Exposé erstellen: Aufbau, Fotos und Pflichtangaben für den Hausverkauf

Kurz gesagt: Ein gutes Exposé nennt Eckdaten, Zustand, Lage und Energiekennwerte klar und ohne Beschönigung. In Portalen gehören zusätzlich die Energieangaben aus dem gültigen Ausweis in die Anzeige, und alles, was Sie zusagen, kann später rechtlich zählen.

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses: Interessenten entscheiden auf seiner Grundlage, ob sie zur Besichtigung kommen. Unten stehen Aufbau und Pflichtangaben, eine Wohnflächenrechnung und die Frage, wann Angaben im Exposé zur Haftungsfrage werden.

Wenn Sie gerade verkaufen: Besorgen Sie zuerst den Energieausweis, denn seine Angaben gehören in jede Portalanzeige. Messen oder prüfen Sie die Wohnfläche nach einem genannten Verfahren und notieren Sie für jeden Zustand eine Jahreszahl. Schreiben Sie erst danach den Text und lassen Sie ihn von einer zweiten Person lesen.

Exposé und Anzeige: Was der Unterschied ist

Die Anzeige ist der kurze Text mit Bildern auf einem Portal oder in der Zeitung. Das Exposé ist die ausführliche Darstellung, oft als PDF, die Interessenten nach einer Anfrage oder bei der Besichtigung erhalten. Die gesetzlichen Pflichtangaben zur Energie betreffen die Anzeige. Alles, was Sie schreiben, kann aber später im Streit um den Zustand eine Rolle spielen, unabhängig davon, ob es in der Anzeige oder im Exposé stand.

Der Aufbau eines Exposés

Eine bewährte Reihenfolge folgt der Frage des Interessenten:

1. Titelseite: Bestes Außenfoto, Objektart, Ort oder Stadtteil, Kaufpreis.
2. Eckdaten: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr, Heizung, Energieangaben, Stellplätze, Bezugstermin.
3. Objektbeschreibung: Aufteilung, Ausstattung, Besonderheiten, in kurzen Absätzen.
4. Zustand und Modernisierung: Was wurde wann erneuert, was steht an. Konkrete Jahreszahlen sind besser als Sammelwörter.
5. Lage: Anbindung, Einkaufen, Schulen, Ruhe, soweit zutreffend.
6. Bilder und Grundrisse: Außenansicht, Wohnräume, Küche, Bäder, Keller, Dach, Garten.
7. Energieausweis: Angaben wie im Abschnitt „Pflichtangaben“ unten.
8. Kontakt und Ablauf: Wie vereinbaren Interessenten einen Termin, welche Unterlagen stehen zur Verfügung.

Die vollständige Adresse muss in der Anzeige nicht stehen. Viele Verkäufer nennen sie erst nach der Terminvereinbarung. Das schützt Ihre Privatsphäre und die Ihrer Nachbarn.

Für den Einstieg bietet dein-hausverkauf.de Bausteine für die Verkaufsanzeige: Text und PDF zum Selbst-Einstellen. Die Seite veröffentlicht nichts selbst, Sie entscheiden, wo Sie Ihre Anzeige schalten.

Die Wohnfläche richtig berechnen

Die Wohnfläche ist die Zahl, die Interessenten am meisten vergleichen. Eine verlässliche Methode ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie gilt unmittelbar dort, wo das Wohnraumförderungsrecht eine Berechnung verlangt (§ 1 WoFlV). Im Privatverkauf wird sie häufig als Maßstab genutzt, weil sie klare Regeln kennt. Nach § 4 WoFlV zählen:

• Räume und Raumteile mit mindestens 2 Metern lichter Höhe voll,
• Räume und Raumteile mit 1 Meter bis unter 2 Metern Höhe zur Hälfte,
• unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume zur Hälfte,
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Beispiel: Ein Haus hat 98 Quadratmeter Fläche mit mindestens 2 Metern lichter Höhe, 20 Quadratmeter unter Dachschrägen mit 1 bis 2 Metern Höhe und eine Terrasse mit 16 Quadratmetern. Die Rechnung lautet 98 plus 20 mal 0,5 plus 16 mal 0,25. Das sind 98 plus 10 plus 4 gleich 112 Quadratmeter. Sie schreiben im Exposé: „ca. 112 m² Wohnfläche, berechnet nach der Wohnflächenverordnung“. Wer das Berechnungsverfahren nennt, vermeidet Missverständnisse. Alte Pläne nennen oft andere Zahlen, etwa Nutzfläche oder eine Berechnung nach einer älteren Norm. Wenn Sie nicht sicher sind, beschreiben Sie das offen.

Konkret statt allgemein: Formulierungen für den Zustand

Interessenten vertrauen Angaben, die sich nachprüfen lassen. Die folgende Tabelle zeigt Beispiele, wie aus allgemeinen Worten belegbare Aussagen werden. Die Zahlen und Gewerke sind erfunden und dienen nur als Muster, tragen Sie Ihre eigenen Daten ein.

Nennen Sie auch Dinge, die anstehen, etwa eine Heizung, die älter als zwanzig Jahre ist. Das nimmt Käufern keinen Mut, sondern macht den Preis nachvollziehbar. Wer vorher über Ersatzbeschaffung gesprochen hat, muss später nichts erklären. Was Käufer nach dem Kauf erwartet, steht in Sanierungspflichten nach dem Kauf.

Fotos: Was gut wirkt und was zu beachten ist

• Licht und Ordnung: Tageslicht, aufgeräumte Flächen, gerade Linien. Mehr dazu in Entrümpeln, streichen, reparieren.
• Reihenfolge: Außenfoto zuerst, dann Wohnräume, Küche, Bäder, Garten.
• Wirklichkeit zeigen: Bearbeitungen wie Helligkeit und Ausrichtung sind üblich. Zustand verändern sollten sie nicht. Virtuell möblierte Bilder kennzeichnen Sie als solche.
• Garten und Außenbereich: Gepflegt, ohne Gartenschlauch und Mülltonnen im Bild (Garten und Außenanlagen).
• Persönliches entfernen: Familienfotos, Post, Namensschilder, Wertsachen, Kfz-Kennzeichen.
• Personen und Bewohner: Fotos von Räumen, in denen noch jemand wohnt, können personenbezogene Daten sein. Das Landgericht Frankenthal hat am 4. Juni 2024 (3 O 300/23) entschieden, dass eine Einwilligung nötig ist, hier aber stillschweigend vorlag, weil die Mieter den Makler zum Fotografieren selbst hereingelassen hatten. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat am 9. Dezember 2025 (5 U 82/24) einen Anspruch auf Schmerzensgeld verneint, aber Auskunft über die Datenverarbeitung zugesprochen. Wenn Mieter im Haus wohnen, holen Sie ihre Zustimmung vorab ein.

Weitere Hinweise zur Wirkung von Möblierung finden Sie in Homestaging.

Pflichtangaben: Was in die Anzeige gehört

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz geändert und umbenannt hat (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen stehen dort in § 87.

Wann gelten sie? Für Anzeigen in kommerziellen Medien, also etwa Tageszeitungen und Internetportalen, vor dem Verkauf eines Wohngebäudes oder einer Wohnung. Haus & Grund zählt private kostenfreie Kleinanzeigen und Aushänge nicht zu den kommerziellen Medien. Der Gesetzestext definiert den Begriff nicht. Am sichersten nehmen Sie die Energieangaben in jede Online-Anzeige auf; das kostet eine Zeile. Voraussetzung ist, dass bei Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliegt. Verantwortlich ist der Verkäufer, bei einer Anzeige durch einen Makler dieser.

Was muss in die Anzeige? Für Wohngebäude:

Abkürzungen sind zulässig. Fehlen die Angaben, kann das als Ordnungswidrigkeit gelten (Bußgeld bis 10.000 Euro, laut Haus & Grund). Mit den Angaben in der Anzeige ist das erledigt.

Was gilt ab 2027? (Änderung zum 1. Januar 2027) Nach dem Infoblatt W16 von Haus & Grund kommen zum 1. Januar 2027 Angaben hinzu: das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter Nutzfläche. Außerdem sollen die Angaben dann für alle Gebäudetypen einheitlich gelten. Prüfen Sie Ihre Anzeige im Januar und aktualisieren Sie sie, wenn sie dann noch läuft.

Was, wenn noch kein Ausweis vorliegt? Dann müssen die Angaben nicht in der Anzeige stehen. Ein Ausweis muss aber spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 Abs. 4 GModG, Haus & Grund). Es ist deshalb sinnvoll, ihn vor der Veröffentlichung zu besorgen. Hintergründe und Gültigkeit: Energieausweis beim Hausverkauf.

Ohne gültigen Energieausweis kann die Anzeige in Portalen nicht vollständig sein. Wie Sie ihn bekommen, zeigt der nächste Schritt.

Beispiel für eine Pflichtangabenzeile: „Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 135 kWh/(m²·a), Energieträger Gas, Baujahr 1988, Effizienzklasse E.“ Die Klasse steht auf der ersten Seite Ihres Energieausweises; Sie müssen sie nicht selbst berechnen. Bei einem Ausweis, der ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt wird, nennen Sie stattdessen den Primärenergiewert und das Ausstellungsdatum.

Wofür Sie mit dem Exposé einstehen

Was Sie öffentlich über das Haus sagen, kann im Streit nach dem Kauf eine Rolle spielen. Nach § 434 Absatz 3 BGB gehören zur üblichen Beschaffenheit auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers, etwa in der Werbung. Zusätzlich kann ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht greifen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).

Ein Urteil zeigt, wie das im Exposé wirkt. Im Urteil vom 21. Juni 2024 (V ZR 79/23) ging es um Souterrainwohnungen, die laut Exposé 1999 kernsaniert waren. Das Exposé erwähnte nur eine feuchte Außenwand, der Vertrag enthielt die Klausel „gekauft wie besichtigt“. Der Bundesgerichtshof hielt es für möglich, dass die Käufer aus dem Exposé schließen durften, die Wohnungen seien ansonsten trocken, und schloss Arglist nicht aus. Er verwies die Sache zurück ans Oberlandesgericht. In einem anderen Fall (27. Oktober 2023, V ZR 43/23) entschied der Bundesgerichtshof, dass Verkäufer über wiederholte Wassereintritte aufklären müssen, auch wenn sie die Ursache nicht oder nur teilweise kennen.

Aus beidem folgt eine praktische Regel: Schreiben Sie, was Sie wissen, konkret und vollständig. Beispiel: Statt „kernsaniert“ schreiben Sie „2012 Dach und Fenster erneuert, Heizung 2018, Bäder im Originalzustand“. Das ist für Interessenten aussagekräftiger und für Sie sicherer. Mehr zur Aufklärung in Mängel offenlegen.

Zum Preis: Die Preisangabenverordnung richtet sich nach § 1 an Unternehmer gegenüber Verbrauchern. Ein privater Verkauf des eigenen Hauses fällt in der Regel nicht darunter. Nennen Sie den Preis trotzdem klar. Ob Sie „Verhandlungsbasis“ ergänzen, ist eine strategische Frage (Verkaufspreis festlegen).

Vor dem Veröffentlichen: kurze Prüfung

• [ ] Stimmen Flächen, Baujahr und Zimmerzahl mit Grundbuch, Plänen und Wohnflächenberechnung überein?
• [ ] Sind die Energieangaben vollständig und stimmen mit dem Ausweis überein?
• [ ] Ist jeder Zustand, den Sie nennen, auch belegbar oder erkennbar?
• [ ] Sind persönliche Daten auf den Fotos entfernt?
• [ ] Sind Mängel, die Sie kennen, erwähnt oder zumindest vorbereitet für die Besichtigung?
• [ ] Hat eine zweite Person gelesen? Vier Augen sehen Tippfehler und Zahlendreher.

Typische Stolpersteine

• Jahreszahlen statt Sammelbegriffen. „Kernsaniert“, „top gepflegt“, „modernisiert“ sagen wenig und können Erwartungen wecken, die Sie nicht erfüllen wollen. Nennen Sie Jahreszahlen und Maßnahmen.
• Die Wohnfläche mit Berechnungsgrundlage. Eine Zahl mit Verfahren erspart Rückfragen. Nennen Sie das Verfahren oder „ca.“
• Die Energieangaben in der Anzeige. In Portalanzeigen sind sie Pflicht, sobald ein gültiger Ausweis vorliegt.
• Bekannte Mängel erwähnen. Ein Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
• Persönliche Daten aus den Fotos nehmen. Namensschilder, Post, Kennzeichen oder Bewohner im Bild müssen nicht sein.
• Bilder mit Neuigkeitswert. Jedes Bild sollte etwas Neues zeigen. Grundrisse gehören dazu, weil sie Fragen vorab beantworten.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was muss ich vor der Veröffentlichung haben? Einen gültigen Energieausweis, die Wohnfläche mit Berechnungsgrundlage und belegbare Angaben zum Zustand. Ohne Ausweis kann die Anzeige in Portalen nicht vollständig sein, spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen.

Wie rechne ich die Wohnfläche? Nach der Wohnflächenverordnung, wie im Beispiel oben: 98 Quadratmeter voll, 20 Quadratmeter unter Schrägen zur Hälfte, 16 Quadratmeter Terrasse zu einem Viertel ergeben 112 Quadratmeter. Schreiben Sie dazu, wie Sie gerechnet haben.

Stolpersteine vermeiden: Sammelwörter wie „kernsaniert“ ohne Jahreszahl, fehlende Energieangaben, persönliche Daten auf Fotos und verschwiegene Mängel. Was Sie öffentlich schreiben, kann im Streit nach dem Kauf zählen.

Wie gehe ich vor?

1. Energieausweis besorgen (Energieausweis beim Hausverkauf).
2. Wohnfläche berechnen und mit Plänen und Grundbuch abgleichen.
3. Zustand mit Jahreszahlen festhalten, Anstehendes ehrlich nennen.
4. Fotos aufnehmen, Persönliches entfernen (Entrümpeln, streichen, reparieren).
5. Bekannte Mängel erwähnen oder für die Besichtigung vorbereiten (Mängel offenlegen).
6. Mit der Prüfliste oben kontrollieren, dann veröffentlichen.

Wie Sie die Besichtigung vorbereiten, steht in Besichtigung vorbereiten und durchführen.

Wann sollte ich wen fragen? Rechtliche Fragen zu Ihren Angaben prüfen Rechtsanwältin, Rechtsanwalt oder Notar. Lesen Sie den Text vorher einer zweiten Person vor.

Häufige Fragen

Muss ich bei jedem Inserat Energieangaben machen?

Nur in Anzeigen in kommerziellen Medien wie Zeitungen und Portalen und nur, wenn bei Schaltung ein gültiger Energieausweis vorliegt. Private kostenfreie Kleinanzeigen sind laut Haus & Grund nicht betroffen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis aber vorliegen und gezeigt werden.

Was passiert, wenn die Pflichtangaben fehlen?

Es kann sich um eine Ordnungswidrigkeit handeln, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Das ist die Obergrenze, nicht der Regelfall.

Was gilt ab Januar 2027 für Anzeigen?

Laut Haus & Grund kommen Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf hinzu. Prüfen Sie im Januar, ob Ihre Anzeige noch den Anforderungen entspricht.

Darf ich die Adresse nennen?

Sie müssen es in der Anzeige nicht. Viele Verkäufer geben sie erst nach Kontakt an. Das ist Ihre Entscheidung.

Wie genau muss die Wohnfläche sein?

Je genauer, desto besser. Wenn Sie das Verfahren nennen, etwa die Wohnflächenverordnung, wissen Interessenten, woran sie sind. Eine Rolle spielt auch, was später im Kaufvertrag steht.

Soll ich bekannte Mängel im Exposé erwähnen?

Ja, oder zumindest für die Besichtigung vorbereiten. Ein vereinbarter Haftungsausschluss greift nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Konkrete Angaben sind für Interessenten aussagekräftiger und für Sie sicherer.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Schreiben Sie das Exposé so, dass jede Angabe belegbar ist, und legen Sie die Energieangaben vor der Veröffentlichung bereit. Nutzen Sie die Bausteine auf dein-hausverkauf.de als Ausgangspunkt, wenn Sie Zeit sparen wollen, und passen Sie sie an Ihr Haus an. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Fragen im Einzelfall prüfen Rechtsanwältin, Rechtsanwalt oder Notar.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Gebäudemodernisierungsgesetz, § 87
• Gebäudemodernisierungsgesetz, § 80
• Haus & Grund, Infoblatt W16
• Wohnflächenverordnung, § 4 und § 1
• § 434 BGB und § 444 BGB
• BGH, 21.06.2024, V ZR 79/23, Besprechung bei buhl.de
• BGH, 27.10.2023, V ZR 43/23, Volltext
• LG Frankenthal, 4.6.2024, 3 O 300/23
• OLG Zweibrücken, 9.12.2025, 5 U 82/24
• Preisangabenverordnung, § 1