Leerstehendes Haus verkaufen: Kosten, Pflichten, Versicherung und Zustand bis zum Verkauf

Kurz gesagt: Ein leerstehendes Haus kostet weiter Geld und Aufmerksamkeit: Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und Frostschutz laufen, und der Eigentümer bleibt für Sicherheit und Zustand verantwortlich. Prüfen Sie, was Ihre Gebäudeversicherung bei Leerstand verlangt, kontrollieren Sie das Haus regelmäßig und fragen Sie die Gemeinde nach Satzungen zum Wohnraum. Ein trockenes, gelüftetes Haus mit klaren Unterlagen lässt sich gut zeigen.

Ein Haus steht leer, weil die Eltern ausgezogen sind, nach einem Erbfall oder weil Mieter gegangen sind. Dann stellen sich praktische Fragen: Was kostet es bis zum Verkauf? Muss ich die Versicherung informieren? Was passiert mit dem Haus im Winter? Die Antworten folgen dem Stand Oktober 2026 und zeigen, wie der Zustand erhalten bleibt, damit Besichtigungen gut laufen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Fragen Sie diese Woche Ihren Gebäudeversicherer schriftlich, was bei Leerstand gilt, und legen Sie einen festen Kontrollrhythmus fest, bei dem Sie jeden Besuch mit Datum notieren. Entscheiden Sie außerdem, wie das Haus im Winter vor Frost geschützt wird. Je schneller es in die Vermarktung geht, desto weniger laufende Kosten sammeln sich an.

Was ein leeres Haus bis zum Verkauf kostet

Auch ohne Bewohner laufen Kosten. Sie sind für den Verkauf wichtig, weil sie jeden Monat Wartezeit teurer machen.

Beispiel (angenommene Zahlen, bitte durch Ihre eigenen ersetzen):

Bei sechs Monaten bis zum Verkauf sind das 1.320 Euro (220 mal 6), bei einem Jahr 2.640 Euro. Hinzu kommen Kosten für Gartenpflege, Winterdienst und gegebenenfalls Kontrollbesuche. Wer diese Zahl kennt, kann abwägen, ob eine schnelle Vermarktung mit geringerem Preis oder ein längerer Verkauf mit Preisziel sinnvoller ist. Wie sich der Wert Ihres Hauses ermitteln lässt, steht in Wert des Hauses ermitteln.

Ihre Pflichten als Eigentümer

Mit dem Eigentum bleibt die Verantwortung. Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass von Haus und Grundstück keine Gefahren für Dritte ausgehen. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht ergibt sich aus der Rechtsprechung zu den Regeln über unerlaubte Handlungen (§ 823 BGB) und über herabfallende Gebäudeteile (§ 836 BGB). Sie besteht auch, wenn niemand im Haus wohnt.

In der Praxis heißt das:

• Dach und Fassade: lose Teile, Dachziegel, Äste und Regenrinnen im Blick behalten, besonders nach Sturm.
• Wege und Zugänge: Gehwege räumen und streuen, soweit die Satzung der Gemeinde es verlangt. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nicht das Haus.
• Bäume und Grundstück: morsche Äste entfernen, Zäune und Tore instand halten.
• Zugang sichern: Fenster und Türen schließen, Briefkasten leeren, damit das Haus nicht verlassen wirkt.

Dokumentieren Sie jeden Kontrollgang mit Datum, Uhrzeit und kurzer Notiz. Das hilft gegenüber Versicherung und Käufern. Bei weiter Entfernung können Nachbarn, Hausmeisterdienste oder Familie helfen. Dann sollte klar sein, wer wann nachsieht.

Heizung, Wasser und Lüften: Der Zustand zählt

Ein leeres Haus altert schneller, wenn Luft und Wärme fehlen. Drei Punkte wirken sich sofort auf den Eindruck bei Besichtigungen aus:

1. Frost vermeiden. In der kalten Jahreszeit kann ein ausgefallenes Heizsystem Leitungen platzen lassen. Entweder die Heizung auf niedriger Stufe weiterlaufen lassen und regelmäßig prüfen oder das Wasser absperren und die Leitungen entleeren. Beides sollte mit Heizungs- und Sanitärfachbetrieb abgestimmt sein.
2. Lüften. Ohne Lüften steigt die Feuchte. Kurzes Stoßlüften in festen Abständen hilft, Schimmel zu vermeiden. Ein Messgerät für Luftfeuchte zeigt früh, wenn es problematisch wird.
3. Technik prüfen. Strom-, Wasser- und Gaszähler, Rauchmelder und Heizung sollten funktionieren, weil Käufer sie bei der Besichtigung testen.

Zeigen sich Schäden, etwa Feuchtflecken oder Schimmel, gehören sie nach den Regeln zur Aufklärungspflicht in die Verkaufsunterlagen. Mehr dazu in Mängel offenlegen.

Versicherung bei Leerstand

Die Wohngebäudeversicherung ist der wichtigste Schutz, und gerade bei Leerstand lohnt der Blick in die Bedingungen. Viele Verträge regeln unbewohnte Gebäude besonders: Sie verlangen Meldungen, Fristen, Kontrollen oder Frostschutz. Die Einzelheiten unterscheiden sich je Versicherer und Tarif.

Rechtlich wichtig ist die Gefahrerhöhung. Nach § 23 VVG darf der Versicherungsnehmer ohne Zustimmung des Versicherers keine Erhöhung des Risikos herbeiführen. Hat er sie unbemerkt vorgenommen oder geduldet, muss er sie unverzüglich anzeigen. Tritt sie ohne seinen Willen ein, muss er sie ebenfalls unverzüglich melden, sobald er davon erfährt. Ob Leerstand in Ihrem Vertrag eine Gefahrerhöhung ist und ab wann, steht in den Bedingungen.

Vorgehen:

• Police und Bedingungen lesen oder den Versicherer schriftlich fragen, was bei Leerstand gilt.
• Auszug oder Leerstand mitteilen, wenn die Bedingungen das verlangen.
• Verlangte Maßnahmen umsetzen und dokumentieren (Kontrollen, Frostschutz, Absperren).
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüfen. Sie deckt Schäden Dritter, die vom Grundstück ausgehen.

Im Zweifel hilft eine kurze, schriftliche Rückfrage mehr als eine Annahme.

Ein leeres Haus lässt sich gut einordnen, wenn der Rahmen feststeht. Eine erste Spanne zum Wert Ihres Hauses bekommen Sie kostenlos.

Gemeinde und Baurecht

Zwei Regeln können bei Leerstand eine Rolle spielen. Beide hängen vom Einzelfall ab.

Verfallende Gebäude. Nach der Bauordnung NRW kann die Behörde den Eigentümer verpflichten, bauliche Anlagen zu beseitigen, die nicht genutzt werden und im Verfall begriffen sind (§ 82 Abs. 2 BauO NRW). Die Vorschriften des Denkmalschutzes bleiben unberührt. Das betrifft eher stark vernachlässigte Häuser, ist aber ein Grund, den Zustand nicht schleifen zu lassen. Die Landesbauordnung wurde zum 1. September 2026 geändert. § 82 steht nach den veröffentlichten Änderungsvermerken nicht unter den geänderten Vorschriften, prüfen Sie den aktuellen Text im Zweifel bei Ihrer Bauaufsicht.

Wohnraumschutzsatzung. Nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW dürfen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt Satzungen erlassen, die Zweckentfremdung von Wohnraum regeln. In einigen Städten gilt Leerstand über einen längeren Zeitraum als genehmigungsbedürftig, zum Beispiel über sechs Monate. Münster und Dormagen haben solche Satzungen. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, ob und wie das für Ihr Haus gilt, falls es im Stadtgebiet mit Satzung liegt.

Grundsteuer. Ein Teilerlass wegen wesentlicher Ertragsminderung ist nach dem Gesetz nur möglich, wenn der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat (§ 34 GrStG). Bei einem Leerstand, der vor allem auf Ihrer Verkaufsabsicht beruht, wird die Minderung häufig als vom Eigentümer zu vertreten angesehen. Fragen Sie bei der Gemeinde nach und beachten Sie die Antragsfrist, bevor Sie darauf bauen.

Praktisch: Aufgaben in den ersten Wochen

Wer ein Haus übernimmt oder verlässt, hilft sich mit einer festen Reihenfolge:

1. Schlüssel und Zugang regeln: Wer hat Schlüssel, wer darf das Haus betreten? Eine kurze schriftliche Vollmacht für Nachbarn oder Dienstleister vermeidet Missverständnisse.
2. Zählerstände festhalten: Strom, Wasser, Gas und Heizung mit Datum fotografieren. Das hilft bei Abrechnung und Übergabe.
3. Verträge prüfen: Strom-, Gas- und Wasserverträge, Müllgebühren, Schornsteinfeger und Wartungsverträge gehen weiter. Kündigen Sie nur, was Sie bis zum Verkauf wirklich nicht brauchen. Strom für Licht bei Besichtigungen und gegebenenfalls Heizung sollte bleiben.
4. Gefahrenstellen beseitigen: Lose Teile, Äste, defekte Treppen oder Geländer, offene Schächte sichern.
5. Wertsachen und Papiere sichern: Unterlagen zum Haus (Pläne, Rechnungen, Energieausweis) an einen sicheren Ort bringen, damit sie für Käufer griffbereit sind.
6. Nach einem Todesfall: Steht das Haus wegen eines Erbfalls leer, gelten dieselben Pflichten. Wer als Erbe handeln darf, klärt Hausverkauf nach einem Erbfall.

Rechnen Sie im Winter und im Sommer mit unterschiedlichen Risiken: Im Winter drohen Frostschäden und Schneelast, im Sommer Hitze, Ungeziefer und überwucherte Zugänge nach Starkregen. Ein einfacher Rhythmus mit festen Terminen, den eine zweite Person übernehmen kann, schützt das Haus am besten.

Das leere Haus gut zeigen

Ein leeres Haus hat Vorteile: Käufer sehen die Räume und können sich Möbel selbst vorstellen. Es wirkt aber kühl, wenn es muffig riecht oder Staub liegt. Eine kurze Vorbereitung bewirkt viel:

• Vor jeder Besichtigung lüften, bei Kälte vorheizen, Licht einschalten.
• Staub entfernen, Fenster putzen, Spinnweben beseitigen. Mehr dazu in Entrümpeln, streichen, reparieren.
• Garten und Zugang pflegen. Ein gemähter Rasen und ein freier Weg zeigen, dass das Haus gepflegt wird. Siehe Garten und Außenanlagen.
• Einzelne Räume mit wenig Aufwand möblieren oder Fotos mit virtuellem Mobiliar ergänzen. Ideen in Homestaging. Kennzeichnen Sie virtuell eingerichtete Bilder deutlich.
• Unterlagen bereithalten: Energieausweis, Grundrisse, Rechnungen, Nachweise zu Modernisierungen.

Wirkt sich Leerstand auf den Preis aus?

Leerstand allein ist kein Preisgrund. Käufer fragen aber, warum das Haus leer steht, und prüfen den Zustand genauer. Sichtbare Feuchteschäden, Frostschäden oder Schimmel senken den Preis, weil Käufer Sanierungskosten einrechnen. Ein gepflegtes, trockenes, warmes Haus zeigt, dass Pflege stattgefunden hat. Mit einer fundierten Wertermittlung können Sie argumentieren.

Typische Stolpersteine

• Das Haus regelmäßig kontrollieren. Im Winter kann ein Heizungsausfall große Schäden verursachen.
• Die Versicherung fragen. Wer die Bedingungen kennt, erlebt im Schadensfall keine Überraschung.
• Kontrollgänge festhalten. Ein Protokoll schützt Sie.
• Die Räume lüften. Feuchte entsteht schleichend und zeigt sich bei der Besichtigung.
• Mängel offen nennen. Sichtbare Schäden gehören in die Unterlagen.
• Satzungen prüfen. Fragen Sie bei der Gemeinde nach Wohnraumschutz.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer ein leeres Haus verkaufen will, fragt sich meist:

Was kostet mich jeder Monat? Im Beispiel dieses Artikels (angenommene Zahlen) sind es 220 Euro im Monat, also 1.320 Euro für sechs Monate. Setzen Sie Ihre eigenen Beträge ein, dann sehen Sie, was Wartezeit wirklich kostet.

Was darf ich nicht vergessen? Die Versicherung, die Kontrollgänge und den Frostschutz. Dazu den Zugang: Wer hat Schlüssel, wer darf das Haus betreten? Und die Unterlagen für Käufer: Energieausweis, Grundrisse, Rechnungen.

Stolpersteine vermeiden: Das Haus unbeobachtet lassen, Schäden nicht in die Unterlagen schreiben und die Versicherung nicht fragen. Schäden gehören nach den Regeln zur Aufklärungspflicht in die Verkaufsunterlagen (Mängel offenlegen).

Wann frage ich wen? Den Versicherer zuerst, die Gemeinde wegen einer möglichen Wohnraumschutzsatzung, einen Heizungs- und Sanitärbetrieb wegen des Frostschutzes.

Ein Ablauf für die nächsten Wochen:

1. Versicherer schriftlich fragen und Antwort aufbewahren.
2. Zählerstände fotografieren, Schlüssel und Zugang regeln.
3. Kontrollrhythmus festlegen und protokollieren.
4. Haus trocken, gelüftet und im Winter frostfrei halten.
5. Entrümpeln und aufräumen (Entrümpeln, streichen, reparieren), dann Preis festlegen und vermarkten.

Häufige Fragen

Wie lange darf ich mit dem Verkauf warten, wenn das Haus leer steht?

Eine feste Grenze nennt dieser Artikel nicht. Jeder Monat kostet aber laufende Beträge, und in manchen Städten gelten Satzungen zu Leerstand. Rechnen Sie Ihre Monatskosten aus und fragen Sie bei der Gemeinde nach.

Muss ich die Versicherung informieren, wenn das Haus leer steht?

Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Viele Bedingungen regeln unbewohnte Gebäude. Außerdem verlangt § 23 VVG, Gefahrerhöhungen unverzüglich anzuzeigen. Fragen Sie schriftlich nach.

Wer haftet, wenn ein Dachziegel Passanten verletzt?

Grundsätzlich der Eigentümer oder Besitzer des Grundstücks, wenn er seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat (§§ 823, 836 BGB). Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt solche Schäden meist.

Soll ich das Haus beheizen?

Zumindest so, dass keine Frostschäden entstehen. Alternativ kann Wasser abgesperrt und entleert werden. Lassen Sie sich von einem Fachbetrieb beraten.

Darf ich das Haus einfach leer stehen lassen?

In manchen Städten regeln Satzungen, wie lange Wohnraum leer stehen darf. Prüfen Sie das bei Ihrer Gemeinde.

Verkauft sich ein leeres Haus schlechter?

Nicht zwingend. Entscheidend ist der Zustand. Ein gepflegtes Haus lässt sich meist gut zeigen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Je kürzer das Haus leer steht, desto weniger Kosten und Risiken laufen auf. Klären Sie Versicherung und Pflichten zuerst, halten Sie das Haus trocken und warm und beginnen Sie mit der Vermarktung, wenn der Zustand stimmt. Der Hauswert gibt Ihnen einen Orientierungswert für den Angebotspreis. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Details prüfen Rechtsanwältin oder Versicherer im Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 23 VVG
• § 34 GrStG
• BauO NRW 2018, Fassung ab 01.09.2026
• Haufe: § 82 BauO NRW 2018
• Stadt Münster: Satzung zum Schutz von Wohnraum
• Stadt Dormagen: Wohnraumschutzsatzung