Hausverkauf: Zwölf Stolpersteine und wie Sie sie umgehen

Kurz gesagt: Zwölf Stellen entscheiden beim Hausverkauf über Zeit und Geld, vom Preis über Unterlagen, Mängel und Steuerfrist bis zur Übergabe. Für jede gibt es eine feste Gegenmaßnahme.

Ein Hausverkauf besteht aus vielen kleinen Entscheidungen, und an einigen Stellen hängt viel Geld oder Zeit an einem einzigen Schritt. Mit einer festen Reihenfolge und einem Blick ins Gesetz lassen sich diese zwölf Stellen früh erkennen. Jeder Abschnitt nennt das Muster, die Folge und die Gegenmaßnahme.

Wenn Sie gerade verkaufen: Gehen Sie diese Woche die Prüfliste weiter unten durch und markieren Sie, was noch offen ist. Fangen Sie bei Preis, Unterlagen und der Liste bekannter Mängel an, denn diese Punkte liegen vor der Anzeige. Rufen Sie außerdem Ihre Bank an, um Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu erfragen.

Wann welcher Stolperstein auftritt

Die Stolpersteine verteilen sich über den Ablauf. Wer weiß, wann sie anstehen, kann sie zeitlich vorziehen.

Die Gesamtreihenfolge beschreibt Haus verkaufen: Der Ablauf in 10 Schritten. Die ersten Stolpersteine liegen vor der Anzeige. Sie lassen sich an einem Nachmittag mit Telefon, Unterlagenordner und Kalender klären.

1. Der Preis braucht eine Datengrundlage

Ein Angebotspreis aus der Erinnerung an einen früheren Kauf oder aus dem Preis des Nachbarn ist eine Zahl ohne Datengrundlage. Wird er zu hoch angesetzt, meldet sich niemand, und die Anzeige steht lange. Das kostet Zeit und laufende Kosten.

Beispiel (Annahmen): Der Markt trägt 380.000 Euro. Sie inserieren mit 420.000 Euro, also gut zehn Prozent darüber. Nach sechs Monaten ohne Abschluss senken Sie auf 380.000 Euro. Die laufenden Kosten betragen 650 Euro im Monat. Rechnung: 6 × 650 = 3.900 Euro Mehrkosten, ohne dass der Erlös höher wäre. Hinzu kommt, dass ein lange stehendes Inserat bei Interessenten Fragen aufwerfen kann.

Gegenmaßnahme: Preis aus Bodenrichtwert, Vergleichsdaten und einer Einschätzung herleiten, siehe Wert des Hauses ermitteln und Verkaufspreis festlegen.

Der Preis ist der erste Stolperstein, und den Rahmen dafür gibt eine erste Spanne mit Rechenweg.

2. Unterlagen bereithalten, wenn der Interessent sie braucht

Fehlt der Grundbuchauszug oder der Grundriss, wartet der Interessent oder sucht weiter. Gegenmaßnahme: Vor dem Start die Mappe füllen. Die Liste steht in Unterlagen für den Hausverkauf.

3. Der Energieausweis gehört zur Besichtigung

Das Gesetz verlangt, dass Verkäufer oder Makler dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen genügt (§ 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, bisher Gebäudeenergiegesetz). Zum 1. Januar 2027 ändern sich Einzelheiten des Ausweises. Gegenmaßnahme: Ausweis früh beauftragen und eine Kopie in die Besichtigungsmappe legen. Alles zur Pflicht: Energieausweis beim Hausverkauf.

4. Mängel gehören offen genannt

Ein bekannter Mangel, der nicht genannt wird, kann zur Haftung führen. Ein vertraglicher Haftungsausschluss gilt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Der Bundesgerichtshof verlangt für Arglist mindestens bedingten Vorsatz: Es genügt nicht, dass sich dem Verkäufer ein Mangel hätte aufdrängen müssen. Er hat den Mangel aber kennen oder für möglich halten und in Kauf nehmen müssen (BGH, 12.04.2013, V ZR 266/11). Dort ging es um eine fehlende Baugenehmigung, die der BGH regelmäßig als Sachmangel einordnet. Auch ein Mangel, der repariert wurde, aber wiederkehren kann, gehört in die Aufklärung: Wer wiederholte Wassereintritte nicht nennt, handelt nach dem BGH arglistig, selbst wenn er die Ursache nicht kennt (BGH, 27.10.2023, V ZR 43/23).

Gegenmaßnahme: Alles, was Sie wissen, offen auflisten: Feuchtigkeit, frühere Schäden, Umbauten ohne Genehmigung. Mehr dazu in Mängel offenlegen.

So gehen Sie in fünf Schritten vor:

1. Sammeln: Gehen Sie Raum für Raum und Gebäudeteil für Gebäudeteil durch (Dach, Keller, Leitungen, Heizung, Fenster, Anbauten). Notieren Sie, was Sie wissen, auch Vermutungen.
2. Belegen: Fügen Sie Fotos, Rechnungen oder Handwerkerberichte bei. Datieren Sie die Einträge.
3. Mitteilen: Geben Sie die Liste Interessenten rechtzeitig vor der Beurkundung, am besten schriftlich.
4. In den Vertrag: Sprechen Sie mit dem Notar, ob die Mängel in der Urkunde als bekannt beschrieben werden sollen.
5. Aufbewahren: Behalten Sie die Liste mit Datum und Empfangsbestätigung.

Beispiel: Im Keller zeigte sich vor drei Jahren eine feuchte Wand, die Ursache blieb unklar. Sie haben sie damals abdichten lassen, seitdem trocken. Sie schreiben: „Feuchte Kellerwand Nordseite, Abdichtung durch Fachfirma im Mai 2023, Rechnung liegt bei, seither keine Feuchtigkeit bemerkt.“ So bleibt nachvollziehbar, was Sie wussten und was Sie getan haben. Welche Angaben im Einzelfall nötig sind, klären Sie mit Notar oder Rechtsanwalt.

5. Der Haftungsausschluss hat Grenzen

Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird meist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Ausschluss hat aber Grenzen: Arglist (siehe oben) und übernommene Garantien (§ 444 BGB). Gegenmaßnahme: Im Vertrag genau lesen, was als Beschaffenheit vereinbart wird, und mit dem Notar klären, welche Formulierungen im Entwurf stehen. Siehe Gewährleistungsausschluss und Haftung.

6. Die Steuerfrist verdient einen frühen Blick

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und das Haus nicht ausreichend selbst bewohnt hat, kann steuerpflichtigen Gewinn haben (§ 23 EStG). Der Zeitpunkt kann die Steuerlast spürbar verändern. Gegenmaßnahme: Kaufdatum und Nutzung prüfen (der Spekulationsfrist-Rechner hilft dabei), den Termin mit dem Steuerberater klären. Einordnung: Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

7. Das Darlehen früh klären

Ein Verkauf ist trotz laufenden Kredits möglich. Bei einem Immobilienkredit mit festem Zins dürfen Sie vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, und der Verkauf des Hauses ist dafür das typische Beispiel (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Kennen Sie die Höhe vor dem Start, verhandeln Sie mit einem verlässlichen Mindestpreis. Gegenmaßnahme: Restschuld, Zinsbindung und Entschädigung vor dem Start schriftlich erfragen, siehe Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Welche Frist gilt, hängt vom Vertrag ab:

Ein Rechenbeispiel zum Zeitplan steht in Wie lange dauert ein Hausverkauf?. Fragen Sie die Bank früh, wie sie die Ablösung im Verkaufsfall abwickelt.

8. Alle Eigentümer einbinden

Gehört das Haus mehreren Personen, können diese über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen nur gemeinsam verfügen (§ 747 BGB). Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Gegenmaßnahme: Früh klären, wer zustimmen muss, und alle an einen Tisch holen. Hilfe: Haus verkaufen mit zwei oder mehr Eigentümern.

9. Die Finanzierung des Käufers belegen lassen

Ein Interessent, der gern kaufen möchte, ist noch kein Käufer mit gesicherter Finanzierung. Eine Absage der Bank nach Wochen kostet Zeit. Gegenmaßnahme: Vor Reservierung oder Notartermin eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis verlangen, siehe Bonität des Käufers prüfen.

10. Absprachen gehören in den Kaufvertrag

Ein Vertrag, durch den jemand ein Grundstück übertragen will, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Zusagen zu Einbauküche, Gartenhaus, Zahlungsmodalitäten oder Übergabetermin sollten deshalb in die Urkunde, nicht in eine Nachricht. Welche Abreden im Einzelfall betroffen sind, beurteilt der Notar. Gegenmaßnahme: Eine Liste aller Zusagen mitbringen und im Entwurf abgleichen. Der Entwurf soll Ihnen in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 BeurkG).

11. Der Maklervertrag will genau gelesen sein

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht der Maklervertrag die Textform (§ 656a BGB). Verspricht sich der Makler von beiden Seiten Provision, muss sie gleich hoch sein (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie die Provision nur dann ganz oder teilweise der anderen Seite aufbürden, wenn sie selbst mindestens ebenso viel zahlt (§ 656d BGB). Diese Punkte sollten im Vertrag klar stehen: Wer zahlt welche Provision und wann wird sie fällig? Wie lange läuft der Auftrag? Gilt er allein (Alleinauftrag) oder nebeneinander? Wie kündigen Sie? Was gilt für Interessenten, die Sie selbst gefunden haben? Gegenmaßnahme: Laufzeit, Provision, Alleinauftrag und Kündigung vor der Unterschrift lesen. Details: Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln.

12. Die Übergabe mit Protokoll

Ohne Protokoll streiten Verkäufer und Käufer später über Zustand, Zählerstände und Schlüssel. Gegenmaßnahme: Zählerstände, Zustand und Schlüsselzahl gemeinsam festhalten und unterschreiben, siehe Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll.

Wer prüft was

Nicht alles müssen Sie allein tragen. Die Prüfungen sind verteilt:

Bei dem, was bei Ihnen liegt, hilft eine feste Liste. Sie steht direkt darunter.

Eine kurze Prüfliste vor dem Start

1. Ist der Preis aus Daten abgeleitet?
2. Sind Unterlagen und Energieausweis fertig?
3. Sind Mängel und Umbauten aufgelistet?
4. Sind Steuerfrist und Darlehen geklärt?
5. Sind alle Eigentümer einverstanden?
6. Liegt eine Finanzierungsbestätigung vor, bevor reserviert wird?
7. Stehen alle Absprachen im Entwurf?
8. Ist der Maklervertrag gelesen?
9. Ist ein Übergabeprotokoll vorbereitet?

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was kostet mich ein Fehler? Am Preis lässt es sich am besten zeigen: Im Beispiel oben (angenommene Zahlen) kosten sechs Monate mit einem zu hohen Angebotspreis bei 650 Euro laufenden Kosten im Monat 3.900 Euro, ohne dass der Erlös steigt.

Wie lange darf ich mir Zeit lassen? Die ersten Stolpersteine liegen vor der Anzeige und lassen sich an einem Nachmittag mit Telefon, Unterlagenordner und Kalender klären. Wie lange ein Verkauf insgesamt dauert, steht in Wie lange dauert ein Hausverkauf?.

Was darf ich nicht vergessen? Energieausweis spätestens zur Besichtigung, alle Eigentümer, die Zusagen zu Küche oder Gartenhaus im Kaufvertrag und das Übergabeprotokoll.

Wie gehe ich vor?

1. Preis aus Daten herleiten (Verkaufspreis festlegen).
2. Unterlagen und Energieausweis besorgen (Unterlagen für den Hausverkauf).
3. Mängelliste schreiben und belegen (Mängel offenlegen).
4. Kaufdatum für die Steuerfrist prüfen, Darlehen bei der Bank erfragen.
5. Alle Eigentümer einbinden, vor einer Reservierung die Finanzierung des Käufers prüfen.
6. Alle Absprachen für den Notar sammeln.

Wann sollte ich wen fragen? Notar für Vertrag und Haftungsausschluss, Steuerberatung für die Zehn-Jahres-Frist, Ihre Bank für das Darlehen. Den gesamten Ablauf zeigt Haus verkaufen: Der Ablauf in 10 Schritten.

Häufige Fragen

Was ist der häufigste Grund für eine lange Verkaufsdauer?

Eine allgemeingültige Rangliste gibt es nicht. Maklerumfragen berichten von längeren Vermarktungszeiten (Remax 2026, Einzelheiten in Wie lange dauert ein Hausverkauf?). Ein Angebotspreis, der sich nicht an Marktdaten orientiert, macht es nicht leichter. Das Beispiel oben zeigt, was ein zu hoher Start kosten kann.

Muss ich jeden Mangel nennen?

Mängel, die Sie kennen oder für möglich halten und die für den Käufer wichtig sind, sollten Sie benennen. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, beurteilen Notar und gegebenenfalls Rechtsanwalt.

Kann ich den Haftungsausschluss weglassen?

Ob und wie Sie die Haftung regeln, entscheidet der Vertrag. Der Ausschluss gilt nicht bei Arglist oder übernommenen Garantien. Lassen Sie die Formulierung vom Notar erklären.

Wer prüft die Steuerfrist?

Das Finanzamt wertet Ihren Verkauf aus. Vorher klärt Ihr Steuerberater, ob die Frist abgelaufen ist und ob die Ausnahme für selbst genutzte Häuser greift.

Was, wenn ich einen Punkt schon anders entschieden habe?

Meist lässt sich nachbessern: Unterlagen nachreichen, Preis anpassen, Mängel ergänzen, Vertrag ändern lassen, solange nicht beurkundet ist. Nach der Beurkundung hilft eine rechtliche Prüfung.

Womit fange ich an, wenn ich schon inseriert habe?

Gehen Sie die Prüfliste durch und beginnen Sie bei dem, was jetzt einem Interessenten auffällt: Energieausweis zur Besichtigung bereit, Unterlagen vollständig, Mängelliste vorbereitet. Prüfen Sie außerdem, ob der Preis noch zu Ihren Marktdaten passt, und klären Sie vor einer Reservierung die Finanzierung des Käufers.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Die zwölf Stolpersteine hängen miteinander zusammen: Ein sauberer Preis, vollständige Unterlagen und offene Mängelliste senken fast alle anderen Risiken. Beginnen Sie mit der Datengrundlage für den Preis und gehen Sie die Prüfliste durch. Alles, was rechtlich oder steuerlich in Ihrem Einzelfall relevant ist, klären Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Quellen:

• § 444 BGB
• BGH, 12.04.2013, V ZR 266/11
• § 311b BGB
• § 747 BGB und § 2040 BGB
• § 656c BGB, § 656d BGB, § 656a BGB
• § 489 BGB, § 500 BGB, § 502 BGB
• § 23 EStG
• § 80 GModG, bisher GEG
• BGH, 27.10.2023, V ZR 43/23
• § 17 BeurkG
• cash.online: Remax-Marktumfrage 2026

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie Ihren Einzelfall mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.