Besichtigung beim Hausverkauf vorbereiten und durchführen: Der ruhige Ablauf

Kurz gesagt: Eine ruhige Besichtigung folgt einem festen Ablauf: Haus vorbereiten, Unterlagen und Energieausweis bereitlegen, Fragen ehrlich beantworten, nichts mündlich zusagen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Die Besichtigung entscheidet, ob aus Interesse ein Gebot wird, und wer vorbereitet ist, beantwortet Fragen, ohne ins Schwimmen zu geraten. Unten stehen Vorbereitung, Ablauf und die Punkte, an denen rechtliche Fragen entstehen können.

Wenn Sie gerade verkaufen: Legen Sie den Energieausweis und eine Mappe mit den wichtigsten Unterlagen bereit, bevor der erste Interessent kommt. Schreiben Sie auf, welche Mängel Sie kennen, damit Sie Fragen ruhig und ehrlich beantworten können. Legen Sie außerdem fest, bis wann und in welcher Form Gebote eingehen sollen.

Vor dem Termin: Haus und Unterlagen vorbereiten

Das Haus

• Aufräumen und lüften. Flure, Küche und Bäder zuerst. Persönliche Dinge wie Post, Fotos und Namensschilder wegräumen.
• Licht und Temperatur. Vorhänge öffnen, Lampen einschalten, Heizung auf eine angenehme Temperatur.
• Wege frei machen. Eingang, Treppenhaus, Keller und Dachboden gut zugänglich halten.
• Wertsachen sichern. Schmuck, Bargeld, Schlüssel, Unterlagen mit persönlichen Daten und Technik wegschließen. Das schützt vor Verlust und vor Missbrauch.

Was sich beim Aufräumen und Reparieren lohnt, erklärt Entrümpeln, streichen, reparieren. Garten und Eingang prägen den ersten Eindruck, mehr dazu in Garten und Außenanlagen.

Wie viel Aufwand Ihr Haus vor dem ersten Termin braucht und wie viel Eigenleistung spart, zeigt der Selbst-tun-Rechner nach dem Hauswert.

Die Unterlagen

Legen Sie eine Mappe bereit, die Sie bei Bedarf zeigen können:

• Energieausweis oder eine Kopie,
• Grundrisse, Flurkarte, Wohnflächenberechnung,
• Nachweise zu Modernisierungen mit Datum,
• Nebenkostenübersicht der letzten Jahre,
• bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle,
• eine Liste bekannter Mängel mit kurzen Erläuterungen.

Die vollständige Liste finden Sie in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Der Energieausweis

Der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das Auslegen oder gut sichtbare Aushängen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, muss er unverzüglich vorgelegt werden, und nach Vertragsschluss ist er zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Fehlt der Ausweis zum Termin, kann das als Ordnungswidrigkeit gelten (Bußgeld bis 10.000 Euro, laut Haus & Grund). Der Ausweis ist damit ein fester Punkt auf Ihrer Liste. Hintergründe in Energieausweis beim Hausverkauf.

Einzeltermin oder Sammeltermin?

Einzeltermine geben jedem Interessenten Ruhe und Raum für Fragen. Sie sind sinnvoll, wenn es nur wenige Interessenten gibt oder jemand mit Kindern, Eltern oder Gutachter kommt.

Sammeltermine bündeln mehrere Parteien in einem Zeitfenster. Das spart Ihnen Zeit und zeigt, dass Interesse besteht. Planen Sie dann ein Zeitfenster von 60 Minuten für drei Parteien und einen Puffer von 15 Minuten, damit sich Gruppen nicht überschneiden.

Beispiel: Sechs Interessenten. Einzeltermine zu je 30 Minuten plus 15 Minuten Puffer ergeben 6 mal 45 gleich 270 Minuten, also 4,5 Stunden. Zwei Sammeltermine mit je drei Parteien, je 60 Minuten Besichtigung plus 15 Minuten Puffer, ergeben 2 mal 75 gleich 150 Minuten, also 2,5 Stunden. Die Zahlen sind eine Rechnung zur Planung. Entscheiden Sie nach Haus und Persönlichkeit der Interessenten.

Der Ablauf einer Besichtigung

1. Empfang. Begrüßen Sie, klären Sie kurz den Ablauf und die Dauer.
2. Rundgang in fester Reihenfolge. Zum Beispiel Eingang, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dach, Keller, Garten. Eine feste Route verhindert, dass Räume vergessen werden.
3. Zeit lassen. Interessenten sollen schauen, messen und Fotos machen können. Lassen Sie Fotos nach Absprache zu.
4. Fragen beantworten. Sachlich, konkret, ohne Beschönigung. Was Sie nicht wissen, sagen Sie offen und liefern es nach.
5. Abschluss. Nennen Sie, bis wann Gebote willkommen sind und wie sie eingehen sollen. Bitten Sie um Rückmeldung in Textform.
6. Nachbereitung. Notieren Sie Eindrücke, Fragen und offene Punkte, solange sie frisch sind.

Typische Fragen und wie Sie sich vorbereiten

Interessenten fragen meist nach denselben Themen. Wer die Antworten vorher notiert, wirkt gelassen:

Wenn eine Antwort fehlt, ist „Das weiß ich nicht, ich kläre es und schreibe Ihnen“ eine gute Antwort. Halten Sie Ihr Versprechen. Beim Einsehen des Grundbuchs hilft Was steht im Grundbuch?.

Besonderheiten: Fachleute, Mieter, mehrere Etagen

• Fachleute dabei. Manche Interessenten bringen einen Bausachverständigen, Handwerker oder Verwandte mit Branchenwissen mit. Geben Sie ihnen Zeit und Zugang zu Dach, Keller und Technik. Sie haben ein berechtigtes Interesse, den Zustand zu prüfen. Offene Fragen klären Sie im Anschluss schriftlich.
• Bewohnte oder vermietete Räume. Wohnen Mieter im Haus, sprechen Sie Termine und Fotos mit ihnen ab. Das Landgericht Frankenthal hat 2024 (3 O 300/23) Fotos bewohnter Räume als personenbezogene Daten behandelt und eine Einwilligung verlangt. Hinweise zur Vermietung in Vermietete Immobilie verkaufen.
• Wohnungseigentum und Nebenräume. Zeigen Sie auch Keller, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen und erklären Sie, was zum Verkauf gehört.
• Schlechtes Wetter und Dunkelheit. Planen Sie Termine bei Tageslicht. Bei Regen werden Undichtigkeiten sichtbar. Sprechen Sie sie an, wenn sie Ihnen bekannt sind.

Fragen ehrlich beantworten: Warum es zählt

Verkäufer müssen Käufer über wesentliche Mängel aufklären, die der Käufer bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres selbst erkennt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. Oktober 2023 (V ZR 43/23) betont: Der Verkäufer muss nach seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten, es sei denn, der Mangel ist bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar. Im Fall ging es um wiederholte Wassereintritte durch ein Terrassendach. Nach dem Leitsatz handelt arglistig, wer über wiederholte Wassereintritte nicht aufklärt, auch wenn er die Ursachen nicht oder nur teilweise kennt. Ein vereinbarter Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt bei arglistigem Verschweigen nicht (§ 444 BGB).

Für die Besichtigung heißt das:

• Nennen Sie Mängel, die Sie kennen, auch wenn sie unauffällig sind. Beispiele: Feuchtigkeit nach Starkregen, frühere Wasserschäden, Risse, defekte Fenster.
• Beantworten Sie Fragen zum Zustand mit dem, was Sie wissen, und sagen Sie, was Sie nicht wissen.
• Notieren Sie, was Sie gesagt haben, und halten Sie es im Exposé und später im Vertrag gleich.

Ausführlich in Mängel offenlegen: Aufklärungspflicht und Haftung beim Hausverkauf.

Nach der Besichtigung

Die Besichtigung endet nicht an der Haustür. Eine kurze Nachbereitung spart später Zeit:

• Schreiben Sie innerhalb eines Tages auf, wer da war, welche Fragen kamen und was Sie zugesagt haben, zum Beispiel Unterlagen nachzureichen.
• Senden Sie zugesagte Unterlagen zügig, am besten mit einem freundlichen Dank für das Interesse.
• Nennen Sie noch einmal die Frist und die Form für Gebote.
• Notieren Sie Ihren Eindruck. Wirkte der Interessent ernsthaft, hat er konkrete Fragen gestellt, gab es einen zweiten Besuch?

Diese Notizen helfen, wenn mehrere Gebote vorliegen und Sie entscheiden müssen.

Nichts mündlich zusagen

Ein Vertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Eine mündliche Zusage bindet nicht und kann Erwartungen wecken, die später zu Streit führen. Sagen Sie deshalb freundlich, dass Preis und Bedingungen erst in Textform und beim Notar verbindlich werden. Wenn mehrere Interessenten Gebote abgeben, hilft ein festes Verfahren, siehe Mehrere Interessenten: Bieterverfahren und faire Entscheidung.

Sicherheit und Datenschutz

Sicherheit. Besichtigungen bringen fremde Menschen ins Haus. Empfehlungen aus der Praxis:

• Lassen Sie niemanden allein durchs Haus gehen. Eine zweite Person aus der Familie oder dem Freundeskreis hilft, besonders bei Sammelterminen.
• Vereinbaren Sie Termine schriftlich oder telefonisch und bestätigen Sie sie. Beachten Sie Warnzeichen wie Anrufer, die Zahlungen verlangen oder Ausweiskopien per E-Mail, denn Polizei und Verbraucherzentrale warnen vor solchen Maschen.
• Kontrollieren Sie Treppen, Geländer, Kellerstufen und Beleuchtung vor jedem Termin. Als Eigentümer sind Sie für die Sicherheit der Wege verantwortlich, Interessenten stürzen eher auf dem Weg in den Keller als dass etwas gestohlen wird. Weisen Sie bei steilen Treppen oder niedrigen Decken mündlich darauf hin.
• Sichern Sie Wertsachen und Schlüssel. Die Polizei NRW bietet kostenfreie Einbruchschutzberatung an.
• Prüfen Sie bei Ihrer Haftpflicht- und Gebäudeversicherung, ob Besichtigungen abgedeckt sind. Fragen Sie ausdrücklich nach.

Datenschutz. Namen, Telefonnummern und Finanzierungsdaten von Interessenten sind personenbezogene Daten. Speichern Sie nur, was Sie brauchen, geben Sie nichts an Dritte weiter und löschen Sie die Daten nach Abschluss des Verkaufs. Ausweiskopien und Gehaltsnachweise brauchen Sie nicht, die Prüfung der Identität übernimmt der Notar. Fotografieren Sie Interessenten nicht und lassen Sie keine Fotos von persönlichen Dingen im Haus zu.

Typische Stolpersteine

• Zeitfenster staffeln. Große Gruppen verlieren schnell die Ruhe, ein Plan hält die Termine übersichtlich.
• Den Energieausweis bereitlegen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
• Fragen zum Zustand offen beantworten. Offenheit schafft Vertrauen und schützt vor späteren Ansprüchen.
• Gebote in Textform erbitten. Verweisen Sie auf den Notar, mündlich bindet nichts.
• Wertsachen vorher sichern. Schließen Sie alles Wertvolle vor dem Termin weg.
• Jeden Rundgang begleiten. So bleibt der Überblick und das Haus geschützt.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald Besichtigungen vergibt, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet mich das? Vor allem Zeit. Geld kostet es hauptsächlich dann, wenn noch kein Energieausweis vorliegt. Was er kostet und welche Art passt, steht in Energieausweis beim Hausverkauf.

Wie viel Zeit brauche ich? Das Beispiel oben zeigt es: Bei sechs Interessenten sind Einzeltermine mit je 30 Minuten plus 15 Minuten Puffer zusammen 270 Minuten, also 4,5 Stunden. Zwei Sammeltermine mit je drei Parteien kommen auf 150 Minuten, also 2,5 Stunden.

Was bereite ich vor?

1. Haus aufräumen, lüften, Wertsachen wegschließen.
2. Mappe mit Energieausweis, Grundrissen, Modernisierungsnachweisen und Nebenkostenübersicht zusammenstellen.
3. Liste bekannter Mängel mit kurzen Erläuterungen schreiben.
4. Rundgang und Zeitfenster festlegen.
5. Frist und Form für Gebote bestimmen.

Stolpersteine vermeiden: Zeigen Sie den Energieausweis nicht erst nach dem Termin, verschweigen Sie keinen Mangel, den Sie kennen und den ein Interessent nicht ohne Weiteres selbst sieht (Mängel offenlegen), und sagen Sie nichts mündlich zu. Verbindlich wird ein Kauf erst beim Notar.

Wann frage ich wen? Bei Formulierungen zu Mängeln und zum Zustand der Übergabe den Notar. Bei Versicherungsfragen Ihre Haftpflicht- und Gebäudeversicherung. Liegen mehrere Gebote vor, hilft Mehrere Interessenten: Bieterverfahren und faire Entscheidung.

Häufige Fragen

Muss ich den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen?

Ja. Der Ausweis oder eine Kopie muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Es genügt, ihn sichtbar auszulegen oder aufzuhängen.

Darf ich Besichtigungen ablehnen?

Sie entscheiden, wem Sie das Haus zeigen. Sie können Termine an Voraussetzungen knüpfen, etwa eine schriftliche Anfrage oder eine Finanzierungsbestätigung. Hinweise in Bonität des Käufers prüfen.

Dürfen Interessenten fotografieren?

Das entscheiden Sie. Üblich ist, Fotos nach Absprache zu erlauben. Ein Recht darauf haben Interessenten nicht. Persönliche Gegenstände sollten nicht im Bild sein.

Was, wenn Interessenten nach Mängeln fragen, die ich nicht kenne?

Sagen Sie, dass Sie nichts darüber wissen, und bieten Sie an, das zu klären, etwa durch einen Fachbetrieb. Behaupten Sie nichts, was Sie nicht belegen können.

Soll ich beim Termin über den Preis sprechen?

Sie können den Angebotspreis nennen. Über Nachlässe sprechen Sie besser nach der Besichtigung schriftlich. Mehr in Verhandeln beim Hausverkauf.

Was sage ich, wenn ein Interessent schon bei der Besichtigung ein Gebot nennt?

Nehmen Sie es freundlich zur Kenntnis und sagen Sie nichts zu. Bitten Sie darum, das Gebot in Textform zu schicken, und verweisen Sie darauf, dass Preis und Bedingungen erst beim Notar verbindlich werden.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Planen Sie die Besichtigung wie einen kleinen Termin mit Ablauf: Haus vorbereiten, Mappe bereitlegen, Energieausweis sichtbar machen, Rundgang festlegen. Sprechen Sie offen über den Zustand und halten Sie alles in Textform fest. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche Fragen im Einzelfall prüfen Notar oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026.

• Gebäudemodernisierungsgesetz, § 80
• Haus & Grund, Infoblatt W15 Energieausweis
• BGH, 27.10.2023, V ZR 43/23
• BGH, 21.06.2024, V ZR 79/23, Besprechung
• § 444 BGB und § 311b BGB
• Polizei NRW, Rhein-Kreis Neuss: Betrug mit Immobilienanzeigen
• Verbraucherzentrale: Fake-Wohnungen im Internet
• Polizei NRW: Beratung durch die Kriminalpolizei
• § 10 Beurkundungsgesetz