Bestellerprinzip beim Hauskauf und Hausverkauf: Was seit 2020 gilt

Kurz gesagt: Beim Hausverkauf gilt kein Bestellerprinzip im strengen Sinn, sondern seit dem 23. Dezember 2020 eine Teilung der Maklerkosten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen, und der Maklervertrag braucht Textform.

Der Begriff „Bestellerprinzip“ taucht in vielen Gesprächen über Makler auf, und er wird für zwei verschiedene Dinge benutzt. Unten steht, was bei der Miete gilt, was beim Kauf gilt, für welche Immobilien die Regeln greifen und was das für Sie als Verkäufer praktisch bedeutet.

Wenn Sie gerade verkaufen: Lassen Sie sich von jedem Makler, mit dem Sie sprechen, den Gesamtsatz der Provision und Ihren Anteil in Euro nennen. Bestehen Sie darauf, dass der Maklervertrag in Textform vorliegt, bevor Sie unterschreiben. Fragen Sie vorab, ob der Makler auch für Käufer tätig werden soll, weil die Teilung dann hälftig sein muss.

Zwei Regelungen, ein Wort

Bei der Miete gilt das Bestellerprinzip tatsächlich. Nach § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, außer er holt den Auftrag zur Vermittlung der Wohnung ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden ein. Wer den Makler bestellt, zahlt also.

Beim Kauf gibt es dagegen keinen Grundsatz „Wer bestellt, zahlt alles“. Der Gesetzgeber hat 2020 ein anderes Modell gewählt: die Teilung der Kosten. Er hat die §§ 656a bis 656d in das BGB eingefügt. Die Begründung nennt das Ziel ausdrücklich: Käufer sollen nicht zur Übernahme der vollen Provision gedrängt werden können, nur weil ein Objekt knapp ist.

Für welche Objekte die Regeln gelten

Die Regeln der §§ 656c und 656d BGB greifen nur, wenn zwei Punkte zutreffen:

1. Es geht um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.
2. Der Käufer ist ein Verbraucher (§ 656b BGB), also eine Privatperson, die nicht für ihr Gewerbe oder ihre selbstständige Tätigkeit kauft (§ 13 BGB). Auch ein Kauf zur privaten Altersvorsorge zählt dazu.

Ob der Verkäufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist, spielt keine Rolle. Kauft dagegen eine Gesellschaft (zum Beispiel eine GmbH), gelten die Teilungsregeln nicht.

Was die Begriffe bedeuten

Die Gesetzesbegründung beschreibt sie so:

• Wohnung: jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient. Das schließt Eigentumswohnungen, Wohnungserbbaurechte und Dauerwohnrechte ein.
• Einfamilienhaus: jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, ist unschädlich.
• Nicht erfasst: Gewerbeimmobilien und an eine Vielzahl von Parteien vermietete Wohnhäuser. Die Begründung sagt, dort könne nicht von einer vergleichbaren Zwangslage des Kaufinteressenten ausgegangen werden. Auch reine Baugrundstücke sind nicht genannt.

Die Textform (§ 656a BGB) gilt für jeden Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, unabhängig davon, wer kauft. Ein Vertrag, der nicht in Textform geschlossen wird, ist nach der Gesetzesbegründung nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Wie die Teilung funktioniert

Es gibt vier typische Konstellationen:

Der Käuferanteil wird zudem erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Teil gezahlt hat und das nachgewiesen ist, etwa mit einem Überweisungsbeleg (§ 656d Absatz 1 Satz 2). Verzichtet der Makler später auf seinen Anspruch gegen eine Partei, wirkt das auch zugunsten der anderen (§ 656c Absatz 1 Satz 3 und 4, § 656d Absatz 2).

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für 300.000 Euro

Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird für 300.000 Euro an eine Familie verkauft. Der Makler hat eine Gesamtprovision von 5,95 Prozent einschließlich Umsatzsteuer vereinbart (5 Prozent netto).

• Gesamtprovision: 300.000 € × 5,95 % = 17.850 €
• Höchstanteil des Käufers bei Beauftragung nur durch den Verkäufer: 50 % = 8.925 €
• Mindestanteil des Verkäufers: 8.925 €

Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlt jede Seite 8.925 €. Mit Ihrem eigenen Kaufpreis rechnet der Maklerkosten-Rechner die Teilung in Sekunden durch.

Der Vertrag zwischen Makler und Käufer darf also weder mehr als die Hälfte verlangen noch den Verkäufer entlasten, nur weil der Käufer den Rest übernimmt. Wie hoch die Gesamtprovision ausfällt, bleibt Verhandlungssache. Mehr dazu im Artikel Maklerprovision beim Hausverkauf.

Wer vor dem ersten Maklergespräch einen belastbaren Preisrahmen hat, kann Provision und Teilung in Euro nachrechnen und Angebote besser vergleichen.

Der Hauswert gibt Ihnen diese Zahl, bevor Sie sich für einen Weg entscheiden.

Was sich seit 2020 verändert hat

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat für seinen Kurzbericht von 2021 Inseratsdaten von Januar 2020 bis März 2021 ausgewertet. Danach sank der durchschnittliche Käuferanteil an der Provision von knapp 5 Prozent auf rund 3,5 Prozent. Der Anteil provisionsfreier Inserate stieg von etwa 35 auf etwa 43 Prozent. Am stärksten fiel der Rückgang dort aus, wo vorher hohe Sätze üblich waren, etwa in Berlin und Brandenburg. Die Autoren halten ausdrücklich fest, dass die Studie nicht untersucht, ob sich die Änderung in den Kaufpreisen niederschlägt, und halten eine Weiterbeobachtung für nötig.

Für Verkäufer folgt daraus zweierlei: Der Verkäuferanteil rückt stärker in den Blick, weil er nicht mehr einfach auf die Käuferseite verschoben werden kann. Und Provisionssätze werden häufiger verhandelt. Die Gesetzesbegründung rechnete selbst mit mehr Verhandlungen und einem stärkeren Wettbewerb unter den Maklern. Wie weit das heute in Ihrer Region wirkt, erfahren Sie am besten durch zwei oder drei Angebote vor Ort.

Was „An-die-Hand-Geben“ bedeutet

In der Gesetzesbegründung wird eine Praxis beschrieben, die vor 2020 verbreitet war: Der Verkäufer gibt dem Makler das Objekt „an die Hand“, ohne einen Maklervertrag zu schließen. Der Makler inseriert mit dem Zusatz „Käuferprovision 7,14 Prozent“. Meldet sich ein Interessent, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 3. Mai 2012, III ZR 62/11) zwischen Makler und Interessent ein Maklervertrag zustande kommen, wenn das Inserat die Provision eindeutig verlangt und der Interessent in Kenntnis davon die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt.

Die Neuregelung soll solche Umgehungen verhindern. Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer, unentgeltlich tätig zu sein, darf er nach der Begründung auch dann nicht mehr einfach die volle Provision vom Käufer nehmen, wenn er tatsächlich für den Verkäufer arbeitet. Das gilt, selbst wenn rechtlich kein Maklervertrag mit dem Verkäufer vorliegt. Die Verwirkung des Anspruchs bei unzulässiger Doppeltätigkeit nach § 654 BGB bleibt unberührt.

Prüfliste vor der Unterschrift

Bevor Sie einen Maklervertrag über Ihr Haus unterschreiben, lohnt ein kurzer Check gegen die Teilungsregeln:

1. Ist das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (mit höchstens einer Wohnung von untergeordneter Bedeutung)?
2. Wird voraussichtlich eine Privatperson kaufen? Dann gilt § 656b BGB.
3. Steht im Vertrag, welchen Anteil der Verkäufer trägt, und stimmt er mit der Obergrenze für den Käuferanteil überein?
4. Ist der Vertrag in Textform geschlossen und liegt er Ihnen als Kopie vor?
5. Ist geklärt, ob der Makler auch für Käufer tätig sein wird? Dann muss die Teilung hälftig sein und der Makler neutral bleiben.
6. Gibt es neben der Provision weitere Gebühren oder eine Klausel im geplanten Kaufvertrag, die dem Käufer Maklerkosten auferlegt?

Wenn eine dieser Fragen offen bleibt, klären Sie sie vor der Unterschrift, nicht danach.

Was für Gewerbeimmobilien und Grundstücke gilt

Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser mit vielen Mietparteien und Baugrundstücke gelten die Teilungsregeln nicht zwingend. Es bleibt bei der Vertragsfreiheit: Provisionen werden frei verhandelt, auch eine vollständige Übernahme durch den Käufer kann vereinbart werden. Stand Oktober 2026 gilt die Teilung der Maklerkosten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Für andere Objekte bleibt es bei der Vertragsfreiheit. Gesetzesänderungen finden Sie im Dokumentations- und Informationssystem des Bundestags (dip.bundestag.de).

Der Gesetzgeber wollte die Regeln nach spätestens fünf Jahren überprüfen (BT-Drucksache 19/15827, Abschnitt VIII).

Worauf Sie achten sollten

• Miete und Kauf getrennt betrachten. Beim Kauf zahlt nicht automatisch nur der Auftraggeber alles. Der Käufer darf bis zur Hälfte beteiligt werden.
• Ältere Vertragsmuster neu prüfen. Maklerverträge und Kaufverträge mit voller Käuferprovision sind bei Verbraucherkäufen seit Dezember 2020 nur eingeschränkt zulässig.
• Textform wählen. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht der Maklervertrag Textform.
• Maklerklauseln im Kaufvertrag mitlesen. Eine Klausel im notariellen Vertrag, die dem Käufer die Provision überträgt, muss ebenfalls die Grenzen des § 656d beachten.
• Zahlungsbelege aufheben. Der Nachweis der Verkäuferzahlung entscheidet über die Fälligkeit des Käuferanteils.
• Objektart und Käufer vorab klären. Die Regeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher kaufen. Bei einem Zweifamilienhaus fragen Sie vor Vertragsschluss nach, ob die Regeln greifen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer bald einen Makler beauftragt, will vor allem wissen, was am Ende bei ihm hängen bleibt.

Was kostet es mich? Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, das an eine Privatperson geht, tragen Sie als alleiniger Auftraggeber mindestens die Hälfte der Gesamtprovision. Im Beispiel oben sind das bei 300.000 Euro Kaufpreis und 5,95 Prozent Gesamtprovision mindestens 8.925 Euro von 17.850 Euro. Der Satz selbst bleibt Verhandlungssache. Wie Provisionen sonst aufgebaut sind, steht in Maklerprovision beim Hausverkauf.

Was tue ich Schritt für Schritt?

1. Klären Sie, ob Ihr Haus ein Einfamilienhaus im Sinne der Regeln ist und ob eine Privatperson kaufen wird.
2. Lassen Sie sich Gesamtprovision und Verkäuferanteil nennen und rechnen Sie beides für Ihren Kaufpreis nach.
3. Prüfen Sie, ob der Vertrag in Textform vorliegt und Sie eine Kopie haben.
4. Heben Sie Zahlungsbelege auf, denn der Nachweis Ihrer Zahlung entscheidet über die Fälligkeit des Käuferanteils.
5. Lesen Sie Maklerklauseln im geplanten Kaufvertrag mit dem Notar durch.

Stolpersteine vermeiden: Ältere Vertragsmuster mit voller Käuferprovision nicht unbesehen übernehmen, und keinen Vertrag unterschreiben, bei dem offen bleibt, wer welchen Anteil zahlt. Mit diesem Rahmen rechnen Sie Ihren Anteil für Ihren eigenen Kaufpreis nach.

Wann frage ich wen? Bei einem Zweifamilienhaus oder einem Käufer, der kein Verbraucher ist, vor Vertragsschluss eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale. Zum Vertragsinhalt selbst lesen Sie Maklervertrag: Pflichten von Makler und Auftraggeber. Wer sich den Makler ganz sparen möchte, findet den Weg in der Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler.

Häufige Fragen

Gibt es beim Hausverkauf ein Bestellerprinzip?

Nicht im strengen Sinn. Die Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser sorgen dafür, dass der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision trägt. Der Verkäufer, der den Makler allein beauftragt, trägt mindestens die andere Hälfte.

Darf der Käufer die gesamte Provision zahlen, wenn er das möchte?

Bei Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern nur, wenn er den Makler selbst allein beauftragt hat (Suchauftrag). Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte übernehmen.

Was gilt, wenn der Käufer eine GmbH ist?

Dann gelten die §§ 656c und 656d nach § 656b BGB nicht, weil der Käufer kein Verbraucher ist. Die Parteien können die Verteilung freier vereinbaren.

Gilt das auch für ein Zweifamilienhaus?

Das Gesetz nennt „Einfamilienhaus“. Die Begründung beschreibt es als Gebäude, das in erster Linie dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient, und lässt eine Einliegerwohnung zu. Echte Zweifamilienhäuser sind nicht ausdrücklich genannt. Fragen Sie im Zweifel eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.

Was ist, wenn ich bereits einen Vertrag mit hoher Käuferprovision habe?

Prüfen Sie ihn auf die Grenzen der §§ 656a bis 656d. Vereinbarungen, die dagegen verstoßen, sind unwirksam. Wie weit das im Einzelfall reicht, sollten Sie mit fachlicher Hilfe klären.

Muss ich den Makler schriftlich beauftragen?

Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht der Maklervertrag die Textform (§ 656a BGB). Nach der Gesetzesbegründung ist ein Vertrag, der nicht in Textform geschlossen wird, nichtig. Lassen Sie sich deshalb eine Kopie des Vertrags geben.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Als Verkäufer tragen Sie bei einem Wohnungs- oder Einfamilienhausverkauf an Verbraucher in aller Regel mindestens die Hälfte der Maklerkosten. Rechnen Sie diesen Betrag in Euro durch und vergleichen Sie ihn mit dem Aufwand, den Sie sich sparen. Wie ein Verkauf ohne Makler abläuft, steht in der Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler. Entscheiden Sie sich für einen Makler, lohnt ein genauer Blick in den Maklervertrag und auf die Frage Alleinauftrag oder einfacher Auftrag.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Maklervertrag im Einzelfall von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• §§ 656a bis 656d BGB (einzeln: § 656a, § 656b, § 656c)
• § 654 BGB
• BT-Drucksache 19/15827
• § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz
• BGH, Urteil vom 03.05.2012, III ZR 62/11
• IW-Kurzbericht Nr. 29/2021
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien