare Zahl für den Wert.

Die folgende Beispielrechnung zeigt den Normalfall. Alle Beträge sind Näherungen, weil Auslagen und Einzelheiten vom Vertrag abhängen.

Notar (Beispiel):

Grundbuchamt (Beispiel):

Zusammen: 2.378,22 Euro plus 952,50 Euro ergibt 3.330,72 Euro, das sind rund 1,1 Prozent des Kaufpreises.

Mit Käuferfinanzierung (Beispiel): Nimmt der Käufer ein Darlehen über 240.000 Euro auf, kommen für die Grundschuld hinzu: Beurkundung 1,0 × 535,00 Euro (Stufe „bis 260.000 Euro“) plus 20,00 Euro Pauschale, mal 1,19 Umsatzsteuer, ergibt 660,45 Euro; Eintragung im Grundbuch 1,0 × 535,00 Euro = 535,00 Euro. Das sind zusammen 1.195,45 Euro. Insgesamt ergeben sich dann 4.526,17 Euro oder rund 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Nicht enthalten sind die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt (Bundesnotarkammer), und eine eventuelle Maklerprovision. Zur Grunderwerbsteuer lesen Sie Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, mit Ihrem eigenen Kaufpreis rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner alle Posten zusammen.

Bei Kaufpreisen unter 200.000 Euro liegt der Anteil von Notar und Grundbuch etwas höher als in diesem Beispiel, bei teureren Häusern niedriger. Den genauen Betrag nennt der Notar.

Was Sie als Verkäufer selbst tragen

Üblicherweise sind das:

• Löschung Ihrer Grundschuld. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine 0,5-Gebühr (KV 14140), bezogen auf den Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG). Beispiel: Eine Grundschuld über 150.000 Euro liegt in der Stufe „bis 155.000 Euro“ (354,00 Euro). Die halbe Gebühr beträgt 177,00 Euro. Bei mehreren Grundschulden wird jedes Recht gesondert berechnet. Dazu kommt die Treuhandgebühr des Notars (KV 22201), eine 0,5-Gebühr je Treuhandauftrag, und gegebenenfalls ein Entgelt Ihrer Bank. Der Ablauf steht im Artikel Grundschuld und Löschung.
• Eigene Berater. Wenn Sie eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen, rechnet sie oder er getrennt ab.
• Vorfälligkeitsentschädigung, falls Ihr Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Das ist keine Notarkost, belastet aber den Erlös. Mehr im Artikel Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie sich all das auf das auswirkt, was am Ende bei Ihnen bleibt, rechnet der Artikel Was bleibt beim Hausverkauf übrig? durch.

Sonderfälle bei den Kosten

Wenn der Vertrag nicht zustande kommt

Der Notar beginnt seine Arbeit mit dem Entwurf. Endet das Beurkundungsverfahren vorzeitig, ermäßigen sich die Gebühren: Endet es vor Versand des Entwurfs, beträgt die Gebühr 20,00 Euro (KV 21300). Wurde der Entwurf schon versandt oder verhandelt, fällt eine ermäßigte Gebühr von 0,5 bis 2,0 an, mindestens 120,00 Euro (KV 21302). Hat der Notar vorher beraten, gilt stattdessen die Beratungsgebühr (KV 21301). Die 0,5-Gebühr entspräche bei 300.000 Euro 317,50 Euro. Es kann sich also lohnen, dem Notar früh Bescheid zu geben, wenn ein Verkauf nicht mehr zustande kommt.

Zahlung über ein Notaranderkonto

Der Kaufpreis wird üblicherweise direkt vom Käufer an Sie oder an Ihre Bank gezahlt. Ein Notaranderkonto darf nur eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG). Es kostet zusätzlich eine 1,0-Gebühr je Auszahlung (KV 25300). Bei einer Auszahlung von 300.000 Euro in einem Betrag wären das 635,00 Euro. Lassen Sie sich vor der Entscheidung vom Notar erklären, warum er ein Anderkonto vorschlägt.

Verkehrswert höher als Kaufpreis

Ist der Kaufpreis niedriger als der Verkehrswert, kann der Notar vom höheren Wert ausgehen (§ 47 GNotKG). Das ist zum Beispiel bei Verkäufen unter Verwandten ein Thema. Der Notar nennt Ihnen vorher den Geschäftswert.

Worauf Sie achten sollten

• Grunderwerbsteuer und eigene Löschungskosten mitrechnen. Der Kaufpreis allein zeigt nicht alle Kosten.
• Die Gebühren als gesetzlich festgelegt einplanen. Sie lassen sich nicht herunterhandeln, ein Vergleich zwischen Notaren bringt keinen Preisvorteil.
• Die gesamtschuldnerische Haftung kennen. Auch wenn der Käufer zahlen soll, kann der Notar sich an Sie halten, wenn er nicht zahlt.
• Die Kostenverteilung im Vertrag festhalten. Der Notar schreibt sie in den Entwurf.
• Eine Kostenschätzung einholen. Das Notariat nennt sie vorab.
• Mit der aktuellen Tabelle rechnen. Die Gebührentabellen wurden zum 1. Juni 2025 geändert, ältere Beispiele weichen ab.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald verkauft, fragt sich meist:

Was zahle ich selbst? In der Regel die Löschung Ihrer Grundschuld, nicht Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag. Im Beispiel dieses Artikels kostet die Löschung einer Grundschuld über 150.000 Euro beim Grundbuchamt 177,00 Euro, dazu kommen die Treuhandgebühr des Notars und gegebenenfalls ein Entgelt Ihrer Bank. Den Käufer treffen bei 300.000 Euro Kaufpreis rund 3.330 Euro, mit Finanzierung rund 4.530 Euro, das sind Näherungswerte.

Was darf ich nicht vergessen? Dass der Notar sich an beide Seiten halten kann, wenn der Käufer nicht zahlt, weil beide gemeinsam haften. Und dass eine Vorfälligkeitsentschädigung keine Notarkost ist, Ihren Erlös aber mindert.

Stolpersteine vermeiden: Kosten erst am Notartermin zu klären. Und zu hoffen, Notarkosten ließen sich herunterhandeln: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.

Wann frage ich wen? Das Notariat vor dem Termin wegen der Kostenschätzung, Ihre Bank wegen des Ablösebetrags, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater wegen der steuerlichen Behandlung.

Ein Ablauf:

1. Bei der Bank Ablösebetrag und Löschungskosten erfragen (Grundschuld und Löschung).
2. Kostenschätzung beim Notariat anfordern.
3. Kostenverteilung im Entwurf prüfen (Kaufvertrag beim Hausverkauf).
4. Ihre eigenen Posten in die Erlösrechnung eintragen (Was bleibt beim Hausverkauf übrig?).

Alle Gebühren hängen am Kaufpreis.

Häufige Fragen

Wann muss ich die Notarkosten zahlen?

Die Rechnung geht in der Regel an die Partei, die laut Vertrag die Kosten trägt, meist den Käufer. Ihre eigenen Kosten, etwa für die Löschung der Grundschuld, rechnen die Stellen getrennt ab. Wann etwas fällig wird, steht auf der jeweiligen Rechnung.

Kann ich mir den Notar aussuchen?

Ja. Die Vertragsparteien bestimmen die Notarin oder den Notar gemeinsam. Weil der Käufer meist die Kosten trägt, schlägt häufig er vor. Bei gleichen Gebühren zählen Erreichbarkeit und Erfahrung.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Nur bei einem steuerpflichtigen Verkaufsgewinn. Kosten der Veräußerung können dort relevant sein. Eine verbindliche Aussage trifft Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater; mehr zum Thema im Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Warum ist die Rechnung höher als die 2,0-Gebühr?

Zur Beurkundung kommen Vollzug, Betreuung und die Gebühr für strukturierte Daten, dazu Auslagen und Umsatzsteuer. Im Beispiel macht die 2,0-Gebühr 1.270,00 Euro aus, die gesamte Notarrechnung 2.378,22 Euro.

Wann wird die Notarrechnung fällig, und wer bekommt sie?

Die Rechnung geht in der Regel an die Partei, die laut Vertrag die Kosten trägt, meist den Käufer. Wann sie fällig wird, steht auf der Rechnung. Fragen Sie im Zweifel im Notariat nach.

Gibt es einen Gebührenrechner?

Die Bundesnotarkammer bietet einen Gebührenrechner an. Er liefert Schätzungen ohne Gewähr. Verbindlich ist die Kostenberechnung des Notars.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Rechnen Sie die Kosten früh durch: Was der Käufer trägt, beeinflusst seine Bereitschaft zum Preis, und was Sie tragen, schmälert Ihren Erlös. Der Notar beurkundet neutral und nennt Ihnen die Zahlen vor dem Termin. Für die Bewertung im Einzelfall, auch zu Gestaltungsfragen, sind der Notar sowie bei Bedarf eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt zuständig; dieser Artikel ersetzt keine Beratung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. Rechtsgrundlagen: § 448 BGB, GNotKG Anlage 2 (Tabellen), GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis), § 47 GNotKG, § 53 GNotKG, § 29 GNotKG, § 57 BeurkG. Praxis: Bundesnotarkammer, Notarkosten, Glossar Grundstückskaufverträge. Änderung der Gebührentabellen zum 1. Juni 2025: Buzer-Übersicht.