Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird

Kurz gesagt: Löst die Bank einen Immobilienkredit mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung ab, darf sie eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie gleicht den Zinsschaden aus, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung hat. Nach zehn Jahren oder bei unzureichenden Vertragsangaben kann sie entfallen.

Beim Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit ist die Entschädigung meist der größte Posten neben der Restschuld. Wie hoch sie ausfällt, hängt von wenigen Stellschrauben ab. Unten stehen sie mit einem durchgerechneten Beispiel, dazu der Weg, die Berechnung Ihrer Bank in Ruhe prüfen zu lassen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Bitten Sie Ihre Bank diese Woche schriftlich um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für einen konkreten Ablösetermin, mit Stichtag und Berechnungsweg. Schauen Sie parallel in den Darlehensvertrag: Wann endet die Zinsbindung, und wann wurde das Darlehen vollständig ausgezahlt? Beides kann die Entschädigung senken oder entfallen lassen.

Wann überhaupt eine Entschädigung fällig wird

Drei Voraussetzungen treffen in der Regel zusammen:

1. Gebundener Zinssatz. Der Darlehensgeber kann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden (§ 502 Abs. 1 BGB). Bei variablem Zins entsteht kein vergleichbarer Schaden.
2. Rückzahlung vor dem vereinbarten Ende. Zahlen Sie die Restschuld zurück, bevor die Zinsbindung abläuft, hat die Bank bis dahin Zinseinnahmen verloren.
3. Berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung. Bei einem Immobilienkredit mit gebundenem Zins ist die vorzeitige Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Verkauf des beliehenen Hauses ist dafür das typische Beispiel; auch § 490 Abs. 2 BGB nennt die anderweitige Verwertung des Objekts ausdrücklich als berechtigtes Interesse. Der Bank weisen Sie den Verkauf in der Regel mit Maklerauftrag oder Kaufvertrag nach. Eine Kündigung mit Wartezeit und Frist nach § 490 Abs. 2 BGB brauchen Sie dafür nach der Begründung des Gesetzgebers nicht: Liegen die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung vor, findet diese Vorschrift keine Anwendung (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB, seit 19. Mai 2026). Die Bank darf aber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB).

Viele Kreditnehmer nennen der Bank zusätzlich einen festen Ablösetermin, der zum Notartermin passt. Ob Ihre Bank in Ihrem Fall weitere Schritte verlangt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Mehr zum Ablauf im Artikel Haus verkaufen trotz Kredit.

Wie die Bank rechnet: Aktiv-Passiv und Aktiv-Aktiv

Der Bundesgerichtshof hat 1997 klargestellt, dass die Höhe der Entschädigung so zu bemessen ist, dass die Bank durch die Ablösung finanziell weder benachteiligt noch begünstigt wird (Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96). Dafür stehen zwei Rechenwege zur Verfügung, die der Bundesgerichtshof auch 2004 (XI ZR 285/03) und zuletzt am 12. März 2024 (XI ZR 159/23) bestätigt hat. Die Bank hat ein Wahlrecht.

• Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank unterstellt, dass sie das zurückgezahlte Geld wieder als Kredit vergibt, und vergleicht den alten mit dem neuen Kreditzins.
• Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank unterstellt, dass sie das Geld sicher am Kapitalmarkt anlegt, nach der Rechtsprechung laufzeitkongruent in Hypothekenpfandbriefen. Sie vergleicht den Vertragszins mit der Rendite dieser Anlage. Diese Methode wird nach Darstellung der Verbraucherzentrale heute überwiegend verwendet.

Weil die Methode mit einer fiktiven Wiederanlage arbeitet, muss die Bank keinen tatsächlichen Schaden nachweisen. Das hat der Bundesgerichtshof 2024 ausdrücklich bestätigt und dabei entschieden, dass auch negative Renditen in die Rechnung eingehen dürfen.

Die Rechenschritte der Aktiv-Passiv-Methode

Fragen Sie deshalb immer nach dem Stichtag der Berechnung. Die Rendite der Pfandbriefe ändert sich täglich, und die Summe kann innerhalb weniger Wochen spürbar schwanken (Verbraucherzentrale Hamburg).

Beispiel: Eine Entschädigung durchgerechnet

Die Zahlen sind angenommen, die Rechnung ist vereinfacht (gleichbleibende Restschuld, jährliche Zahlung am Jahresende).

• Restschuld: 200.000 Euro
• Vertragszins: 3,00 Prozent, fest für noch 4 Jahre
• Rendite einer laufzeitgleichen sicheren Anlage: 2,20 Prozent
• Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten: 0,15 Prozent im Jahr (angenommen)

Das entspricht etwa 2,5 Prozent des abgelösten Betrags. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate, deshalb fällt die Entschädigung in der Praxis meist niedriger aus als in diesem vereinfachten Beispiel. Zwei Stellschrauben verändern das Ergebnis deutlich:

• Restdauer der Zinsbindung. Bei nur 2 statt 4 Jahren Restlaufzeit und sonst gleichen Annahmen sinkt der Betrag auf rund 2.517 Euro.
• Zinsabstand. Liegt die Rendite der Anlage über dem Vertragszins, entsteht kein Zinsverschlechterungsschaden. Steigende Marktzinsen sind deshalb für Verkäufer günstig. Die Bundesbank veröffentlicht die Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite monatlich in ihrer Zinsstatistik. Sie zeigen die Richtung des Marktes, ersetzen aber nicht die Berechnung der Bank, weil dafür Pfandbriefrenditen maßgeblich sind.

Wie viel von Ihrem Kaufpreis nach Entschädigung, Restschuld und Nebenkosten bleibt, rechnet der Artikel Was bleibt beim Hausverkauf übrig? im Ganzen durch. Für die erste Einschätzung brauchen Sie dafür eine belastbare Preisspanne, und ein Hauswert liefert den Ausgangspunkt. Mit eigenen Zahlen rechnet auch der Verkaufserlös-Rechner.

Was die Entschädigung senkt oder entfallen lässt

Die Verbraucherzentrale und das Gesetz nennen mehrere Fälle:

• Zehn Jahre nach Vollauszahlung. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung eines Kredits mit gebundenem Zins nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung; das Darlehen endet dann sechs Monate nach der Kündigung. Das Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Prüfen Sie, ob die Bank diese Möglichkeit bei langer Zinsbindung (mehr als etwa zehneinhalb Jahre) berücksichtigt hat.
• Anspruch endet zum ersten ordentlichen Kündigungstermin. Nach der Darstellung der Verbraucherzentrale (BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00) darf die Bank den Schaden nur bis zu dem Zeitpunkt berechnen, zu dem Sie ohnehin hätten kündigen können.
• Ende der Zinsbindung. Läuft die Zinsbindung ab, können Sie mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Es entsteht keine Entschädigung.
• Sondertilgungsrechte. Selbst ungenutzte Rechte (oft fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme im Jahr) muss die Bank in der Berechnung berücksichtigen. Das mindert den Betrag. Auch ein vereinbartes Recht zur Änderung der Tilgung muss mit dem höchstmöglichen Satz in die Rechnung eingehen.
• Kündigung durch die Bank. Kündigt die Bank, etwa weil Zahlungen ausbleiben, darf sie nach Darstellung der Verbraucherzentrale nur Verzugszinsen verlangen.
• Rückzahlung aus einer Pflichtversicherung. § 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB schließt den Anspruch aus, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung stammt, die der Vertrag zur Absicherung vorschreibt. Ab dem 20. November 2026 genügt eine vereinbarungsgemäß abgeschlossene Versicherung.
• Unzureichende Vertragsangaben. Dazu der nächste Abschnitt.

Vertragsangaben zur Berechnung: das Urteil vom 20. Mai 2025

Bei Immobiliardarlehen muss der Vertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht und zur Berechnung der Entschädigung enthalten. Fehlen sie oder sind sie unzureichend, ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2025 (XI ZR 22/24) eine Berechnungsklausel einer Sparkasse als nicht ordnungsgemäß beanstandet. Nach den abrufbaren Zusammenfassungen verlangt das Gericht, dass die wesentlichen Rechengrößen „in groben Zügen“ genannt werden. Bei der Aktiv-Passiv-Methode gehört dazu, dass der Zins des Vertrags mit der Rendite einer laufzeitgleichen sicheren Anlage verglichen und die Differenz um ersparte Kosten gekürzt und abgezinst wird. Eine mathematische Formel ist nicht nötig. Die beanstandete Klausel nannte Wiederanlage und Vertragszahlungen, ließ aber offen, dass beide verglichen werden. Die Folge: Die Bank hatte keinen Anspruch, der Kläger konnte rund 7.600 Euro samt 150 Euro Institutsaufwand zurückfordern.

Was heißt das für Sie? Nicht jeder Vertrag ist betroffen. Wer den Vertrag aber ohnehin vorliegen hat, kann prüfen lassen, ob die Berechnungsklausel diesen Anforderungen entspricht. Das gilt besonders für Verträge ab dem 21. März 2016. Haben Sie bereits gezahlt, kann nach dem Urteil eine Rückforderung in Betracht kommen. Ob und bis wann das möglich ist (Verjährung), klärt eine Fachberatung im Einzelfall.

Kann die Entschädigung begrenzt sein?

Das Gesetz kennt Obergrenzen von einem Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit). Nach dem Wortlaut von § 502 Abs. 3 BGB gelten sie für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliardarlehen. Beim Hauskredit gibt es also keine feste gesetzliche Obergrenze in Prozent. Maßgeblich ist der nach den oben genannten Regeln berechnete Zinsverschlechterungsschaden, und genau deshalb lohnt sich der Blick auf die Eingaben der Rechnung.

Aktuelle Gesetzgebung: Das Gesetz zur Umsetzung der neuen Verbraucherkreditrichtlinie (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 139) gilt im Wesentlichen ab dem 20. November 2026. Für Hauskredite wichtig: Schon seit 19. Mai 2026 stellt § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB klar, dass bei vorzeitiger Rückzahlung die Kündigungsregel des § 490 Abs. 2 BGB nicht zur Anwendung kommt. Ab dem 20. November 2026 sagt § 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB statt „auf Grund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag“ nur noch „vereinbarungsgemäß“. Für Verträge, die vor dem 20. November 2026 bestanden, gilt weiter das bisherige Recht (Art. 229 § 71 EGBGB).

Die Berechnung prüfen lassen

Die Verbraucherzentrale Hamburg bietet eine Nachberechnung an. Nach der Seite der Verbraucherzentrale Hamburg (Stand Januar 2024) kostet sie 125 Euro je Kreditvertrag, dauert höchstens zwei Wochen und ergab in drei von zehn Fällen eine Differenz. Die Abweichungen lagen im Durchschnitt bei 500 bis 1.000 Euro, in Einzelfällen bei 5.000 bis 10.000 Euro. Prüfen Sie vorab, ob Preis und Dauer noch gelten. Sie brauchen dafür die Kopie des Darlehensvertrags, das genaue Ablösedatum und die Berechnung der Bank.

Ist die Höhe strittig, aber der Termin beim Notar nah, rät die Verbraucherzentrale, den Betrag zu zahlen oder zu hinterlegen, damit die Löschungsbewilligung erteilt wird, und die Berechnung danach zu prüfen. Eine Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt ist dafür sinnvoll.

Typische Stolpersteine

• Mehr als die Restschuld erfragen. Entschädigung, Stichtag und Berechnungsweg gehören schriftlich dazu.
• Die Entschädigung mit aktuellem Stand planen. Die Summe schwankt mit dem Zinsumfeld, eine Zahl von vor Wochen kann veraltet sein.
• Die Zehn-Jahres-Frist prüfen. Ein paar Wochen Warten kann viel sparen, wenn die zehn Jahre bald erreicht sind. Dafür muss der Zeitplan zum Verkauf passen.
• Sondertilgungsrechte mitrechnen. Sie sind Teil der Rechnung der Bank, nicht nur Ihr Spielraum.
• Den Vertrag prüfen. Die Angaben zur Berechnung stehen im Vertrag. Es lohnt sich, sie im Verkaufsfall einmal zu lesen.
• Unter Vorbehalt zahlen. Wer zahlt, um die Löschung nicht zu gefährden, sollte schriftlich klarstellen, dass die Zahlung unter Vorbehalt der Prüfung erfolgt.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wie plane ich die Entschädigung ein?

1. Berechnung der Bank mit Stichtag schriftlich anfordern. Die Summe kann sich innerhalb weniger Wochen ändern, eine alte Zahl kann veraltet sein.
2. Darlehensvertrag prüfen: Zinsbindungsende, Zehn-Jahres-Frist seit Vollauszahlung, Sondertilgungsrechte, Angaben zur Berechnung.
3. Bei größeren Beträgen nachrechnen lassen, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Prüfen Sie vorab, ob Preis und Dauer noch gelten (Stand der Seite: Januar 2024, 125 Euro je Vertrag).
4. Ist die Höhe vor dem Notartermin noch strittig, rät die Verbraucherzentrale, zu zahlen oder zu hinterlegen, damit die Löschungsbewilligung erteilt wird. Zahlen Sie dann ausdrücklich unter Vorbehalt.

Wie stark wirkt die Restlaufzeit? Im Beispiel dieses Artikels (200.000 Euro Restschuld, 3,00 Prozent Vertragszins, 2,20 Prozent Rendite der Vergleichsanlage) ergeben sich bei 4 Jahren Restlaufzeit rund 4.926 Euro, bei 2 Jahren rund 2.517 Euro. Die Zahlen sind angenommen.

Stolpersteine vermeiden: Fragen Sie nicht nur nach der Restschuld, sondern schriftlich nach Entschädigung, Stichtag und Berechnungsweg. Planen Sie außerdem den Verkaufspreis erst mit einer aktuellen Zahl.

Wann frage ich wen? Bitten Sie die Bank zwei bis vier Wochen vor dem Notartermin um die Ablösesumme zum Zahlungstag. Bei Zweifeln an der Berechnung helfen eine Verbraucherzentrale oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt. Den Ablauf mit laufendem Kredit beschreibt Haus verkaufen trotz laufendem Kredit, den Gesamtbetrag Was bleibt beim Hausverkauf übrig?.

Erst damit sehen Sie, wie viel nach Restschuld und Entschädigung bleibt.

Häufige Fragen

Wann ist die Entschädigung nicht fällig?

Zum Beispiel nach zehn Jahren seit Vollauszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist, zum Ende der Zinsbindung, bei unzureichenden Vertragsangaben zur Berechnung und bei Rückzahlung aus einer Versicherung, die der Vertrag vorschreibt.

Muss ich für die Auskunft der Bank zahlen?

Die Verbraucherzentrale vertritt die Auffassung, dass die Bank für die Nennung der Entschädigung kein Entgelt verlangen darf. Fragen Sie vor einer Zahlung schriftlich nach dem Grund.

Kann ich die Entschädigung steuerlich ansetzen?

Nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Dann zählt sie als Veräußerungskosten (BFH, IX R 42/13), bei einem steuerfreien Verkauf bleibt sie ohne Wirkung. Fragen Sie Ihre Steuerberatung. Einen Überblick gibt der Artikel Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.

Gilt das auch bei einem Bausparvertrag oder einem Kombidarlehen?

Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass die Entschädigung bei Bausparkombinationen höher ausfallen kann als bei Annuitätendarlehen. Einzelheiten stehen im Vertrag.

Kann ich das Darlehen auf ein anderes Haus mitnehmen?

Bieten Sie eine andere, unbelastete Immobilie mit gleichwertiger Sicherheit an, muss die Bank nach Auffassung der Verbraucherzentrale zustimmen. Das Darlehen kann dann weiterlaufen.

Wann sollte ich die Bank nach der Entschädigung fragen?

Vor der Preisfestlegung und noch einmal vor dem Notartermin. Nennen Sie der Bank den geplanten Ablösetermin und lassen Sie sich Entschädigung, Stichtag und Berechnungsweg schriftlich geben. Die Höhe hängt am Stichtag, deshalb lohnt eine aktuelle Zahl kurz vor der Beurkundung.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Die Entschädigung folgt einer Rechenvorschrift, deren Eingaben Sie prüfen können. Sie ist keine Verhandlungssache wie ein Preis, aber ein Nachrechnen lohnt sich. Holen Sie die Berechnung mit Stichtag schriftlich ein, achten Sie auf Zehn-Jahres-Frist und Ende der Zinsbindung und lassen Sie bei größeren Beträgen nachrechnen. Mit der Zahl in der Hand können Sie den Verkaufspreis realistisch planen. Der Artikel Grundschuld und Löschung beim Verkauf zeigt, wie die Bank anschließend ihr Pfandrecht freigibt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen und Quellen:

• § 500 BGB, Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 139, Bundestag, Drucksache 21/1851
• § 490 BGB, § 489 BGB, § 502 BGB
• BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96
• BGH, Urteil vom 12. März 2024, XI ZR 159/23 (mit Verweis auf XI ZR 285/03)
• BGH, Urteil vom 20. Mai 2025, XI ZR 22/24
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
• Verbraucherzentrale Hamburg: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen
• Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung für Ihren Vertrag geschuldet ist, prüfen Ihre Bank, eine Verbraucherzentrale oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt im Einzelfall.