Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll beim Hausverkauf: Checkliste

Kurz gesagt: Übergeben wird das Haus in der Regel erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Ab der Übergabe trägt der Käufer die Gefahr und die laufenden Kosten (§ 446 BGB). Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr hilfreich: Es hält Zählerstände, Schlüssel, Zustand und Zubehör fest und beugt Streit vor.

Mit der Übergabe endet für Sie der Hausverkauf im Alltag. Unten steht, wie Sie den Termin vorbereiten, was ins Protokoll gehört und was Sie danach erledigen. Die Grundlage ist der Kaufvertrag; was dort steht, geht der Checkliste vor.

Wenn Sie gerade verkaufen: Lesen Sie diese Woche im Vertragsentwurf nach, in welchem Zustand und mit welchem Zubehör das Haus übergeben werden soll, und sammeln Sie Schlüssel und Unterlagen. Geben Sie die Schlüssel erst mit der Zahlung heraus. Informieren Sie Ihren Versicherer schriftlich über den Verkauf, die Versicherung sollte bis zur Übergabe bestehen bleiben.

Wann wird das Haus übergeben?

Der Zeitpunkt der Übergabe steht im Kaufvertrag. In der Praxis ist er meist an die Zahlung des Kaufpreises geknüpft, um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden (Bundesnotarkammer). Wünscht der Käufer früher Zugang, etwa für Renovierungen, schlägt der Notar Sicherheiten für den Verkäufer vor. Ohne solche Absprachen sollten Sie die Schlüssel nicht vorher herausgeben.

Was mit der Übergabe geschieht (§ 446 BGB):

• Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung geht auf den Käufer über.
• Dem Käufer stehen die Nutzungen zu, zum Beispiel Mieteinnahmen.
• Er trägt die Lasten, etwa Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren (Bundesnotarkammer).
• Nimmt der Käufer die Sache nicht an, obwohl er dazu verpflichtet ist, gilt das einer Übergabe gleich.

Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch hat das nichts zu tun. Die Umschreibung folgt meist später, weil das Finanzamt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt (siehe Notartermin beim Hausverkauf).

Vor der Übergabe: Das Haus vorbereiten

1. Vertrag lesen. Wie soll das Haus übergeben werden: geräumt, besenrein, mit welchem Zubehör? Was bleibt, was geht? Das legt die Urkunde fest.
2. Räumen. Entfernen Sie, was nicht mitverkauft ist. Tipps zum Aufräumen finden Sie im Artikel Entrümpeln, streichen, reparieren.
3. Reinigen. Prüfen Sie, welcher Standard im Vertrag steht (zum Beispiel besenrein). Es gilt, was vereinbart ist.
4. Schlüssel sammeln. Haustür, Keller, Garage, Gartentor, Briefkasten, Nebengebäude, Zusatzschlösser. Zählen Sie nach und notieren Sie die Zahl.
5. Unterlagen zusammenstellen. Gebrauchsanleitungen, Wartungsnachweise, Baupläne, Baugenehmigung, Handwerkerrechnungen, Garantiebelege. Eine Liste steht im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf.
6. Energieausweis übergeben. Dem Käufer ist unverzüglich nach Vertragsabschluss der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Absatz 4 Satz 5 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz).
7. Termin mit dem Käufer festlegen. Planen Sie genug Zeit ein, auch für einen Rundgang.

Der Übergabetermin: Rundgang und Protokoll

Gehen Sie gemeinsam mit dem Käufer durch alle Räume, im Keller, auf dem Dachboden, in Garage und Garten. Lesen Sie die Zähler ab, übergeben Sie die Schlüssel und füllen Sie das Protokoll aus. Beide unterschreiben, jede Seite behält ein Exemplar. Ein Foto der Zähler und der Räume ergänzt das Protokoll.

Zum Termin bringen Sie mit:

• eine Kopie des Kaufvertrags und der Liste des Mitverkauften,
• alle Schlüssel in einer Tüte oder an einem Ring, jeweils beschriftet,
• einen Ausdruck des Protokolls in doppelter Ausfertigung und einen Stift,
• ein Smartphone für Fotos der Zählerstände und der Räume,
• die Unterlagen, die Sie übergeben, in einer Mappe.

Bitten Sie den Käufer, ebenfalls ein Exemplar des Vertrags mitzubringen. So können Sie Unklarheiten sofort am Text klären, statt später zu diskutieren.

Was ins Übergabeprotokoll gehört

Wer vorsichtig formuliert, hilft beiden: Beschreiben Sie Beobachtungen („Riss an der Giebelwand, vom Verkäufer im Vertrag erwähnt“), statt Bewertungen abzugeben. Formulierungen, die über den Kaufvertrag hinausgehen, etwa Zusagen oder Anerkenntnisse, sollten Sie im Zweifel vorher mit dem Notar abstimmen.

Die rechtliche Bedeutung

Ein Übergabeprotokoll ist ein Beweismittel, kein Ersatz für den Vertrag. Es ändert nichts an einem im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss. Dieser gilt trotzdem nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Hat der Käufer einen Mangel schon bei Vertragsschluss gekannt, sind seine Mängelrechte ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 BGB). Das Protokoll zeigt, in welchem Zustand das Haus übergeben wurde und worauf sich beide verständigt haben. Mehr zum Zusammenspiel von Mängeln und Haftung: Gewährleistungsausschluss und Haftung.

Mit Schlüsseln, Zählerständen und Unterlagen ist die Übergabe geklärt. Die Unterlagen-Prüfung zeigt, was in Ihrem Fall dazugehört und was noch fehlt.

Nach der Übergabe: Abrechnung und Meldungen

Strom, Gas, Wasser, Heizung

Verträge mit Versorgern laufen auf Ihren Namen. Melden Sie sich zum Übergabetag ab, geben Sie die Zählerstände durch und nennen Sie den Käufer als Nachfolger. Der Käufer meldet sich selbst an.

Beispiel (erfunden): Wasserzähler bei der letzten Jahresablesung 1.234,0 m³. Bei der Übergabe 1.251,5 m³. Verbrauch seit der Ablesung: 17,5 m³. Bei einem angenommenen Preis von 4,20 Euro je m³ sind das 73,50 Euro (17,5 × 4,20), die Sie bis zur Übergabe tragen.

Wohngebäudeversicherung

Veräußert der Versicherungsnehmer die versicherte Sache, tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums in dessen Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein; Veräußerer und Erwerber haften als Gesamtschuldner für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode (§ 95 VVG). Gegenüber dem Versicherer wirkt der Eintritt erst, wenn dieser davon erfährt. Sie oder der Käufer müssen den Verkauf dem Versicherer unverzüglich anzeigen (§ 97 VVG); bleibt die Anzeige aus, kann der Versicherer unter Umständen leistungsfrei sein. Versicherer und Erwerber haben außerdem ein Sonderkündigungsrecht (§ 96 VVG). Informieren Sie Ihren Versicherer deshalb schriftlich über den Verkauf. Bis zur Übergabe sollte Ihre Versicherung bestehen bleiben. Weitere Fristfragen richten sich nach Ihrem Vertrag; fragen Sie beim Versicherer nach.

Grundsteuer, Müll, Abwasser

Ab der Übergabe trägt der Käufer die laufenden Lasten (§ 446 BGB), also auch Grundsteuer sowie Müll- und Abwassergebühren (Bundesnotarkammer). Gegenüber der Gemeinde ist Steuerschuldner, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Gegenüber der Gemeinde schuldet in der Regel noch bis zum Jahresende der Verkäufer die Grundsteuer, denn die Zurechnung ändert sich erst zum 1. Januar des Folgejahres (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Lassen Sie sich die Grundsteuer ab dem Übergabetag deshalb im Kaufvertrag oder per Überweisung vom Käufer erstatten. Die Aufteilung zwischen Ihnen und dem Käufer regelt der Kaufvertrag.

Beispiel (erfunden, Aufteilung nach Monaten): Jahresgrundsteuer 540 Euro, Übergabe am 1. Oktober. Der Käufer trägt Oktober bis Dezember: 540 / 12 × 3 = 135 Euro. Sie tragen Januar bis September: 540 / 12 × 9 = 405 Euro. Haben Sie die ganze Jahressumme gezahlt, bekommen Sie 135 Euro vom Käufer erstattet. Welche Rechenweise gilt (Monate oder Tage), steht in Ihrem Vertrag.

Post, Meldeadresse, Abos

Richten Sie einen Nachsendeauftrag ein, melden Sie sich um und kündigen Sie, was nicht mehr gebraucht wird (Abos, Zeitung, Wartungsverträge, die nicht mit dem Haus übergehen).

Besonderheit: Vermietete Häuser

Ist das Haus vermietet, wird beim Termin nicht ein leeres Gebäude übergeben, sondern ein laufendes Mietverhältnis. Bei vermietetem Wohnraum, den der Mieter schon bezogen hat, tritt der Käufer für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Sinnvoll für das Protokoll sind deshalb:

• eine Liste der übergebenen Mietunterlagen: Mietverträge, Übergabeprotokolle der Mieter, Nebenkostenabrechnungen,
• der Stand der Kaution und wo sie liegt (der Vertrag regelt, wer sie führt),
• Zählerstände und Schlüssel für die vermieteten Einheiten,
• ein Hinweis, dass die Mieter über den Eigentümerwechsel informiert werden.

Mehr dazu im Artikel Vermietete Immobilie verkaufen.

Wenn die Übergabe nicht wie geplant klappt

• Das Haus ist nicht geräumt. Setzen Sie eine angemessene Frist und halten Sie sie schriftlich fest. Bei erheblichen Verstößen kommen Rechte aus dem Vertrag in Betracht (Rücktritt vom Kaufvertrag).
• Es fehlen Schlüssel. Geben Sie sie nach, möglichst mit Übergabevermerk. Ersatz auf Ihre Kosten kann im Vertrag stehen.
• Der Käufer will früher einziehen. Nur mit ausdrücklicher Vereinbarung und Sicherheiten.
• Streit um den Zustand. Dokumentieren Sie mit Fotos. Ein Gespräch mit dem Notar oder einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt hilft, bevor Sie etwas unterschreiben.

Worauf Sie achten sollten

• Den Schlüssel erst mit der Zahlung übergeben. Der Besitz geht in der Regel mit der Zahlung über.
• Zählerstände fotografieren. Fotos beugen Streit vor.
• Bekannte Mängel nennen. Siehe Mängel offenlegen.
• Mit der Liste im Vertrag abgleichen, was mitverkauft ist. So bleibt klar, was im Haus bleibt.
• Den Versicherer informieren. Eine Mitteilung schützt beide Seiten.
• Das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen. Eine einseitig unterschriebene Fassung beweist wenig.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald übergibt, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es mich? Vor allem laufende Kosten bis zum Übergabetag. Im Beispiel oben (erfundene Zahlen) sind das 73,50 Euro Wasser für 17,5 Kubikmeter und bei 540 Euro Jahresgrundsteuer und Übergabe am 1. Oktober 405 Euro für Januar bis September. Haben Sie die ganze Jahressumme gezahlt, bekommen Sie 135 Euro vom Käufer erstattet. Welche Rechenweise gilt, steht in Ihrem Vertrag.

Wie lange dauert es? Der Zeitpunkt steht im Kaufvertrag und ist meist an die Zahlung des Kaufpreises geknüpft. Für den Termin selbst planen Sie genug Zeit für einen Rundgang durch alle Räume ein, auch Keller, Dachboden, Garage und Garten.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Vertrag lesen: geräumt, besenrein, welches Zubehör?
2. Schlüssel zählen und beschriften, Unterlagen in einer Mappe bereithalten, siehe Unterlagen für den Hausverkauf.
3. Energieausweis unverzüglich nach Vertragsabschluss übergeben.
4. Beim Termin Zähler ablesen und fotografieren, Protokoll in doppelter Ausfertigung von beiden unterschreiben lassen.
5. Danach Versorger abmelden, Versicherer und Post informieren.

Stolpersteine vermeiden: Schlüssel vor der Zahlung herausgeben. Ein Protokoll nur einseitig unterschreiben lassen. Bekannte Mängel verschweigen, denn der Haftungsausschluss schützt bei Arglist nicht, siehe Mängel offenlegen. Die Versicherung zu früh beenden.

Wann frage ich wen? Den Notar, bevor Sie im Protokoll etwas schreiben, das über den Kaufvertrag hinausgeht. Den Versicherer zur Anzeige des Verkaufs und zu Fristen in Ihrem Vertrag. Bei Streit um den Zustand eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, bevor Sie unterschreiben. Ist das Haus vermietet, lesen Sie Vermietete Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Nein, ein Gesetz verlangt es nicht. Es ist aber in der Praxis üblich und sinnvoll, weil es Zählerstände und Zustand festhält.

Wer erstellt das Protokoll?

Meist eine Seite, oft der Verkäufer, und beide unterschreiben. Eine Vorlage reicht; das Wichtigste sind Zählerstände, Schlüssel und der Zustand.

Was ist, wenn der Käufer später einen Mangel entdeckt?

Dann kommt es auf den Vertrag an: Haftungsausschluss, Kenntnis bei Vertragsschluss und Arglist spielen eine Rolle. Im Protokoll festgehaltene, bekannte Punkte können helfen. Die Beurteilung im Einzelfall übernehmen Notar oder Rechtsanwalt.

Wann geht die Gefahr auf den Käufer über?

Mit der Übergabe (§ 446 BGB). Brennt das Haus danach ohne Verschulden ab, trägt der Käufer das Risiko, während davor der Verkäufer es trägt. Deshalb sollte die Versicherung bis zur Übergabe bestehen bleiben.

Muss ich die Heizölreste bezahlt bekommen?

Nur wenn der Vertrag es vorsieht. Lesen Sie Zubehör- und Inventarregelungen und nehmen Sie den Füllstand ins Protokoll.

Wann melde ich Strom, Gas und Wasser ab?

Zum Übergabetag. Geben Sie die Zählerstände durch und nennen Sie den Käufer als Nachfolger. Der Käufer meldet sich selbst an. Die Verträge mit den Versorgern laufen auf Ihren Namen.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Planen Sie die Übergabe wie einen kleinen Termin: Checkliste, Unterlagen, Protokoll, Fotos. Das kostet wenig Zeit und spart Rückfragen. Für rechtliche Fragen, etwa zu Mängeln oder zur Abrechnung, sind der Notar, der den Kaufvertrag neutral beurkundet hat, und gegebenenfalls eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt zuständig; dieser Artikel ersetzt keine Beratung.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026. § 446 BGB, § 442 BGB, § 444 BGB, § 95 VVG, § 10 GrStG, § 222 BewG, § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz), Bundesnotarkammer, Besitz, Nutzen, Lasten, Glossar Grundstückskaufverträge, Infoblatt Der Kauf einer gebrauchten Immobilie.