Haus verkaufen trotz Mieter: Mietvertrag, Vorkaufsrecht, Kündigung

Kurz gesagt: Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch an Ihre Stelle als Vermieter (§ 566 BGB). Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung verkauft wird, die nach der Überlassung entstanden ist. Käufer, die selbst einziehen möchten, müssen bei einer Eigenbedarfskündigung die gesetzlichen Fristen und Sperrfristen beachten.

Wer eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus mit Mietern verkauft, hat andere Fragen als jemand, der leer übergibt: Müssen die Mieter ausziehen? Dürfen sie kaufen? Was passiert mit der Kaution? Die Antworten folgen dem Stand Oktober 2026 und zeigen, wie Käufer rechnen. Sie helfen Ihnen auch, Mietern früh und ruhig zu erklären, was auf sie zukommt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Stellen Sie diese Woche die Mietunterlagen zusammen: Mietvertrag mit Nachträgen, Nachweis der Kaution, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Informieren Sie Ihre Mieter kurz und sachlich, dass der Mietvertrag unverändert gilt, bevor Besichtigungen beginnen. Klären Sie vor dem ersten Inserat mit dem Notar, ob für Ihren Fall ein Vorkaufsrecht des Mieters in Frage kommt.

Was mit dem Mietvertrag beim Verkauf passiert

Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, solange er Eigentümer ist. Das gilt für Miethöhe, Befristungen, Staffel- oder Indexvereinbarungen und alle Absprachen im Vertrag. Der Käufer kann sich also nicht einen eigenen, günstigeren Vertrag aussuchen.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Der Eintritt erfolgt erst, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Kaufvertrag beim Notar allein genügt nicht. Bis dahin bleiben Sie Vermieter, bekommen die Miete und tragen die Pflichten. Im Kaufvertrag regelt man deshalb, ab welchem Tag Nutzen und Lasten übergehen. Mehr dazu finden Sie unter Kaufvertrag: Wichtige Klauseln.

Zwei weitere Punkte betreffen Sie als Verkäufer:

• Haftung: Erfüllt der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht, kann der Mieter unter Umständen auf Sie zurückgreifen. Die Haftung endet, wenn Sie dem Mieter den Eigentumswechsel mitgeteilt haben und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Eine schriftliche, nachweisbare Mitteilung ist deshalb sinnvoll.
• Kaution: Hat der Mieter eine Kaution gezahlt, tritt der Käufer auch in diese Rechte und Pflichten ein (§ 566a BGB). Zahlt der Käufer die Kaution bei Mietende nicht zurück, bleiben Sie zur Rückzahlung verpflichtet. Regeln Sie im Kaufvertrag deshalb, dass die Kaution samt Zinsen übergeben oder verrechnet wird, und lassen Sie sich das bestätigen.

Darf der Verkäufer oder Käufer wegen des Verkaufs kündigen?

Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Dazu zählen vor allem erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Das Gesetz stellt klar, dass der Wunsch nach einer höheren Miete oder die Absicht, die Wohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen, nicht genügt. Eine Kündigung, nur damit Sie leer verkaufen können, ist deshalb nicht möglich. Wer leer übergeben möchte, spricht mit den Mietern über einen Aufhebungsvertrag.

Eigenbedarf des Käufers. Der Käufer kann den Mietvertrag kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige braucht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass er zuvor Eigentümer geworden ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen (§ 573 Abs. 3 BGB). Die Fristen richten sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB): drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit der Monat mitzählt.

Beispiel: Das Haus wird im März an einen Käufer verkauft, der im März im Grundbuch steht. Er kündigt am 2. April schriftlich wegen Eigenbedarfs. Die Mieter wohnen seit neun Jahren dort. Es gilt die Frist von neun Monaten. Das Mietverhältnis endet am 31. Dezember desselben Jahres. Wäre die Kündigung erst am 10. April zugegangen, also nach dem dritten Werktag, liefe die Frist erst zum 31. Januar des Folgejahres.

Härtefall. Mieter können einer Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für sie oder ihre Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 574 BGB). Das kann etwa bei Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum der Fall sein. Ein Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.

Sperrfrist nach Umwandlung. Besonders wichtig ist § 577a BGB. Wird an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und danach verkauft, darf sich der Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. Wird die Wohnung erst nach dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt, beginnt die Frist mit dem Verkauf. Die gleiche Sperre gilt, wenn ein Mehrfamilienhaus an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber geht, die nicht zu einer Familie oder einem Haushalt gehören. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. März 2025 eine Mieterschutzverordnung, die in ausgewählten Gemeinden eine Sperrfrist von bis zu acht Jahren vorsieht. Sie läuft nach den Angaben des Landes bis zum 28. Februar 2030. Für Umwandlungen und Verkäufe vor dem 1. März 2025 bleibt die frühere Regel mit fünf Jahren in Kraft. Sie gilt nur in den Gemeinden, die in der Verordnung genannt sind. Kleinere Gemeinden wie Recke stehen nach der Übersicht des Deutschen Mieterbundes (Stand Juni 2026) nicht auf der Liste. Maßgeblich ist aber der Verordnungstext auf recht.nrw.de, prüfen Sie die Liste deshalb für Ihre Gemeinde oder fragen Sie bei der Gemeinde nach. Verkaufen Sie ein einzelnes Einfamilienhaus mit einem Mietverhältnis, ohne dass jemals Wohnungseigentum begründet wurde, greift diese Sperrfrist nicht. Eigenbedarf ist dann nach den allgemeinen Regeln möglich.

Bei einer vermieteten Immobilie fließt die Miete in den Wert ein, und Käufer rechnen mit der Rendite. Eine erste Spanne gibt Ihnen einen Rahmen, bevor Sie mit Mietern und Käufern sprechen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter hat nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnräume vermietet wurden und danach Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Das Vorkaufsrecht gilt dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags, den Sie mit dem Dritten geschlossen haben.

Nicht erfasst ist der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts. Ein Vorkaufsrecht entsteht auch nicht, wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, an dem es kein Wohnungseigentum gibt und keines geplant ist. Wird ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft und der Käufer plant später eine Aufteilung, kommt es auf den Einzelfall an. Holen Sie hier rechtlichen Rat ein, bevor Sie beurkunden.

So läuft es ab:

1. Sie oder der Käufer teilen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit und weisen ihn zugleich auf sein Vorkaufsrecht hin (§ 577 Abs. 2 BGB).
2. Der Mieter hat bei Grundstücken zwei Monate nach Erhalt der Mitteilung Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Er erklärt die Ausübung schriftlich gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB).
3. Übt er das Recht aus, kommt der Kaufvertrag mit dem Mieter zu denselben Bedingungen zustande.

Notare achten auf diese Mitteilung und nehmen sie meist in den Ablauf auf. Rechnen Sie bei einem Verkauf, der das Vorkaufsrecht auslöst, mit einer Wartezeit von bis zu zwei Monaten, bevor klar ist, an wen verkauft wird.

So rechnen Käufer bei einer vermieteten Immobilie

Kapitalanleger vergleichen Kaufpreis und Mieteinnahmen. Selbstnutzer fragen, wann die Wohnung frei wird. Beide Gruppen fließen in den Preis ein, deshalb lohnt es sich, ihre Rechnung zu kennen.

Beispiel (angenommene Zahlen): Eine Wohnung bringt 750 Euro Kaltmiete im Monat, also 9.000 Euro im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,0 Prozent (9.000 geteilt durch 300.000). Bei 270.000 Euro sind es 3,33 Prozent. Zieht ein Käufer diese Zahl in seine Finanzierung ein, sieht er sofort, wie sich der Preis auf die Rendite auswirkt. Für Selbstnutzer ist die Wohnung dagegen nicht sofort frei, und die Mieter behalten ihren Schutz. Das kann ihre Zahlungsbereitschaft beeinflussen.

Daraus folgt für Sie: Ein ruhiger, gut dokumentierter Mietvertrag ist ein Pluspunkt. Wer Mieter schon lange hält und regelmäßig Miete erhält, spricht Anleger an. Eine Wohnung mit offenen Mietrückständen oder unklarer Kaution erschwert den Verkauf. Wie Sie den Angebotspreis finden, steht in Verkaufspreis festlegen. Wie sich der Wert ermitteln lässt, erklärt Wert des Hauses ermitteln.

Unterlagen und Ablauf mit Mietern

Käufer erwarten bei einer vermieteten Immobilie zusätzliche Unterlagen:

• Mietvertrag samt Nachträgen und Mieterhöhungen
• Nachweis der Kaution und deren Anlage
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Übersicht der Mieten und Zahlungseingänge
• Protokolle früherer Übergaben und Mängelmeldungen
• Energieausweis

Sprechen Sie mit den Mietern, bevor Besichtigungen beginnen. In der Regel dürfen Sie Besichtigungen mit angemessener Ankündigung verlangen. Termine sollten zumutbar bleiben, damit die Stimmung im Haus nicht leidet. Ein kurzes Schreiben, das erklärt, dass der Mietvertrag unverändert gilt, nimmt viel Sorge. Auch die Steuerfolgen für Sie als Vermieter sollten Sie früh klären, zum Beispiel in Vermietetes Haus verkaufen: Steuerliche Folgen.

Bei der Übergabe lohnt sich ein Protokoll mit Zählerständen und dem Hinweis auf die Mietverhältnisse. Eine Checkliste dazu bietet Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll.

Typische Stolpersteine

• Mieter früh informieren. Wer von einem Verkauf erst aus der Zeitung erfährt, reagiert misstrauisch. Eine frühe, sachliche Mitteilung hilft.
• Das Vorkaufsrecht vorab prüfen. Ein Vertrag, der das Recht des Mieters übergeht, kann zu Streit und Verzögerung führen. Klären Sie es mit dem Notar.
• Die Kaution regeln. Sie gehört in den Kaufvertrag und in die Übergabe.
• Keinen Eigenbedarf zusichern. Als Verkäufer können Sie nicht zusagen, dass der Käufer kündigen darf. Das entscheiden das Gesetz und der Einzelfall.
• Unterlagen vollständig bereithalten. Nebenkostenabrechnungen und Nachträge geben Käufern Sicherheit und stützen den Preis.
• Den aktuellen Rechtsstand prüfen. Sperrfristen und Verordnungen ändern sich. Schauen Sie zum Verkaufszeitpunkt nach.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was tue ich zuerst?

1. Unterlagen sammeln (siehe Liste oben), Rückstände und offene Kautionsfragen klären.
2. Mieter früh und schriftlich informieren: Der Mietvertrag gilt weiter.
3. Mit dem Notar prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Rechnen Sie dann mit einer Wartezeit von bis zu zwei Monaten, bevor klar ist, an wen verkauft wird.
4. Im Kaufvertrag Kaution und Übergabetag regeln und die Übergabe der Kaution bestätigen lassen.
5. Den Eigentumswechsel den Mietern schriftlich und nachweisbar mitteilen.

Was kostet mich die Vermietung im Preis? Kapitalanleger rechnen mit der Rendite. Im Beispiel dieses Artikels bringt eine Wohnung 9.000 Euro Kaltmiete im Jahr: bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 3,0 Prozent Bruttomietrendite, bei 270.000 Euro 3,33 Prozent. Ein ruhiger, gut dokumentierter Mietvertrag spricht Anleger an, Mietrückstände und unklare Kaution erschweren den Verkauf.

Stolpersteine vermeiden: Sichern Sie keinem Käufer zu, dass er wegen Eigenbedarfs kündigen darf, das entscheiden Gesetz und Einzelfall. Verlassen Sie sich außerdem nicht auf alte Regeln: Sperrfristen und Verordnungen ändern sich, prüfen Sie sie zum Verkaufszeitpunkt.

Wann frage ich wen? Den Notar zu Vorkaufsrecht und Kaution, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bei unklarem Einzelfall, die Steuerberatung zu den Folgen für Sie als Vermieter, siehe Vermietetes Haus verkaufen: Steuerliche Folgen. Welche Klauseln wichtig sind, zeigt Kaufvertrag beim Hausverkauf, und die Übergabe beschreibt Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll.

Er gibt Ihnen einen Rahmen für das Gespräch mit Käufern.

Häufige Fragen

Muss der Mieter ausziehen, wenn ich verkaufe?

Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf des Käufers und unter Einhaltung der Fristen.

Wann kann ein Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Sobald er als Eigentümer im Grundbuch steht und tatsächlich Eigenbedarf hat. Gilt eine Sperrfrist nach § 577a BGB, wartet er drei Jahre, in bestimmten NRW-Gemeinden bis zu acht Jahre.

Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?

Nein. Es besteht nur, wenn Wohnungseigentum nach der Überlassung begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Verkäufe an Familienangehörige sind ausgenommen.

Was passiert mit der Kaution?

Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Sie bleiben zur Rückzahlung verpflichtet, falls der Mieter sie später vom Käufer nicht zurückerhält. Regeln Sie die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag.

Ändert sich bald etwas im Mietrecht?

Im Bundestag liegen mehrere Vorhaben, darunter die Mietrechtsnovelle der Bundesregierung und ein Entwurf der Grünen zu Eigenbedarfskündigungen. Am 14. Oktober 2026 fand dazu eine Anhörung statt. Beschlossen ist noch nichts. Beobachten Sie die Entwicklung, wenn Sie lange planen.

Wann informiere ich die Mieter über den Verkauf?

Früh, bevor Besichtigungen beginnen. Ein kurzes Schreiben, das erklärt, dass der Mietvertrag unverändert gilt, nimmt viel Sorge. Den späteren Eigentumswechsel teilen Sie den Mietern schriftlich und nachweisbar mit.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Eine vermietete Immobilie lässt sich gut verkaufen, wenn Käufer und Mieter früh wissen, was gilt. Sammeln Sie die Mietunterlagen, klären Sie mit dem Notar ein mögliches Vorkaufsrecht und legen Sie den Preis erst fest, wenn Sie Ihren Hauswert kennen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Prüfung des Einzelfalls übernehmen Notar, Rechtsanwältin oder Steuerberater.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen sind die Vorschriften des BGB und die Mieterschutzverordnung des Landes NRW. Änderungen im Mietrecht sind angekündigt, aber noch nicht in Kraft.

• § 566 BGB
• § 566a BGB
• § 573 BGB
• § 573c BGB
• § 574 BGB
• § 577 BGB
• § 577a BGB
• § 469 BGB
• Landesrecht NRW: Mieterschutzverordnung (Verordnungstext, Gemeindeliste)
• Deutscher Mieterbund: Gemeinden mit Kündigungssperrfrist
• Land NRW: Mieterschutzverordnung
• Bundestag: Anhörung zum Mietrecht, 14.10.2026