Hausverkauf ohne Makler: Die Checkliste von der Vorbereitung bis zum Notar

Kurz gesagt: Ein Hausverkauf ohne Makler läuft in sieben Phasen, vom Klären des Rahmens bis zum Notartermin. Der Notartermin ist Pflicht, und spätestens bei der Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen.

Wer ein Haus selbst verkauft, übernimmt Aufgaben, die sonst ein Makler erledigt: Preis, Unterlagen, Anzeige, Besichtigungen, Vorprüfung der Käufer. Diese Checkliste ordnet sie in eine feste Reihenfolge zum Ausdrucken und Abhaken, mit Verweisen auf vertiefende Artikel.

Wenn Sie gerade verkaufen: Beginnen Sie diese Woche mit drei Dingen: Fragen Sie bei der Bank die Restschuld und die Bedingungen für die Ablösung ab, beantragen Sie den Grundbuchauszug und beauftragen Sie den Energieausweis, falls noch keiner vorliegt. Legen Sie außerdem Ihren Mindestpreis schriftlich fest, bevor die erste Anfrage kommt. Erst dann lohnt sich die Anzeige.

Vorab: Passt der Privatverkauf zu Ihrer Situation?

Der Privatverkauf spart die Maklerprovision. Er kostet dafür Zeit und verlangt Erreichbarkeit, denn Anfragen, Termine und Rückfragen kommen in der Regel tagsüber. Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

• Zeit: Können Sie über mehrere Wochen Besichtigungen und Telefonate einplanen?
• Eigentum: Sind alle Eigentümer einverstanden und erreichbar? Bei mehreren Eigentümern müssen alle zustimmen.
• Rahmen: Gibt es Besonderheiten wie Vermietung, Erbengemeinschaft, Erbbaurecht oder fehlende Baugenehmigungen? Dann lohnt es sich, vorab mit Notar oder Anwalt zu sprechen.

Der Artikel Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile, Alternativen stellt beide Wege nebeneinander. Auch ein Mittelweg ist möglich: Sie verkaufen selbst und holen sich nur für einzelne Aufgaben Hilfe.

Phase 1: Rahmen klären

• [ ] Alle Eigentümer laut Grundbuch festhalten und deren Erreichbarkeit klären.
• [ ] Beim Kreditgeber die Restschuld und die Bedingungen für eine vorzeitige Ablösung erfragen. Eine Grundschuld im Grundbuch bleibt auch nach Rückzahlung eingetragen, bis sie gelöscht wird.
• [ ] Steuerliche Frage klären: Fällt der Verkauf in die Zehn-Jahres-Frist oder gilt die Ausnahme für Selbstnutzung? Mehr dazu in Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
• [ ] Wunschtermin und frühestmöglichen Auszug festlegen.

Ein Beispiel zeigt, warum die Restschuld früh auf die Liste gehört. Beispiel: Sie wünschen sich 350.000 Euro, die Restschuld beträgt 120.000 Euro, und die Bank nennt eine Vorfälligkeitsentschädigung von 6.000 Euro (Annahme). Dann bleiben vor Kosten und Steuern 350.000 minus 120.000 minus 6.000 gleich 224.000 Euro. Wer diese Zahl kennt, kann einen Mindestpreis festlegen, der zur eigenen Planung passt. Mit Ihren eigenen Werten rechnet es der Verkaufserlös-Rechner nach.

Phase 2: Wert und Preis bestimmen

• [ ] Wert grob ermitteln: Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Zustand. Methoden und Genauigkeit erklärt Wert des Hauses ermitteln.
• [ ] Angebotspreis und Untergrenze schriftlich festlegen, bevor die erste Anfrage kommt.
• [ ] Prüfen, ob ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig ist, etwa bei Streit unter Erben. Für die Preisfindung genügt oft eine fundierte Einschätzung mit nachvollziehbarem Rechenweg.

Der kostenlose Hauswert-Bericht auf dein-hausverkauf.de liefert den Hauswert als Spanne mit Rechenweg und, wo vorhanden, dem Bodenrichtwert. Eine Spanne ist für die Preisfindung hilfreicher als eine einzelne Zahl, denn sie zeigt, in welchem Bereich Ihr Preis liegen kann.

Eine erste Zahl mit Rechenweg bekommen Sie in wenigen Minuten, noch bevor Phase 3 beginnt.

Phase 3: Unterlagen beschaffen

Käufer, Bank und Notar fragen nach denselben Papieren. Wer sie vor dem Start sammelt, beantwortet Anfragen sofort und wirkt vorbereitet.

• [ ] Grundbuchauszug. Als Eigentümer können Sie ihn beim Grundbuchamt beantragen. Ein Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro, als elektronische Datei 5 beziehungsweise 10 Euro (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nr. 17000 bis 17003).
• [ ] Energieausweis. Liegt kein gültiger vor, müssen Sie einen ausstellen lassen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden und gilt zehn Jahre.
• [ ] Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung.
• [ ] Nachweise zu Modernisierungen: Rechnungen, Garantien, Wartungsprotokolle.
• [ ] Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungseigentum.
• [ ] Miet- oder Pachtverträge, falls vorhanden.

Welche Unterlagen im Einzelnen gehören, steht in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Phase 4: Haus vorbereiten

• [ ] Entrümpeln, reinigen, kleine Schäden beheben. Was sich lohnt, zeigt Entrümpeln, streichen, reparieren.
• [ ] Garten und Eingangsbereich pflegen, denn der erste Eindruck entsteht schon an der Straße.
• [ ] Bekannte Mängel auflisten. Was Sie wissen, sollten Sie später auch nennen, denn ein Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB). Details in Mängel offenlegen.
• [ ] Angaben in Anzeige und Exposé vollständig halten. Wer einen Mangel erwähnt und andere weglässt, kann Käufer in die Irre führen (BGH, 21.06.2024, V ZR 79/23, Wandfeuchtigkeit im Exposé). Mehr in Exposé erstellen.

Phase 5: Vermarkten

• [ ] Fotos aufnehmen, Grundrisse beilegen, Exposé schreiben. Aufbau und Pflichtangaben stehen in Exposé erstellen.
• [ ] Anzeige mit den Energieangaben schalten, sobald ein Energieausweis vorliegt. In kommerziellen Medien wie Immobilienportalen gehören Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige. Fehlen die Angaben, kann das als Ordnungswidrigkeit gelten (Bußgeld bis 10.000 Euro, laut Haus & Grund, Infoblatt W16). Ob eine kostenfreie private Kleinanzeige als „kommerzielles Medium“ gilt, definiert das Gesetz nicht; am sichersten nehmen Sie die Energieangaben in jede Online-Anzeige auf.
• [ ] Kanäle wählen: Portale, Aushang, Netzwerk. Der Vergleich steht in Käufer finden.

Nach Angaben von Haus & Grund kommen zum 1. Januar 2027 weitere Pflichtangaben hinzu, darunter das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf. Prüfen Sie Ihre Anzeige deshalb im Januar noch einmal.

Phase 6: Besichtigungen, Verhandlung, Bonität

• [ ] Besichtigungstermine festlegen, Rundgang planen, Energieausweis bereitlegen. Der ruhige Ablauf steht in Besichtigung vorbereiten und durchführen.
• [ ] Interessentendaten (Name, Telefon, Finanzierung) nur für diesen Verkauf nutzen und danach löschen.
• [ ] Bei Haftpflicht- und Gebäudeversicherung fragen, ob Besichtigungen abgedeckt sind, und Treppen, Geländer und Kellerstufen vor jedem Termin prüfen (Besichtigung vorbereiten und durchführen).
• [ ] Reservierungen ohne Gebühr schriftlich anbieten; verbindlich ist erst der Notar (Verhandeln beim Hausverkauf).
• [ ] Ernsthafte Interessenten um einen Nachweis der Finanzierung bitten. Mehr in Bonität des Käufers prüfen.
• [ ] Gebote schriftlich einholen und vergleichen, bei mehreren Interessenten mit einem festen Verfahren (Bieterverfahren).
• [ ] Mündliche Zusagen sind nicht bindend. Ein Grundstückskaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).

Phase 7: Notar und Übergabe

• [ ] Notar auswählen. Wer ihn benennt, ist Verhandlungssache, üblich ist ein Vorschlag des Käufers. Den Ablauf beschreibt Notartermin beim Hausverkauf.
• [ ] Kaufvertragsentwurf früh anfordern, lesen und Fragen notieren. Für Verbraucher soll der Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz).
• [ ] Zum Termin Personalausweis mitbringen. Der Notar stellt fest, wer die Beteiligten sind (§ 10 Beurkundungsgesetz).
• [ ] Zahlung des Kaufpreises per Überweisung. Der Kaufpreis darf nicht in Bargeld gezahlt werden, auch nicht in Gold oder Kryptowerten (§ 16a Abs. 1 Geldwäschegesetz).
• [ ] Nach Zahlungseingang Schlüsselübergabe mit Protokoll (Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll).

Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt nach der gesetzlichen Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Ihre eigenen Kosten, etwa für Energieausweis und Grundschuldlöschung, stehen in Kosten beim Privatverkauf.

Ein möglicher Zeitplan

Wie lange ein Verkauf dauert, hängt vom Markt, vom Preis und vom Objekt ab. Der Artikel Wie lange dauert ein Hausverkauf? geht darauf ein. Als Planungsbeispiel für die Vorbereitung, nicht als Prognose:

Die Vorbereitung dauert etwa vier bis acht Wochen. Wie lange die Vermarktung dauert, entscheidet der Markt: Rechnen Sie nach Maklerumfragen mit mehreren Monaten (siehe Wie lange dauert ein Hausverkauf?). Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe kommen danach.

Wofür sich Unterstützung lohnt

Der Privatverkauf heißt nicht, dass Sie alles allein erledigen. Manche Aufgaben sind bei Fachleuten besser aufgehoben:

Ein Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer einseitig. Wenn Sie eine einseitige Beratung wünschen, etwa zu Steuern oder zum Preis, brauchen Sie dafür jemand anderen.

Nach dem Notartermin: Die letzten Schritte

Nach der Beurkundung ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Der Käufer zahlt, sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, und das Eigentum wird im Grundbuch umgeschrieben. Für Sie bleiben einige Aufgaben:

• [ ] Die Zahlung des Kaufpreises abwarten und den Eingang prüfen. Übergeben Sie das Haus erst, wenn der Vertrag es vorsieht.
• [ ] Grundschuld löschen lassen, wenn ein Darlehen abgelöst wurde (Grundschuld und Löschung beim Verkauf).
• [ ] Übergabetermin festlegen, Zählerstände ablesen, Schlüssel zählen und ein Protokoll anfertigen.
• [ ] Versorger, Versicherungen und Behörden über den Eigentümerwechsel informieren. Fragen Sie bei Ihren Versicherungen nach den Fristen, sie unterscheiden sich je nach Vertrag.
• [ ] Unterlagen zum Verkauf aufbewahren, denn sie können für die Steuererklärung wichtig sein.

Wer vor dem Verkauf schon weiß, wohin das Geld fließen soll, plant ruhiger. Mehr dazu in Wohin mit dem Geld nach dem Hausverkauf?.

Typische Stolpersteine

• Erst die Unterlagen, dann die Anzeige. So stockt es bei der ersten ernsthaften Anfrage nicht.
• Einen Mindestpreis festlegen. Mit einer Untergrenze bleiben Sie in der Verhandlung ruhig.
• Den Energieausweis früh besorgen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und für die Anzeige braucht man seine Werte.
• Bekannte Mängel notieren. Eine Liste hilft, bei Rückfragen konsistent und vollständig zu antworten.
• Zusagen auf den Notarvertrag verweisen. Eine Handschlag-Zusage bindet nicht und verunsichert beide Seiten.
• Vorkaufsrechte beachten. In bestimmten Gebieten hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB), bei Vermietung können Mieter Rechte haben. Der Notar prüft das, nennen Sie ihm Besonderheiten früh.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer ohne Makler verkaufen will, fragt sich meist Folgendes:

• Was kostet mich der Verkauf? Vor allem Energieausweis, Grundbuchauszug, Fotos, Inserat und gegebenenfalls die Grundschuldlöschung. Ein Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt nach der gesetzlichen Regel der Käufer. Eine Übersicht bietet Kosten beim Privatverkauf.
• Wie lange dauert es? Die Vorbereitung etwa vier bis acht Wochen. Wie lange die Vermarktung dauert, entscheidet der Markt, rechnen Sie nach Maklerumfragen mit mehreren Monaten.
• Was darf ich nicht vergessen? Den Energieausweis bei der Besichtigung, die Energieangaben in der Anzeige, die Liste der bekannten Mängel und die Zahlung per Überweisung statt in bar.
• Stolpersteine vermeiden: Mündliche Zusagen. Verbindlich ist erst der Notarvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB).
• Wann frage ich wen? Den Notar bei Besonderheiten wie Vermietung oder Erbengemeinschaft, den Steuerberater bei der Zehn-Jahres-Frist.

Rechenbeispiel (Zahlen angenommen): Sie wünschen sich 350.000 Euro, die Restschuld beträgt 120.000 Euro, die Vorfälligkeitsentschädigung 6.000 Euro. Dann bleiben vor Kosten und Steuern 224.000 Euro. Das ist die Zahl, an der sich Ihr Mindestpreis orientiert.

Diese Woche in fünf Schritten:

1. Restschuld und Ablösebedingungen bei der Bank erfragen.
2. Wert und Preisrahmen bestimmen.
3. Grundbuchauszug und Energieausweis beauftragen, weitere Papiere nach der Checkliste der Unterlagen sammeln.
4. Exposé vorbereiten, siehe Exposé erstellen.
5. Kanäle wählen, siehe Käufer finden.

Häufige Fragen

Muss ich beim Hausverkauf einen Notar einschalten?

Ja. Ein Vertrag über ein Grundstück ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB).

Wer bezahlt den Notar?

Nach der gesetzlichen Regel trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Kaufvertrag kann etwas anderes regeln, das ist unüblich.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst verkaufe?

Ja, wenn noch kein gültiger vorliegt. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach Vertragsschluss übergeben. Es gibt Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler und kleine Gebäude, die das Gesetz regelt. Mehr in Energieausweis beim Hausverkauf.

Darf der Käufer in bar bezahlen?

Nein. Der Kaufpreis für eine inländische Immobilie darf nicht in Bargeld gezahlt werden. Der Notar verlangt einen Nachweis, dass unbar gezahlt wurde.

Was kostet der Verkauf ohne Makler?

Es fallen vor allem Kosten für Energieausweis, Unterlagen, Fotos, Inserat und gegebenenfalls Grundschuldlöschung an. Eine durchgerechnete Übersicht finden Sie in Kosten beim Privatverkauf.

Ich habe schon einen Interessenten. Was muss ich zuerst tun?

Bitten Sie um einen Nachweis der Finanzierung, sagen Sie nichts mündlich verbindlich zu und lassen Sie sich vom Notar den Vertragsentwurf früh schicken. Bindend wird der Verkauf erst mit der Beurkundung.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Privatverkauf ist machbar, wenn Sie die Reihenfolge einhalten und Unterlagen sowie Preis klären, bevor die erste Anzeige erscheint. Beginnen Sie mit Phase 1 und 3: Restschuld erfragen, Grundbuchauszug und Energieausweis beauftragen. Danach folgen Preis und Exposé. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Rechtliche und steuerliche Fragen im Einzelfall prüfen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist das seit dem 29. Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226), das das Gebäudeenergiegesetz geändert und umbenannt hat. Änderungen ab dem 1. Januar 2027 sind als solche gekennzeichnet.

• Gebäudemodernisierungsgesetz, § 80
• Gebäudemodernisierungsgesetz, § 87
• Haus & Grund, Infoblatt W15 Energieausweis
• § 311b BGB
• BGH, 21.06.2024, V ZR 79/23, Besprechung
• § 448 BGB
• Kostenverzeichnis GNotKG
• § 16a Geldwäschegesetz
• § 24 Baugesetzbuch
• § 10 Beurkundungsgesetz und § 17 Beurkundungsgesetz
• Haus & Grund, Infoblatt W16 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen