Immobilie im Pflegefall: Muss das Haus verkauft werden? Sozialhilfe, Vollmacht und Betreuung

Kurz gesagt: Ein selbst bewohntes, angemessenes Haus gehört nach dem Sozialhilferecht zum geschützten Vermögen. Pflegebedürftigkeit allein zwingt deshalb nicht zum Verkauf. Zum Thema wird er, wenn die Rücklagen aufgebraucht sind oder das Haus dauerhaft leer steht. Verkaufen darf der Eigentümer selbst, eine bevollmächtigte Person mit notarieller oder beglaubigter Vollmacht oder ein Betreuer mit Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Wenn jemand in der Familie pflegebedürftig wird, steht schnell die Frage im Raum, was mit dem Haus geschieht. Angehörige sorgen sich um die Kosten, Betroffene fürchten, ihr Zuhause zu verlieren. Hier ist die Rechtslage nach dem Stand Oktober 2026 geordnet, dazu die Reihenfolge, in der sich die Fragen klären lassen. Das ersetzt keine Beratung durch Pflegestützpunkt, Sozialamt, Notar oder Rechtsanwalt, hilft aber, mit klaren Fragen in diese Gespräche zu gehen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Klären Sie diese Woche zuerst, wer das Haus verkaufen darf: der Eigentümer selbst, eine Person mit notariell beurkundeter oder beglaubigter Vollmacht oder ein Betreuer mit Genehmigung des Betreuungsgerichts. Stellen Sie dann die Rechnung aus Rente, Eigenanteil, Rücklagen und Hauswert auf. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Pflegestützpunkt oder Sozialamt, damit Sie wissen, was in Ihrem Fall gilt.

Muss das Haus für die Pflege verkauft werden?

Zuerst zahlen Pflegekasse, Einkommen und Rücklagen. Reicht das nicht, kann Hilfe zur Pflege beim Sozialamt beantragt werden. Dort gilt: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen, mit Ausnahmen (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Geschützt ist unter anderem ein angemessenes Hausgrundstück, das die hilfesuchende Person allein oder mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Als angemessen gelten Größe, Zuschnitt und Wert im Verhältnis zur Zahl der Bewohner und zum Wohnbedarf, auch zum Bedarf wegen Pflegebedürftigkeit. Außerdem sieht das Gesetz eine Härtefallregel vor (§ 90 Abs. 3 SGB XII), wenn eine angemessene Lebensführung oder Alterssicherung sonst wesentlich erschwert würde.

Zusätzlich bleibt ein kleiner Barbetrag geschützt. Die Durchführungsverordnung nennt (Stand Oktober 2026) 10.000 Euro für jede erwachsene Person und 500 Euro für jede Person, die überwiegend von ihr unterhalten wird. Erspartes darüber hinaus wird zuerst eingesetzt.

Wichtig: Solange ein Ehepartner im Haus lebt, bleibt das Haus in der Regel geschützt. Zieht die pflegebedürftige Person dauerhaft ins Heim und niemand wohnt mehr im Haus, prüft das Sozialamt, ob das Hausgrundstück weiterhin als bewohnt gilt. Das ist eine Einzelfallentscheidung.

Kann das Vermögen nicht sofort verwertet werden oder wäre das eine Härte, soll die Sozialhilfe als Darlehen gewährt werden, das auch dinglich gesichert werden kann (§ 91 SGB XII). Das kann Zeit verschaffen, etwa bis ein Haus verkauft ist.

Was Pflege kostet: ein Rechenbeispiel

Der Verband der Ersatzkassen (vdek) nennt für den 1. Juli 2026 einen bundesweiten Durchschnitt von 3.364 Euro Eigenanteil pro Monat im ersten Jahr im Pflegeheim. Darin stecken der einrichtungseinheitliche Eigenanteil (1.775 Euro), Unterkunft und Verpflegung, Investitionskosten und Ausbildungsumlage. Regional und von Heim zu Heim liegen die Werte deutlich auseinander.

Beispiel (angenommene Zahlen): Die Rente beträgt netto 1.600 Euro. Bei 3.364 Euro Eigenanteil bleibt eine Lücke von 1.764 Euro im Monat, also 21.168 Euro im Jahr. Bei Rücklagen von 90.000 Euro reicht das Geld für etwa 4,25 Jahre (90.000 geteilt durch 21.168). Käme aus dem Hausverkauf ein Erlös von 250.000 Euro nach Kosten hinzu, stünden insgesamt 340.000 Euro zur Verfügung. Das reicht für etwa 16,1 Jahre (340.000 geteilt durch 21.168).

Solche Rechnungen helfen, ruhig zu entscheiden. Sie zeigen, bis wann Rücklagen reichen und ob ein Verkauf später ansteht. Wie viel Ihr Haus wert ist, erfahren Sie mit dem Hauswert. Wie die Wertermittlung funktioniert, steht in Wert des Hauses ermitteln.

Müssen Kinder zahlen?

Unterhaltsansprüche gegen Kinder und Eltern bleiben in der Sozialhilfe unberücksichtigt, solange deren jährliches Gesamteinkommen 100.000 Euro nicht übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten wird. Der Träger kann aber Angaben verlangen, die Rückschlüsse auf das Einkommen zulassen. Die Grenze gilt für jedes Kind einzeln. Weitere Ausnahmen betreffen Unterhaltspflichtige, die selbst Grundsicherung beziehen, und unbillige Härten.

Ob die geplante Pflegereform daran etwas ändert, ist offen.

Nach dem Tod: Kostenersatz durch Erben

Hat das Sozialamt Leistungen erbracht, kann es von den Erben Kostenersatz verlangen (§ 102 SGB XII). Er betrifft nur Kosten der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall und nur den Teil über dem dreifachen Grundbetrag. Die Erben haften nur bis zum Wert des Nachlasses. Es gibt Freigrenzen, etwa bei einem kleinen Nachlass oder wenn Angehörige die Person bis zum Tod gepflegt haben, und eine Härtefallregel. Der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod. Das Haus kann also in den Nachlass fallen und für diesen Anspruch herangezogen werden. Mehr zum Ablauf nach einem Todesfall finden Sie in Hausverkauf nach einem Erbfall.

Wer darf das Haus verkaufen?

Wenn ein Verkauf ansteht, hängt es davon ab, wer handeln kann.

Der Eigentümer selbst. Ist die Person geschäftsfähig, entscheidet sie, mit Notar und Unterschrift. Das ist der einfachste Weg.

Der Ehepartner. Auch Ehepartner dürfen das Haus nicht ohne Weiteres für den anderen verkaufen. Das gesetzliche Vertretungsrecht unter Ehegatten gilt für Gesundheitsangelegenheiten (§ 1358 BGB), nicht für den Verkauf einer Immobilie. Dafür braucht es eine Vollmacht oder eine Betreuung.

Ein Bevollmächtigter. Eine Vorsorgevollmacht kann auch den Verkauf umfassen. Das Grundbuchamt verlangt für Erklärungen zur Eintragung öffentliche oder öffentlich beglaubigte Form (§ 29 GBO). Eine handschriftliche Vollmacht reicht deshalb dafür meist nicht. Wer eine Vollmacht neu erstellt, lässt sie zweckmäßig notariell beurkunden oder beglaubigen und nennt Grundstücksgeschäfte ausdrücklich. Für Bevollmächtigte sehen die Vorschriften zu den Genehmigungen des Betreuungsgerichts nach gängiger Auffassung keinen Vorbehalt vor. Der Notar klärt das im Einzelfall. Ein Gericht kann aber einen Kontrollbetreuer bestellen, wenn es konkrete Anhaltspunkte gibt, dass ein Bevollmächtigter nicht im Sinne des Vollmachtgebers handelt (§ 1820 Abs. 3 BGB).

Ein Betreuer. Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Dieser braucht für den Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung des Gerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Ist der Verkauf mit der Aufgabe selbst genutzten Wohnraums verbunden, gilt das über § 1833 Abs. 3 BGB. Plant der Betreuer die Aufgabe des Wohnraums, muss er das dem Gericht unverzüglich anzeigen, mit Gründen und der Sicht der betreuten Person (§ 1833 Abs. 2 BGB). Das Gericht prüft, ob der Vertrag im Interesse der betreuten Person liegt. Bis zur Genehmigung ist der Vertrag nicht wirksam. Rechnen Sie mit Wochen.

Ein Verkauf unter dem Marktwert wird in dieser Konstellation nur schwer genehmigt. Eine nachvollziehbare Wertermittlung beschleunigt das Verfahren.

Das Gespräch in der Familie

Wenn ein Elternteil pflegebedürftig wird, treffen praktische und persönliche Fragen aufeinander. Es hilft, die Gespräche zu ordnen:

• Wünsche der betroffenen Person zuerst: Möchte sie im Haus bleiben, zurückkehren oder bewusst loslassen? Das Gesetz stellt bei Betreuung die Wünsche der betreuten Person in den Mittelpunkt, und Gerichte und Notare fragen danach.
• Zahlen offen auf den Tisch: Rente, Pflegegeld, Rücklagen, Hauswert. Ein gemeinsames Blatt mit der Rechnung nimmt viel Druck.
• Aufgaben verteilen: Wer kümmert sich um Behörden, wer um das Haus, wer um die Pflegeeinrichtung? Klare Zuständigkeiten verhindern Streit.
• Zeit einplanen: Heimplätze, Genehmigungen und Verkäufe brauchen Wochen bis Monate. Ein früher Start nimmt Eile aus der Entscheidung.
• Hilfe holen: Pflegestützpunkte, Sozialberatungen und die Verbraucherzentrale beraten zu Kosten und Ansprüchen. Ein Notar erklärt Vollmachten und Verkaufsabläufe.

Wichtig ist auch, den Zustand des Hauses im Blick zu behalten, solange niemand darin wohnt. Wie das geht, steht in Leerstehendes Haus verkaufen.

Die Reihenfolge, die in der Praxis hilft

1. Zuständigkeiten klären: Gibt es eine Vorsorgevollmacht, und umfasst sie Grundstücke? Wenn nicht, rechtzeitig Betreuung anregen.
2. Beratung holen: Pflegestützpunkt oder Sozialberatung zur Finanzierung, Sozialamt zur Hilfe zur Pflege.
3. Rechnung aufstellen: Rente, Pflegegeld, Eigenanteil, Rücklagen und Hauswert gegenüberstellen.
4. Alternativen prüfen: Vermietung, Wohnrecht, Darlehen oder Verkauf. Siehe Haus verkaufen und wohnen bleiben.
5. Wert ermitteln: Der Hauswert zeigt, ob ein Verkauf rechnerisch trägt.
6. Steuern prüfen: Ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt, hängt von Nutzung und Haltedauer ab. Siehe Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.
7. Notar einbinden: Vertrag, Vollmacht und gegebenenfalls Genehmigung.

Vorsicht beim Verschenken

Manche Familien überlegen, das Haus rechtzeitig zu übertragen. Das ist möglich, hat aber Grenzen. Wer in Not gerät, kann ein Geschenk unter Umständen zurückfordern, wenn er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 528 BGB). Solche Ansprüche kann das Sozialamt unter Umständen selbst gegenüber den Beschenkten geltend machen. Die Rückforderung ist zehn Jahre nach der Schenkung ausgeschlossen (§ 529 BGB). Mehr dazu in Haus an Kinder verkaufen oder übertragen.

Pflegereform: Was sich ändern könnte

Nach Berichten liegt seit Juni 2026 ein Referentenentwurf für ein Pflegeneuordnungsgesetz vor, mit geplantem Start Anfang 2027. Beschlossen ist nach den ausgewerteten Meldungen noch nichts, und der Stand wird uneinheitlich berichtet. Gesichert ist deshalb nur: Die Eigenanteile bleiben hoch, und Regeln zu Schonvermögen und Angehörigenbeteiligung können sich ändern. Prüfen Sie den Stand zum Zeitpunkt Ihrer Entscheidung.

Worauf Sie achten können

• Früh Beratung holen. Je früher Sie mit der Sozialberatung sprechen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.
• Die Vollmacht prüfen. Eine Vollmacht ohne Grundstücksbezug oder ohne die nötige Form hilft beim Verkauf nicht.
• Eine Übertragung vorab prüfen lassen. Das Sozialamt kann Rückforderungsansprüche übernehmen.
• Einen angemessenen Preis wählen. Gerichte und Sozialamt achten darauf, dass der Preis angemessen ist.
• Alternativen mitdenken. Vermieten, Wohnrecht und Darlehen können im Einzelfall besser passen.
• Steuern früh klären. Spekulationsfrist und Eigennutzung sollten Sie vorab besprechen.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer im Pflegefall verkaufen will, stellt sich meist diese Fragen.

Was kostet es mich, und was bleibt? Der vdek nennt für den 1. Juli 2026 bundesweit durchschnittlich 3.364 Euro Eigenanteil im Monat im ersten Jahr im Pflegeheim. Im Beispiel oben (angenommene Zahlen) ergibt das bei 1.600 Euro Rente eine Lücke von 21.168 Euro im Jahr. Mit 340.000 Euro aus Rücklagen und Hauserlös reicht das für etwa 16,1 Jahre. Ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt, hängt von Nutzung und Haltedauer ab, siehe Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?.

Wie lange dauert es? Heimplätze, Genehmigungen und Verkäufe brauchen Wochen bis Monate. Ist ein Betreuer beteiligt, kommen Wochen für Anzeige, Prüfung und Genehmigung des Gerichts dazu. Ein früher Start nimmt Eile aus der Entscheidung.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Vollmacht prüfen: Umfasst sie Grundstücke, und hat sie die nötige Form (§ 29 GBO)? Gibt es keine, rechtzeitig Betreuung anregen.
2. Beratung holen und Zahlen aufstellen.
3. Alternativen ansehen, zum Beispiel Haus verkaufen und wohnen bleiben.
4. Den Wert belegen, damit der Preis nachvollziehbar ist.
5. Notar einbinden, bei Betreuung auch die Genehmigung planen.

Stolpersteine vermeiden: Eine Vollmacht ohne Grundstücksbezug oder ohne die nötige Form verwenden. Das Haus vorab verschenken, ohne die Folgen zu prüfen: Eine Rückforderung ist möglich, bis zu zehn Jahre nach der Schenkung (§§ 528, 529 BGB). Einen Preis unter dem Marktwert ansetzen, denn der wird bei Betreuung nur schwer genehmigt.

Wen frage ich wann? Pflegestützpunkt oder Sozialberatung und das Sozialamt zu Kosten und Hilfe zur Pflege, den Notar zu Vollmacht und Ablauf, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bei Streit in der Familie oder unklarer Lage. Gehört das Haus künftig den Kindern, lesen Sie Haus an Kinder verkaufen oder übertragen.

Häufige Fragen

Darf das Sozialamt mein Haus einfach verkaufen lassen?

Nein. Das Sozialamt verkauft nicht selbst. Es entscheidet, ob Hilfe zur Pflege als Zuschuss oder Darlehen gewährt wird und ob Vermögen einzusetzen ist. Geschützt ist ein angemessenes, selbst bewohntes Haus.

Mein Vater ist im Heim, das Haus steht leer. Was nun?

Dann stellt sich die Frage, ob das Haus noch als bewohnt gilt. Das entscheidet das Sozialamt im Einzelfall. Sprechen Sie früh mit dem Amt und klären Sie, ob Vermieten oder Verkaufen sinnvoll ist.

Brauche ich einen Notar, wenn ich eine Vollmacht ausstelle?

Für Immobiliengeschäfte ist die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung zweckmäßig, weil das Grundbuchamt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Form verlangt. Das lässt sich vorab mit dem Notar besprechen.

Wer entscheidet über den Kaufpreis?

Bei einem Betreuer prüft das Betreuungsgericht, ob der Preis angemessen ist. Ein Verkauf an Angehörige unter dem Marktwert wird besonders kritisch gesehen.

Wie lange dauert ein Verkauf mit Betreuung?

Das hängt vom Gericht ab. Planen Sie zusätzliche Wochen für Anzeige, Prüfung und Genehmigung ein.

Mein Elternteil kann nicht mehr selbst entscheiden. Wie komme ich zum Verkauf?

Gibt es eine Vorsorgevollmacht, die Grundstücke umfasst und in der verlangten Form vorliegt, kann die bevollmächtigte Person handeln. Der Notar klärt im Einzelfall, ob zusätzlich etwas nötig ist. Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer, der für den Verkauf eine Genehmigung des Gerichts braucht. Bis dahin ist der Vertrag nicht wirksam.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Im Pflegefall geht es zuerst um Sicherheit und erst dann um den Preis. Klären Sie, wer handeln darf, rechnen Sie die Kosten durch und prüfen Sie Alternativen. Wenn der Verkauf ansteht, hilft ein belastbarer Hauswert, den Preis zu begründen, auch gegenüber Gericht und Sozialamt. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts-, Sozial- oder Steuerberatung. Notar, Rechtsanwältin, Sozialberatung und Steuerberater prüfen den Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen sind SGB XII und BGB. Zahlen zu Eigenanteilen stammen vom vdek (Juli 2026).

• § 90 SGB XII
• § 91 SGB XII
• § 94 SGB XII
• § 102 SGB XII
• Durchführungsverordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII
• § 1358 BGB
• § 1820 BGB
• § 1833 BGB
• § 1850 BGB
• § 29 GBO
• § 528 BGB
• § 529 BGB
• vdek: Eigenanteile in der stationären Pflege, Juli 2026