Immobilienmakler beauftragen: Vorteile, Nachteile und Alternativen beim Hausverkauf

Kurz gesagt: Ein Makler nimmt Ihnen Arbeit ab und erhält dafür im Erfolgsfall eine Provision, von der der Verkäufer in der Regel mindestens die Hälfte trägt. Ob sich das rechnet, hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Objekt und Ihrer Region ab. Verkaufen mit Makler und Verkaufen auf eigene Faust sind beide legitim.

Wer ein Haus verkaufen möchte, steht früh vor dieser Frage. Sie ist keine Glaubensfrage, sondern lässt sich mit wenigen Zahlen und ein paar Fragen an die eigene Situation beantworten. Unten sehen Sie, was ein Makler leistet, was er kostet, wo seine Grenzen liegen und welche Alternativen es gibt.

Wenn Sie gerade verkaufen: Schätzen Sie diese Woche ehrlich ein, wie viel Zeit Sie für Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen haben und wie komplex Ihr Objekt ist. Holen Sie dann zwei oder drei Maklergespräche ein oder lesen Sie die Checkliste für den Eigenverkauf, bevor Sie sich entscheiden. Unterschreiben Sie nichts am selben Tag.

Was ein Makler tatsächlich schuldet

Das Gesetz kennt zwei Grundformen der Maklerleistung: den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss (der Makler nennt einen Interessenten) und die Vermittlung (der Makler wirkt aktiv auf den Abschluss hin). Seinen Lohn bekommt er nach § 652 Absatz 1 BGB nur, wenn der Vertrag tatsächlich durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt. Kosten wie Inserate oder Fahrten muss er nur ersetzt bekommen, wenn das vereinbart ist (§ 652 Absatz 2 BGB).

In der Praxis übernimmt ein Makler je nach Vertrag mehrere Aufgaben:

• Einschätzung des Angebotspreises
• Zusammenstellen der Unterlagen, Fotos und des Exposés
• Inserate auf Portalen und im eigenen Kundenstamm
• Anfragen vorsortieren, Termine koordinieren, Besichtigungen durchführen
• Bonität der Interessenten abfragen
• Verhandlung und Vorbereitung des Notartermins

Wichtig: Was genau geschuldet ist, steht im Maklervertrag. Beim einfachen Auftrag ist der Makler nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Beim Alleinauftrag verpflichtet er sich dagegen zur Vermarktung, und der Bundesgerichtshof hat 2019 (Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17) genannt, was dazu gehört: Kaufangebote zutreffend weitergeben, den Kontakt zu Interessenten halten und das Objekt ausreichend vermarkten. Mehr dazu im Artikel Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag.

Gewerbliche Makler brauchen für ihre Tätigkeit eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Sie wird erteilt, wenn Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse gegeben sind.

Die Vorteile

Zeit und Nerven. Ein Verkauf bedeutet Dutzende Anfragen, Terminabsprachen und Rückfragen. Wer berufstätig ist, in einer anderen Stadt wohnt oder das Haus nach einem Todesfall verkauft, gewinnt durch einen Makler vor allem Entlastung.

Erfahrung mit dem Ablauf. Ein Makler kennt die Reihenfolge der Schritte, die Unterlagen und die Stolperstellen. Das gilt besonders bei Sonderfällen wie Erbengemeinschaften oder vermieteten Objekten.

Marktkenntnis und Reichweite. Manche Makler führen Vormerklisten mit Kaufinteressenten. Das kann die Vermarktung beschleunigen. Ob es den Preis verbessert, hängt vom Einzelfall ab.

Abstand bei Verhandlungen. Über den eigenen Elternhaus-Preis zu verhandeln, fällt vielen schwer. Ein Dritter kann ruhiger bleiben.

Erfolgsbezogene Bezahlung. Die Provision wird nur im Erfolgsfall fällig. Wer keinen Käufer findet, zahlt dem Makler in der Regel nichts, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Die Nachteile

Die Provision ist hoch. Dazu unten die Rechnung. Der Betrag fällt bei jedem erfolgreichen Verkauf an, auch wenn der Käufer leicht zu finden war.

Bindung durch den Vertrag. Ein Alleinauftrag bindet Sie üblicherweise für einige Monate. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monate bei einem Immobilienmakler regelmäßig angemessen. In dieser Zeit dürfen Sie keinen zweiten Makler beauftragen.

Weniger Kontrolle über das Verfahren. Wer Termine und Gespräche aus der Hand gibt, erfährt manches später oder nur gefiltert. Wöchentliche Berichte können Sie vertraglich vereinbaren.

Interessenlage. Ein Makler verdient am Abschluss. Sie profitieren zusätzlich vom Preis, und beide Interessen decken sich nicht in jedem Detail. Fragen Sie deshalb früh, wie der Angebotspreis begründet wird.

Qualität schwankt. Für die Erlaubnis nach § 34c GewO prüft die Behörde Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, einen Sachkundenachweis verlangt das Gesetz nicht. Seit dem 24. Juli 2026 gibt es für Makler außerdem keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr (sie gilt weiter für Wohnimmobilienverwalter). Woran Sie Qualität erkennen, steht im Artikel Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen.

Was kostet ein Makler beim Verkauf?

Eine gesetzlich festgelegte Provision gibt es nicht. Sie ist frei verhandelbar. Die Verbraucherzentrale nennt für den Kauf je nach Region häufig 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer als Gesamtprovision (Stand der Seite: 27.07.2026). Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, regeln die §§ 656a bis 656d BGB seit Dezember 2020, wie diese Provision zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden darf. Die Details stehen im Artikel Maklerprovision beim Hausverkauf.

Zur Einordnung: Die Bundesregierung nahm 2019 bei der Berechnung der Gesetzesfolgen an, dass bundesweit etwa 43 Prozent der Wohnimmobiliengeschäfte unter Beteiligung eines Maklers stattfinden, in den Stadtstaaten 60 bis 70 Prozent. Wie hoch der Anteil in Ihrer Region ist, lässt sich daraus nicht ablesen.

Rechenbeispiel: Wann gleicht ein Makler seine Kosten aus?

Beispiel (Annahmen, keine Marktdaten): Sie rechnen mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Ein Makler verlangt vom Verkäufer 3,57 Prozent (3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer).

• Provision: 400.000 € × 3,57 % = 14.280 € (mit Ihrem eigenen Kaufpreis rechnet der Maklerkosten-Rechner das in Sekunden nach)
• Bei einem Verkauf in Eigenregie rechnen Sie, angenommen, mit 1.000 € Auslagen (Fotos, Inserate, Kopien; den Energieausweis brauchen Sie in beiden Fällen).
• Unterschied: 14.280 € − 1.000 € = 13.280 €

Damit der Makler sich für Sie rein finanziell rechnet, müsste er einen Preis erzielen, bei dem nach Abzug seiner Provision genauso viel bleibt wie bei Ihrem Eigenverkauf: 399.000 € ÷ (1 − 0,0357) ≈ 413.770 €. Das sind rund 3,4 Prozent mehr als 400.000 €.

Das ist kein Beweis für oder gegen Makler. Es zeigt, welche Frage Sie dem Makler stellen können: „Warum erzielen Sie bei diesem Objekt voraussichtlich diesen Mehrerlös, oder welche Arbeit spare ich dafür?“ Wer den Wert seines Hauses vorher kennt, kann die Antwort besser einordnen.

Ein ehrlicher Preisrahmen vor dem Maklergespräch hilft in beiden Richtungen: Sie erkennen, ob die Preisvorstellung des Maklers plausibel ist, und Sie sehen, welcher Betrag für Sie und Ihr Haus eine realistische Größe ist.

Die Alternativen im Überblick

Der Eigenverkauf ist gut machbar. Wie er in der Praxis abläuft, beschreibt die Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler.

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie einen Makler wählen

1. Holen Sie mehrere Einschätzungen ein. Zwei oder drei Gespräche zeigen, wie weit die Preisvorstellungen auseinanderliegen und wie die Makler argumentieren.
2. Lassen Sie sich die Preisfindung erklären. Vergleichsobjekte, Bodenrichtwert, Zustand: Ein guter Makler legt sie offen. Hilfreich ist der Hintergrund aus Verkaufspreis festlegen.
3. Verhandeln Sie die Provision. Sie ist frei verhandelbar, und es gibt Spielraum bei Höhe, Laufzeit und Leistungsumfang.
4. Bestehen Sie auf Textform. Für Verträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser ist sie gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB).
5. Achten Sie auf Laufzeit und Kündigung. Eine feste Laufzeit mit klarer Kündigungsfrist ist besser als eine unbestimmte Verlängerung.
6. Klären Sie, was der Makler berichtet. Zum Beispiel: alle Anfragen und Angebote, nicht nur die besten.
7. Zahlen Sie nichts im Voraus. Zusätzliche Gebühren neben der Erfolgsprovision gibt es nur ausnahmsweise. Die Verbraucherzentrale rät, Reservierungsgebühren möglichst nicht zu zahlen.

Worauf Sie außerdem achten sollten

• Mehrere Angebote vergleichen. Mit einem zweiten und dritten Angebot haben Sie einen Maßstab für Preis und Leistung.
• Den Preisvorschlag des Maklers gegenprüfen. Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung, ein zu niedriger kostet Geld.
• Laufzeit, Verlängerung und Nebenkosten im Vertrag nachlesen. Dort stehen die Punkte, die später über Kosten und Bindung entscheiden.
• Sich Zeit für die Unterschrift nehmen. Es gibt keinen Grund, am selben Tag zu unterschreiben.
• Verkäufer bleiben. Auch mit Makler bleiben Sie Verkäufer und für die Angaben zum Haus verantwortlich.
• Ein Makler ist keine Pflicht. Sie können selbst oder mit Makler verkaufen, beides ist erlaubt.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald verkaufen will, fragt sich meist:

Was kostet mich der Makler, was der Eigenverkauf? Im Beispiel dieses Artikels (400.000 Euro, 3,57 Prozent) sind es 14.280 Euro Provision gegenüber angenommenen 1.000 Euro Auslagen beim Eigenverkauf. Damit der Makler sich rein finanziell rechnet, müsste er einen Preis von rund 413.770 Euro erzielen, das sind etwa 3,4 Prozent mehr. Die Zahlen sind Annahmen, setzen Sie Ihre eigenen ein.

Wie lange bin ich gebunden? Bei einem Alleinauftrag in der Regel einige Monate. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monate bei einem Immobilienmakler regelmäßig angemessen.

Stolpersteine vermeiden: Sofort zu unterschreiben, nur den Prozentsatz zu vergleichen und Vorauszahlungen zu leisten.

Wann frage ich wen? Mehrere Makler vor Ort zur Preisfindung, bei Vertragsfragen eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.

Eine Entscheidungshilfe in vier Schritten:

1. Zeit und Sicherheit im Umgang mit Interessenten ehrlich einschätzen.
2. Zwei oder drei Maklerangebote einholen und die Preisfindung erklären lassen (Maklerprovision beim Hausverkauf).
3. Den Eigenverkauf daneben legen (Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler).
4. Erst dann entscheiden. Beides ist erlaubt.

Er hilft, die Preisvorstellung eines Maklers einzuordnen.

Häufige Fragen

Kann ich erst selbst versuchen zu verkaufen und später einen Makler holen?

Grundsätzlich ist beides erlaubt, ein Makler ist keine Pflicht. Achten Sie darauf, was in einem bereits geschlossenen Maklervertrag steht. Beim Alleinauftrag dürfen Sie in der Laufzeit keinen zweiten Makler beauftragen. Lesen Sie Laufzeit und Kündigung, bevor Sie unterschreiben.

Muss ich einen Makler beauftragen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Nein. Das Gesetz verlangt keinen Makler. Für den Kaufvertrag ist ein Notar nötig, ein Makler dagegen nicht.

Wer zahlt den Makler, wenn ich verkaufe?

In der Regel zahlt, wer den Makler beauftragt hat, bei Verbraucherkäufen aber mit Teilung. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, trägt der Verkäufer, der den Makler allein beauftragt, mindestens die Hälfte der Gesamtprovision. Der Käufer darf höchstens mit der anderen Hälfte belastet werden. Details im Artikel Bestellerprinzip beim Hauskauf und Hausverkauf.

Zahle ich auch, wenn der Makler keinen Käufer findet?

In der Regel nicht. Der Lohn wird nach § 652 BGB nur geschuldet, wenn der Vertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt. Kosten für Inserate und Ähnliches müssen nur dann ersetzt werden, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde.

Kann ich auch selbst Käufer suchen, wenn ich einen Makler habe?

Beim einfachen Auftrag ja. Beim Alleinauftrag dürfen Sie keinen zweiten Makler beauftragen. Ob eine Provision auch dann fällig wird, wenn Sie selbst einen Käufer finden, hängt von den Klauseln des Vertrags ab. Lesen Sie sie genau und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Mehr dazu in Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag.

Hilft ein Makler bei der Wertermittlung?

Viele Makler bieten eine Preiseinschätzung an. Das ist eine Einschätzung aus Marktkenntnis, kein Verkehrswertgutachten. Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger. Es ist die aufwendigste und teuerste Form der Wertermittlung und lohnt sich vor allem, wenn ein Streitfall droht, etwa bei Erbe oder Scheidung. Lassen Sie sich die Kosten vorab nennen. Für die Entscheidung über den Verkauf reicht oft zunächst ein belastbarer Preisrahmen, den Sie vorab selbst ermitteln können.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Sie müssen sich nicht zwischen „Makler gut“ und „Makler schlecht“ entscheiden. Prüfen Sie nüchtern, wie viel Zeit Sie haben, wie komplex Ihr Objekt ist und wie sicher Sie im Umgang mit Interessenten sind. Holen Sie dann zwei oder drei Angebote ein und vergleichen Sie Leistung, Laufzeit und Provision. Ein erster Preisrahmen für Ihr Haus macht diese Gespräche leichter. Alles Weitere zum Vertrag finden Sie im Überblick zu Pflichten, Laufzeiten und Klauseln im Maklervertrag.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie einen konkreten Maklervertrag im Einzelfall mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• § 652 BGB
• § 656d BGB und die übrigen §§ 656a bis 656c BGB
• BT-Drucksache 19/15827 (Begründung zu den §§ 656a bis 656d BGB)
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
• BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17
• § 34c GewO
• IHK Hannover: Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler fällt weg
• BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19