Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Arten, Kosten und Gültigkeit (Stand 2026/2027)

Kurz gesagt: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis, sobald der Verkauf geplant ist. Er liegt spätestens bei der Besichtigung bereit und geht nach dem Kaufvertrag an den Käufer. Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Pflichtangaben in der Anzeige und die Wahl der Ausweisart.

Ob und wann ein Energieausweis Pflicht ist, hängt vom Zeitpunkt ab: Bis Ende 2026 gelten andere Angaben als ab dem 1. Januar 2027. Hier steht, was in beiden Zeiträumen gilt, wer den Ausweis ausstellen darf, was er ungefähr kostet und welche Fristen zu beachten sind. Alle Angaben beziehen sich auf den Stand vom 28. Oktober 2026.

Wenn Sie gerade verkaufen: Klären Sie, bevor Sie inserieren, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt und wann er ausgestellt wurde, denn davon hängen die Pflichtangaben in der Anzeige ab. Fehlt er, beauftragen Sie einen berechtigten Aussteller und lassen Sie sich die Berechtigung schriftlich bestätigen. Der Ausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung bereitliegen.

Ein Gesetz mit neuem Namen

Bis Juli 2026 hieß das maßgebliche Gesetz Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert und trägt seit dem 29. Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) behalten ihre Nummern. Die Änderungen zu den Energieausweisen selbst treten aber erst am 1. Januar 2027 in Kraft. Für die Pflichtangaben in der Anzeige zählt, wann der Ausweis ausgestellt wurde: Bis 31. Dezember 2026 gelten die bisherigen Angaben, ab 1. Januar 2027 die neuen. Die Regeln zur Vorlage und Übergabe gelten ab dem 1. Januar 2027 in der neuen Fassung.

Wann der Energieausweis Pflicht ist

Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden soll. Dasselbe gilt für die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie für Vermietung, Verpachtung und Leasing. Die einzige Bedingung: Es darf noch kein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegen (§ 80 Absatz 3).

Daraus folgen einige Klarstellungen:

• Auch Selbstnutzer brauchen den Ausweis, wenn sie verkaufen. Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht an der Vermietung.
• Eigentumswohnungen: Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude. Fragen Sie bei der Hausverwaltung, ob für das Haus bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Bei Wohnungseigentum trägt nach Angabe der Verbraucherzentrale die Eigentümergemeinschaft die Kosten.
• Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche fallen nicht unter die Regeln.
• Baudenkmäler: Bis zum 31. Dezember 2026 sind sie von der Ausweispflicht beim Verkauf ausgenommen. Nach der Neufassung ab 1. Januar 2027 enthält der Ausnahmekatalog diese Befreiung nicht mehr. Ab 2027 brauchen auch denkmalgeschützte Häuser einen Ausweis. Möglichkeiten zur Abweichung von baulichen Anforderungen bleiben davon getrennt (§ 105).

Die Pflicht gilt nicht erst beim Notartermin. Spätestens bei der ersten Besichtigung muss ein gültiger Ausweis vorliegen. Schalten Sie eine Anzeige, bevor ein Ausweis existiert, müssen die Angaben nicht darin stehen. Liegt schon einer vor, gehören die Pflichtangaben in die Anzeige.

Wann Sie den Ausweis zeigen müssen

Das Gesetz legt vier Zeitpunkte fest (§ 80 Absatz 4):

1. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie dem Interessenten den Ausweis oder eine Kopie vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt.
2. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn dem Interessenten unverzüglich vor.
3. Fragt ein Interessent danach, legen Sie ihn spätestens dann unverzüglich vor.
4. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich.

Vorgelegt wird nach Auskunft der Verbraucherzentrale das vollständige Dokument, also auch die Modernisierungsempfehlungen.

Die Pflicht trifft den Verkäufer und den Immobilienmakler. Wenn Sie einen Makler beauftragen, klären Sie, wer den Ausweis bestellt und wer ihn bei Besichtigungen mitführt.

Den Ausweis brauchen Sie spätestens zur ersten Besichtigung. Wer ihn gemeinsam mit dem Hauswert angeht, hat beide Schritte in einem Weg erledigt.

Pflichtangaben in der Anzeige

Wenn Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien schalten, etwa auf einem Immobilienportal, und zu diesem Zeitpunkt schon ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Angaben in die Anzeige (§ 87). Für private Aushänge, zum Beispiel am schwarzen Brett, gilt das nach Auskunft der Verbraucherzentrale nicht. Der Gesetzestext nennt nur „kommerzielle Medien“ und erklärt den Begriff nicht. Ob eine kostenlose Anzeige auf einem kommerziell betriebenen Kleinanzeigenportal dazugehört, ist deshalb nicht eindeutig. Am einfachsten nehmen Sie die Energieangaben in jede Online-Anzeige auf: Das kostet eine Zeile.

Die Einschränkung auf Wohngebäude gilt nur für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden. Für neue Ausweise nennt das Gesetz Baujahr und Effizienzklasse ohne diese Einschränkung.

Wichtig für 2027: Ein Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, bleibt gültig. Für die Anzeige gelten dann weiterhin die bisherigen Angaben (Übergangsvorschrift in § 112 Absatz 3).

Beispiel: Ein Ausweis wurde am 14. Mai 2019 ausgestellt. Er gilt bis Mai 2029. Wenn Sie im Februar 2027 inserieren, nennen Sie in der Anzeige die Ausweisart, den im Ausweis genannten Endenergiewert, den Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Das Ausstellungsdatum ist bei diesem älteren Ausweis nicht Pflicht. Ließen Sie im Februar 2027 einen neuen Ausweis ausstellen, kämen das Ausstellungsdatum und der Primärenergiewert dazu.

Welche Arten es gibt

Es gibt zwei Ausweisarten: den auf berechnetem Energiebedarf beruhenden Bedarfsausweis und den auf gemessenem Verbrauch beruhenden Verbrauchsausweis. Bis Ende 2026 schreibt das Gesetz für bestimmte ältere, kleine Wohnhäuser den Bedarfsausweis vor (Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, sofern sie nicht das Wärmeschutzniveau von 1977 erreichen). Ab 2027 entfällt diese Einschränkung für Wohngebäude, und Sie können frei wählen, solange die Datenlage für einen Verbrauchsausweis ausreicht. Für Nichtwohngebäude ist beim Verkauf ein Bedarfsausweis vorgesehen. Die Einzelheiten finden Sie in Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher passt?.

Wer ausstellen darf

Nicht jeder darf einen Energieausweis für ein bestehendes Gebäude ausstellen. Das Gesetz nennt in § 88 vier Gruppen, jeweils mit zusätzlicher Qualifikation (Schulung oder Berufserfahrung im energiesparenden Bauen):

• Personen mit Nachweisberechtigung nach Landesbauordnung,
• Absolventen von Studiengängen wie Architektur, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik oder Maschinenbau,
• Handwerker aus Bau-, Ausbau- oder Anlagentechnik sowie Schornsteinfeger,
• staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Schwerpunkt.

Außerdem darf ausstellen, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung bestanden hat. Ein amtliches Zulassungszertifikat gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale rät, sich die Berechtigung schriftlich bestätigen zu lassen, auf eine Berufshaftpflichtversicherung zu achten und nicht in Vorkasse zu gehen. Eine Hilfe sind die Expertenlisten des Bundes, auf die die Verbraucherzentrale verweist.

Ab 2027 gilt zusätzlich: Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Beurteilung der energetischen Eigenschaften zur Verfügung stellen lassen (§ 83 Absatz 1). Der Ausweis wird dann digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, eine Papierfassung gibt es auf Verlangen.

Was ein Energieausweis kostet

Eine feste Gebühr gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale beschreibt:

• Einfache Verbrauchsausweise gibt es nach Angaben der Verbraucherzentrale (Stand Oktober 2026) teils für unter 100 Euro, Angebote im Internet liegen teils unter 70 Euro und kommen meist ohne Ortstermin aus. Andere Quellen nennen bis etwa 250 Euro.
• Bedarfsausweise sind in der Regel teurer, weil mehr Daten erhoben werden. Einen festen Betrag nennt die Verbraucherzentrale nicht; andere Quellen nennen etwa 300 bis 500 Euro.
• Eine Energieberatung ist bei beiden Ausweisarten nicht enthalten.

Der Preis hängt von Gebäudegröße, Heizsystem und davon ab, wie vollständig Ihre Unterlagen sind. Wer Baupläne, Rechnungen zu Fenstern und Heizung und Heizkostenabrechnungen bereitliegen hat, spart dem Aussteller Aufwand. Die Verbraucherzentrale warnt vor sehr günstigen Online-Angeboten ohne Prüfung der Gebäudedaten: Sie sind erlaubt, enthalten aber nach ihrer Beobachtung oft Fehler.

Gültigkeit: zehn Jahre

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Absatz 3). Er erlischt früher, wenn nach größeren Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird (§ 80 Absatz 2). Das Ablaufdatum steht im Ausweis selbst.

Ein Ausweis, der vor 2027 ausgestellt wurde, bleibt bis zu seinem Ablauf gültig. Sie müssen ihn wegen der neuen Regeln nicht erneuern. Bei manchen Ausweisen, die nach dem 1. November 2020 für Gebäude nach älterem Recht ausgestellt wurden, muss der Aussteller in der Kopfzeile die angewandte Fassung nennen (§ 112 Absatz 1). Fehlt sie, fragen Sie den Aussteller.

Bußgeld bei Verstößen

Wer die Vorlage, die Übergabe oder die Pflichtangaben in der Anzeige vorsätzlich oder leichtfertig versäumt, handelt ordnungswidrig. Das Gesetz sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor (§ 108 Absatz 1 und 2). Dasselbe gilt für Aussteller ohne Berechtigung. Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Behörde. Nach Angabe der Verbraucherzentrale sind das meist die unteren Bauaufsichtsbehörden. Der Betrag ist eine Obergrenze, über die Höhe entscheidet die Behörde im Einzelfall.

Worauf Sie achten sollten

• Früh klären. Fragen Sie vor der ersten Anzeige, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Ein vorhandener Ausweis muss in die Anzeige eingearbeitet werden, ein fehlender muss spätestens zur ersten Besichtigung bereitstehen.
• Echte Daten liefern. Heizkostenabrechnungen, Rechnungen zu Fenstern, Dämmung und Heizung sowie Fotos helfen dem Aussteller. Der Ausweis ist nur so genau wie die Daten (§ 83: Der Eigentümer sorgt für richtige Daten).
• Berechtigung prüfen. Lassen Sie sich die Qualifikation des Ausstellers schriftlich bestätigen. Nennen Sie bei der Anfrage, ob ein Ortstermin oder Fotos vorgesehen sind.
• Vollständig zeigen. Zeigen Sie das ganze Dokument, nicht nur die Seite mit der Effizienzklasse.
• Nichts nachträglich ändern. Ändern Sie keine Zahlen im Ausweis. Aktualisierte Daten gehören in einen neuen Ausweis.
• Zusammen mit den Unterlagen sammeln. Der Ausweis gehört in Ihre Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Bevor die Anzeige online geht, stellen sich meist diese Fragen.

Was kostet es? Einfache Verbrauchsausweise gibt es nach Angaben der Verbraucherzentrale (Stand Oktober 2026) teils für unter 100 Euro, andere Quellen nennen bis etwa 250 Euro. Bedarfsausweise sind in der Regel teurer, andere Quellen nennen etwa 300 bis 500 Euro. Wer den Ausweis versäumt oder die Pflichtangaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das ist eine Obergrenze, über die Höhe entscheidet die Behörde.

Was tue ich Schritt für Schritt?

1. Prüfen, ob schon ein gültiger Ausweis vorliegt. Er gilt zehn Jahre, bei einer Eigentumswohnung fragen Sie die Hausverwaltung.
2. Falls nicht, die passende Art wählen (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis).
3. Abrechnungen, Pläne und Rechnungen zu Fenstern, Dämmung und Heizung zusammenstellen.
4. Einen berechtigten Aussteller beauftragen und die Berechtigung schriftlich bestätigen lassen.
5. Den vollständigen Ausweis in die Besichtigungsmappe legen (Besichtigung vorbereiten und durchführen).

Ein Beispiel: Ein am 14. Mai 2019 ausgestellter Ausweis gilt bis Mai 2029. Er bleibt auch im Jahr 2027 gültig, Sie müssen ihn wegen der neuen Regeln nicht erneuern.

Stolpersteine vermeiden: Den Ausweis erst nach der Besichtigung zeigen, nur die Seite mit der Effizienzklasse vorlegen und Zahlen nachträglich ändern.

Wann frage ich wen? Den Aussteller bei Fragen zur Ausweisart, den Makler, wer den Ausweis bestellt, den Notar oder die Rechtsanwältin bei Sonderfällen wie Denkmalschutz.

Häufige Fragen

Reicht ein Ausweis, den die Hausverwaltung oder der Vorbesitzer schon hat?

Ja, wenn er für das Gebäude gilt und noch nicht abgelaufen ist. Das Gesetz verlangt einen neuen Ausweis nur, wenn noch kein gültiger für das Gebäude vorliegt (§ 80 Absatz 3). Prüfen Sie das Ablaufdatum und die Angabe der angewandten Rechtsvorschrift in der Kopfzeile.

Kann der Käufer auf den Energieausweis verzichten?

Das Gesetz sieht keine Verzichtsmöglichkeit vor. Die Vorlage bei der Besichtigung und die Übergabe nach dem Kaufvertrag sind Pflichten des Verkäufers. Ob ein Ausweis fehlt oder nicht, entscheidet nicht der Käufer.

Muss ich den Ausweis nach 2027 neu erstellen lassen?

Nein. Ein gültiger Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, bleibt bis zum Ablauf der zehn Jahre gültig. Bei der Anzeige gelten für ihn die Übergangsangaben nach § 112.

Was passiert, wenn ich den Ausweis erst nach der Besichtigung zeige?

Dann wurde die Vorlagepflicht nicht rechtzeitig erfüllt. Ein Versäumnis kann bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit als Ordnungswidrigkeit gelten (§ 108). Am einfachsten ist es, den Ausweis vor dem ersten Termin zu haben.

Gilt die Pflicht auch bei Erbschaft oder Schenkung?

Das Gesetz nennt ausdrücklich den Verkauf. Für eine reine Schenkung oder den Erbfall selbst sieht es die Pflicht nicht ausdrücklich vor. Wird ein geerbtes Haus später verkauft, gilt die Ausweispflicht wie bei jedem anderen Verkauf. Einzelheiten zum Ablauf finden Sie in Hausverkauf nach einem Erbfall.

Wer bestellt den Ausweis, wenn ich einen Makler beauftrage?

Die Pflicht trifft Verkäufer und Immobilienmakler. Klären Sie deshalb ausdrücklich, wer den Ausweis bestellt und wer ihn bei Besichtigungen mitführt, und halten Sie das im Maklervertrag fest.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Energieausweis sollte feststehen, bevor Sie inserieren. Prüfen Sie zuerst, ob schon ein gültiger Ausweis existiert und wann er abläuft. Fehlt einer, wählen Sie die passende Art, sammeln die Unterlagen und beauftragen einen berechtigten Aussteller. Welche Pflichtangaben in die Anzeige gehören, hängt vom Ausstellungsdatum ab. Wie Sie das Exposé damit sauber aufbauen, steht in Exposé erstellen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Die rechtliche Einordnung im Einzelfall, etwa bei Denkmalschutz oder besonderen Gebäudearten, klären Sie mit Ihrem Notar oder Ihrer Rechtsanwältin.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert und umbenannt. Die Energieausweis-Änderungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft. Die Prüfung im Einzelfall übernimmt bei Zweifeln Ihr Notar oder Ihre Rechtsanwältin.

• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Regelungstext)
• § 79 GModG, § 80, § 87, § 88
• Verbraucherzentrale: Wer braucht einen Energieausweis
• Verbraucherzentrale: Wie Sie an einen Energieausweis kommen