Haus verkaufen und wohnen bleiben: Nießbrauch, Wohnrecht und Leibrente im Vergleich

Kurz gesagt: Wer verkauft und im Haus bleiben möchte, hat drei Wege: ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht, das der Käufer übernehmen muss, den Verkauf gegen eine Leibrente oder eine Kombination. Alle drei senken den Kaufpreis oder binden Sie langfristig an den Käufer. Das Recht steht im Grundbuch und bleibt beim Weiterverkauf bestehen. Sie sollten Preis, Rang im Grundbuch und Kostenverteilung vorher durchrechnen lassen.

Viele Eigentümer möchten Geld aus dem Haus ziehen, aber nicht ausziehen. Das Haus ist zu groß, die Rente zu klein oder die Pflege teuer. Wie die drei bekannten Modelle funktionieren, was sie unterscheidet und worauf Sie vor dem Notartermin achten sollten, steht in den folgenden Abschnitten.

Wenn Sie gerade verkaufen: Holen Sie diese Woche mehr als ein Angebot ein und lassen Sie sich bei jedem den Preisabschlag für das Wohnrecht nachvollziehbar vorrechnen. Fragen Sie ausdrücklich nach dem Rang Ihres Rechts im Grundbuch und danach, wer Dach, Heizung und Fenster bezahlt. Unterschreiben Sie nichts, bevor eine unabhängige Beratung, etwa bei der Verbraucherzentrale, die Angebote gesehen hat.

Die drei Bausteine kurz erklärt

Nießbrauch. Der Nießbrauch ist ein Recht, eine Sache zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen (§ 1030 BGB). Bei einem Haus bedeutet das: Sie dürfen darin wohnen, aber auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Recht ist nicht übertragbar, die Ausübung dürfen Sie aber einem anderen überlassen (§ 1059 BGB). Es endet in der Regel mit Ihrem Tod. Der Nießbraucher trägt die gewöhnliche Unterhaltung der Sache (§ 1041 BGB), also kleinere Reparaturen und Instandhaltung, außerdem die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB).

Wohnungsrecht. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger: Sie dürfen ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Sie dürfen Ihre Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Eine Vermietung gehört nicht dazu. Auch hier gelten wichtige Nießbrauchsvorschriften entsprechend, unter anderem zur Instandhaltung.

Leibrente. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern als regelmäßige Rente, solange Sie leben. Abgesichert wird sie meist durch eine Reallast im Grundbuch, also eine Belastung des Grundstücks mit wiederkehrenden Leistungen (§ 1105 BGB). Eine Leibrente kombiniert man gern mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch, damit Sie im Haus bleiben.

So senkt das Recht den Kaufpreis

Wer ein Haus mit lebenslangem Recht kauft, bekommt es erst später frei. Dafür zahlt er weniger. Die Verbraucherzentrale beschreibt das Prinzip einfach: Vom Wert der Immobilie wird der Wert des Wohnens abgezogen, also die über die Lebenszeit gesparte Miete. Was übrig bleibt, steht als Einmalzahlung oder als Rente zur Verfügung.

Beispiel (vereinfacht, angenommene Zahlen): Ein Haus ist 300.000 Euro wert. Bei einer angenommenen Restlebenserwartung von 15 Jahren und einem ortsüblichen Mietwert von 900 Euro im Monat beträgt der Wohnwert 900 mal 12 mal 15, also 162.000 Euro. Es bleiben 300.000 minus 162.000 gleich 138.000 Euro. Als Einmalzahlung wären das 138.000 Euro. Würde man diesen Betrag auf 15 Jahre verteilen und Zinsen und Wertsteigerung außer Acht lassen, wären es 138.000 geteilt durch 180 Monate, also gut 766 Euro im Monat.

Das ist eine Faustformel ohne Zinsen. In echten Angeboten wird der Wohnwert abgezinst und mit einer Sterbetafel berechnet, das Beispiel zeigt daher eher eine Obergrenze des Abschlags. Echte Berechnungen berücksichtigen außerdem Instandhaltung und Risiken. Wichtig ist die Richtung: Je länger das Recht voraussichtlich läuft, desto weniger bekommen Sie heute. Die Ersparnis bei der Miete steht dem Kaufpreis gegenüber. Wie der Wert Ihres Hauses ermittelt wird, steht in Wert des Hauses ermitteln.

Rang im Grundbuch und Absicherung

Das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch steht in Abteilung II des Grundbuchs. Ein Recht dort bleibt bestehen, wenn das Haus weiterverkauft wird, es gehört zum Grundstück. Entscheidend ist der Rang. Steht die Grundschuld der Käuferbank vor Ihrem Recht, könnte die Bank bei einer Zwangsversteigerung vor Ihnen zugreifen, und Ihr Recht würde unter Umständen erlöschen. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät in ihrer Beratung zum Teilverkauf, das Wohnrecht möglichst im ersten Rang eintragen zu lassen, auch wenn Angebote dann schlechter ausfallen. Der Gedanke gilt für jedes Modell mit lebenslangem Recht. Mehr über die Abteilungen erklärt Was steht im Grundbuch?.

Auch Rentenzahlungen sollten abgesichert sein. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass man bei einer Insolvenz des Rentenzahlers das Wohn- oder Nießbrauchrecht verlieren kann, wenn nicht zusätzlich ein Rückkaufanspruch im Grundbuch gesichert ist. Das kostet in der Regel mehr. Außerdem gibt es in Deutschland nur wenige Anbieter echter Leibrentenverträge, und Vertrags- und Vermittlungskosten können hoch sein.

Ob ein Verkauf mit Wohnrecht oder Rente für Sie rechnerisch trägt, hängt am Wert des Hauses. Eine erste Spanne hilft Ihnen beim Vergleich der Angebote.

Wer zahlt was im Haus?

Beim Nießbrauch trägt der Nießbraucher nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB). Er muss die Sache außerdem auf eigene Kosten gegen Brand und sonstige Unfälle versichern, so dass der Anspruch gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht (§ 1045 BGB). Größere Erneuerungen wie ein neues Dach trägt der Eigentümer. Beim Wohnungsrecht gelten nach § 1093 BGB nur ausgewählte Nießbrauchsvorschriften entsprechend, zum Beispiel § 1041 BGB. Grundsteuer, Versicherung und größere Reparaturen sollten Sie dort im Vertrag ausdrücklich regeln. Im Alltag regeln Verträge oft mehr:

• Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung zahlen in der Regel die Bewohner.
• Grundsteuer und Versicherungen sind beim Nießbrauch gesetzlich dem Nießbraucher zugewiesen, beim Wohnungsrecht Vertragssache.
• Instandhaltung und Modernisierung sollten schriftlich festgelegt werden. Fehlt das, entsteht Streit, wenn Dach, Heizung oder Fenster fällig sind.

Lassen Sie diese Punkte im Kaufvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung festhalten. Mehr zu den Klauseln finden Sie in Kaufvertrag: Wichtige Klauseln.

Steuern und weitere Folgen

Der Verkauf eines Hauses kann unter die Spekulationsfrist fallen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Eine Leibrente hat eigene steuerliche Regeln. Welche Teile der Rente zu versteuern sind, hängt vom Vertrag ab. Das klärt ein Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Ziehen Sie dauerhaft in ein Pflegeheim, kann sich die Lage ändern. Das Recht bleibt im Grundbuch, ist aber nicht mehr nutzbar. Ob dem Eigentümer dann Rechte entstehen oder Ihnen Zahlungen zustehen, hängt vom Vertrag ab. Regeln Sie schon im Vertrag, was mit dem Recht dann geschehen soll, etwa durch eine Löschung gegen Entschädigung. Mehr zur Pflege lesen Sie in Immobilie im Pflegefall.

Welches Modell passt zu welchem Ziel?

Die Tabelle ist eine Orientierung. Welcher Weg passt, hängt von Alter, Gesundheit, Familie und Haus ab.

Bausteine eines guten Vertrags

Unabhängig vom Modell sollten diese Punkte schriftlich geregelt sein:

• Dauer und Personen: Gilt das Recht nur für Sie oder auch für Ihren Ehepartner, und was passiert beim Tod des Erstversterbenden?
• Rang im Grundbuch: Vor oder hinter Grundschulden des Käufers.
• Instandhaltung und Modernisierung: Wer zahlt Dach, Heizung und Fenster, und wer entscheidet über Umbauten?
• Versicherungen und Steuern: Wer schließt die Gebäudeversicherung ab, wer zahlt die Grundsteuer?
• Auszug oder Pflege: Was gilt, wenn Sie dauerhaft nicht mehr im Haus wohnen können, zum Beispiel Löschung des Rechts gegen Entschädigung oder Umwandlung in eine Rente.
• Absicherung der Rente: Sicherung im Grundbuch, Wertanpassung und gegebenenfalls ein Rückkaufanspruch bei Zahlungsausfall.
• Weiterverkauf: Zustimmungs- oder Vorkaufsrechte, falls der Käufer das Haus später verkaufen möchte.

Ein Notar beurkundet das und erklärt die rechtlichen Folgen. Ob die Gestaltung wirtschaftlich sinnvoll ist, beurteilt er nicht, deshalb lohnt ein zweiter Blick durch eine unabhängige Beratung, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Alternativen im Überblick

• Verkauf und Rückmiete: Sie verkaufen zum Marktpreis und mieten das Haus zurück. Ein späterer Käufer des Hauses kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern das nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Details in Teilverkauf und Rückmietverkauf.
• Teilverkauf: Sie verkaufen einen Anteil und zahlen dafür Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale hält das Modell für kompliziert, riskant und oft teurer.
• Kredit auf das Haus: Sie behalten das Eigentum und zahlen Zinsen. Wie viel eine Bank beleiht, hängt von Bonität, Alter und Haus ab; lassen Sie sich das konkret nennen.
• Übertragung an die Kinder: Sie übertragen das Haus gegen Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Das bringt keinen Verkaufserlös, spart aber Steuern und Kosten. Mehr dazu in Haus an Kinder verkaufen oder übertragen.

Typische Stolpersteine

• Mehr als den Preis vergleichen. Entscheidend sind Rang im Grundbuch, Kostenverteilung und Laufzeit. Ein höherer Preis kann bei schlechtem Rang am Ende teurer werden.
• Mit Rechnung unterschreiben. Lassen Sie den Wohnwert nachvollziehbar berechnen, damit Sie Angebote vergleichen können.
• Die Instandhaltung festlegen. Wer zahlt Dach, Heizung und Fenster? Schreiben Sie es auf.
• Mehrere Angebote einholen. Dazu gehört eine unabhängige Beratung, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
• Die Pflege mitdenken. Planen Sie, was passiert, wenn Sie nicht mehr selbst im Haus wohnen können.
• Die Steuern einbeziehen. Kaufpreis, Rente und Spekulationsfrist gehen Sie vor dem Notartermin am besten mit einem Steuerberater durch.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer verkaufen und wohnen bleiben möchte, stellt sich meist diese Fragen:

• Was kostet es mich? Vor allem den Preisabschlag. Im Beispiel oben sinkt bei einem Haus im Wert von 300.000 Euro der Betrag auf 138.000 Euro (Zahlen angenommen, vereinfachte Rechnung). Dazu kommen Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler und Beratung.
• Wo sehe ich den Zeitplan? Den allgemeinen Ablauf mit Zeitangaben beschreibt Haus verkaufen: Der Ablauf in 10 Schritten.
• Was darf ich nicht vergessen? Rang im Grundbuch, Instandhaltung, Versicherung, die Absicherung einer Rente und die Frage, was bei einem Umzug ins Pflegeheim mit dem Recht geschieht.
• Stolpersteine vermeiden: Nur den Preis zu vergleichen. Ein höherer Preis kann bei schlechtem Rang am Ende teurer werden.
• Wann frage ich wen? Den Notar für die rechtlichen Folgen, den Steuerberater vor der Unterschrift und eine unabhängige Beratung für den wirtschaftlichen Vergleich.

Vor dem Notartermin in vier Schritten:

1. Den Wert des Hauses klären.
2. Ziel festlegen: Einmalzahlung, Rente oder beides (Tabelle oben).
3. Angebote nach Rang, Kostenverteilung und Laufzeit vergleichen.
4. Vertragsbausteine mit Notar und Beratung durchgehen. Wenn die Familie das Haus übernehmen soll, lesen Sie Haus an die Kinder verkaufen oder übertragen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?

Der Nießbrauch erlaubt die volle Nutzung, auch die Vermietung. Das Wohnungsrecht erlaubt nur das Wohnen. Beide sind beschränkte Rechte, die im Grundbuch stehen und mit Ihrem Tod enden.

Bleibt mein Recht bestehen, wenn der Käufer das Haus weiterverkauft?

Ja, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Es belastet das Grundstück, nicht den jeweiligen Eigentümer. Wichtig ist der Rang vor einer Bank.

Was passiert, wenn ich länger lebe als gedacht?

Beim Nießbrauch und Wohnungsrecht trägt der Käufer das Risiko, dass Sie länger leben. Bei einer Leibrente zahlt er so lange, wie Sie leben. Umgekehrt bekommt er das Haus früher frei, wenn Sie früher sterben. Genau darauf beruht die Preisbildung.

Kann auch mein Ehepartner das Recht bekommen?

Ja, das Recht kann für zwei Personen bestellt werden, etwa so, dass es erst endet, wenn beide verstorben sind. Das verlängert die erwartete Laufzeit und senkt den Preis, den ein Käufer zahlt. Lassen Sie sich vom Notar beraten.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Notar und Grundbuch für den Vertrag und die Eintragungen, gegebenenfalls Maklerkosten und Beratung. Hinzu kommen die laufenden Kosten, die Sie als Berechtigter nach Vertrag tragen.

Was sollte ich diese Woche tun, wenn ich bald verkaufen will?

Holen Sie mehrere Angebote ein, lassen Sie sich den Wohnwert nachvollziehbar vorrechnen und klären Sie Rang im Grundbuch und Kostenverteilung, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Wohnen bleiben und trotzdem verkaufen geht, aber der Preis hängt von Alter, Wert und Vertrag ab. Wenn Sie wissen, was Ihr Haus heute wert ist, können Sie Angebote einordnen und erkennen, welchen Abschlag Sie akzeptieren. Der Hauswert gibt Ihnen dafür eine Grundlage. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtliche und steuerliche Details klären Notar und Steuerberatung im Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Grundlage sind die genannten Vorschriften des BGB und des Einkommensteuergesetzes sowie die Verbraucherzentrale.

• § 1030 BGB
• § 1041 BGB, § 1045 BGB, § 1047 BGB
• § 1059 BGB
• § 1093 BGB
• § 1105 BGB
• § 23 EStG
• Verbraucherzentrale: Verkauf gegen Rentenzahlung (Leibrente)
• Verbraucherzentrale: Immobilien-Teilverkauf
• Verbraucherzentrale Hamburg: Lohnt sich ein Teilverkauf im Alter?