Immobilien-Teilverkauf und Verkauf mit Rückmiete: Was sie kosten, wo die Risiken liegen

Kurz gesagt: Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses, bleiben wohnen und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie das ganze Haus und mieten es zurück, und beide Modelle bringen Geld, kosten aber dauerhaft. Die Verbraucherzentralen halten den Teilverkauf für kompliziert, riskant und oft teurer als andere Wege. Der Rückmietverkauf ist rechtlich klarer, nimmt Ihnen aber das Eigentum.

Wenn die Rente knapp ist oder eine Sanierung ansteht, klingt ein Modell reizvoll, bei dem man Geld bekommt und trotzdem im Haus bleibt. Hier finden Sie beide Wege erklärt, Beispiele zum Nachrechnen und die Prüfsteine, die Verbraucherzentralen empfehlen. Anbieter nennen wir bewusst nicht. Der Text soll Ihnen helfen, Angebote einzuordnen.

Wenn Sie gerade verkaufen: Prüfen Sie diese Woche, was Ihr Haus wert ist und wie viel Geld Sie tatsächlich brauchen, bevor Sie ein Modell wählen. Verlangen Sie von jedem Anbieter ein schriftliches Angebot mit Beträgen in Euro und lassen Sie es von Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt prüfen. Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck. Vergleichen Sie das Angebot immer auch mit einem Darlehen und mit dem Verkauf des ganzen Hauses.

So funktioniert der Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Anteil der Immobilie, meist zwischen 10 und 50 Prozent, an ein Unternehmen. Sie erhalten schnell Geld, wohnen weiter und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Das Unternehmen wird Miteigentümer im Grundbuch. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ein Rechtsgutachten aus dem Jahr 2025 die Frage stellt, ob Anbieter mit der Vertragsgestaltung das Darlehensrecht umgehen. Das Wohnrecht wird oft im Grundbuch nachrangig eingetragen. Für die Laufzeit gelten Vertragsbedingungen, danach wird neu verhandelt oder das gesamte Haus verkauft.

Was kostet das?

Die Verbraucherzentralen nennen mehrere Kostenarten (die Verbraucherzentrale Hamburg vor allem die Entgelte, die bundesweite Verbraucherzentrale die Wertsicherung):

• Nutzungsentgelt: Je nach Laufzeit und Anteil fallen nach der Verbraucherzentrale Hamburg (Stand April 2026) über die erste Vertragslaufzeit 50 bis deutlich über 70 Prozent der Auszahlungssumme an.
• Durchführungsentgelt: Bei einem späteren Gesamtverkauf werden 0 bis 5,5 Prozent des Verkaufspreises berechnet, meist vom bisherigen Eigentümer getragen.
• Wertsicherung: Das ist eine Klausel, die dem Anbieter einen Mindestanteil sichert. Üblich sind nach der Verbraucherzentrale (Stand Januar 2026) etwa 117 Prozent seines Einsatzes. Sinkt der Wert, bleibt dieser Betrag trotzdem beim Anbieter.
• Instandhaltung und Sanierung: Sie liegen meist allein bei den Bewohnern, auch wenn ein Teil des Hauses dem Anbieter gehört. Wertsteigernde Investitionen kommen später auch dem Anbieter zugute.

Beispiel (angenommene Zahlen): Ein Haus ist 400.000 Euro wert. Sie verkaufen 20 Prozent und erhalten 80.000 Euro. Das Nutzungsentgelt liegt bei 5 Prozent pro Jahr auf diese Summe: 80.000 mal 0,05 gleich 4.000 Euro im Jahr, also gut 333 Euro im Monat. Nach zehn Jahren haben Sie 40.000 Euro gezahlt, das entspricht der Hälfte der Auszahlung. Dem Anbieter gehören dann immer noch 20 Prozent.

Zum Vergleich ein Darlehen: Die Verbraucherzentrale nennt für Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei guter Bonität rund 3,3 Prozent (Stand Januar 2026). Auf 80.000 Euro wären das 2.640 Euro Zinsen im Jahr, bei vollem Eigentum.

Was passiert beim späteren Verkauf?

Hier zeigen sich die Unterschiede. Mit einer Wertsicherung von 17 Prozent hat der Anbieter Anspruch auf mindestens 80.000 mal 1,17, also 93.600 Euro.

Ohne Wertsicherung blieben Ihnen 80 Prozent des Verkaufspreises, also 320.000, 288.000 und 224.000 Euro. Die Differenz beträgt bei stabilem Wert 13.600 Euro und bei einem Wert von 360.000 Euro 21.600 Euro. Hinzu kommen die bereits gezahlten Nutzungsentgelte. Das Wertrisiko liegt damit überwiegend bei Ihnen.

Ob ein Teilverkauf besser ist als der Verkauf des ganzen Hauses, zeigt sich erst mit einem Wert. Eine erste Spanne gibt Ihnen die Zahl für diesen Vergleich.

Was Verbraucherzentralen als Risiken nennen

• Zahlungsausfall: Bei Zahlungsverzug drohen laut Verbraucherzentrale Räumung und Zwangsversteigerung.
• Nachrangiges Wohnrecht: Geht der Teilkäufer in die Insolvenz, kann die finanzierende Bank die Immobilie versteigern lassen. Bewohner müssten dann ausziehen, auch ohne eigenes Verschulden.
• Intransparenz: Viele Angebote und Berechnungsmodelle erschweren den Vergleich. Werbung mit „ab 4,99 Prozent“ unterliegt anders als Darlehenszinsen keinen klaren Vorgaben.
• Inflationsklauseln: Ein an die Preisentwicklung gekoppeltes Nutzungsentgelt kann stark steigen. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt einen Fall mit einem Anstieg von 340 auf 500 Euro im Monat innerhalb eines Jahres.
• Vollmacht: Anbieter lassen sich teils eine notariell beglaubigte Vollmacht über den Tod hinaus erteilen.
• Rechtslage: Die Verbraucherzentrale verweist auf ein Rechtsgutachten von 2025, das die Frage stellt, ob Anbieter das Darlehensrecht umgehen. Einige Notare haben die Beurkundung solcher Verträge nach Angaben der Verbraucherzentrale wegen unwirksamer Klauseln abgelehnt, und ein Landgericht hat einen Anbieter wegen irreführender Werbung verurteilt.

Sinnvoll sein kann ein Teilverkauf nach Einschätzung der Verbraucherzentrale allenfalls in Ausnahmefällen. Sie empfiehlt, konkrete Angebote zu vergleichen, Verträge von einer unabhängigen Stelle oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen und die Checkliste der BaFin „Wie teuer ist ein Teilverkauf“ zu nutzen.

Zehn Fragen, die Sie jedem Anbieter stellen sollten

Die Empfehlungen der Verbraucherzentralen lassen sich in Fragen übersetzen, die Sie schriftlich beantworten lassen können:

1. Wie hoch ist das Nutzungsentgelt in Euro pro Monat, und wie wird es berechnet?
2. Ist das Entgelt für die gesamte Laufzeit fest, oder ist es an einen Preisindex gekoppelt? Was passiert nach Ablauf?
3. Wer zahlt Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung, und wie werden Wertsteigerungen später verteilt?
4. Gibt es eine Wertsicherung, einen Mindesterlösanteil oder eine ähnliche Klausel, und wie hoch ist sie?
5. Welche Entgelte fallen bei einem späteren Verkauf an (Durchführungs-, Service- oder Maklerentgelt)?
6. In welchem Rang steht mein Wohnrecht im Grundbuch, und wer finanziert den Anteil des Anbieters?
7. Welche Vollmachten soll ich erteilen, und gelten sie über den Tod hinaus?
8. Gibt es eine Rückkaufoption, auch für meine Erben, und wie wird der Preis bestimmt?
9. Was passiert, wenn ich das Entgelt nicht mehr zahlen kann?
10. Welche Beratungs- und Vermittlungskosten entstehen vorab?

Die Antworten sollten in einem schriftlichen Angebot stehen, das Sie in Ruhe prüfen lassen können. Eine Hilfe bietet die Checkliste der BaFin „Wie teuer ist ein Teilverkauf“. Angebote, die nur mündlich oder nur mit einem Werbeprozentsatz beantwortet werden, sind schwer vergleichbar. Lassen Sie sich nicht drängen. Es gibt keinen Grund, innerhalb weniger Tage zu unterschreiben.

So funktioniert der Rückmietverkauf

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie das gesamte Haus und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag, damit Sie wohnen bleiben. Sie erhalten den Kaufpreis auf einen Schlag, zahlen danach Miete und sind Mieter mit den üblichen Mieterrechten.

Vorteile:

• Der Verkauf ist ein normales Kaufgeschäft mit klarem Preis.
• Als Mieter profitieren Sie vom Mietrecht. Instandhaltung und größere Reparaturen trägt der Vermieter. Der Verbraucherzentrale zufolge ist das ein Unterschied zum Teilverkauf.
• Ihr Vermieter kann nicht einfach kündigen. Eine Kündigung braucht einen gesetzlichen Grund (§ 573 BGB). Verkauft er das Haus später weiter, bleibt der Mietvertrag bestehen (§ 566 BGB).

Nachteile und Prüfpunkte:

• Eigentum und Wertentwicklung: Sie geben beides ab.
• Miete: Käufer rechnen sie aus der Rendite, die sie erzielen möchten. Bei angenommenen 4 Prozent Rendite auf 300.000 Euro sind das 12.000 Euro im Jahr, also 1.000 Euro im Monat. Die Verbraucherzentrale nennt Mietrenditen von etwa 3 bis über 6 Prozent, je nach Region.
• Kündigungsschutz: Der gesetzliche Schutz hat Grenzen. Ein späterer Käufer kann bei Eigenbedarf kündigen, sofern das nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Lassen Sie einen Ausschluss und die Laufzeit rechtlich prüfen.
• Zahlungsmodalitäten und Mieterhöhungen: Staffeln oder Indexierungen sollten Sie vor Vertragsabschluss durchrechnen.
• Preis: Vergleichen Sie das Angebot mit dem Marktwert und lassen Sie sich erklären, wie Kaufpreis und Miete zusammenhängen.

Wie der Wert Ihres Hauses ermittelt wird, steht in Wert des Hauses ermitteln. Das Modell mit lebenslangem Recht statt Miete finden Sie in Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Teilverkauf, Rückmietverkauf und Alternativen im Überblick

Wer noch ein laufendes Darlehen hat, sollte zuvor Haus verkaufen trotz laufendem Kredit lesen. Denn bei einem Teilverkauf bleibt die Bank beteiligt.

Typische Stolpersteine

• Die Gesamtsumme betrachten. Entscheidend ist nicht der Auszahlungsbetrag, sondern die Summe aus Nutzungsentgelt, Wertsicherung und Verkaufskosten über zehn bis zwanzig Jahre.
• Das Berechnungsmodell erklären lassen. Bitten Sie um Zahlenbeispiele für drei Wertentwicklungen.
• Den Rang des Wohnrechts klären. Fragen Sie, ob ein erster Rang möglich ist und was das kostet.
• Mehrere Angebote vergleichen. Holen Sie auch Angebote von Banken ein.
• Den Vertrag unabhängig prüfen lassen. Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt können vorab einen Blick darauf werfen.
• Die Erben mitdenken. Klären Sie, was mit den Rechten geschieht, wenn Sie versterben, und ob ein Rückkauf für Ihre Erben möglich ist.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer über einen Teil- oder Rückmietverkauf nachdenkt, fragt sich meist Folgendes.

Was kostet es mich? Im Beispiel oben (angenommene Zahlen) sind bei 80.000 Euro Auszahlung und 5 Prozent Nutzungsentgelt 4.000 Euro im Jahr fällig, nach zehn Jahren 40.000 Euro, und dem Anbieter gehören dann immer noch 20 Prozent. Mit einer Wertsicherung von 17 Prozent hat er Anspruch auf mindestens 93.600 Euro. Beim Rückmietverkauf zahlen Sie Miete, im Beispiel oben bei angenommenen 4 Prozent Rendite auf 300.000 Euro 1.000 Euro im Monat.

Worauf kommt es bei der Laufzeit an? Wichtig ist die Vertragslaufzeit: Beim Teilverkauf gelten Konditionen für eine festgelegte Laufzeit, danach wird neu verhandelt oder das gesamte Haus verkauft. Rechnen Sie deshalb über zehn bis zwanzig Jahre, nicht nur bis zur Auszahlung.

Was darf ich nicht vergessen?

1. Hauswert und tatsächlichen Geldbedarf feststellen.
2. Schriftliche Angebote einholen und die zehn Fragen oben beantworten lassen.
3. Das Angebot mit einem Bankdarlehen und mit dem Verkauf des ganzen Hauses vergleichen, siehe Haus verkaufen und wohnen bleiben.
4. Den Vertrag unabhängig prüfen lassen.
5. Die Erben mitdenken: Rückkaufoption und Vollmachten über den Tod hinaus klären.

Stolpersteine vermeiden: Nur auf den Auszahlungsbetrag oder einen Werbeprozentsatz schauen. Das Wohnrecht im Rang nicht klären. Unter Druck unterschreiben. Bei einem laufenden Darlehen die Bank außer Acht lassen, siehe Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Wann frage ich wen? Vor der Unterschrift die Verbraucherzentrale oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt, zusätzlich die BaFin-Checkliste „Wie teuer ist ein Teilverkauf". Beim Rückmietverkauf einen Rechtsanwalt oder Notar, der einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und die Laufzeit prüft. Der Notar prüft nicht, ob das Modell für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Häufige Fragen

Ist ein Teilverkauf sinnvoll?

Die Verbraucherzentralen sehen ihn nur in Ausnahmefällen als sinnvoll, etwa bei stark sinkenden Immobilienwerten oder deutlich höheren Bankzinsen. In vielen Fällen sind Darlehen oder ein klassischer Verkauf günstiger.

Brauche ich einen Notar?

Ja. Kauf- und Eigentumsübertragungsverträge über Grundstücke werden notariell beurkundet. Der Notar prüft aber nicht, ob das Modell für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Es hängt von Anteil, Wert und Laufzeit ab. Ein Beispiel der Verbraucherzentrale nennt mindestens 4,99 Prozent pro Jahr bei zehn Jahren Festschreibung. Prüfen Sie, ob der Satz gekoppelt oder fest ist.

Kann ich den verkauften Anteil zurückkaufen?

Manche Verträge sehen Rückkaufoptionen vor, auch für Erben. Offen sind der Rückkaufpreis und wer ihn bestimmt. Lassen Sie die Bedingungen schriftlich festlegen.

Was ist besser, Teilverkauf oder Rückmietverkauf?

Das hängt davon ab, ob Sie Eigentum behalten möchten. Der Rückmietverkauf ist einfacher und rechtlich klarer. Der Teilverkauf behält einen Rest Eigentum, ist aber komplexer und teurer.

Wie vergleiche ich ein Teilverkaufsangebot mit einem Darlehen?

Rechnen Sie beide in Euro über die gleiche Laufzeit. Im Beispiel oben kostet das Nutzungsentgelt bei 80.000 Euro Auszahlung 4.000 Euro im Jahr. Die Verbraucherzentrale nannte im Januar 2026 für Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei guter Bonität rund 3,3 Prozent, das wären 2.640 Euro Zinsen im Jahr bei vollem Eigentum. Ihre Zahlen weichen ab, entscheidend ist ein schriftliches Angebot beider Seiten.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Prüfen Sie zuerst, was Ihr Haus wert ist, bevor Sie ein Modell wählen. Der Hauswert hilft Ihnen, ein Angebot einzuordnen: Wie viel Prozent des Werts zahlt der Anbieter aus, und was kostet Sie das über die Jahre? Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtliche und steuerliche Details prüfen Notar, Rechtsanwältin oder Steuerberater im Einzelfall.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Die Zahlen stammen aus Veröffentlichungen der Verbraucherzentralen von Januar und April 2026.

• Verbraucherzentrale: Teilverkauf der eigenen Immobilie
• Verbraucherzentrale Hamburg: Lohnt es sich, im Alter einen Immobilien-Teilverkauf zu machen?
• Verbraucherzentrale Hamburg: lange Konditionsbindung
• § 573 BGB
• § 566 BGB