Hausverkauf nach einem Erbfall: Erbschein, Vollmachten und die nächsten Schritte

Kurz gesagt: Nach einem Todesfall gehört das Haus den Erben, ohne dass jemand etwas beantragen muss. Verkaufen können Sie, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können, in der Regel mit Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsniederschrift. Nur eine Frist läuft früh: Wer die Erbschaft nicht annehmen möchte, schlägt sie innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis aus. Alles Weitere lässt sich in Ruhe ordnen.

Ein Todesfall bringt viel auf einmal. Eine feste Reihenfolge hilft, das zu ordnen, was für den Hausverkauf wichtig ist. Sie ist kein Zwang zur Eile. Die meisten Schritte haben keine kurze Frist, und mit einer guten Reihenfolge lässt sich vieles später in Ruhe nachholen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Prüfen Sie diese Woche zwei Dinge: Haben Sie ein vorhandenes Testament beim Nachlassgericht abgegeben, und wann beginnt Ihre Frist von sechs Wochen, falls Sie die Erbschaft ausschlagen möchten? Sprechen Sie mit dem Notar über den Erbnachweis, bevor Sie das Haus inserieren. Alles Weitere, vom Wert bis zum Hausrat, hat Zeit.

Der Weg in einer Übersicht

Das Raster ist eine Orientierung. Dauern bei Nachlassgerichten schwanken.

Schritt 1: Testament und Eröffnung

Wer ein Testament besitzt, das nicht in amtlicher Verwahrung ist, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben, sobald er vom Tod erfährt (§ 2259 Abs. 1 BGB). Das Nachlassgericht eröffnet das Testament und fertigt darüber eine Niederschrift (§ 348 Abs. 1 FamFG). Die Beteiligten erfahren schriftlich, welche Teile sie betreffen. Mit dem Inhalt des Testaments steht oft fest, wer erbt und ob es einen Testamentsvollstrecker gibt.

Schritt 2: Annehmen oder ausschlagen

Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen. Sie beginnt, wenn Sie vom Anfall der Erbschaft und dem Grund Ihrer Berufung erfahren. Sind Sie in einem Testament genannt, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Sie beträgt sechs Monate, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB).

Wer unsicher ist, ob die Erbschaft Schulden enthält, prüft vorab Kontoauszüge, Kreditverträge und das Grundbuch. Das Haus selbst kann belastet sein (Grundbuch: Abteilung III). Eine Entscheidung über den Verkauf sollten Sie erst nach der Entscheidung über die Annahme treffen.

Schritt 3: Den Erbnachweis führen

Als Verkäuferin oder Verkäufer müssen Sie dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Käufer zeigen können, dass Sie Erbe oder Erbin sind. Es gibt drei Wege:

1. Erbschein. Das Nachlassgericht erteilt dem Erben auf Antrag einen Erbschein als Zeugnis über sein Erbrecht (§ 2353 BGB). Er zählt zum üblichen Nachweis im Grundbuchverfahren. Wer von der im Erbschein genannten Person erwirbt, wird in seinem Vertrauen auf den Erbschein geschützt (§ 2366 BGB). Deshalb wollen Käufer ihn oft sehen.
2. Notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen, genügen diese und die Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuchamt kann trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge damit nicht als belegt ansieht (§ 35 Abs. 1 GBO).
3. Europäisches Nachlasszeugnis. Es kommt vor allem bei Auslandsbezug in Betracht. Es ist neben dem Erbschein ein zulässiger Nachweis (§ 35 Abs. 1 GBO).

Ist ein Testamentsvollstrecker bestimmt, weist er seine Verfügungsbefugnis grundsätzlich durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis nach (§ 35 Abs. 2 GBO). Dann ist er der Ansprechpartner für den Verkauf.

Steht im Grundbuch ein Nacherbenvermerk (Abteilung II), brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung der Nacherben. Prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs, bevor Sie inserieren.

Beispiel: Was ein Erbschein kostet

Beim Nachlassgericht fallen nach Fachbeiträgen zwei Gebühren an: für die Erteilung des Erbscheins und für die eidesstattliche Versicherung, jeweils eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B. Der Geschäftswert ist der Wert des Nachlasses, in der Regel nach Abzug der Schulden. Alle Zahlen sind angenommen.

Bei einem Nachlasswert von 500.000 Euro beträgt die Gebühr nach Tabelle B 935 Euro, zwei Gebühren also 1.870 Euro. Die Werte stammen aus Anlage 2 zum GNotKG (Stand BGBl. 2025 I Nr. 109). Eine Beratung beim Nachlassgericht klärt, welche Kosten für Sie anfallen.

Mit dem Nachweis der Erbfolge steht eine nächste Frage im Raum: Was ist das Haus wert, und wie viel bleibt nach Kosten und Steuern? Eine Preisspanne aus aktuellen Vergleichsdaten gibt dafür eine erste Grundlage, ohne dass Sie schon verkaufen müssen.

Schritt 4: Vollmachten sinnvoll nutzen

Leben Erben weit entfernt oder ist die Abwicklung aufwendig, hilft eine Vollmacht. Das Gesetz verlangt für die Vollmacht selbst keine Form (§ 167 Abs. 2 BGB). Das Grundbuchamt trägt aber nur ein, wenn die Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO). In der Praxis lässt man Vollmachten daher notariell beurkunden oder beglaubigen.

Eine Vorsorgevollmacht über den Tod hinaus kann nach dem Todesfall weiter gelten. Für eine Vorsorgevollmacht hat der Bundesgerichtshof am 12. November 2020 (V ZB 148/19) entschieden, dass die Unterschriftsbeglaubigung durch die Urkundsperson der Betreuungsbehörde die Form des § 29 GBO erfüllt, auch wenn die Vollmacht über den Tod hinaus gelten soll. Ob das Grundbuchamt in Ihrem Fall zusätzlich einen Erbnachweis verlangt, klärt der Notar. Im Zweifel gilt: Bitten Sie früh um eine Auskunft, bevor Sie Fristen setzen.

Haben mehrere Personen geerbt, ist eine Vollmacht für eine Miterbin oder einen Miterben oft die einfachste Lösung für die Abwicklung (Erbengemeinschaft: Haus gemeinsam verkaufen).

Schritt 5: Haus sichern und Unterlagen sammeln

Während der Erbnachweis läuft, können Sie vieles vorbereiten:

• Versicherung. Fragen Sie die Gebäudeversicherung, ob und wie sie bei Leerstand weiterläuft. Mehr dazu im Artikel Leerstehendes Haus verkaufen.
• Schlüssel, Zugänge, Verträge. Wer hat Schlüssel, was läuft an Strom, Gas, Wasser, Hausnotruf oder Abos?
• Unterlagen. Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen, Versicherungsbescheinigungen (Unterlagen-Checkliste).
• Kredit. Besteht noch ein Darlehen, klären Sie Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung (Haus verkaufen trotz Kredit).
• Persönliche Gegenstände. Entrümpelung und Aufteilung des Hausrats brauchen Zeit und Absprachen mit den anderen Erben.

Schritt 6: Verkaufen und Grundbuch

Beim Verkauf müssen Erben nicht zwingend vorher im Grundbuch eingetragen sein. Ist die betroffene Person Erbe des eingetragenen Berechtigten, ist die Voreintragung nicht erforderlich, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll (§ 40 Abs. 1 GBO). Ihr Notar prüft, ob dieser Weg im Einzelfall passt.

Unabhängig vom Verkauf gilt: Ist das Grundbuch durch den Erbfall unrichtig geworden, kann das Grundbuchamt dem Eigentümer aufgeben, einen Berichtigungsantrag zu stellen (§ 82 GBO). Die Eintragung der Erben ist nach Fachbeiträgen gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht. Reichen Sie ihn rechtzeitig und mit dem Erbnachweis ein.

Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Ob für das geerbte Haus Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert und von der Nutzung ab. Die Verbraucherzentrale nennt Freibeträge und Befreiungen bei Selbstnutzung. Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall schriftlich anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Hat ein Gericht oder Notar ein Testament eröffnet, entfällt die Anzeige unter Umständen, bei Grundbesitz gelten dafür besondere Regeln. Fragen Sie im Zweifel beim Finanzamt nach. Wer verkauft, sollte die Folgen früh klären. Kennen Sie das Kaufdatum des Verstorbenen, zeigt der Spekulationsfrist-Rechner, wann die zehn Jahre ablaufen. Der Artikel Geerbtes Haus verkaufen: Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Freibeträge gibt einen Überblick. Die Prüfung im Einzelfall übernimmt die Steuerberatung.

Worauf Sie achten können

• Erst entscheiden, dann verkaufen. Vor der Entscheidung über die Annahme sollte kein Haus verkauft oder verschenkt werden.
• Das Testament zügig abgeben. Die Abgabepflicht gilt unverzüglich, und so geht der Ablauf weiter.
• Den Erbnachweis früh beantragen. Ohne ihn kann der Notartermin nicht stattfinden.
• Das Haus sichern. Versicherung und Zustand verdienen von Anfang an Aufmerksamkeit.
• Die Miterben einbeziehen. Ein Verkauf des ganzen Hauses geht nur gemeinsam.
• Die Zwei-Jahres-Frist im Blick behalten. Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung rechtzeitig gestellt, bleibt er nach den Fachbeiträgen gebührenfrei.
• Schritt für Schritt vorgehen. Hausrat, Steuer, Grundbuch und Kredit sind getrennte Aufgaben. Eine Liste mit Reihenfolge hilft.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, fragt sich meist Folgendes:

• Was kostet es mich? Für den Erbschein fallen Gebühren an. Im Beispiel oben sind es bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro 870 Euro (Zahlen angenommen). Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad, Wert und Nutzung ab; das prüft die Steuerberatung.
• Wie lange dauert es? Das schwankt je nach Nachlassgericht und Fall, eine feste Frist nennt das Gesetz für den Erbschein nicht. Fragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht nach der üblichen Dauer.
• Was darf ich nicht vergessen? Die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen, die Anzeige beim Finanzamt innerhalb von drei Monaten (das Finanzamt sagt Ihnen, ob sie in Ihrem Fall nötig ist) und einen möglichen Nacherbenvermerk in Abteilung II des Grundbuchs.
• Stolpersteine vermeiden: Das Haus zu verkaufen oder zu verschenken, bevor Sie entschieden haben, ob Sie die Erbschaft annehmen.
• Wann frage ich wen? Das Nachlassgericht für Testament und Erbschein, den Notar für Grundbuch und Vollmacht, die Steuerberatung für Steuer und Spekulationsfrist.

In fünf Schritten, ohne Hektik:

1. Testament abliefern und entscheiden, ob Sie annehmen.
2. Erbnachweis beschaffen.
3. Haus sichern und Unterlagen sammeln, siehe Unterlagen-Checkliste.
4. Wert klären. Wie viel das Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite.
5. Bei mehreren Erben früh gemeinsam sprechen, siehe Erbengemeinschaft: Haus gemeinsam verkaufen. Steht das Haus leer, hilft Leerstehendes Haus verkaufen.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus verkaufen, bevor ich den Erbschein habe?

Ein Käufer und das Grundbuchamt brauchen einen Nachweis der Erbfolge. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vor, kann das genügen. Sonst ist der Erbschein der übliche Weg. Der Notar sagt Ihnen, ab wann er beurkunden kann.

Wie lange dauert ein Erbschein?

Das schwankt je nach Nachlassgericht und Fall. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Fragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht nach der üblichen Dauer.

Muss ich ins Grundbuch eingetragen sein, bevor ich verkaufe?

Nicht zwingend. Für die Übertragung des Rechts ist die Voreintragung unter den Voraussetzungen von § 40 Abs. 1 GBO nicht erforderlich. Der Notar prüft, ob das bei Ihnen zutrifft.

Was ist, wenn ich nichts vom Erbfall wusste?

Die Ausschlagungsfrist beginnt, wenn Sie vom Anfall der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Bei Testamenten nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 BGB).

Gilt eine Vollmacht des Verstorbenen noch?

Eine Vollmacht kann über den Tod hinaus erteilt sein. Ob und in welchem Umfang sie für den Hausverkauf reicht, klärt der Notar anhand der Urkunde.

Ich möchte bald verkaufen. Womit fange ich an?

Mit den Pflichten, die Fristen haben: Testament abliefern und über Annahme oder Ausschlagung entscheiden. Danach kümmern Sie sich um den Erbnachweis, denn ohne ihn kann der Notartermin nicht stattfinden.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Sie können den Verkauf in Ruhe vorbereiten. Zuerst stehen Testament, Frist zur Annahme und Erbnachweis, danach Haus, Unterlagen und Wert, am Ende Notar und Grundbuch. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, lohnt sich früh ein gemeinsames Gespräch. Der Ablauf beim Notar ist im Artikel Notartermin beim Hausverkauf beschrieben, mögliche Steuern im Artikel zur Erbschaft beim Hausverkauf. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen. Für Fragen im Einzelfall sind das Nachlassgericht, eine Notarin oder ein Notar und die Steuerberatung die richtigen Ansprechpersonen.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen und Quellen:

• § 30 ErbStG, § 1944 BGB, § 2259 BGB, § 348 FamFG
• § 2353 BGB, § 2366 BGB
• § 35 GBO, § 40 GBO, § 82 GBO, § 29 GBO, § 167 BGB
• GNotKG, Anlage 2 (Gebührentabelle B)
• BGH, Beschluss vom 12. November 2020, V ZB 148/19
• Fachbeitrag: Gebührenbefreiung bei Grundbuchberichtigung
• Verbraucherzentrale: Immobilie vererben und erben

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Was in Ihrem Erbfall gilt, klären Nachlassgericht, Notar, Fachanwältin oder Fachanwalt für Erbrecht und die Steuerberatung im Einzelfall.