Entrümpeln, streichen, reparieren: Was vor dem Hausverkauf sinnvoll ist

Kurz gesagt: Vor dem Verkauf lohnt sich eine feste Reihenfolge: erst entrümpeln, dann gründlich reinigen, kleine Schäden beheben und zuletzt neutral streichen. Das kostet überwiegend Zeit und wenig Geld, ein Umbau von Bad oder Küche ist dafür nicht nötig.

Interessenten urteilen in wenigen Minuten, ob ein Haus gepflegt wirkt, und dazu tragen freie Flächen, saubere Räume und intakte Kleinigkeiten mehr bei als teure Umbauten. Unten stehen ein Vier-Wochen-Plan mit Rechenbeispiel, Hinweise zur Entsorgung und die Frage, wann sich eine Entrümpelungsfirma anbietet.

Wenn Sie gerade verkaufen: Beginnen Sie mit den Dokumenten und Wertsachen, bevor etwas im Container landet. Buchen Sie danach Sperrmüll, Transporter oder Entrümpelungsfirma und halten Sie schriftlich fest, was beim Haus bleibt. Streichen Sie erst, wenn geräumt, geputzt und repariert ist, und überstreichen Sie nichts, was Sie erklären müssten.

Warum diese Reihenfolge

1. Entrümpeln zuerst. Erst wenn Räume leer sind, sehen Sie, was repariert und gestrichen werden muss. Wer zuerst streicht, räumt später doppelt.
2. Reinigen als zweites. Gründliches Putzen zeigt, was wirklich kaputt ist, etwa Fugen, Armaturen und Fensterdichtungen.
3. Kleine Reparaturen als drittes. Sie kosten wenig und beseitigen die Dinge, die Interessenten sofort auffallen.
4. Streichen zuletzt. Frische, neutrale Wände sind der letzte Schritt, damit sie nicht wieder beschädigt werden.

Wie Sie das Haus danach wirken lassen, behandelt Homestaging. Wo größere Maßnahmen sinnvoll sind und wo nicht, zeigt Wert steigern vor dem Verkauf.

Schritt 1: Entrümpeln

Sortieren in drei Gruppen

Die ARAG-Verbraucherinformation empfiehlt, zuerst Dokumente zusammenzutragen und von dem zu trennen, was vernichtet werden soll. Danach kommen Wertgegenstände (Bargeld, Schmuck, Sammlungen, Kunst, Möbel) an die Reihe. Anschließend bilden Sie drei Gruppen: behalten, verkaufen, verschenken oder spenden und entsorgen. Fragen Sie auch Familie, Freunde und Nachbarn, ob sie ein Erinnerungsstück möchten.

Orte, die gern vergessen werden

Keller, Dachboden, Garage, Gartenhaus, Heizungsraum und Abstellkammern. Käufer öffnen Türen und Schränke. Sind sie vollgestellt, wirkt das Haus kleiner und der Zustand schwerer einschätzbar.

Entsorgen

• Sperrmüll: Nach der ARAG-Information gibt es in den meisten Städten und Gemeinden feste Abholtermine, für die man sich anmelden muss. Fragen Sie bei der Abfallwirtschaft Ihres Kreises oder Ihrer Gemeinde nach.
• Recyclinghof: Gebühren und Annahmebedingungen sind örtlich verschieden. Rechnen Sie Gebühren, einen Transporter und Ihre eigene Zeit in den Vergleich ein.
• Elektroaltgeräte: Kleine Elektroaltgeräte nehmen größere Händler und kommunale Sammelstellen kostenlos zurück. Die genauen Bedingungen, etwa zur Größe der Geräte, nennt Ihnen die Abfallberatung Ihres Kreises oder Ihrer Gemeinde. Größere Geräte nehmen Händler in der Regel beim Neukauf eines vergleichbaren Geräts zurück.
• Schadstoffe: Farben, Lösungsmittel, Batterien und ähnliche Stoffe gehören nicht in den Hausmüll. Die Kommune nennt Sammelstellen.
• Verkaufen oder verschenken: Gut erhaltene Möbel und Geräte lassen sich über Kleinanzeigenportale oder an soziale Einrichtungen abgeben. Das spart Entsorgungskosten.

Entrümpelungsfirma oder selbst machen?

Die ARAG empfiehlt, mehrere Angebote einzuholen, weil Preise und Vorgehen stark voneinander abweichen. Seriöse Firmen vereinbaren einen Besichtigungstermin und geben ein schriftliches Angebot ab, das nach Arbeitskräften, Arbeitszeit und externen Kosten wie Entsorgungsgebühren aufgeschlüsselt ist. Wertvolle Gegenstände können auf das Honorar angerechnet werden. Wichtig sind außerdem Versicherung gegen Schäden, die Art der Abfallentsorgung und Bewertungen anderer Kunden.

Sehr wichtig: Nach der Übergabe geht das Eigentum an den Gegenständen in der Regel auf die Firma über. Durchsuchen Sie das Haus daher vorher gründlich nach Dokumenten, Bargeld und Schmuck.

Beispiel (frei gewählte Zahlen, nur zur Veranschaulichung):

Die Differenz von 1.070 Euro (1.400 − 330) steht gegen 30 Stunden eigene Arbeit. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie haben und wie viel körperliche Arbeit Sie sich zutrauen. Ist die Zeit knapp oder der Anlass belastend, etwa nach einem Todesfall, kann die Firma die richtige Wahl sein.

Wie viel Eigenleistung bei Ihrem Haus spart, zeigt der Selbst-tun-Rechner nach dem Hauswert.

Besonderheiten bei geerbten oder fremden Häusern

Die ARAG weist darauf hin, dass für das Räumen eines Objekts, das nicht Ihnen gehört, rechtliche Voraussetzungen nötig sein können, zum Beispiel eine Vorsorgevollmacht oder ein Erbschein. Klären Sie das, bevor Sie etwas entsorgen oder verkaufen. Bei einer Erbengemeinschaft stimmen Sie sich mit allen Beteiligten ab. Mehr zu den Schritten nach einem Erbfall finden Sie in Hausverkauf nach einem Erbfall. Räumen Sie Erinnerungsstücke nicht unter Zeitdruck aus. Ein Zeitplan mit Puffer schont Nerven und verhindert, dass Wertvolles im Container landet.

Was im Haus bleibt: das Inventar festhalten

Bevor Sie Räume leeren, legen Sie fest, was beim Haus bleibt: Einbauküche, Lampen, Einbauschränke, Vorhangschienen, Kamin- oder Ofenzubehör. Eine schriftliche Liste verhindert Missverständnisse bei der Übergabe und gehört in den Kaufvertrag. Fotografieren Sie die Räume vor dem Ausräumen, so lassen sich Absprachen später nachvollziehen.

Schritt 2: Reinigen und kleine Reparaturen

Reinigen Sie gründlich, einschließlich Fenstern, Rahmen, Fugen, Armaturen, Backofen, Kellerräumen und Außenflächen. Achten Sie auf Gerüche (Rauch, Tiere, Keller) und lüften Sie regelmäßig. Danach gehen Sie mit einem Notizblock durch jeden Raum:

• tropfende Hähne und Armaturen,
• lockere Türgriffe und klemmende Türen,
• beschädigte Silikonfugen im Bad,
• defekte Leuchtmittel, Steckdosenabdeckungen und Klingel,
• Rollläden, Fenstergriffe und Schließzylinder,
• Briefkasten, Hausnummer und Eingangsbereich,
• Treppenstufen und Geländer (Sicherheit),
• die Funktion der Rauchmelder.

Die Volksbanken-Seite rät: Kleine Mängel wie lockere Griffe oder beschädigte Silikonfugen beheben, größere Schäden dagegen offen im Exposé angeben. Arbeiten an der Elektroinstallation, an Gasleitungen und an tragenden Teilen gehören in Fachhand.

Schritt 3: Streichen

Wände in hellen, neutralen Tönen wirken größer und lassen Interessenten ihre eigene Einrichtung vorstellen. Stark farbige Räume können dagegen vom Raum ablenken. Streichen Sie nur, wo es nötig ist: vergilbte Decken, Löcher von Dübeln, Flecken, auffallend farbige Wände.

Faustregel für die Farbmenge: Wandfläche gleich Umfang mal Höhe minus Fenster und Türen, dazu die Decke, jeweils mal Zahl der Anstriche. Die Ergiebigkeit je Liter steht auf dem Gebinde. Wer bei der Menge unsicher ist, kauft lieber ein Gebinde mehr, das sich zurückgeben lässt.

Feuchteflecken nicht überstreichen. Eine frische Farbschicht über einem Feuchteschaden verdeckt ein Problem, löst es aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Verkäufer bekannte Mängel offenbaren müssen, die ein Käufer bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennt (Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09). Klären Sie die Ursache und nennen Sie den Befund ehrlich. Mehr dazu in Mängel offenlegen.

Bei älteren Häusern können in Anstrichen, Bodenbelägen oder Verkleidungen Materialien stecken, die beim Schleifen oder Abreißen Schadstoffe freisetzen. Fragen Sie vor dem Eingriff einen Fachbetrieb.

Was Sie lassen können

• Küche und Bad komplett erneuern. Sie kosten viel, und der Geschmack von Käufern ist verschieden.
• Bodenbeläge austauschen, wenn sie sauber und intakt sind.
• Fassade oder Dach sanieren, wenn es nicht fällig ist (Wert steigern vor dem Verkauf).

Der Zustand fließt in den Angebotspreis ein. Wie, steht in Verkaufspreis festlegen.

Ein Vier-Wochen-Plan

Planen Sie bei Handwerkern, Sperrmüllterminen und Wetter Pufferzeit ein.

Worauf Sie achten sollten

• Dokumente zuerst sichern. Verträge, Grundbuchauszug, Pläne und Rechnungen gehören in die Unterlagenmappe (Unterlagen-Checkliste).
• Wertsachen vor dem Abtransport suchen. Nach der Übergabe an eine Firma geht das Eigentum in der Regel über.
• Schriftliches Angebot verlangen, nicht nur eine Preisauskunft am Telefon.
• Entsorgungsnachweis erfragen, damit Sie wissen, wohin der Abfall geht.
• Mängel dokumentieren, die Sie nicht beheben. Fotos und kurze Notizen helfen später im Gespräch.
• Nichts überstreichen, was Sie erklären müssten.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald vermarktet, will den Aufwand vor allem planbar machen.

Was kostet es mich? Meist wenig Geld und viel Zeit. Im Vergleichsbeispiel oben (frei gewählte Zahlen) kostet das Selbermachen 330 Euro und rund 30 Stunden, die Firma 1.400 Euro nach Anrechnung verkaufbarer Möbel. Entscheidend ist, wie viel Zeit Sie haben und was Sie sich körperlich zutrauen.

Wie lange dauert es? Der Vier-Wochen-Plan oben ist ein Richtwert. Planen Sie bei Handwerkern, Sperrmüllterminen und Wetter Puffer ein.

Was tue ich zuerst?

1. Dokumente und Wertsachen sichern.
2. Sortieren: behalten, verkaufen oder spenden, entsorgen.
3. Festhalten, was beim Haus bleibt (Einbauküche, Lampen, Einbauschränke).
4. Gründlich putzen, dann kleine Reparaturen.
5. Zuletzt neutral streichen und Fotos aufnehmen.

Stolpersteine vermeiden: Suchen und sichern Sie Wertsachen und Dokumente vor dem Abtransport, überstreichen Sie keine Feuchteflecken und erneuern Sie Bad oder Küche nur, wenn es sich rechnet. Bekannte Mängel, die ein Käufer nicht ohne Weiteres sieht, nennen Sie offen (Mängel offenlegen). Was sich vor dem Verkauf wirklich lohnt, zeigt Wert steigern vor dem Verkauf.

Wann frage ich wen? Holen Sie mehrere schriftliche Angebote ein, wenn Sie eine Firma beauftragen. Elektro, Gas und tragende Teile gehören in Fachhand. Bei einem Haus, das Ihnen nicht allein gehört, klären Sie vorher, ob eine Vollmacht oder ein Erbschein nötig ist. Die Dokumente für die Käuferseite bündelt die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Häufige Fragen

Muss das Haus besenrein übergeben werden?

Wie das Haus zur Übergabe aussehen soll, regelt der Kaufvertrag. Üblich sind Angaben zu Räumung und Zustand. Besprechen Sie das mit dem Notar, bevor der Vertrag beurkundet wird. Mehr dazu in Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll.

Soll ich vor der Besichtigung alle Möbel entfernen?

Nicht unbedingt. Teilmöblierte Räume können leichter einzuschätzen sein als leere. Entscheidend ist, dass genug Platz bleibt, um Raumgröße und Wege zu erkennen.

Wann lohnt sich ein Maler?

Wenn die Fläche groß ist, die Decken hoch sind oder Sie wenig Zeit haben. Holen Sie dazu Angebote ein, so wie bei der Entrümpelung.

Was mache ich mit Dingen, die ich nicht mehr brauche, aber die noch etwas wert sind?

Gut erhaltene Möbel und Geräte können Sie über Kleinanzeigenportale verkaufen oder verschenken. Eine Firma kann Werte auf den Preis anrechnen. Lassen Sie sich diese Anrechnung im Angebot schriftlich ausweisen.

Muss ich Mängel nennen, die ich repariert habe?

Es kommt auf die Art des Mangels an. Eine dauerhaft behobene Kleinigkeit, etwa ein getauschter Wasserhahn, brauchen Sie nicht zu erwähnen. Bei Mängeln, die zurückkommen können, nennen Sie sie auch nach der Reparatur: Wassereintritte, Feuchtigkeit, Schimmel, Risse oder Setzungen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass arglistig handelt, wer über wiederholte Wassereintritte nicht aufklärt, auch wenn Reparaturversuche liefen und die Ursache nicht vollständig bekannt war (BGH, 27.10.2023, V ZR 43/23). Geben Sie Datum und Maßnahme an, sagen Sie, ob das Problem seither wieder aufgetreten ist, und legen Sie die Rechnung bei. Nicht behobene, bekannte Mängel nennen Sie ohnehin offen. Mehr dazu in Mängel offenlegen. Im Zweifel klärt der Notar die Formulierung im Vertrag mit Ihnen.

Woran erkenne ich das Angebot einer seriösen Entrümpelungsfirma?

An einem Besichtigungstermin vor dem Angebot und einem schriftlichen Angebot, das nach Arbeitskräften, Arbeitszeit und externen Kosten wie Entsorgungsgebühren aufgeschlüsselt ist. Fragen Sie außerdem nach der Versicherung gegen Schäden, der Art der Entsorgung und Bewertungen anderer Kunden. Wertvolle Gegenstände können auf das Honorar angerechnet werden, lassen Sie das im Angebot ausweisen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Mit Ordnung, Sauberkeit und kleinen Reparaturen schaffen Sie den Rahmen, in dem Fotos und Besichtigungen gut gelingen. Rechnen Sie den Aufwand realistisch durch und prüfen Sie, wo Fachleute Zeit sparen. Wo Sie selbst arbeiten, zeigt Ihnen der Selbst-tun-Rechner nach dem Hauswert, was Eigenleistung spart. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliches, etwa die Frage, in welchem Zustand das Haus übergeben wird, besprechen Sie mit Ihrem Notar.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Volksbanken Raiffeisenbanken: Home Staging
• ARAG: Alles muss raus! Informationen zu Haushaltsauflösungen
• BGH, Urteil vom 27.10.2023, V ZR 43/23
• BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09