Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Hausverkauf: Welcher passt, was ändert sich 2027?

Kurz gesagt: Ein Bedarfsausweis rechnet den Energiebedarf aus Bauteilen und Heizung, ein Verbrauchsausweis nutzt die gemessenen Verbräuche. Bis Ende 2026 ist für manche ältere, kleine Wohnhäuser der Bedarfsausweis Pflicht. Ab dem 1. Januar 2027 können Eigentümer von Wohngebäuden frei wählen, sofern lückenlose Verbrauchsdaten für zwei Jahre vorliegen.

Welche Ausweisart die richtige ist, hängt von Ihrem Haus, Ihren Unterlagen und Ihrem Zeitplan ab. Unten finden Sie die Unterschiede, ein durchgerechnetes Beispiel und die Änderungen zum 1. Januar 2027.

Wenn Sie gerade verkaufen: Prüfen Sie, ob für Ihr Haus schon ein gültiger Energieausweis existiert und wann er abläuft. Fehlt einer, sammeln Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre, nach Energieträgern getrennt, und fragen Sie einen Aussteller, welche Art zu Ihren Unterlagen und Ihrem Verkaufstermin passt. Spätestens zur ersten Besichtigung muss der Ausweis vorliegen.

Die zwei Ausweisarten im Vergleich

Die Verbraucherzentrale beschreibt es so: Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf aus Gebäude- und Heizungseigenschaften berechnet, beim Verbrauchsausweis aus gemessenen Verbräuchen. Beide Werte können bei demselben Haus voneinander abweichen. Der Verbrauchswert liegt häufig niedriger und führt dann zu einer besseren Effizienzklasse. Verbrauchsausweise sind meist günstiger in der Erstellung, aber weniger aussagekräftig.

Was bis zum 31. Dezember 2026 gilt

Bis Ende 2026 gilt für den Energieausweis die bisherige Fassung des Gesetzes, das seit 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz heißt (früher Gebäudeenergiegesetz).

• Pflicht zum Bedarfsausweis besteht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausnahme: Das Gebäude hat bei Fertigstellung oder nach späteren Änderungen mindestens das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht (§ 80 Absatz 3).
• Alle anderen Wohngebäude können wahlweise einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erhalten.
• Verbrauchsdaten: Für den Verbrauchsausweis werden Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde gelegt. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt (§ 82).

Was ab dem 1. Januar 2027 gilt

Mit Artikel 2 des Änderungsgesetzes ändert sich vor allem der Verbrauchsausweis:

• Freie Wahl bei Wohngebäuden. Die Pflicht zum Bedarfsausweis für ältere kleine Wohngebäude entfällt. Der Gesetzestext kennt in § 80 Absatz 3 nur noch eine Besonderheit: Für ein Nichtwohngebäude ist beim Verkauf der Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung (Bedarfsausweis) auszustellen.
• Verbrauchsausweis nur für reine Wohngebäude. § 82 Absatz 1 nennt Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Hat Ihr Haus zum Beispiel ein Ladenlokal im Erdgeschoss, dient es nicht ausschließlich Wohnzwecken. Dann kommt nach dem Wortlaut kein Verbrauchsausweis in Betracht. Fragen Sie den Aussteller, welche Art für Ihr Haus zulässig ist.
• Zwei Jahre Daten. Der Endenergieverbrauch ist nach Energieträgern getrennt jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen. Die Verbrauchsdaten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt (§ 82 Absatz 1 und 4).
• Normalisierung. Der Verbrauch wird witterungsbereinigt und auf Standardnutzungsbedingungen umgerechnet, einschließlich einer Berücksichtigung längerer Leerstände (§ 82 Absatz 3).
• Neue Bezeichnungen. Die Ausweise heißen im Gesetz nun „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (bisher Bedarfsausweis) und „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (bisher Verbrauchsausweis).
• Mehr Angaben im Ausweis. Dazu gehören unter anderem Primär- und Endenergie auch in Megawattstunden, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen, das Baujahr des Wärmeerzeugers und die Angabe, ob das Heizsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann (§ 85).

Für die Vermarktung 2027 bedeutet das: Wer lückenlose Abrechnungen hat, kann einen Verbrauchsausweis wählen, auch bei einem älteren Haus. Wer nicht, braucht den Bedarfsausweis.

Ein Beispiel zur Klasseneinteilung

Die Energieeffizienzklasse im Ausweis ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf je Quadratmeter Nutzfläche (§ 86 Absatz 2, Anlage 10):

Beispiel (frei gewählte Zahlen): Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und beheiztem Keller. Ist die Nutzfläche nicht bekannt, darf sie bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen der Wohnfläche angesetzt werden (§ 82 Absatz 2):

• Nutzfläche: 140 × 1,35 = 189 Quadratmeter.
• Der Gasverbrauch für Heizung und Warmwasser liegt im Durchschnitt der Erfassungsjahre, witterungsbereinigt, bei 26.500 kWh im Jahr.
• Kennwert: 26.500 : 189 = rund 140 kWh je Quadratmeter und Jahr. Das ist Klasse E (über 130, bis 160).

Rechnet derselbe Aussteller das Haus als Bedarfsausweis und kommt wegen älterer Fenster und eines älteren Kessels auf 190 kWh je Quadratmeter, ist das Klasse F. Beide Ausweise sind richtig. Sie beantworten unterschiedliche Fragen: Der eine zeigt, was die Bewohner tatsächlich verbraucht haben, der andere, wie sparsam das Haus bei Normalnutzung wäre.

Welcher Ausweis zu Ihrem Haus passt, entscheidet sich an Ihren Unterlagen. Wer Hauswert und Energieausweis in einem Weg angeht, sieht beides zusammen.

So entscheiden Sie

Stellen Sie sich diese Fragen der Reihe nach:

1. Liegen die Daten vor? Für den Verbrauchsausweis brauchen Sie Heizkostenabrechnungen oder Lieferantenrechnungen (Gas, Öl, Pellets, Strom für die Heizung) für zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt. Für Holz oder Öl aus Tankbefüllungen sind Lieferscheine wichtig.
2. War das Haus zwischenzeitlich leer? Längerer Leerstand, etwa nach einem Erbfall, verzerrt den Verbrauch. Das Gesetz sieht einen rechnerischen Ausgleich vor. Ein Bedarfsausweis kann hier die klarere Lösung sein, weil er nicht vom Verbrauch abhängt.
3. Wurde kürzlich saniert? Neue Fenster oder eine neue Heizung zeigen sich im Verbrauch erst nach einer Heizperiode, im Bedarfsausweis sofort.
4. Wie ungewöhnlich war die Nutzung? Wurden viele Zimmer nicht beheizt, fällt der Verbrauch niedriger aus, als es dem Haus bei normaler Nutzung entspräche. Das Gesetz sieht eine Umrechnung auf Standardnutzung vor (§ 82 Absatz 3). Wie weit sie wirkt, erklärt Ihnen der Aussteller.
5. Welche Kosten sind vertretbar? Der günstigere Ausweis hilft nur, wenn er sauber erstellt ist. Die Verbraucherzentrale empfiehlt für den Bedarfsausweis eine fachliche Prüfung vor Ort, weil Laien die Gebäudedaten kaum korrekt erfassen können.

Kosten und Aufwand

Die Verbraucherzentrale nennt (Stand Oktober 2026) für einfache Verbrauchsausweise Beträge unter 100 Euro und für Billigangebote im Internet teils unter 70 Euro, andere Quellen nennen bis etwa 250 Euro. Diese Angebote erheben die Daten meist ohne Ortstermin. Das ist zulässig, führt aber nach ihrer Beobachtung oft zu Fehlern. Bedarfsausweise sind in der Regel teurer, weil mehr Gebäudedaten erhoben werden. Einen festen Preis nennt die Verbraucherzentrale nicht, andere Quellen nennen etwa 300 bis 500 Euro. Eine Energieberatung ist in keinem Fall enthalten.

Fragen Sie bei Angeboten nach: Was ist inklusive? Gibt es eine Vor-Ort-Begehung oder Fotoprüfung? Wie viele Korrekturen sind im Preis enthalten? Wer haftet für Fehler? Ab 2027 muss der Aussteller das Gebäude begehen oder sich Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen (§ 83 Absatz 1).

Worauf Sie achten sollten

• Unterlagen früh bündeln. Heizkostenabrechnungen, Lieferscheine, Baupläne und Rechnungen zu Fenstern, Dach und Heizung machen beide Ausweisarten schneller und genauer.
• Datenlücken benennen. Wenn für ein Jahr die Abrechnung fehlt, ist das kein Grund zur Sorge. Dann ist der Bedarfsausweis der saubere Weg.
• Konsistent bleiben. Die Angaben in der Anzeige müssen zum Ausweis passen. Mehr dazu in Energieausweis beim Hausverkauf.
• Besonderheiten erklären. Wenn der Verbrauch wegen langer Abwesenheit oder ungenutzter Räume ungewöhnlich ausfiel, nennen Sie das im Exposé (Exposé erstellen). So bleibt die Zahl für Interessenten nachvollziehbar.
• Alte Ausweise prüfen. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt bis zum Ablauf gültig. Er muss nicht wegen der neuen Regeln ersetzt werden.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald verkauft und noch keinen Ausweis hat, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es? Die Verbraucherzentrale nennt für einfache Verbrauchsausweise Beträge unter 100 Euro, andere Quellen bis etwa 250 Euro. Für Bedarfsausweise nennen andere Quellen etwa 300 bis 500 Euro. Einen belegten Festpreis gibt es nicht. Eine Energieberatung ist in keinem Fall enthalten.

Welche Art passt zu mir? Gehen Sie die Fragen der Reihe nach durch:

1. Liegen lückenlose Abrechnungen für den geforderten Zeitraum vor?
2. Stand das Haus zwischenzeitlich leer?
3. Wurde kürzlich saniert?
4. Wurden viele Räume nicht beheizt?

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für den Verbrauchsausweis ein Erfassungszeitraum von 36 Monaten, ab dem 1. Januar 2027 sind es zwei Jahre. Wer 2027 vermarktet und nur Unterlagen für ein Jahr hat, ist mit dem Bedarfsausweis in der Regel auf dem verlässlicheren Weg.

Stolpersteine vermeiden: Ein Billigangebot ohne Prüfung der Gebäudedaten, Datenlücken verschweigen und Zahlen im fertigen Ausweis nachträglich ändern. Ungewöhnlich niedrigen Verbrauch durch ungenutzte Räume erklären Sie im Exposé (Exposé erstellen).

Wann frage ich wen? Den Aussteller, welche Art zulässig ist und ob er das Haus begeht oder Fotos prüft. Bei einer Eigentumswohnung die Hausverwaltung, ob für das Gebäude schon ein gültiger Ausweis vorliegt. Pflicht, Fristen und Anzeige erklärt Energieausweis beim Hausverkauf, die Unterlagen bündelt die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Häufige Fragen

Kann ich jetzt noch schnell einen Verbrauchsausweis mit drei Jahresabrechnungen machen lassen?

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt die bisherige Fassung mit einem Erfassungszeitraum von 36 Monaten. Ein in diesem Zeitraum ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig. Das kann sinnvoll sein, wenn Ihnen zwei Jahre lückenlose, nach Energieträgern getrennte Daten für die neue Regel fehlen. Ob sich das für Sie lohnt, hängt davon ab, wann Sie vermarkten wollen.

Ist der Bedarfsausweis bei älteren Häusern besser?

Nicht grundsätzlich. Er ist aussagekräftiger über das Gebäude selbst, aber auch aufwendiger. Welche Klasse am Ende herauskommt, kann sich vom Verbrauchsausweis unterscheiden, weil beide Verfahren unterschiedliche Dinge messen.

Muss der Käufer beide Ausweisarten sehen?

Nein. Es genügt ein gültiger Ausweis. Das Gesetz erlaubt es auch, im selben Ausweis sowohl Bedarf als auch Verbrauch anzugeben (§ 79 Absatz 1).

Was gilt bei einer Eigentumswohnung?

Der Ausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Fragen Sie die Hausverwaltung, ob bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Die Kosten trägt nach Angabe der Verbraucherzentrale bei Wohnungseigentum die Eigentümergemeinschaft.

Wer wählt die Ausweisart, der Aussteller oder ich?

Sie wählen als Eigentümer, soweit das Gesetz keine Vorgabe macht. Ein seriöser Aussteller erklärt Ihnen, welche Daten für welche Art nötig sind und welche Folgen die Wahl hat.

Wie bereite ich mich auf das Gespräch mit dem Aussteller vor?

Legen Sie Heizkostenabrechnungen oder Lieferantenrechnungen, Baupläne und Rechnungen zu Fenstern, Dach und Heizung bereit. Fragen Sie nach: Was ist im Preis inbegriffen? Gibt es eine Begehung oder eine Prüfung anhand von Fotos? Wie viele Korrekturen sind enthalten? Wer haftet für Fehler?

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Entscheiden Sie anhand Ihrer Daten, nicht anhand des Preises allein. Prüfen Sie zuerst, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Falls nicht, sammeln Sie die Abrechnungen der letzten Jahre und fragen den Aussteller, welche Art für Ihr Haus und Ihren Verkaufszeitpunkt passt. Wenn Sie 2027 vermarkten und nur Unterlagen für ein Jahr haben, ist der Bedarfsausweis in der Regel der verlässlichere Weg. Alles Weitere zu Pflicht, Fristen und Anzeige steht in Energieausweis beim Hausverkauf. Zu Sanierungsfragen und ihren Folgen für die Ausweisklasse finden Sie Hinweise in Wert steigern vor dem Verkauf. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Den Einzelfall prüfen Sie mit Ihrem Aussteller, Ihrem Energieberater oder Ihrem Notar.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert und umbenannt. Die Änderungen der Energieausweise gelten ab 1. Januar 2027. Die Regeln ab 2027 stammen aus dem Wortlaut von Artikel 2 des Änderungsgesetzes; die amtlichen Ausweismuster lagen am 27.10.2026 nicht vor.

• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Regelungstext)
• § 80 GModG, § 82, § 86, Anlage 10
• Verbraucherzentrale: Energieausweis, Steckbrief für Wohngebäude
• Verbraucherzentrale: Wie Sie an einen Energieausweis kommen