Haus an die Kinder verkaufen oder übertragen: Schenkung, Verkauf unter Wert, Steuern und Pflichtteil

Kurz gesagt: Ein Haus an die eigenen Kinder zu übertragen oder zu verkaufen, ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG). Schenkungsteuer fällt nur an, soweit der steuerliche Wert den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil übersteigt, der sich nach zehn Jahren erneuert. Dazu kommen Pflichtteilsrechte von Geschwistern und die Frage von Nießbrauch oder Wohnungsrecht.

Viele Eltern möchten ihr Haus in der Familie lassen. Die Kinder sollen es übernehmen, die Eltern wohnen vielleicht weiter dort. Dann stehen drei Fragen im Raum: Wie wird übertragen, mit Schenkung, Verkauf oder beidem? Was kostet das an Steuern? Und was passiert mit den anderen Kindern und mit den Eltern, wenn sich Lebensumstände ändern? Die Antworten unten gelten nach dem Stand Oktober 2026.

Wenn Sie gerade verkaufen: Lassen Sie diese Woche zuerst den Wert Ihres Hauses einschätzen, denn von ihm hängt ab, ob der Freibetrag reicht. Sprechen Sie danach offen mit allen Kindern und klären Sie, welche Darlehen und Grundschulden noch auf dem Haus liegen. Ziehen Sie Notar und Steuerberater hinzu, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen.

Drei Wege der Übertragung

1. Schenkung. Das Kind zahlt nichts. Die Übertragung erfolgt notariell, häufig mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht für die Eltern.
2. Verkauf zum Marktwert. Das Kind zahlt einen Kaufpreis in Höhe des Verkehrswerts. Steuerlich ist das ein normaler Verkauf, ohne Schenkung.
3. Verkauf unter Wert (gemischte Schenkung). Der Kaufpreis liegt unter dem Verkehrswert. Der Unterschied ist ein Geschenk. Der Steuerbescheid betrifft diesen unentgeltlichen Teil.

In allen Fällen beurkundet der Notar den Vertrag, und das Grundbuch wird umgeschrieben. Den Wert Ihres Hauses brauchen Sie in jedem Fall. Wie die Ermittlung funktioniert, erklärt Wert des Hauses ermitteln.

Grunderwerbsteuer: Für Kinder entfällt sie

Der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Dazu zählen Kinder und Enkel, nach dem Gesetzestext auch Stiefkinder und die Ehegatten oder Lebenspartner dieser Personen, also zum Beispiel Schwiegerkinder (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes sind ebenfalls befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und für Ehegatten und Lebenspartner gilt eine eigene Befreiung (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Beispiel: Beim Verkauf eines Hauses für 300.000 Euro an einen Fremden fielen in NRW 6,5 Prozent an (Landesgesetz zur Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, § 1), also 19.500 Euro (300.000 mal 0,065). Beim Verkauf an das eigene Kind entfällt diese Steuer. Geschwister des Veräußerers oder andere Verwandte außerhalb der geraden Linie fallen nicht unter diese Befreiung. Details in Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Schenkungsteuer: Freibeträge und Zehn-Jahres-Regel

Bei einer Schenkung gilt für Kinder ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, für Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Nach zehn Jahren steht der Freibetrag wieder zur Verfügung. Das ist eine wichtige Stellschraube: Wer sehr früh überträgt, kann den Freibetrag mehrfach nutzen.

Der Steuersatz in Steuerklasse I beträgt bis 75.000 Euro 7 Prozent, bis 300.000 Euro 11 Prozent, bis 600.000 Euro 15 Prozent (§ 19 ErbStG).

Beispiel A, Schenkung: Ein Haus hat einen steuerlichen Wert von 600.000 Euro. Das Kind erhält es als Geschenk. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 200.000 Euro steuerpflichtig. Die Steuer beträgt 11 Prozent, also 22.000 Euro.

Beispiel B, Verkauf unter Wert: Das Haus ist 400.000 Euro wert, das Kind zahlt 250.000 Euro. Der unentgeltliche Teil beträgt 150.000 Euro. Er liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro und bleibt steuerfrei. Steuerlich relevant ist nach § 7 ErbStG die Bereicherung auf Kosten des Zuwendenden. Wie der Teil genau zu ermitteln ist, übernimmt der Steuerberater.

Beispiel C, Zusammenrechnung: Vor sechs Jahren hat der Vater dem Kind 250.000 Euro geschenkt. Heute schenkt er ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Zusammengerechnet sind es 550.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 150.000 Euro, darauf 11 Prozent, also 16.500 Euro. Die frühere Schenkung blieb unter dem Freibetrag und löste keine Steuer aus.

Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Wert des Hauses nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie das nachweisen, zum Beispiel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (§ 198 BewG). Ein solches Gutachten kostet Geld. Es lohnt sich vor allem, wenn der nachgewiesene Wert deutlich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt und dadurch spürbar Steuer entfällt, etwa wenn die Freibeträge knapp werden. Die Kosten erfragen Sie vorab beim Gutachterausschuss oder beim Sachverständigen.

Der Wert des Hauses bestimmt, wie weit der Freibetrag reicht. Eine erste Spanne für den Hauswert gibt Ihnen die Zahl für die Gespräche in der Familie und mit der Steuerberatung.

Familienheim: Die Steuerbefreiung für ein Familienheim gilt bei einer Schenkung unter Lebenden nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Kinder erhalten die Befreiung für das Familienheim nur beim Erbfall (Nr. 4c), begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und mit einer Behaltefrist von zehn Jahren. Bei der Schenkung an Kinder kommt es deshalb auf Freibetrag und Zehn-Jahres-Regel an.

Zustimmung des Ehepartners und Wohnrecht

Sind Sie verheiratet und leben Sie in Zugewinngemeinschaft, kann die Einwilligung Ihres Ehepartners nötig sein, wenn das Haus im Wesentlichen Ihr gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht wird dabei als Restvermögen mitgezählt (BGH, Urteil vom 16.01.2013, XII ZR 141/10). Mehr dazu in Haus verkaufen mit zwei oder mehr Eigentümern.

Nießbrauch und Wohnrecht: Eltern bleiben im Haus

Viele Eltern übertragen das Haus, behalten aber ein lebenslanges Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch. Das sichert ihr Zuhause und mindert den Steuerwert der Schenkung, weil das Recht abgezogen werden kann. Wie das Recht aussieht, welcher Rang im Grundbuch sinnvoll ist und wer die Kosten trägt, erklärt Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Auch für die Pflichtteilsfrist spielt ein vorbehaltenes Recht eine Rolle (siehe unten).

Pflichtteil: Was Geschwister fordern können

Haben Sie mehrere Kinder und übertragen das Haus nur einem, können die anderen Pflichtteilsergänzung verlangen. Das Gesetz erhöht den Pflichtteil um den Betrag, der sich ergäbe, wenn die Schenkung zum Nachlass gerechnet würde (§ 2325 BGB). Dabei gilt eine Abschmelzung: Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung voll berücksichtigt, für jedes weitere Jahr vermindert sich die Berücksichtigung um ein Zehntel. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. Maßgeblich ist grundsätzlich der niedrigere Wert aus dem Zeitpunkt der Schenkung (umgerechnet auf die heutige Kaufkraft) und dem Zeitpunkt des Erbfalls (§ 2325 Abs. 2 BGB).

Beispiel: Das Haus ist 400.000 Euro wert und wurde einem von zwei Kindern geschenkt. Der Schenker ist verwitwet und stirbt im dritten Jahr nach der Schenkung, der übrige Nachlass ist gering. Es zählen 8/10 des Werts, also 320.000 Euro. Der Pflichtteil des anderen Kindes ist die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils. Bei zwei Kindern und gesetzlicher Erbfolge beträgt dieser Erbteil 1/2, der Pflichtteil also 1/4. Der Ergänzungsanspruch beträgt 320.000 mal 1/4 gleich 80.000 Euro.

Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch vor, hindert das nach der bisherigen Rechtsprechung den Beginn der Zehn-Jahres-Frist, weil sie die Nutzung im Wesentlichen behalten. Bei einem Wohnungsrecht kann das in Ausnahmefällen genauso sein, nämlich wenn der Schenker das Grundstück auch danach im Wesentlichen weiter nutzen kann. Im entschiedenen Fall betraf das Wohnungsrecht nur Teile des Hauses, und die Frist lief (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15). Die Frist beginnt also nicht immer mit der Eigentumsumschreibung.

Was hilft?

• Offen mit allen Kindern sprechen und die Absprache aufschreiben.
• Ausgleich für Geschwister vorsehen, etwa Geldzahlungen, andere Vermögenswerte oder Anrechnung auf den Erbteil.
• Einen notariellen Pflichtteilsverzicht erwägen, wenn alle einverstanden sind.

Rückforderung: Wenn sich Lebensumstände ändern

Eine Schenkung ist grundsätzlich endgültig, aber nicht immer:

• Verarmung des Schenkers: Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk in dem Umfang zurückfordern, wie er es braucht (§ 528 BGB). Nach zehn Jahren seit der Schenkung ist die Rückforderung wegen Verarmung ausgeschlossen (§ 529 BGB). Ob die Frist bei einem vorbehaltenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch später beginnt, hängt vom Einzelfall ab. Gerät ein Elternteil später in die Pflege und braucht Sozialleistungen, kann diese Frage das Sozialamt aufgreifen. Siehe Immobilie im Pflegefall.
• Grober Undank: Eine schwere Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker kann zum Widerruf berechtigen (§ 530 BGB).
• Vertragliche Rückforderung: Im Vertrag lassen sich Rückforderungsrechte vereinbaren, etwa bei Vorversterben des Kindes, Verkauf des Hauses, Insolvenz, Scheidung oder Zwangsvollstreckung. Das schützt das Haus vor Dritten. Der Notar kennt übliche Formulierungen.

Einkommensteuer: Spekulationsfrist und Eigennutzung

Verkaufen Eltern ein selbst bewohntes Haus, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind (§ 23 EStG). Bei vermieteten Häusern kann innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung Steuer anfallen. Wird ein Haus unentgeltlich übertragen, rechnet das Gesetz dem Kind die Anschaffung der Eltern zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Die Zehn-Jahres-Frist läuft also nicht neu. Verkauft das Kind später, zählt die Zeit seit der Anschaffung durch die Eltern. Bei einem teilentgeltlichen Verkauf teilt sich das Geschäft in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Das lassen Sie vorab vom Steuerberater prüfen. Einen Überblick bietet Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.

Ablauf in der Praxis

1. Wert ermitteln, damit Schenkungsanteil und Freibeträge klar sind.
2. Familie einbinden und Ziele klären: Wer wohnt, wer erbt, wer zahlt was?
3. Steuerberater und Notar früh einbeziehen.
4. Bestehende Darlehen und Grundschulden klären. Übernimmt das Kind sie, wird das als Gegenleistung gerechnet.
5. Nießbrauch oder Wohnungsrecht, Rückforderungsrechte und Pflege der Immobilie regeln.
6. Notartermin, Antrag auf Eigentumsumschreibung, Meldung an das Finanzamt.

Typische Stolpersteine

• Die zehn Jahre mitdenken. Wer früh überträgt, nutzt Freibeträge mehrfach.
• Geschwister früh einbeziehen. Pflichtteilsergänzung entsteht auch nach vielen Jahren, wenn die Frist nicht läuft.
• Die eigene Absicherung regeln. Ohne Wohnrecht oder Rückforderung stehen Eltern bei Konflikten schlecht da.
• Den Wert belegen. Ohne belastbare Wertermittlung entstehen Diskussionen mit dem Finanzamt.
• Den Kaufpreis durchrechnen. Ein Preis unter Wert hat steuerliche Folgen.
• Den Pflegefall mitplanen. Eine Schenkung ist in den ersten zehn Jahren nicht immer unangreifbar.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer sein Haus bald an ein Kind geben will, fragt sich meist Folgendes:

• Was kostet mich das? Grunderwerbsteuer fällt bei Kindern nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Schenkungsteuer entsteht nur, soweit der steuerliche Wert den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil übersteigt. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch; wie hoch sie im Einzelfall sind, sagt Ihnen der Notar.
• Was darf ich nicht vergessen? Geschwister, Ihre eigene Absicherung durch Wohnungsrecht oder Nießbrauch, die Zustimmung des Ehepartners (§ 1365 BGB) und bestehende Darlehen.
• Stolpersteine vermeiden: Einen Preis unter Wert festzulegen, ohne die Folgen zu kennen. Der Unterschied zum Marktwert gilt als Schenkung und kann Pflichtteilsansprüche der anderen Kinder auslösen.
• Wann frage ich wen? Den Steuerberater, bevor der Preis feststeht, und den Notar, bevor Sie mit der Familie etwas verbindlich zusagen.

Rechenbeispiel (Zahlen angenommen): Das Haus ist 400.000 Euro wert, das Kind zahlt 250.000 Euro. Der unentgeltliche Teil beträgt 150.000 Euro und liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Gab es in den letzten zehn Jahren schon eine Schenkung derselben Person, wird sie angerechnet (§ 14 ErbStG).

Diese Woche in drei Schritten:

1. Den Wert Ihres Hauses ermitteln, siehe Wert des Hauses ermitteln.
2. Mit allen Kindern sprechen und das Ergebnis aufschreiben. Wenn Sie im Haus wohnen bleiben wollen, hilft Haus verkaufen und wohnen bleiben.
3. Darlehen, Grundschulden und die Frage der Pflege klären, siehe Immobilie im Pflegefall.

Häufige Fragen

Zahlen Kinder Grunderwerbsteuer?

Nein. Der Erwerb durch Personen in gerader Linie ist befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG), unabhängig davon, ob geschenkt oder verkauft wird.

Wie viel Schenkungsteuer fällt an?

Das richtet sich nach dem steuerlichen Wert des Hauses. Bis 400.000 Euro je Kind und Elternteil bleibt eine Schenkung steuerfrei, wenn kein anderer Erwerb in den letzten zehn Jahren angerechnet wird. Darüber gelten Sätze ab 7 Prozent.

Darf ich zu einem günstigen Preis an mein Kind verkaufen?

Ja. Der Unterschied zum Marktwert gilt als Schenkung. Sie hat steuerliche Folgen und kann Pflichtteilsansprüche anderer Kinder auslösen.

Kann ich das Haus zurückfordern?

Nur unter bestimmten Voraussetzungen, etwa bei Verarmung (§ 528 BGB) oder grobem Undank (§ 530 BGB), oder wenn der Vertrag es vorsieht.

Wann lohnt sich ein Nießbrauch?

Wenn die Eltern im Haus bleiben oder Mieteinnahmen behalten möchten. Das mindert den Steuerwert, bindet aber auch. Lassen Sie es durchrechnen.

Was muss ich vor dem Notartermin klären?

Bestehende Darlehen und Grundschulden, denn übernimmt das Kind sie, wird das als Gegenleistung gerechnet. Außerdem den Wert des Hauses, Nießbrauch oder Wohnungsrecht und mögliche Rückforderungsrechte.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Ein Haus an die Kinder zu geben, ist kein einfacher Verkauf, sondern eine Familienentscheidung mit Steuer-, Erb- und Absicherungsfragen. Beginnen Sie mit dem Wert Ihres Hauses, besprechen Sie die Pläne in der Familie und lassen Sie Notar und Steuerberater die Gestaltung prüfen. Der Hauswert gibt Ihnen dafür die erste Zahl. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater im Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Die Freibeträge und Steuersätze entsprechen dem Gesetzestext zum Abrufdatum.

• § 3 GrEStG
• § 7 ErbStG
• § 13 ErbStG
• § 14 ErbStG
• § 16 ErbStG
• § 19 ErbStG
• § 198 BewG
• § 2325 BGB
• § 528 BGB
• § 529 BGB
• § 530 BGB
• § 23 EStG
• BGH, Urteil IV ZR 474/15
• Landesgesetz NRW zur Festsetzung des Steuersatzes
• § 1365 BGB

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- und Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Steuerberatung prüfen.