Kaufvertrag beim Hausverkauf: Wichtige Klauseln verständlich erklärt

Kurz gesagt: Ein Hauskaufvertrag regelt, was verkauft wird, was es kostet, wann der Kaufpreis fällig ist, wie der Käufer abgesichert ist und wer Lasten, Kosten und Mängel trägt. Der Notar entwirft ihn neutral und liest ihn Ihnen vor.

Kaufverträge für Häuser sind lang, weil jede Seite abgesichert sein soll. Unten stehen die Klauseln, die beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise vorkommen, und wofür Sie als Verkäufer ein Auge haben können. Welche Fassung bei Ihnen gilt, entscheidet der Entwurf Ihres Notars.

Wenn Sie gerade verkaufen: Bitten Sie den Notar, Ihnen den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Termin zu schicken, und lesen Sie ihn in Ruhe. Schreiben Sie eine Liste, was im Haus bleiben soll und was Sie mitnehmen, und markieren Sie jede Stelle, die Sie nicht verstehen. Klären Sie diese Fragen vor dem Termin mit dem Notar, nicht erst beim Vorlesen.

Der Aufbau im Überblick

Kaufgegenstand und Mitverkauftes

Beschrieben wird das Grundstück mit Grundbuchblatt und Flurstück. Ein Gebäude gehört rechtlich zum Grundstück, auf dem es steht; es ist dessen wesentlicher Bestandteil (Bundesnotarkammer). Mit Zubehör ist es anders: Bewegliche Gegenstände, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, werden im Zweifel mitverkauft. Wenn bestimmte Dinge im Haus bleiben oder mitgenommen werden sollen, schreiben Sie es auf (Einbauküche, Gartenhaus, Kaminholz, Heizöl). Nebenabreden außerhalb der Urkunde sind unwirksam und können den gesamten Vertrag gefährden (Bundesnotarkammer).

Die Bundesnotarkammer weist außerdem darauf hin, dass mitverkaufte bewegliche Sachen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Eine ehrliche, nachvollziehbare Aufteilung ist dabei Voraussetzung; fragen Sie Ihre Steuerberaterin oder Ihren Steuerberater.

Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlung

Der Kaufpreis ist in der Regel erst fällig, wenn feststeht, dass der Käufer das Eigentum tatsächlich und lastenfrei erhält. Die Bundesnotarkammer nennt als typische Voraussetzungen: Die Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen, alle nötigen Genehmigungen liegen vor, Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen liegen dem Notar vor und das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde wird nicht ausgeübt. Dann schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst mit deren Zugang muss der Käufer zahlen, und zwar innerhalb der im Vertrag genannten Frist an Sie oder an die Bank, die Ihre Grundschuld ablöst.

Beispiel (erfunden): Kaufpreis 300.000 Euro. Die Bank nennt für die Löschung ihrer Grundschuld einen Ablösebetrag von 121.500 Euro. Der Käufer überweist 121.500 Euro direkt an die Bank und 178.500 Euro an Sie (300.000 minus 121.500). Das ist die Summe, die vor weiteren Kosten bei Ihnen ankommt.

Das Geldwäschegesetz verbietet beim Kauf inländischer Immobilien die Barzahlung. Der Kaufpreis muss unbar fließen, und die Beteiligten müssen dem Notar die Zahlung nachweisen (§ 16a GwG). Ein Notaranderkonto gibt es nur, wenn die Beteiligten ein berechtigtes Interesse an dieser Absicherung haben; im Regelfall zahlt der Käufer direkt.

Bevor Sie über Klauseln verhandeln, hilft ein Preisrahmen als Maßstab: Welche Summe bei Ihnen ankommt, hängt am Kaufpreis.

Vormerkung und Auflassung

Mit der Vormerkung wird das Grundstück für den Käufer im Grundbuch „reserviert“. Spätere Verfügungen sind dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 BGB). Die Vormerkung ist deshalb meist Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung (Bundesnotarkammer). Für Sie heißt das: Bis zur Löschung der Vormerkung können Sie das Haus nicht anderweitig verkaufen oder belasten.

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang; sie wird vor dem Notar erklärt (§ 925 BGB) und steht häufig schon in der Kaufvertragsurkunde. Der Notar leitet die Eigentumsumschreibung erst ein, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die erforderlichen Unterlagen, vor allem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, vorliegen (sogenannte Vorlagesperre, Bundesnotarkammer). Sie verlieren das Eigentum also nicht vor der Zahlung.

Lastenfreistellung

Der Käufer will das Haus meist frei von Ihren Kreditsicherheiten erwerben. Der Notar sorgt dafür, dass Ihre Bank die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die offene Verbindlichkeit aus dem Kaufpreis beglichen wird (Bundesnotarkammer). Wie das im Detail abläuft, zeigt der Artikel Grundschuld und Löschung beim Verkauf. Im Vertrag sollte stehen, wer die Unterlagen besorgt und wer die Kosten trägt (üblich: der Verkäufer).

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Beim Verkauf von Grundstücken kann der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar prüft das durch Anfrage bei der Gemeinde. Der Käufer darf nur ins Grundbuch eingetragen werden, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird; das stellt die Gemeinde mit einem Zeugnis fest (§ 28 Abs. 1 BauGB). Die Fälligkeit des Kaufpreises hängt in der Regel daran.

Besitz, Nutzen und Lasten

Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über, und ihm stehen die Erträge zu, während er laufende Kosten und Lasten trägt (§ 446 BGB). Meist koppelt der Vertrag die Übergabe an die Kaufpreiszahlung, um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden (Bundesnotarkammer). Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren sowie Versicherungsprämien laufen ab diesem Stichtag auf den Käufer. Wie die Übergabe praktisch abläuft, steht im Artikel Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll.

Erschließungsbeiträge und öffentliche Lasten

Sofern nichts anderes vereinbart wird, trägt der Verkäufer Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die vor dem Vertragsschluss bautechnisch begonnen worden sind, unabhängig davon, wann die Beitragspflicht entsteht (§ 436 Abs. 1 BGB). Der Vertrag enthält dazu meist eine eigene Regelung. Fragen Sie vor dem Termin bei Ihrer Gemeinde nach offenen oder angekündigten Beiträgen und nennen Sie sie dem Notar.

Beispiel (erfunden): Die Gemeinde hat im Frühjahr mit dem Kanalausbau vor dem Haus begonnen, der Bescheid über 8.000 Euro kommt erst nach dem Notartermin. Ohne abweichende Vereinbarung gehören diese Kosten nach § 436 Abs. 1 BGB zur Seite des Verkäufers, weil die Maßnahme vor Vertragsschluss begonnen hat.

Sach- und Rechtsmängel

Sachmängel. Ob ein Haus mangelhaft ist, bemisst sich nach dem, was vereinbart ist, nach der vertraglich vorausgesetzten Verwendung und nach der üblichen Beschaffenheit (§ 434 BGB). Bei gebrauchten Häusern ist die Haftung des Verkäufers für Sachmängel häufig ausgeschlossen (Bundesnotarkammer). Der Ausschluss gilt aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB). Wer einen Mangel offen nennt, schafft Klarheit: Kennt der Käufer ihn bei Vertragsschluss, sind seine Mängelrechte ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 BGB). Die Einzelheiten stehen im Artikel Gewährleistungsausschluss und Haftung.

Rechtsmängel. Der Verkäufer muss das Grundstück frei von Rechten Dritter übertragen, soweit diese nicht übernommen werden (zum Beispiel Grundpfandrechte oder Mietverträge). Ist es vertragswidrig belastet, haben Käufer Zurückbehaltungs- und Gewährleistungsrechte (Bundesnotarkammer). Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer davon weiß (§ 442 Abs. 2 BGB).

Mieter im Haus

Ist das Haus vermietet, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, wenn es um vermieteten Wohnraum geht, der dem Mieter bereits überlassen wurde (§ 566 Abs. 1 BGB). Im Kaufvertrag sollten die Mietverträge, die Höhe der Kaution und die Frage der Nebenkostenabrechnung stehen. Mehr dazu im Artikel Vermietete Immobilie verkaufen.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Üblich ist, dass sich der Käufer in der Urkunde wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (Bundesnotarkammer). Dann kann Ihr Zahlungsanspruch ohne vorherige Klage durchgesetzt werden (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), sobald der Notar die vollstreckbare Ausfertigung erteilt. Das ist eine wichtige Absicherung, wenn der Käufer nicht zahlt. Wie es dann weitergeht, steht im Artikel Kaufpreis wird nicht gezahlt.

Rücktritt

Ein Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag ist möglich, wenn er im Vertrag vereinbart ist oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten nicht erfüllt (Bundesnotarkammer). Ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es nicht. Lesen Sie die Klausel genau: Wer darf wann und unter welchen Voraussetzungen zurücktreten? Details im Artikel Rücktritt vom Kaufvertrag.

Vollmachten, Finanzierung und Kosten

• Vollzugsvollmacht. Der Notar holt Zustimmungen ein, sorgt für Grundbucheinträge und benachrichtigt Behörden. Dafür ist regelmäßig eine Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten (Bundesnotarkammer).
• Finanzierungsvollmacht. Damit kann der Käufer seiner Bank schon vor seiner Eintragung eine Grundschuld auf dem Kaufobjekt bestellen. Ein Kostenrisiko für den Verkäufer entsteht dadurch nicht (Bundesnotarkammer).
• Kosten. Typisch trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung. Gegenüber dem Notar haften beide gemeinsam. Einzelheiten im Artikel Notarkosten und Grundbuchkosten.

Worauf Sie achten sollten

• Alle Zusagen in die Urkunde aufnehmen. Was nicht in der Urkunde steht, ist unwirksam und kann den Vertrag gefährden.
• Die Mitverkaufsliste eindeutig machen. Schreiben Sie auf, was im Haus bleibt und was nicht.
• Bekannte Mängel nennen. Der Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.
• Die Übergabe an die Zahlung koppeln. Der Notar achtet darauf; wenn Sie früher übergeben wollen, sprechen Sie Sicherheiten ab.
• Eine realistische Zahlungsfrist vereinbaren. Sie vermeidet Streit.
• Die Kosten im Vertrag klären. Wer die Löschung bezahlt, sollte im Vertrag stehen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald verkauft, fragt sich meist: Was kommt am Ende bei mir an? Was muss ich vor dem Termin vorbereiten? Und worauf achte ich im Entwurf?

Was bleibt bei mir? Vom Kaufpreis geht zuerst die Ablösung Ihrer Grundschuld ab. Im Beispiel oben sind das 121.500 Euro von 300.000 Euro, bei Ihnen kommen 178.500 Euro an, vor weiteren Kosten. Fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Ablösebetrag.

Was darf ich nicht vergessen? Offene Beiträge der Gemeinde: Fragen Sie dort nach und nennen Sie sie dem Notar. Bei Erschließungsmaßnahmen, die vor Vertragsschluss begonnen haben, trägt ohne abweichende Regelung der Verkäufer die Beiträge. Außerdem die Mitverkaufsliste und, bei Vermietung, Mietverträge und Kaution.

Stolpersteine vermeiden: Mündliche Zusagen an den Käufer. Was nicht in der Urkunde steht, ist unwirksam und kann den ganzen Vertrag gefährden.

Eine kleine Reihenfolge für die nächsten Tage:

1. Ablösebetrag bei der Bank anfragen.
2. Bei der Gemeinde nach offenen oder angekündigten Beiträgen fragen.
3. Liste der mitverkauften Gegenstände schreiben.
4. Entwurf lesen und Fragen an den Notar sammeln.
5. Bei Unsicherheit zu Mängeln oder Haftung eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Zu den Folgen eines Haftungsausschlusses lesen Sie Gewährleistungsausschluss und Haftung, zum Ablauf des Termins Notartermin: Ablauf.

Häufige Fragen

Wie bereite ich mich als Verkäufer auf den Notartermin vor?

Lesen Sie den Entwurf vorab, halten Sie die Unterlagen zu Ihrem Haus und den Ablösebetrag Ihrer Bank bereit und notieren Sie Ihre Fragen. Der Notar bespricht den Vertrag beim Termin mit Ihnen. Je früher Sie Fragen stellen, desto weniger Zeitdruck gibt es am Termin.

Darf ich den Entwurf ändern lassen?

Ja. Sie können Änderungswünsche vor dem Termin an den Notar geben. Der Notar achtet darauf, dass keine Seite benachteiligt wird, und bespricht mit Ihnen, was möglich ist.

Was bedeutet „Vollstreckungsunterwerfung“ für mich?

Sie ist eine Absicherung zu Ihren Gunsten: Der Käufer erkennt an, dass der Kaufpreis ohne Gerichtsverfahren eingetrieben werden darf, wenn er nicht zahlt.

Kann ich nach dem Termin noch Änderungen verlangen?

Änderungen am Vertrag brauchen die Zustimmung beider Seiten und wesentliche Änderungen in der Regel wieder den Notar. Fragen Sie vorher, damit keine Absprache außerhalb der Urkunde entsteht.

Was passiert mit dem Kaufpreis, wenn auf meinem Haus noch eine Grundschuld liegt?

Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie. Im Beispiel oben sind das 121.500 Euro an die Bank und 178.500 Euro an Sie. Die Bonität des Käufers sollten Sie schon vor dem Termin prüfen, wie das geht, steht im Artikel Bonität des Käufers prüfen.

Wer prüft, ob der Vertrag fair ist?

Der Notar ist neutral und soll ausgewogene Regelungen sicherstellen. Eine einseitige Beratung bietet er nicht; dafür kann eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt den Entwurf prüfen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Nehmen Sie sich Zeit für den Entwurf. Lesen Sie Kaufpreis, Fälligkeit, Lastenfreistellung, Mängelregelung und Kostenverteilung besonders genau und markieren Sie, was unklar ist. Der Notar beantwortet Ihre Fragen im Rahmen der Beurkundungsgebühr, weitergehende Beratung im Einzelfall leistet eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. Rechtsgrundlagen: § 311b BGB, § 434 BGB, § 436 BGB, § 442 BGB, § 444 BGB, § 446 BGB, § 566 BGB, § 794 ZPO, § 16a GwG, § 28 BauGB. Praxis: Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge, Infoblatt Der Kauf einer gebrauchten Immobilie, Kaufpreisfälligkeit.