Geerbtes Haus verkaufen: Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Freibeträge

Kurz gesagt: Beim geerbten Haus gibt es zwei getrennte Steuern: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb (ein Kind hat 400.000 Euro Freibetrag) und die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, die nur anfällt, wenn der Erblasser höchstens zehn Jahre vor Ihrem Verkauf gekauft hat. Der Verkauf selbst löst keine Erbschaftsteuer aus.

Wer ein Haus erbt, steht oft vor der Frage, ob er es behalten oder verkaufen soll. Neben der Trauer und den Formalitäten kommt die steuerliche Seite hinzu. Sie ist hier geordnet: erst die Erbschaftsteuer, dann die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, dann die Sonderfälle. Ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann außerdem helfen, einen niedrigeren Wert des Hauses für die Erbschaftsteuer nachzuweisen. Zu Erbschein, Vollmachten und Ablauf lesen Sie den Artikel Hausverkauf nach einem Erbfall.

Wenn Sie gerade verkaufen: Suchen Sie diese Woche den Kaufvertrag des Erblassers heraus, denn sein Kaufdatum entscheidet, ob Ihr Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist. Prüfen Sie außerdem, ob die Anzeige beim Finanzamt (drei Monate ab Kenntnis vom Erbfall) schon erledigt ist. Sprechen Sie vor dem Notartermin kurz mit Ihrer Steuerberatung, wenn die zehn Jahre noch laufen oder das Haus als Familienheim befreit wurde.

Zwei Steuern, zwei Fragen

Erbschaftsteuer: So wird gerechnet

Steuerklasse und Freibetrag

Die Steuerklasse hängt von der Verwandtschaft ab (§ 15 ErbStG), der Freibetrag von der Beziehung zum Erblasser (§ 16 ErbStG):

Bei Ehegatten kommen weitere Entlastungen hinzu, etwa ein Versorgungsfreibetrag. Sie hängen von der Konstellation ab und sind hier nicht aufgeführt.

Steuersätze

Die Sätze (§ 19 ErbStG) steigen mit dem steuerpflichtigen Erwerb:

Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Das gilt auch für Schenkungen zu Lebzeiten.

Abzüge und Wert des Hauses

Für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und Kosten der Nachlassabwicklung werden pauschal 15.000 Euro ohne Nachweis abgezogen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Der Wert des Hauses richtet sich nach dem Bewertungsgesetz zum Todestag. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie das nachweisen (§ 198 BewG): durch ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen, oder durch einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zustande kam, solange sich die maßgeblichen Verhältnisse seit dem Todestag nicht verändert haben. Ein solches Gutachten kostet Geld. Es lohnt sich vor allem, wenn der nachgewiesene Wert deutlich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt und dadurch spürbar Steuer entfällt. Die Kosten erfragen Sie vorab beim Gutachterausschuss oder beim Sachverständigen. Ein zeitnaher Verkauf kann den Wert ebenfalls belegen. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit dem Steuerberater.

Beispiel mit Zahlen

Die Zahlen sind frei gewählt.

Eine Tochter erbt von ihrer Mutter ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 450.000 Euro und ein Konto mit 70.000 Euro. Sie ist Alleinerbin, hat von der Mutter zuvor nichts erhalten und vermietet das Haus nicht.

Verkauft die Tochter das Haus später, ändern sich Steuerklasse und Freibetrag nicht. Nur der Wertansatz des Hauses kann sich ändern, wenn sie den niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachweist.

Anzeige beim Finanzamt

Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis anzeigen (§ 30 ErbStG). Eine Ausnahme besteht, wenn ein Gericht oder Notar eine Verfügung von Todes wegen eröffnet hat und das Verwandtschaftsverhältnis daraus eindeutig hervorgeht. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, entfällt diese Ausnahme. Beim geerbten Haus sollte die Anzeige deshalb in aller Regel erfolgen.

Für Freibetrag und Steuer zählt der Wert des Hauses. Mit einer ersten Spanne für den Hauswert haben Sie einen Ausgangspunkt für das Gespräch mit Ihrer Steuerberatung.

Das Familienheim: Befreiung und Verkauf

Das selbst bewohnte Elternhaus ist unter bestimmten Bedingungen von der Erbschaftsteuer befreit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG):

• Ehegatte und Lebenspartner: Die Befreiung gilt ohne Flächengrenze, wenn der Erblasser in dem Haus bis zum Tod gewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der überlebende Partner dort selbst wohnen will.
• Kinder: Gleiche Voraussetzungen, aber nur für Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Der Bundesfinanzhof hat am 17. Juni 2026 (II R 27/23) entschieden, dass zum Grundstück die gesamte wirtschaftliche Einheit gehören kann, also etwa mitgenutzte Gartengrundstücke.
• Selbstnutzung: Der Erwerber muss das Haus unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen wollen und tatsächlich nutzen.
• Zehn Jahre: Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, zwingende Gründe stehen dem entgegen.

Verkaufen Sie das Familienheim innerhalb dieser zehn Jahre, entfällt die Befreiung nach der Rechtsprechung rückwirkend. Beim überlebenden Ehegatten hat der Bundesfinanzhof das am 11. Juli 2019 (II R 38/16) bestätigt: Es kommt nicht darauf an, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist oder wer neuer Eigentümer wird. Wer plant, ein befreites Familienheim zu verkaufen, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen.

Einkommensteuer: Die Spekulationsfrist des Erblassers

Das Fristende lässt sich aus den beiden Vertragsdaten mit dem Spekulationsfrist-Rechner bestimmen.

Das Gesetz rechnet dem, der ein Haus unentgeltlich erhalten hat, die Anschaffung des früheren Eigentümers zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Für Erben folgt das Ergebnis aus der Gesamtrechtsnachfolge: Sie treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Für Sie als Erbe heißt das:

• Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kaufvertrag des Erblassers.
• Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei, auch wenn Sie das Haus gerade erst geerbt haben.
• Hat der Erblasser höchstens zehn Jahre vorher gekauft, läuft die Frist noch. Ihr Gewinn ist steuerpflichtig, wenn keine Ausnahme greift.
• Eigennutzung: Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien kann auch für Sie als Erben gelten, wenn Sie selbst im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor im Haus gewohnt haben (siehe Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt). Ob die Finanzverwaltung auch die Nutzung des Erblassers anrechnet, lassen Sie bitte im Einzelfall prüfen.
• Gewinnrechnung: Als Anschaffungskosten setzen Sie in der Regel die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers an. Der Wert, mit dem das Haus in der Erbschaftsteuer steht, ist dafür nicht maßgeblich.

Beispiele

Rechenbeispiel für den zweiten Fall (Annahmen): Anschaffungskosten des Erblassers inklusive Nebenkosten 220.000 Euro, Verkaufspreis 330.000 Euro, Verkaufskosten 12.000 Euro. Gewinn: 330.000 € − 12.000 € − 220.000 € = 98.000 €. Hat der Erbe sonst ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 Euro, steigt es mit dem Gewinn auf 158.000 Euro. Die Einkommensteuer nach der Grundtabelle 2026 liegt dann bei etwa 55.224 Euro statt 14.233 Euro, auf den Gewinn entfallen damit rund 40.991 Euro Einkommensteuer. Dazu käme ein Solidaritätszuschlag von rund 3.000 Euro (5,5 Prozent der Einkommensteuer von 55.224 Euro, auf die 14.233 Euro ohne Gewinn fiele keiner an), gegebenenfalls Kirchensteuer.

Gerechnet ist die Grundtabelle für eine Einzelperson. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt der Splittingtarif (§ 32a Abs. 5 EStG) und die Steuer fällt niedriger aus: Bei einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von ebenfalls 60.000 Euro und 158.000 Euro mit Gewinn wären es rund 35.700 Euro auf den Gewinn, dazu ein Solidaritätszuschlag von nur rund 400 Euro.

Erbengemeinschaft

Erben mehrere gemeinsam, wird der Gewinn nach den Anteilen auf die Miterben aufgeteilt. Die Freigrenze von 1.000 Euro gilt je steuerpflichtige Person. Der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben bei der Erbauseinandersetzung ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Übernimmt ein Miterbe das Haus und zahlt den anderen eine Abfindung, kann das nach der Auffassung der Finanzverwaltung insoweit als entgeltlicher Erwerb gelten, für den eine eigene Frist beginnt. Klären Sie das vor der Auseinandersetzung mit Ihrer Steuerberatung. Die Besonderheiten beschreibt der Artikel Erbengemeinschaft: Haus gemeinsam verkaufen.

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Verkaufen Sie später, zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer auf seinen Kauf, wie im Artikel Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen erklärt.

Was 2026 in der Diskussion ist

Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 zwei mündliche Verhandlungen zur Erbschaftsteuer abgehalten (12. Oktober zur Gesetzgebungskompetenz, 13. Oktober zur Verschonung von Betriebsvermögen). Beim Verfahren zur Verschonung hatte der Beschwerdeführer von seiner Tante nur Privatvermögen geerbt. Eine Entscheidung lag am 27. Oktober 2026 nicht vor. Daneben gibt es politische Vorschläge zu einer Reform der Erbschaftsteuer; ein beschlossenes Gesetz ist nicht bekannt. Für Ihren Verkauf gelten daher die oben genannten Freibeträge und Sätze. Verfolgen Sie Änderungen, wenn der Erbfall noch nicht eingetreten ist oder die Festsetzung offen ist.

Typische Stolpersteine

• Die Anzeigefrist im Blick behalten: Drei Monate ab Kenntnis vom Erbfall sind schnell vorbei.
• Beim Familienheim die Zehn-Jahres-Frist beachten: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann die Befreiung rückwirkend entfallen lassen.
• Den richtigen Fristbeginn nehmen: Für die Einkommensteuer zählt der Kauf des Erblassers, nicht der Erbfall.
• Unterlagen des Erblassers sichern: Kaufvertrag, Rechnungen zu Umbauten und Abschreibungsaufstellungen belegen die Anschaffungskosten.
• Steuerbescheid prüfen: Wertansätze lassen sich überprüfen, zum Beispiel mit einem Nachweis des niedrigeren Werts.
• Erlös erst nach der Steuerklärung verteilen: Klären Sie zuerst die Steuern, dann planen Sie die Auszahlung an die Erben.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet mich der Verkauf an Steuern? Das hängt an zwei getrennten Fragen. Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Erwerb über Ihrem Freibetrag liegt. Im Beispiel oben (Tochter, Erwerb 520.000 Euro) sind es 11.550 Euro, angenommene Zahlen. Einkommensteuer auf den Gewinn fällt nur an, wenn der Erblasser höchstens zehn Jahre vor Ihrem Verkauf gekauft hat. Im Rechenbeispiel mit 98.000 Euro Gewinn und angenommenen 60.000 Euro übrigem Einkommen wären es rund 40.991 Euro.

Was darf ich nicht vergessen? Die Anzeige beim Finanzamt, die Zehn-Jahres-Frist beim befreiten Familienheim und die Unterlagen des Erblassers (Kaufvertrag, Rechnungen zu Umbauten).

Wie gehe ich vor?

1. Kaufdatum des Erblassers aus dem Kaufvertrag ermitteln und mit dem Spekulationsfrist-Rechner das Fristende bestimmen.
2. Prüfen, ob Sie oder der Erblasser das Haus selbst bewohnt haben (Selbst genutzt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt).
3. Freibetrag und möglichen Erbschaftsteuerbetrag anhand Ihrer Verwandtschaft überschlagen.
4. Unterlagen sichern und Erbschaftsteuer-Anzeige prüfen.
5. Mit der Steuerberatung entscheiden, ob Sie sofort verkaufen oder die Frist abwarten.
6. Erlös erst nach der Steuererklärung verteilen. Weitere Steuerfragen zum Verkauf beantwortet Steuern beim Hausverkauf.

Wann sollte ich wen fragen? Vor der Bewertung für die Erbschaftsteuer und vor dem Verkauf eines befreiten Familienheims: Steuerberatung. Zu Erbschein und Ablauf: Hausverkauf nach einem Erbfall.

Häufige Fragen

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus gleich verkaufe?

Der Verkauf selbst löst keine Erbschaftsteuer aus. Ob sie anfällt, richtet sich nach dem Gesamtwert des Erwerbs und Ihrem Freibetrag. Liegt der Erwerb unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an.

Gelten die Freibeträge für jedes Kind einzeln?

Ja. Jeder Erbe hat seinen eigenen persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG). Frühere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden aber angerechnet (§ 14 ErbStG).

Zahlt der Erbe Grunderwerbsteuer?

Nein, der Erwerb von Todes wegen und die Erbauseinandersetzung sind befreit (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). Der Käufer zahlt die Steuer auf seinen Kauf.

Wie lange läuft die Spekulationsfrist beim geerbten Haus?

Sie läuft ab dem Kaufvertrag des Erblassers, insgesamt höchstens zehn Jahre bis zu Ihrem Verkaufsvertrag. Hatte der Erblasser das Haus selbst unentgeltlich erhalten, zählt der Kauf seines Rechtsvorgängers.

Kann ich Kosten für den Verkauf absetzen?

Bei steuerpflichtigem Verkauf mindern Maklerprovision, Energieausweis und weitere Verkaufskosten den Gewinn. Bei steuerfreiem Verkauf spielen sie steuerlich keine Rolle.

Soll ich sofort verkaufen oder die Spekulationsfrist abwarten?

Das hängt vom Kaufdatum des Erblassers ab. Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei und Warten bringt steuerlich nichts. Läuft die Frist noch, ist der Gewinn bis zum Fristende steuerpflichtig, im Beispiel bis Mitte Juni 2030. Vergleichen Sie die Steuer bei sofortigem Verkauf mit der Lage nach Fristablauf und besprechen Sie das mit Ihrer Steuerberatung, besonders bei einem Verkauf kurz nach dem Fristende.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Klären Sie zuerst, wer erbt, wann der Erblasser gekauft hat und ob jemand das Haus selbst bewohnt hat. Sprechen Sie die Bewertung für die Erbschaftsteuer mit Blick auf einen späteren Verkauf mit Ihrer Steuerberatung ab: Ein realistischer Wert hilft bei beiden Steuern. Vergleichen Sie die Steuer bei sofortigem Verkauf mit der Lage nach Ablauf der Frist. Ein Hauswert-Bericht zum Hauswert liefert dafür eine Zahl als Ausgangspunkt; er ersetzt kein Verkehrswertgutachten, das für einen Nachweis nach § 198 BewG nötig sein kann (siehe die Hinweise zu Kosten und Nutzen oben). Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• § 15 ErbStG
• § 16 ErbStG
• § 19 ErbStG
• § 14 ErbStG, § 10 ErbStG, § 30 ErbStG
• § 13 ErbStG
• § 198 BewG
• § 23 EStG
• BFH, Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16
• BFH, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23
• § 3 GrEStG
• Bundesverfassungsgericht: Termin der mündlichen Verhandlung

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Die Prüfung im Einzelfall übernehmen Steuerberatung oder Finanzamt.