Haus verkaufen mit zwei oder mehr Eigentümern: Wer unterschreibt, wer bekommt was

Kurz gesagt: Gehört ein Haus mehreren Personen, kann es nur gemeinsam verkauft werden: Alle eingetragenen Eigentümer wirken beim Notar mit, selbst oder durch eine bevollmächtigte Person. Der Erlös wird nach Abzug von Kredit und Kosten entsprechend den Anteilen verteilt. Einigen sich die Eigentümer nicht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, also die gerichtliche Versteigerung des Hauses mit anschließender Teilung des Erlöses.

Ein Haus kann zwei Ehepartnern, Geschwistern, Lebensgefährten oder mehreren Personen gehören. Was das für den Verkauf heißt, wie Sie Entscheidungen vorbereiten, wie der Erlös verteilt wird und was gilt, wenn jemand nicht mitmachen will, nicht erreichbar ist oder besondere Zustimmungen nötig sind, steht hier. Für Trennung und Erbfall gibt es eigene Artikel, auf die unten verwiesen wird.

Wenn Sie gerade verkaufen: Setzen Sie diese Woche alle Eigentümer an einen Tisch und halten Sie schriftlich fest: Mindestpreis, wer mit Interessenten spricht und wie der Erlös verteilt wird. Holen Sie dazu den Grundbuchauszug, damit klar ist, wer mitwirken muss. Lebt jemand im Ausland oder steht unter Betreuung, fragen Sie den Notar früh nach Vollmacht und Genehmigung.

Wer ist Eigentümer? Ein Blick ins Grundbuch

Wer Eigentümer ist, steht im Grundbuch, Abteilung I. Dort sind die Eigentümer mit ihren Anteilen eingetragen, zum Beispiel „je zur Hälfte“ oder „zu 60 und 40 Prozent“. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt der Artikel Was steht im Grundbuch?.

Typische Konstellationen:

• Miteigentum nach Bruchteilen. Jeder besitzt einen rechnerischen Anteil am ganzen Haus. Das gilt häufig für Ehepaare und andere Paare, für Geschwister oder Käufergemeinschaften.
• Erbengemeinschaft. Mehrere Erben halten das Haus gemeinsam. Hier gelten besondere Regeln, siehe Erbengemeinschaft: Haus gemeinsam verkaufen.
• Gesellschaft. Gehört das Haus einer Gesellschaft, zum Beispiel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, handeln die Vertretungsberechtigten. Der Notar prüft anhand der Unterlagen, wer unterschreiben darf.
• Wohnungseigentum. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Regeln der Eigentümergemeinschaft hinzu. Ob die Teilungserklärung für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft verlangt, steht dort und lässt sich früh klären.

Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die Eigentümer im Grundbuch noch zur Lage passen. Ist jemand verstorben oder hat sich der Name geändert, muss das beim Verkauf geklärt werden.

Was „gemeinsam“ bedeutet

Das Gesetz trennt zwei Dinge (§ 747 BGB):

1. Den eigenen Anteil darf jeder Teilhaber allein veräußern oder belasten.
2. Das Haus im Ganzen können nur alle Teilhaber gemeinsam verkaufen.

Beim Verkauf des ganzen Hauses müssen deshalb alle Eigentümer dem Kaufvertrag zustimmen und die Auflassung erklären, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Das ist keine Mehrheitsfrage. § 745 BGB erlaubt zwar Mehrheitsbeschlüsse, aber nur für die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung, nicht für den Verkauf. Für wesentliche Veränderungen am Gegenstand gilt nach Absatz 3 sogar, dass sie weder beschlossen noch verlangt werden können.

Praktisch heißt das: Preis, Makleraufträge, Kaufvertrag und Übergabe sollten von allen getragen werden. Hilfreich ist vorab ein schriftlicher Konsens zu folgenden Punkten:

• Mindestpreis und Spielraum bei Verhandlungen
• Wer spricht mit Interessenten und dem Makler (siehe Preis verhandeln)
• Wer Unterlagen sammelt (Checkliste Unterlagen)
• Wie der Erlös verteilt wird

Wenn nicht alle zum Notartermin kommen können

Ein Eigentümer kann sich durch eine Bevollmächtigte oder einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Das Gesetz verlangt für die Vollmacht selbst keine besondere Form (§ 167 Abs. 2 BGB). Das Grundbuchamt trägt Änderungen aber nur ein, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 GBO). In der Praxis lassen Eigentümer die Vollmacht deshalb notariell beurkunden oder beglaubigen. Fragen Sie den Notar früh, welche Form er für Ihren Fall verlangt, besonders wenn jemand im Ausland lebt.

Weitere Fälle:

• Ein Eigentümer steht unter Betreuung. Für Verfügungen über ein Grundstück braucht die Betreuerin oder der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Das verlängert den Zeitplan.
• Ein Miteigentümer ist minderjährig. Eltern brauchen für Geschäfte, bei denen ein Vormund eine Genehmigung bräuchte, die Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 Abs. 1 BGB).
• Ein Eigentümer ist nicht erreichbar oder verweigert die Mitwirkung. Das behandeln die nächsten Abschnitte.

Ehepartner: Wann die Zustimmung des anderen nötig sein kann

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, fragen viele, ob der andere zustimmen muss. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gilt § 1365 BGB: Wer verheiratet ist, darf sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Das kann auch den Verkauf eines einzelnen Gegenstands betreffen, wenn er im Wesentlichen das gesamte Vermögen ausmacht. Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 16. Januar 2013 (XII ZR 141/10) so beschrieben und erwähnt für kleinere Vermögen eine Grenze von 85 Prozent des Vermögens. Außerdem muss der Vertragspartner die maßgeblichen Umstände kennen.

Ein notarielles Gespräch klärt, ob das auf Ihren Fall zutrifft. Verweigert der andere Ehegatte die Einwilligung ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie auf Antrag ersetzen, wenn das Geschäft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs. 2 BGB). Bei Trennung und Scheidung lesen Sie Hausverkauf bei Trennung und Scheidung.

So wird der Erlös verteilt

Nach dem Verkauf wird zuerst der Kredit abgelöst, dann folgen die Kosten. Der Rest geht an die Eigentümer entsprechend ihren Anteilen. Haften mehrere für einen gemeinsamen Kredit, schuldet in der Regel jeder der Bank die ganze Summe (Gesamtschuld). Untereinander tragen Gesamtschuldner ihre Schuld, wenn nichts anderes vereinbart ist, in gleicher Höhe (§ 426 Abs. 1 BGB). Haben die Eigentümer unterschiedliche Anteile am Eigenkapital eingebracht, lohnt sich eine schriftliche Abrede, bevor der Notartermin stattfindet.

Beispiel: Erlösverteilung bei zwei Eigentümern

Angenommen, das Haus wird für 480.000 Euro verkauft. Es gehört A zu 60 Prozent und B zu 40 Prozent. Die Restschuld des gemeinsamen Kredits beträgt 180.000 Euro, die Verkaufskosten betragen 12.000 Euro (alle Zahlen angenommen).

Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Verkaufserlös-Rechner den Gesamtbetrag nach. Ob das Ergebnis den internen Absprachen entspricht, hängt davon ab, wer wie viel eingebracht hat. Steuerlich wird jeder Anteil für sich betrachtet (Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?).

Bevor die Eigentümer verhandeln, hilft eine gemeinsame, nachvollziehbare Preisspanne. Sie nimmt Streit über die Frage heraus, was das Haus wert ist.

Wenn ein Eigentümer nicht verkaufen will

Niemand muss in einer Gemeinschaft dauerhaft bleiben. Jeder Teilhaber kann die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich jederzeit verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Vereinbarungen, die dieses Recht dauerhaft ausschließen, sind nur eingeschränkt zulässig: Ein wichtiger Grund hebt die Sperre auf, und unzulässige Beschränkungen sind nichtig (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB).

Bei einem Haus ist eine Teilung in Natur nicht möglich. Dann wird die Gemeinschaft durch Verkauf aufgehoben, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, den Erlös teilen die Eigentümer (§ 753 BGB). Das heißt Teilungsversteigerung. Das Verfahren steht in § 180 ZVG. Das Gericht kann es auf Antrag eines Miteigentümers höchstens für sechs Monate einstellen, wenn es die Interessen abwägt (Absatz 2). Ist nur der Ehegatte, frühere Ehegatte oder Lebenspartner beteiligt, muss das Gericht auf Antrag einstellen, wenn dies nötig ist, um eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes abzuwenden (Absatz 3). Insgesamt dürfen die Einstellungen fünf Jahre nicht überschreiten (Absatz 4).

Die Teilungsversteigerung ist ein letzter Weg. Für Erbengemeinschaften warnen Verbraucherzentrale und Notarkammern, dass sie häufig weniger bringt als ein Verkauf am freien Markt und Kosten verursacht. Das Muster gilt für andere Gemeinschaften ähnlich. Vorher lohnen diese Alternativen:

• Ein Eigentümer übernimmt den Anteil der anderen gegen Auszahlung. Das setzt Finanzierung voraus, auch für die Entlassung des anderen aus dem Kredit.
• Anteil verkaufen. Wer nur seinen Anteil verkauft (§ 747 Satz 1 BGB), bringt einen Dritten in die Gemeinschaft, das schreckt viele Käufer ab.
• Vermittlung. Eine Mediation oder ein neutraler Wert können Bewegung bringen.
• Zeitplan. Ein vereinbarter Verkaufstermin in einigen Monaten gibt allen Beteiligten Planungssicherheit.

Typische Stolpersteine

• Erst gemeinsam entscheiden, dann verhandeln. Legen Sie gemeinsame Preisspanne und Verantwortlichkeiten fest, bevor ein Eigentümer mit Interessenten spricht.
• Alle früh einbeziehen. Der Notartermin braucht Vorlauf für Vollmachten, Genehmigungen und Löschungsunterlagen. Je früher jeder Eigentümer Bescheid weiß, desto ruhiger läuft es.
• Anteile und Kredithaftung getrennt betrachten. Die Bank kann sich an alle Kreditnehmer halten, unabhängig von den Anteilen am Haus.
• Absprachen schriftlich festhalten. Gerade bei unterschiedlichem Eigenkapital hilft ein einfaches Schreiben.
• Das Grundbuch prüfen. Es zeigt, wer mitwirken muss.
• Die Teilungsversteigerung als letzten Weg einplanen. Sie kann zu geringeren Erlösen führen und lässt sich nur begrenzt aufschieben.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer mit mehreren Eigentümern verkaufen will, fragt sich meist Folgendes:

• Was kostet es mich? Zuerst Kredit und Verkaufskosten, danach wird geteilt. Im Beispiel oben bleiben von 480.000 Euro 288.000 Euro, davon 172.800 Euro für A und 115.200 Euro für B (Zahlen angenommen). Den Gesamtbetrag rechnet der Verkaufserlös-Rechner nach.
• Wie viel Vorlauf brauche ich? Vollmachten und Genehmigungen brauchen Vorlauf, deshalb sollten Sie sie früh klären. Allgemeine Zeitangaben stehen in Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
• Was darf ich nicht vergessen? Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen mitwirken, selbst oder durch eine bevollmächtigte Person. Bei Ehepartnern prüft der Notar, ob § 1365 BGB eine Zustimmung verlangt.
• Stolpersteine vermeiden: Mit Interessenten zu verhandeln, bevor sich alle über Preis und Zuständigkeiten einig sind.
• Wann frage ich wen? Den Notar früh bei Vollmacht, Betreuung oder Minderjährigen. Bei Trennung lesen Sie Hausverkauf bei Trennung und Scheidung.

In vier Schritten zur Einigung:

1. Grundbuchauszug holen und Anteile prüfen.
2. Gemeinsame Preisspanne festlegen. Wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, sehen Sie mit dem kostenlosen Hauswert auf dieser Seite.
3. Erlösverteilung und Kredithaftung schriftlich festhalten.
4. Notartermin planen und Vollmachten oder Genehmigungen rechtzeitig einholen.

Häufige Fragen

Kann ein Eigentümer allein verkaufen?

Nur seinen Anteil, nicht das ganze Haus. Für das ganze Haus müssen alle mitwirken (§ 747 BGB).

Reicht eine Vollmacht?

Ja, wenn sie dem Notar und später dem Grundbuchamt in der geforderten Form vorliegt. Lassen Sie Form und Umfang vorab mit dem Notar klären.

Muss mein Ehepartner zustimmen, wenn nur ich im Grundbuch stehe?

Nicht immer. Im Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann eine Zustimmung nötig sein, wenn das Haus im Wesentlichen Ihr gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Der Notar klärt das im Vorfeld.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Nach Abzug von Kredit und Kosten nach den Anteilen im Grundbuch. Abweichende Absprachen unter den Eigentümern sollten schriftlich festgehalten werden.

Wer haftet für den gemeinsamen Kredit?

Die Bank kann sich in der Regel an jeden Kreditnehmer halten. Im Verhältnis untereinander gilt ohne andere Absprache die Teilung zu gleichen Anteilen (§ 426 BGB).

Ein Miteigentümer meldet sich nicht. Was kann ich jetzt tun?

Sie können sein Haus nicht allein verkaufen, denn alle müssen mitwirken (§ 747 BGB). Prüfen Sie, ob eine Vollmacht vorliegt, und besprechen Sie mit dem Notar die nächsten Schritte. Als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung, die häufig weniger bringt als ein Verkauf am freien Markt.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Mit mehreren Eigentümern beginnt der Verkauf nicht beim Exposé, sondern bei einer gemeinsamen Absprache über Preis, Zuständigkeiten und Erlösverteilung. Sammeln Sie früh Grundbuchauszug, Kreditunterlagen und eventuelle Vollmachten, und planen Sie für Genehmigungen und Abstimmungen Zeit ein. Der Ablauf beim Notar ist im Artikel Notartermin beim Hausverkauf beschrieben. Hilft keine Einigung weiter, kann eine neutrale Beratung oder Mediation sinnvoll sein, bevor ein Gericht ins Spiel kommt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen:

• § 747 BGB, § 745 BGB, § 749 BGB, § 753 BGB
• § 180 ZVG
• § 1365 BGB, BGH, Urteil vom 16. Januar 2013, XII ZR 141/10
• § 426 BGB
• § 1850 BGB, § 1643 BGB
• § 167 BGB, § 29 GBO

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welche Zustimmungen, Genehmigungen und Vollmachten in Ihrem Fall nötig sind, klären Notar oder Rechtsanwalt im Einzelfall.