Homestaging: Was es kostet, was es bringt und was Sie selbst machen können

Kurz gesagt: Homestaging heißt, ein Haus so herzurichten, dass Interessenten sich ein eigenes Leben darin vorstellen können. Vieles lässt sich selbst erledigen, Fachfirmen verlangen häufig rund 1 Prozent des Verkaufspreises, und eine verlässlich belegte Wirkung auf den Preis gibt es nicht.

Beim Hausverkauf entscheidet der erste Eindruck mit: Interessenten sehen zuerst Fotos, dann das Haus selbst, und beides entscheidet, ob sie ein zweites Mal kommen. Homestaging setzt dort an. Unten steht, was darunter fällt, was es kostet, was die Belege hergeben und wie Sie ohne Fachfirma viel erreichen. Nur der Zustand des Hauses darf dabei nicht verschleiert werden.

Wenn Sie gerade verkaufen: Beginnen Sie diese Woche mit den kostenlosen Schritten: Persönliches wegräumen, gründlich reinigen, Vorhänge öffnen und defekte Leuchtmittel ersetzen. Machen Sie die Fotos erst danach und bei Tageslicht. Bekannte Mängel notieren Sie parallel, denn sie gehören offen ins Exposé und lassen sich nicht wegstellen.

Was Homestaging ist, und was nicht

Homestaging bedeutet, ein Objekt für den Verkauf zu gestalten: Räume neutral, hell und aufgeräumt, Möbel so gestellt, dass Wege und Nutzung erkennbar sind, Wohnlichkeit durch wenige Details. Es ersetzt weder Reparaturen noch Renovierung. Es verändert auch den Wert des Hauses nicht, sondern die Wirkung, mit der Interessenten es wahrnehmen. Die Volksbanken-Seite sagt es so: Home Staging kann die Raumwirkung verständlicher machen und das Exposé ansprechender gestalten, betrifft aber die Darstellung, nicht den Wert.

Es gibt vier Stufen:

Dazu kommt digitales Staging: Leere Räume werden im Foto virtuell möbliert. Die Volksbanken-Seite weist darauf hin, dass es Transport und Möbelmiete spart, aber weder den Zustand noch den Eindruck bei der Besichtigung ändert.

Raum für Raum: Konkrete Hinweise

Die Tabelle konkretisiert die Hinweise der Volksbanken-Seite. Sie ist als Anregung gedacht, nicht als Vorgabe.

Was es kostet: ein Rechenbeispiel

Die Volksbanken-Seite nennt für Fachfirmen „häufig“ rund 1 Prozent des Verkaufspreises und rät, 3 Prozent nicht zu überschreiten (Stand der Seite beim Abruf im Oktober 2026, ohne Datum der Angabe). Sie betont zugleich, dass eine Prozentangabe die tatsächlichen Kosten nur unzureichend abbildet. Maßgeblich sind Größe des Objekts, Zahl der gestalteten Räume, vorhandener Möbelbestand, Planung, Transport, Auf- und Abbau, Einlagerung und, bei Mietmöbeln, die Mietdauer.

Beispiel (frei gewählte Zahlen): Ein Haus soll für 380.000 Euro angeboten werden.

• 1 Prozent: 380.000 × 0,01 = 3.800 Euro
• 3 Prozent: 380.000 × 0,03 = 11.400 Euro

Für sich genommen sagen diese Zahlen nichts über den Nutzen. Entscheidend ist, was Ihnen die Maßnahme bringt. Eine nüchterne Rechnung: Die 3.800 Euro „lohnen sich“ nur, wenn sie den Erlös um mehr als diesen Betrag erhöhen oder die Zeit bis zum Verkauf so verkürzen, dass Sie anderswo (Finanzierungskosten, Doppelbelastung) mehr sparen. Wie hoch dieser Effekt in Ihrem Fall ist, lässt sich vorab nicht verlässlich sagen. Deshalb zahlt sich eine Staffelung aus: erst die günstigen Maßnahmen, dann nur dort mehr Budget, wo der Eindruck am schwächsten ist.

Wie viel Eigenleistung bei Ihrem Haus spart, zeigt der Selbst-tun-Rechner nach dem Hauswert.

Was die Belege hergeben

Immer wieder liest man Zahlen wie „bis zu 50 Prozent schnellerer Verkauf“ oder „bis zu 15 Prozent höherer Preis“. Eine unabhängige, methodisch geprüfte deutsche Studie zur Wirkung auf Preis und Verkaufsdauer ist nicht auffindbar. Verbände der Branche veröffentlichen Erhebungen, die auf Angaben ihrer Mitglieder beruhen. Auch der Volksbanken-Ratgeber nennt keine Quellen für seine Prozentangaben und warnt ausdrücklich vor einem garantierten Mehrerlös oder einer garantierten Wertsteigerung.

Was sich vernünftig begründen lässt:

• Fotos entscheiden über die Besichtigung. Ein aufgeräumter, heller Raum ist auf Bildern leichter zu verstehen.
• Leere Räume sind schwer einzuschätzen. Möbel zeigen Größe und Nutzung.
• Ordnung wirkt gepflegt. Das ist ein Eindruck, kein Beweis für den Zustand.

Für Preis und Verkaufsdauer fehlt dagegen eine belastbare Zahl. Planen Sie die Kosten darum als Ausgabe ein, nicht als sicheren Gewinn.

Was Sie selbst machen können

Ein bewährter Ablauf für die Eigenleistung:

1. Persönliches reduzieren. Familienfotos, Sammlungen und stark persönliche Deko in Kisten. Einige wohnliche Elemente bleiben.
2. Überzähliges entfernen. Laufwege und Wandflächen frei, Schränke nicht vollstopfen (Käufer öffnen sie). Mehr dazu in Entrümpeln, streichen, reparieren.
3. Gründlich reinigen. Fenster, Fugen, Armaturen, Böden. Gerüche (Rauch, Haustiere, Keller) beachten und lüften.
4. Licht verbessern. Vorhänge öffnen, defekte Leuchtmittel ersetzen, dunkle Ecken mit Lampen ausleuchten.
5. Kleine Mängel beheben. Lockere Griffe, beschädigte Silikonfugen, tropfende Wasserhähne. Größere Schäden gehören offen ins Exposé.
6. Möbel umstellen. Eine klare Nutzung je Raum: Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Essplatz. Wenige Möbel wirken größer.
7. Außen beginnen. Zugang, Eingang, Briefkasten und Garten gehören zum Eindruck (Garten und Außenanlagen).
8. Fotografieren. Bei Tageslicht, aus typischen Blickwinkeln, mit senkrechten Linien. Weitwinkel nur so, dass die Proportionen stimmen.

Beispiel (Aufwand): Bei sechs Räumen und angenommenen vier Stunden Aufräumen, Reinigen und Umstellen je Raum sind das 6 × 4 = 24 Stunden, also etwa drei Arbeitstage mit Hilfe. Kosten fallen für Reinigungsmittel, Leuchtmittel und eventuell eine kleine Menge Dekoration an.

Staging für die Fotos

Viele Interessenten entscheiden anhand der Anzeige, ob sie vorbeikommen. Für Fotos gilt deshalb:

• Zuerst das Haus, dann die Kamera. Staging für Fotos ist dieselbe Arbeit wie für die Besichtigung, nur mit mehr Blick für Winkel.
• Tageslicht nutzen, Vorhänge öffnen, künstliches Licht ergänzend einschalten.
• Gleiche Perspektive je Raum: Eine Aufnahme aus der Ecke, die den größten Teil des Raums zeigt, plus ein Bild der besonderen Details (Kamin, Einbauschrank, Aussicht).
• Nicht verfälschen. Weitwinkelobjektive vergrößern, doch zu extreme Verzerrung lässt die Besichtigung enttäuschend ausfallen.
• Ein Grundriss ergänzt die Fotos und macht die Aufteilung nachvollziehbar.

Die Grenze: Nichts verschleiern

Homestaging gestaltet, es verschweigt nicht. Zwei Hinweise sind wichtig:

• Mängel bleiben Mängel. Ein Möbelstück vor einem Feuchtefleck oder frische Farbe über einem bekannten Schaden ändert nichts an der Pflicht, bekannte Mängel zu nennen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Verkäufer bekannte, nicht offensichtliche Mängel offenbaren müssen (BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09: Die Verkäufer kannten Asbestzementplatten an der Fassade und mussten sie offenlegen). Mehr dazu in Mängel offenlegen.
• Digitale Bearbeitung kennzeichnen. Wenn Möbel oder Ausstattung nur im Bild existieren, sollte das in der Anzeige erkennbar sein. Täuschung kann ein Grund für eine spätere Anfechtung des Vertrags sein (§ 123 BGB). Auch ohne Rechtsfolge ist Klarheit der bessere Weg: Interessenten, die vor Ort etwas ganz anderes sehen, springen eher ab.

Worauf Sie achten sollten

• Neutralität vor Geschmack. Ihr Stil muss nicht der des Käufers sein. Hell und schlicht ist ein sicherer Ausgangspunkt.
• Wenig Budget, klare Reihenfolge. Beginnen Sie bei Ordnung, Licht und Sauberkeit.
• Angebote vergleichen. Fachfirmen unterscheiden sich in Leistung und Preis. Klären Sie, was inklusive ist (Transport, Auf- und Abbau, Einlagerung, Mietdauer).
• Mietdauer einplanen. Dauert der Verkauf länger, verlängern sich Mietkosten für Möbel. Ein Puffer im Zeitplan verhindert Überraschungen.
• Mitverkauftes benennen. Dekoration und gemietete Möbel gehören nicht zum Kaufpreis. Schreiben Sie in das Exposé, was im Preis enthalten ist (Exposé erstellen).

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald inseriert, fragt sich meist Folgendes:

• Was kostet es mich? Selbst gemacht vor allem Zeit und etwas Material. Fachfirmen verlangen nach einer Bankenseite häufig rund 1 Prozent des Verkaufspreises, bei einem Haus für 380.000 Euro also 3.800 Euro (Zahlen frei gewählt). Eine verlässliche Wirkung auf den Preis ist nicht belegt, planen Sie die Kosten deshalb als Ausgabe ein.
• Wie lange dauert es? Im Beispiel oben etwa 24 Stunden Eigenleistung für sechs Räume, also rund drei Arbeitstage mit Hilfe (angenommen).
• Was darf ich nicht vergessen? Die Fotos entscheiden oft über die Besichtigung, daher zuerst das Haus herrichten, dann fotografieren. Ein Grundriss ergänzt die Bilder.
• Stolpersteine vermeiden: Mängel zu kaschieren. Bekannte Mängel müssen genannt werden, siehe Mängel offenlegen.
• Wann frage ich wen? Fachfirmen erst, wenn einzelne Räume trotz Eigenleistung schwach wirken. Lassen Sie sich dann mehrere Angebote nennen, mit Transport, Auf- und Abbau und Mietdauer.

Reihenfolge in vier Schritten:

1. Wert und Preisrahmen bestimmen, damit Sie wissen, wie viel Budget sinnvoll ist.
2. Aufräumen, reinigen, Licht verbessern, siehe Entrümpeln, streichen, reparieren.
3. Außenbereich nicht vergessen, siehe Garten und Außenanlagen.
4. Fotografieren und das Exposé erstellen.

Häufige Fragen

Lohnt sich Homestaging für jedes Haus?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Wie viel Sie investieren, hängt auch davon ab, wie stark die Nachfrage ist und wie die Räume wirken. Starten Sie mit den kostenlosen Schritten und entscheiden Sie dann, ob mehr nötig ist.

Ist leer stehen besser oder schlechter als möbliert?

Leere Räume lassen sich schwerer einschätzen. Beides kann funktionieren. Eine Teilmöblierung in den Räumen, deren Nutzung unklar ist (zum Beispiel ein offener Wohn- und Essbereich oder ein Dachgeschoss), kann eine günstige Alternative zur Vollmöblierung sein.

Darf ich mit Homestaging über den Zustand täuschen?

Nein. Bekannte Mängel müssen genannt werden, auch wenn sie sich optisch kaschieren ließen. Gestalten dürfen Sie Eindruck und Atmosphäre.

Kann ich die Kosten steuerlich geltend machen?

Das hängt von zwei Dingen ab: der Nutzung des Hauses und der Haltedauer. Es ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Einen Überblick über die steuerlichen Fragen beim Verkauf gibt Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.

Was ist mit digitalem Staging?

Es spart Kosten, ersetzt aber die Besichtigung nicht. Kennzeichnen Sie bearbeitete Bilder, und zeigen Sie zusätzlich unbearbeitete Fotos oder einen Grundriss.

Ich will nächsten Monat inserieren. Was zuerst?

Ordnung, Reinigung und Licht, dann die Fotos. Erst wenn einzelne Räume danach noch schwach wirken, lohnt die Frage nach Budget für Fachleute.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Beginnen Sie mit dem, was wenig kostet und viel Wirkung hat: Ordnung, Reinigung, Licht, Fotos. Erst danach lohnt die Frage, ob Fachleute die schwächsten Räume aufwerten sollten. Legen Sie Kosten und Erwartung vorab fest und planen Sie Staging nicht als sichere Preissteigerung. Wie Sie das Haus insgesamt vorbereiten und was sich wirklich rechnet, zeigen Wert steigern vor dem Verkauf und der Selbst-tun-Rechner. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Volksbanken Raiffeisenbanken: Home Staging
• § 123 BGB
• BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09