Kosten beim Privatverkauf: Was Sie beim Hausverkauf ohne Makler einplanen sollten

Kurz gesagt: Beim Privatverkauf entfällt die Maklerprovision, es bleiben eigene Kosten für Energieausweis, Grundbuchauszug, Fotos und Anzeige, im Beispiel rund 1.400 Euro. Notar und Grundbuch trägt nach der gesetzlichen Regel der Käufer.

Wer ohne Makler verkauft, rechnet zuerst mit der gesparten Provision. Unten sehen Sie die andere Seite der Rechnung: welche Kosten bleiben, welche später anfallen und welche der Käufer trägt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Beauftragen Sie diese Woche den Energieausweis, falls Sie keinen gültigen haben, denn er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Holen Sie dafür zwei bis drei Angebote ein und fragen Sie bei Ihrer Bank, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Legen Sie eine Tabelle mit Ihren eigenen Posten an und ersetzen Sie die Beispielbeträge durch echte Angebote.

Welche Kosten Sie als Verkäufer typischerweise haben

Die Posten lassen sich in drei Gruppen ordnen: Pflichtkosten, Marketing und Vorbereitung, Folgekosten des Verkaufs.

Pflicht und Unterlagen

Energieausweis. Liegt kein gültiger vor, müssen Sie einen ausstellen lassen. Das schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz vor, das seit dem 29. Juli 2026 gilt. Der Preis hängt von der Art des Ausweises ab. Finanztip nennt unter Berufung auf co2online (Stand Oktober 2026) für den Verbrauchsausweis in der Regel bis etwa 250 Euro und für den Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro. Je nach Quelle liegen einfache Verbrauchsausweise zwischen unter 100 Euro und etwa 250 Euro. Der Verbrauchsausweis ist bis Ende 2026 nicht für jedes Gebäude zulässig. Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln zum Energieausweis. Einzelheiten in Energieausweis beim Hausverkauf. Eine Preisliste einer Behörde gibt es nicht, vergleichen Sie deshalb mehrere Angebote und fragen Sie, ob die Gebäudedaten vor Ort erhoben werden.

Grundbuchauszug. Als Eigentümer können Sie ihn beim Grundbuchamt beantragen. Nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz kostet ein Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Wird eine Datei statt eines Ausdrucks übermittelt, sind es 5 beziehungsweise 10 Euro. Welche Form Sie brauchen, hängt vom Zweck ab. Für Käufer und Bank genügt zunächst oft der einfache Auszug.

Weitere Unterlagen. Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung liegen oft schon vor. Fehlen sie, entstehen Kosten für Kopien, Anfragen bei Bauamt und Archiven oder ein neues Aufmaß. Auskünfte der Behörden (Baulast, Bauakte, Karte) kosten je nach Stelle oft etwa 50 bis 150 Euro (Annahme, den Tarif der Stelle prüfen). Die Liste dazu steht in der Checkliste der Unterlagen.

Marketing und Vorbereitung

Fotos. Gute Bilder sind das wichtigste Werkzeug der Anzeige. Sie können selbst fotografieren oder einen Fotografen beauftragen. Holen Sie ein Angebot mit Bildzahl und Nutzungsrechten ein. Für Ihre eigene Rechnung genügt anfangs ein Platzhalter.

Inserat. Immobilienportale bieten unterschiedliche Pakete. Die genauen Preise zeigt das jeweilige Portal im Inseratsprozess, sie hängen laut ImmoScout24 von Objektart, Lage und Dauer ab. Kostenfreie private Kleinanzeigen gibt es ebenfalls. Der Vergleich der Kanäle steht in Käufer finden.

Vorbereitung. Entrümpelung, Reinigung, Streichen, kleine Reparaturen. Die Höhe schwankt stark. Was sich lohnt, erklärt Entrümpeln, streichen, reparieren. Wer Homestaging in Betracht zieht, findet Kosten und Wirkung in Homestaging.

Folgekosten des Verkaufs

• Grundschuldlöschung. Besteht ein Darlehen, muss die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden. Bank und Notar berechnen dafür Gebühren. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Der Ablauf steht in Grundschuld und Löschung beim Verkauf.
• Vorfälligkeitsentschädigung. Löst die Bank das Darlehen vorzeitig ab, kann sie eine Entschädigung verlangen. Wann sie anfällt, erklärt Vorfälligkeitsentschädigung.
• Steuer. Bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist kann Einkommensteuer anfallen. Überblick in Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.
• Laufende Kosten bis zur Übergabe. Versicherung, Heizung, Grundsteuer, gegebenenfalls Zinsen laufen bis zum Übergabetermin weiter.
• Umzug und Übergangszeit. Doppelte Wohnkosten oder eine Zwischenfinanzierung (Zwischenfinanzierung) gehören in die Planung, wenn Sie schon gekauft haben.

Was Sie nicht zahlen: Notar und Provision

Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt nach der gesetzlichen Regel der Käufer. In § 448 Absatz 2 BGB steht, dass der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch trägt. Der Kaufvertrag kann abweichend regeln, das ist unüblich. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn Sie einen Makler beauftragen.

Diese Kosten sind trotzdem wichtig für Ihre Preisverhandlung, denn der Käufer rechnet mit ihnen. Beispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis beträgt die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, also 22.750 Euro. Notar und Grundbuch kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz rund 1,1 Prozent, mit Grundschuld für die Käuferfinanzierung rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, also etwa 5.250 Euro. Der Käufer braucht für Steuer und Nebenkosten damit zusätzlich 22.750 + 5.250 = 28.000 Euro, das sind 8,0 Prozent des Kaufpreises. Finanztip nennt als obere Spanne bis zu 2 Prozent. Die Beispielrechnung dazu steht in Notarkosten und Grundbuchkosten.

Beispielrechnung: Die Kosten im Überblick

Beispiel für ein Einfamilienhaus mit einem angestrebten Kaufpreis von 350.000 Euro. Die Beträge für Fotos, Inserat und Vorbereitung sind Annahmen, die Sie durch Ihre eigenen Angebote ersetzen.

Nicht enthalten sind Behördenauskünfte, Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung, Steuer und laufende Kosten, denn sie hängen vom Einzelfall ab.

Gegenrechnung. Maklersätze werden meist netto genannt. Mit 19 Prozent Umsatzsteuer sind 3 Prozent netto 3,57 Prozent, das sind bei 350.000 Euro 12.495 Euro. Die Differenz zu den eigenen Kosten beträgt 12.495 minus 1.370 gleich 11.125 Euro. Das ist eine Methode: Setzen Sie die Provision ein, die Ihnen ein Makler tatsächlich nennt, und rechnen Sie dagegen; der Maklerkosten-Rechner übernimmt die Rechnung mit Ihrem Kaufpreis. Ein Makler nimmt Ihnen dafür Arbeit ab, Ihre eigene Zeit gehört deshalb als weiterer Posten in die Rechnung. Wie hoch Provisionen ausfallen und wie sie geteilt werden, steht in Maklerprovision beim Hausverkauf.

Die gesparte Provision ist nur die halbe Rechnung. Die andere Hälfte ist der Preis, den Sie erzielen, und der hängt vom Wert Ihres Hauses ab.

Zwei Varianten im Vergleich

Die Kosten hängen davon ab, wie viel Sie selbst übernehmen. Zwei Beispiele für dasselbe Haus, die Beträge für Fotos, Inserat und Vorbereitung bleiben Annahmen:

Rechnung Sparvariante: 5 plus 250 plus 0 plus 0 plus 200 plus 20 gleich 475 Euro. Rechnung ausführliche Variante: 20 plus 500 plus 300 plus 100 plus 500 plus 50 gleich 1.470 Euro. Die Spanne zwischen beiden beträgt 995 Euro. Ob die ausführliche Variante sich auszahlt, lässt sich nicht pauschal sagen. Sie wirkt vor allem dort, wo ein Haus ohne gute Bilder kaum auffällt. Ein Verbrauchsausweis ist günstiger, aber nicht für jedes Gebäude zulässig. Laut Haus & Grund ist er bis Ende 2026 nur zulässig bei Gebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen oder wenn der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder das Gebäude das damalige Anforderungsniveau erreicht hat. Ab 2027 gelten neue Regeln.

Wo sich sparen lässt und wo nicht

• Sparen Sie bei Dingen, die Sie selbst gut können: Reinigung, Streichen, Aufräumen, Fotos bei gutem Licht.
• Sparen Sie nicht beim Energieausweis ohne Prüfung. Ein sehr billiges Angebot, bei dem die Gebäudedaten nicht erhoben werden, kann ungenau sein. Fragen Sie nach dem Ablauf.
• Sparen Sie nicht an Beratung bei Steuern und Verträgen. Gute Beratung kostet wenig im Vergleich zu den Beträgen, um die es geht. Eine einstündige Rechtsberatung kann sich lohnen, wenn der Vertrag Besonderheiten hat.
• Planen Sie einen Puffer ein. Kleine Posten wie Kopien, Beglaubigungen oder zusätzliche Fahrten summieren sich.

Zeit als Kostenfaktor

Zeit gehört in die Rechnung, auch wenn sie nicht auf einer Rechnung steht. Im Artikel Käufer finden steht ein Planungsbeispiel mit rund 14 Stunden für Anfragen, Telefonate und sechs Besichtigungen. Dazu kommen Unterlagen, Exposé, Verhandlung und Notar. Als Annahme für die Planung können Sie mit 30 bis 40 Stunden im Ganzen beginnen und danach mit dem eigenen Kalender nachrechnen. Ist die Zeit knapp, spricht das für Unterstützung bei einzelnen Aufgaben, nicht gegen den Privatverkauf.

Typische Stolpersteine

• Neben der Provision auch Zeit und Folgekosten rechnen. Beides gehört in dieselbe Tabelle wie die gesparte Provision.
• Den Energieausweis früh beauftragen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Je nach Auslastung der Aussteller kann es dauern.
• Vergleichsangebote einholen. Bei Energieausweis, Fotos und Handwerkern lohnen sich zwei bis drei Angebote.
• Folgekosten einplanen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Steuer kann größer sein als alle Marketingkosten zusammen. Fragen Sie früh bei Bank und Steuerberater nach.
• Die Kosten des Käufers mitdenken. Sie beeinflussen, wie viel er für das Haus selbst ausgeben kann.
• Rechnungen aufbewahren. Sie können für die steuerliche Berechnung eines Veräußerungsgewinns relevant sein, das prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer ohne Makler verkaufen will, stellt sich meist diese Fragen.

Was kostet es mich? Im Beispiel dieses Artikels rund 1.370 Euro bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro. Die Sparvariante liegt bei 475 Euro, die ausführliche bei 1.470 Euro. Die Beträge für Fotos, Inserat und Vorbereitung sind Annahmen, die Sie durch Ihre eigenen Angebote ersetzen. Nicht enthalten sind Behördenauskünfte, Grundschuldlöschung, vorzeitige Darlehensablösung und Steuer.

Was zahle ich nicht? Notar und Grundbuch trägt nach der gesetzlichen Regel der Käufer. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn Sie einen Makler beauftragen.

Wie viel Zeit brauche ich? Rechnen Sie zur Planung mit 30 bis 40 Stunden, das ist eine Planungsannahme. Prüfen Sie danach mit Ihrem Kalender, ob das für Sie passt.

Stolpersteine vermeiden: Nur die gesparte Provision zu sehen. Folgekosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Steuer können größer sein als alle Marketingkosten zusammen.

So gehen Sie vor:

1. Energieausweis klären und beauftragen (Energieausweis beim Hausverkauf).
2. Bei der Bank nach Ablösebetrag und möglicher Vorfälligkeitsentschädigung fragen.
3. Angebote für Fotos und Inserat einholen.
4. Eigene Kostentabelle anlegen und mit der Provision vergleichen, die ein Makler Ihnen tatsächlich nennt (Maklerprovision beim Hausverkauf).
5. Prüfen, was am Ende bei Ihnen ankommt (Verkaufserlös: Was bleibt übrig?).

Er ist die Grundlage für diese Rechnung.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mit den Ausgaben beginnen?

Beginnen Sie mit dem, was Wartezeit hat: Energieausweis und Unterlagen. Mit Fotos und Inserat warten Sie, bis Haus und Unterlagen bereit sind, denn die Anzeige sollte vollständig starten. Größere Ausgaben für Vorbereitung entscheiden Sie erst, wenn Sie den Wert Ihres Hauses und die Provision im Vergleich kennen.

Muss ich als Verkäufer den Notar bezahlen?

In der Regel nicht. Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung. Abweichungen sind im Kaufvertrag möglich, sie sollten Sie bewusst vereinbaren.

Was kostet ein Energieausweis für den Verkauf?

Finanztip nennt unter Berufung auf co2online für den Verbrauchsausweis in der Regel bis etwa 250 Euro und für den Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro. Der Preis hängt von Gebäudegröße, Datenlage und Anbieter ab. Es gibt keine amtliche Preisliste.

Wie teuer ist ein Grundbuchauszug?

Ein Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Als elektronische Datei sind es 5 beziehungsweise 10 Euro. Das ergibt sich aus Nr. 17000 bis 17003 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz.

Brauche ich ein Verkehrswertgutachten für den Privatverkauf?

Nein, es ist keine Pflicht. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kann sinnvoll sein, wenn Sie ein belastbares Dokument brauchen, etwa bei Streit unter Erben. Für die normale Preisfindung genügt oft eine Orientierung wie der Hauswert-Bericht auf dein-hausverkauf.de, der den Hauswert als Spanne mit Rechenweg und, wo vorhanden, dem Bodenrichtwert zeigt.

Lohnt sich ein Fotograf?

Das hängt von zwei Dingen ab: Haus und Markt. Bilder prägen den ersten Eindruck der Anzeige. Wenn Sie sicher fotografieren und gutes Licht haben, genügt eine eigene Aufnahme. Sonst kann ein Fotograf die Anzeige aufwerten. Rechnen Sie den Betrag in Ihre Gesamtrechnung ein.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Planen Sie die Kosten in drei Blöcken: Pflicht und Unterlagen, Marketing und Vorbereitung, Folgekosten. Der erste Block ist überschaubar, der dritte entscheidet, was am Ende übrig bleibt. Wenn Sie wissen wollen, in welcher Spanne Ihr Haus liegt, hilft der kostenlose Hauswert-Bericht mit dem Hauswert als Ausgangspunkt für diese Rechnung. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche und rechtliche Fragen im Einzelfall prüfen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis
• § 448 BGB
• Finanztip: Energieausweis fürs Haus
• Haus & Grund, Infoblatt W15 Energieausweis
• Finanzamt NRW: Grunderwerbsteuer
• Finanztip: Notarkosten beim Hauskauf
• ImmoScout24: Immobilie kostenlos verkaufen