Was steht im Grundbuch? Abteilungen, Rechte und Auszug beantragen

Kurz gesagt: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht. Es zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen darauf liegen. Einen Auszug beantragen Eigentümer beim Grundbuchamt, in NRW kostet er 10 Euro (einfach) oder 20 Euro (amtlich beglaubigt).

Beim Hausverkauf taucht das Grundbuch an mehreren Stellen auf: Der Notar prüft es vor dem Entwurf, Käufer und Banken wollen den Auszug sehen, und am Ende wird der Eigentümer umgeschrieben. Wer weiß, wie das Blatt aufgebaut ist, versteht Entwürfe und Rückfragen schneller.

Wenn Sie gerade verkaufen: Beantragen Sie diese Woche einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt. Lesen Sie Abteilung I (Eigentümer, Schreibweise der Namen), Abteilung II (Rechte Dritter) und Abteilung III (Grundschulden) und notieren Sie Fragen für den Notar. Planen Sie einige Tage für die Bearbeitung ein.

Wozu das Grundbuch da ist

Die Bundesnotarkammer beschreibt das Grundbuch als öffentliches Register für Grundstücke. Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch der Eigentümer ist. Wer ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, darf in der Regel auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertrauen, solange kein Widerspruch eingetragen ist und er die Unrichtigkeit nicht kennt (§ 892 Abs. 1 BGB). Das ist der Grund, weshalb Käufer, Banken und der Notar sich auf den Auszug verlassen.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus: Der Notar prüft das Grundbuch, bevor er beurkundet (§ 21 Abs. 1 BeurkG). Wer das Blatt vorher kennt, kann den Entwurf besser einordnen.

Der Aufbau des Grundbuchblatts

Jedes Grundbuchblatt ist gleich aufgebaut (NRW-Justiz, Bundesnotarkammer):

Bestandsverzeichnis

Hier steht, was überhaupt verkauft wird: das Flurstück mit Flurnummer, Lage, Wirtschaftsart und Größe. Diese Angaben stammen aus dem Kataster, dem amtlichen Verzeichnis der Flurstücke. Ein Gebäude gehört rechtlich zum Grundstück, auf dem es steht (wesentlicher Bestandteil), und taucht deshalb nicht als eigener Eintrag auf (Bundesnotarkammer).

Abteilung I: Eigentümer

Abteilung I nennt die Eigentümer, bei mehreren die Anteile, sowie den Grund der Eintragung (zum Beispiel Auflassung nach Kauf oder Erbfolge). Verkaufen mehrere Eigentümer gemeinsam, müssen alle mitwirken. Mehr dazu im Artikel Haus verkaufen mit zwei oder mehr Eigentümern.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Hier stehen Rechte Dritter am Grundstück, die kein Geld sichern, sondern Nutzung oder Verfügung betreffen. Typisch sind Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch und Reallasten. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch kann den Verkauf stark beeinflussen, weil der Berechtigte im Haus wohnen oder die Erträge ziehen darf. Steht dort ein Nacherbenvermerk, braucht ein Verkauf in der Regel die Zustimmung der Nacherben; sprechen Sie das früh mit dem Notar ab. Auch die Auflassungsvormerkung des Käufers wird hier eingetragen, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist (siehe Notartermin beim Hausverkauf).

Abteilung III: Grundpfandrechte

Abteilung III zeigt, ob das Grundstück zur Kreditsicherung belastet ist. Die Grundschuld ist das häufigste Recht. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Forderung gebunden: Sie steht nach der Rückzahlung des Darlehens weiter im Grundbuch, bis sie gelöscht wird (Bundesnotarkammer). Deshalb steht sie oft noch dort, obwohl der Kredit längst getilgt ist. Für den Verkauf wird sie in der Regel gelöscht, wie der Artikel Grundschuld und Löschung beim Verkauf erklärt.

Der aktuelle Grundbuchauszug gehört zu den Unterlagen, die Sie zum Verkaufsstart brauchen. Die Unterlagen-Prüfung zeigt, was in Ihrem Fall außerdem dazugehört.

Rang: Wer wird zuerst bedient?

Der Rang bestimmt, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst befriedigt wird. Er richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragungen. Stehen Rechte in verschiedenen Abteilungen, entscheidet der Tag der Eintragung (NRW-Justiz). Nachrangig eingetragene Belastungen erlöschen im Versteigerungsfall (Bundesnotarkammer).

Beispiel (erfunden und vereinfacht, ohne Zinsen und Kosten): Ein Haus erbringt in der Zwangsversteigerung 200.000 Euro. Im Grundbuch steht an erster Stelle eine Grundschuld über 150.000 Euro, an zweiter Stelle eine über 100.000 Euro. Die erste wird mit 150.000 Euro bedient, die zweite erhält die restlichen 50.000 Euro. Im normalen Verkauf spielt der Rang eine kleinere Rolle, weil die Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst werden.

Beispiel: So liest sich ein Auszug

Die folgende Darstellung ist frei erfunden und stark vereinfacht:

Was Käufer und Notar daraus ablesen: Verkauft werden müssen A und B gemeinsam. Das Geh- und Fahrtrecht in Abteilung II bleibt in der Regel bestehen, es sei denn, der Käufer verlangt etwas anderes. Die Grundschuld in Abteilung III wird aus dem Kaufpreis abgelöst.

Wer das Grundbuch einsehen darf

Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Eigentümer haben es, ebenso Personen, für die ein Recht eingetragen ist. Wer weder das eine noch das andere ist, kann ein berechtigtes Interesse etwa mit einem Kaufvertrag oder einer Vollmacht des Eigentümers belegen (NRW-Justiz, Formular GS 107). Reine Neugier genügt nicht. Das gilt auch für Kaufinteressenten: Ohne Vollmacht oder vorliegenden Kaufvertrag erhalten sie in der Regel keinen Auszug. Verkäufer, die Interessenten ernsthaft informieren wollen, können einen Auszug selbst beantragen und ihn vorzeigen.

Einen Grundbuchauszug beantragen (NRW)

1. Formular ausfüllen. Das Land stellt das Formular GS 107 „Antrag auf Erteilung eines Grundbuchausdrucks“ bereit. Sie geben Gemarkung und Blattnummer an, hilfsweise Flur, Flurstück, Straße und Hausnummer.
2. Art des Ausdrucks wählen. Es gibt den einfachen Ausdruck (10 Euro, KV 17000) und den amtlichen, beglaubigten Ausdruck (20 Euro, KV 17001). Letzterer trägt Siegel und Beglaubigungsvermerk und hat höhere Beweiskraft (NRW-Justiz).
3. Eigenschaft ankreuzen. Sie sind Eigentümer, Erbbauberechtigter, Inhaber eines eingetragenen Rechts, oder Sie legen ein berechtigtes Interesse dar.
4. An das Grundbuchamt senden. Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Wer als Bevollmächtigter handelt, fügt die schriftliche Vollmacht bei.

Beispiel: Sie möchten für sich einen amtlichen Auszug und einen einfachen für Interessenten. Das kostet 20 Euro plus 10 Euro, zusammen 30 Euro. Lassen Sie sich nicht von Webseiten täuschen, die gegen hohe Entgelte „Grundbuchauszüge“ vermitteln: Die NRW-Justiz weist darauf hin, dass private Anbieter oft ein deutlich höheres Bearbeitungsentgelt verlangen und einige keine amtliche Zulassung haben.

Der Online-Abruf über das Abrufverfahren der NRW-Justiz steht Notaren, Behörden und Gerichten uneingeschränkt offen, außerdem zugelassenen Nutzern wie Banken und Rechtsanwälten, die ein berechtigtes Interesse darlegen. Die Zulassung erteilt das Amtsgericht Hagen, ein Abruf kostet 8 Euro je Grundbuchblatt (NRW-Justiz). Privatpersonen, die nur einmal einen Auszug brauchen, stellen den Antrag in der Regel beim Grundbuchamt. Der Notar sieht für Ihren Verkauf ohnehin selbst ins Grundbuch.

Digitalisierung

Das Grundbuch wird elektronisch geführt, der Vollzug von Immobilienverträgen zwischen Notar, Gericht und Behörden lief bisher aber überwiegend in Papierform und auf dem Postweg (Gesetzentwurf der Bundesregierung, Drucksache 21/3735). Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 192, seit dem 1. Oktober 2026 überwiegend in Kraft) stellt den Vollzug stufenweise auf elektronische Wege um. Ihr Alltag bleibt gleich: Sie beantragen weiterhin beim Grundbuchamt oder lassen den Notar abrufen.

Worauf Sie achten sollten

• Alte Grundschulden im Blick behalten. Auch wenn das Darlehen getilgt ist, kann die Grundschuld im Grundbuch stehen und muss für den Verkauf gelöscht werden.
• Den Auszug rechtzeitig beantragen. Planen Sie Zeit ein; der Notar braucht für den Entwurf die Daten.
• Abteilung II mitlesen. Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Wegerecht beeinflussen Wert und Käuferkreis.
• Name und Anteile gegen den Ausweis prüfen. Weicht die Schreibweise im Grundbuch ab, sprechen Sie den Notar früh an.
• Den Auszug direkt beim Grundbuchamt beantragen. Private Vermittler berechnen oft deutlich mehr.
• Nach einem Erbfall die Berichtigung rechtzeitig beantragen. Siehe die Fragen unten.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet es mich? In NRW kostet ein einfacher Auszug 10 Euro, ein amtlicher beglaubigter 20 Euro. Wer für sich einen amtlichen und für Interessenten einen einfachen Auszug möchte, zahlt zusammen 30 Euro. Beantragen Sie ihn direkt beim Grundbuchamt, private Vermittler berechnen oft deutlich mehr.

Wie lange dauert es? Die NRW-Justiz nennt keine feste Frist, die Dauer hängt vom Grundbuchamt ab. Beantragen Sie den Auszug deshalb früh.

Was darf ich nicht vergessen? Einen Blick auf alte Grundschulden, die trotz getilgtem Darlehen noch eingetragen sein können, und auf Rechte in Abteilung II wie Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Wegerecht, die Wert und Käuferkreis beeinflussen.

Wie gehe ich vor?

1. Formular GS 107 ausfüllen und beim zuständigen Grundbuchamt einreichen.
2. Abteilung I gegen den Ausweis prüfen. Weicht die Schreibweise ab, sprechen Sie den Notar früh an.
3. Abteilung II und III durchgehen, offene Punkte notieren (Grundschuld und Löschung beim Verkauf).
4. Weitere Unterlagen zusammenstellen (Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf).
5. Den Auszug dem Notar geben und den Entwurf gemeinsam durchgehen (Notartermin beim Hausverkauf).

Wann sollte ich wen fragen? Bei Wohnungsrecht, Nießbrauch oder einem Nacherbenvermerk früh den Notar, denn sie können den Verkauf verändern. Bei mehreren Eigentümern müssen alle mitwirken.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Grundbuchauszug?

Die NRW-Justiz nennt keine feste Frist, die Dauer hängt vom Grundbuchamt ab. Planen Sie einige Tage ein und beantragen Sie den Auszug rechtzeitig.

Muss ich die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen, wenn der Kredit getilgt ist?

Beim Verkauf will der Käufer das Haus in der Regel lastenfrei erwerben. Dann wird die Grundschuld gelöscht. Ob Sie sie davor „stehen lassen“, hängt davon ab, ob bei derselben Bank noch Finanzierungsbedarf besteht (Bundesnotarkammer).

Sind Baulasten im Grundbuch eingetragen?

In Nordrhein-Westfalen nicht: Baulasten stehen in einem eigenen Baulastenverzeichnis, das von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt wird (Bundesnotarkammer). Nur in Bayern werden sie wie private Belastungen im Grundbuch geführt. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.

Was gilt nach einem Todesfall?

Erben, Miterben und gegebenenfalls Testamentsvollstrecker sind antragsberechtigt. Als Nachweis dienen ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung nach einem Sterbefall ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren erfolgt (NRW-Justiz). Mehr dazu im Artikel Hausverkauf nach einem Erbfall.

Kann jeder sehen, was ich für meine Grundschuld schulde?

Im Grundbuch steht der Grundschuldbetrag, nicht Ihre Restschuld. Wie viel Sie noch schulden, ergibt sich aus Ihrem Darlehen, nicht aus dem Grundbuch.

Können Kaufinteressenten selbst einen Grundbuchauszug anfordern?

In der Regel nicht. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa mit einem Kaufvertrag oder einer Vollmacht des Eigentümers. Wollen Sie Interessenten ernsthaft informieren, können Sie selbst einen Auszug beantragen und ihn vorzeigen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Beantragen Sie vor dem Verkaufsstart einen aktuellen Auszug und prüfen Sie Eigentümerangaben, Abteilung II und Abteilung III. So erkennen Sie früh, welche Rechte und Grundschulden geklärt werden müssen. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall übernimmt der Notar, der beide Seiten neutral betreut, oder bei Bedarf eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. NRW-Justiz, Grundbuchverfahren, Formular GS 107, Grundbucheinsicht im Internet, § 12 GBO, § 892 BGB, § 21 BeurkG, GNotKG Kostenverzeichnis, Bundesnotarkammer, Glossare, BGBl. 2026 I Nr. 192, Drucksache 21/3735.