Maklervertrag kündigen oder widerrufen: Wege, Fristen und aktuelle Rechtsprechung

Kurz gesagt: Der Widerruf beendet einen per Telefon, E-Mail oder bei Ihnen zu Hause geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Begründung, bei fehlender Belehrung kann die Frist länger laufen. Die Kündigung beendet einen laufenden Vertrag, bei fester Laufzeit meist nur zum Ende oder aus wichtigem Grund.

Manchmal passt ein Makler doch nicht, oder ein Vertrag wurde zu schnell unterschrieben. Unten stehen die Möglichkeiten, die Verkäufer haben, die Fristen und das, was die Gerichte in den letzten Jahren entschieden haben, bis hin zu zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom Oktober 2025. Prüfen Sie zuerst, wie und wann Ihr Vertrag zustande kam.

Wenn Sie gerade verkaufen: Suchen Sie diese Woche Maklervertrag, Widerrufsbelehrung und E-Mails zusammen und notieren Sie, wo und wie Sie unterschrieben haben. Rechnen Sie ab Vertragsschluss 14 Tage und prüfen Sie, ob die Frist noch läuft. Erklären Sie einen Widerruf oder eine Kündigung nur in Textform, und machen Sie den Zugang nachweisbar.

Widerruf oder Kündigung: Was ist der Unterschied?

• Widerruf: Sie lösen sich von der Willenserklärung, die zum Vertrag geführt hat, so als wäre er nie wirksam geworden. Er ist ein gesetzliches Verbraucherrecht, das nur in bestimmten Vertragssituationen besteht.
• Kündigung: Sie beenden einen wirksamen Vertrag für die Zukunft. Je nach Vertrag brauchen Sie dafür Fristen oder einen wichtigen Grund.

Wer unsicher ist, kann beides in Betracht ziehen. Ein Widerruf ist die stärkere Möglichkeit, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Das Widerrufsrecht des Verkäufers

Als Verkäufer einer privaten Immobilie handeln Sie in der Regel als Verbraucher. Ein Widerrufsrecht besteht nach § 312g BGB bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurden.

Außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) heißt zum Beispiel: Sie unterschreiben den Maklervertrag bei sich zu Hause, im Garten oder an einem anderen Ort, der nicht das Büro des Maklers ist.

Im Fernabsatz (§ 312c BGB) heißt: Verhandlung und Vertragsschluss laufen ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Telefon, E-Mail, Brief oder Messenger-Dienste, im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Systems.

Unterschreiben Sie dagegen im Büro des Maklers und verhandeln dort persönlich, besteht dieses Widerrufsrecht in der Regel nicht.

Fristen

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit dem Vertragsschluss (§ 355 Absatz 2 BGB). Sie beginnt aber nicht, bevor der Makler Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht unterrichtet hat (§ 356 Absatz 3 BGB). Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem die Frist begonnen hätte (§ 356 Absatz 4 BGB).

Der Widerruf braucht keine Begründung und kein bestimmtes Formular. Die Erklärung muss den Entschluss zum Widerruf eindeutig erkennen lassen, und zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (§ 355 Absatz 1 BGB).

Haben Sie den Vertrag über eine Internetseite geschlossen, muss der Makler dort eine gut sichtbare Funktion zum Widerruf anbieten (§ 356a BGB, nach Angaben von Kanzleien seit dem 19. Juni 2026). Ein Widerruf über diese Funktion gilt als rechtzeitig, wenn er innerhalb der Frist abgeschickt wurde. Der Makler muss den Eingang bestätigen.

Rechenbeispiel: Zwei Verläufe

Beispiel: Sie unterschreiben den Alleinauftrag am 10. März 2026 an Ihrem Küchentisch.

• Mit ordnungsgemäßer Belehrung: Die 14 Tage laufen am 24. März 2026 ab.
• Ohne ordnungsgemäße Belehrung: Die Frist beginnt gar nicht. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem 10. März 2026, also am 24. März 2027 (§ 356 Absatz 4 BGB). Ob Ihr Fall so liegt, prüfen Sie am besten mit einer Fachperson.

Haben Sie einen Maklervertrag beendet oder überlegen Sie es, ist ein Preisrahmen für Ihr Haus ein guter nächster Schritt. Er zeigt Ihnen, womit Sie bei einem Neustart rechnen können, egal ob mit einem anderen Makler oder auf eigene Faust.

Der Hauswert gibt Ihnen diesen Rahmen, bevor Sie den nächsten Schritt wählen.

Was die Gerichte zum Widerruf entschieden haben

• BGH, 07.07.2016 (I ZR 30/15 und I ZR 68/15): Maklerverträge, die per Telefon oder E-Mail geschlossen werden, unterliegen dem Fernabsatzrecht. Verbraucher können widerrufen. In den entschiedenen Fällen (Verträge nach dem bis 13.06.2014 geltenden Recht) verlor der Makler den Provisionsanspruch, weil er nicht ordnungsgemäß belehrt hatte.
• BGH, 26.11.2020 (I ZR 169/19): Die Verkäufer hatten in ihrer Wohnung einen provisionspflichtigen Verkaufsauftrag unterschrieben. Eine Widerrufsbelehrung gab es, das Muster-Widerrufsformular fehlte. Der Bundesgerichtshof entschied: Die Frist begann nicht zu laufen, der Widerruf war wirksam. Weder Maklerlohn noch Wertersatz standen dem Makler zu. Der Makler muss beweisen, dass die Unterlagen in Papierform übergeben wurden. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen kann die Übergabe nur ausnahmsweise auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen, wenn der Verbraucher zustimmt.
• BGH, 01.12.2022 (I ZR 28/22): Nach Berichten der Stiftung Warentest war eine Belehrung mit zwei möglichen Empfängern des Widerrufs unzureichend. Die Käufer konnten bis zu einem Jahr und 14 Tage widerrufen.
• EuGH, 30.05.2024 (C-400/22, Conny): Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass die Bestell-Schaltfläche klar auf eine Zahlungspflicht hinweisen muss, auch wenn die Zahlung nur unter einer Bedingung fällig wird. Das kann ein Erfolgshonorar sein.
• BGH, 09.10.2025 (I ZR 159/24): Ein Maklervertrag verpflichtet den Verbraucher im Sinne von § 312j Absatz 3 BGB zu einer Zahlung. Wird ein Vertrag elektronisch geschlossen und die Annahmeerklärung enthält keine ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht, ist er nach § 312j Absatz 4 BGB endgültig unwirksam, nicht nur schwebend unwirksam. Im Fall hatte ein Kaufinteressent einen Maklervertrag über eine Internetseite abgeschlossen: Häkchen und eine Schaltfläche mit „Senden“. Das reichte nicht, denn der Verbraucher muss mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigen, dass er zu einer Zahlung verpflichtet ist, bei einer Schaltfläche etwa mit dem Text „zahlungspflichtig bestellen“ (§ 312j Absatz 3 BGB). Dasselbe gilt für Verkäuferinnen und Verkäufer, die einen Maklervertrag online abschließen. Eine spätere Bitte um einen Besichtigungstermin war keine wirksame Bestätigung.
• BGH, Beschluss vom 22.10.2025 (I ZR 192/24): Der Bundesgerichtshof hat dem Europäischen Gerichtshof zwei Fragen vorgelegt. Erstens: Beginnt die Widerrufsfrist auch dann, wenn der Makler das Muster-Widerrufsformular nicht bereitgestellt hat? Zweitens: Bleibt das Widerrufsrecht bestehen, obwohl beide Seiten den Vertrag schon vollständig erfüllt haben? Die Antwort des Europäischen Gerichtshofs steht noch aus. Bis dahin gilt die bisherige Rechtsprechung: Ohne Muster-Widerrufsformular beginnt die Frist nicht zu laufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.11.2020, I ZR 169/19).

Zwei Punkte folgen daraus: Die Rechtslage zu Widerruf und Elektronik-Verträgen ist seit 2025 in Bewegung. Und ein Widerruf ist kein Automatismus, sondern hängt vom Ablauf und vom Beleg ab. Dazu zählen die Frage, wie der Vertrag geschlossen wurde, welche Unterlagen Sie bekommen haben und ob der Makler seine Informationspflichten erfüllt hat.

Wertersatz und Erlöschen des Widerrufsrechts

Hat der Makler schon gearbeitet, kann er unter Umständen Wertersatz verlangen (§ 357a Absatz 2 BGB). Voraussetzung ist unter anderem, dass Sie ausdrücklich verlangt haben, dass die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt, bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen auf einem dauerhaften Datenträger, und dass der Makler Sie ordnungsgemäß informiert hat. Das Widerrufsrecht kann außerdem bei Dienstleistungen erlöschen, wenn der Makler die Leistung vollständig erbracht hat und Sie vorher ausdrücklich zugestimmt und Ihre Kenntnis vom Erlöschen bestätigt haben (§ 356 Absatz 5 BGB). Fehlen diese Voraussetzungen, bleibt es beim Widerrufsrecht.

Wenn Sie widerrufen wollen: Bewahren Sie alle Unterlagen, E-Mails und Chatverläufe auf. Sie sind der Beleg dafür, was Sie wann erhalten und erklärt haben.

Die Kündigung

Einfacher Auftrag ohne feste Laufzeit

Ein einfacher Maklerauftrag ohne feste Laufzeit lässt sich nach allgemeiner Auffassung in der Regel jederzeit beenden. Die Kündigung sollten Sie in Textform erklären und den Zugang nachweisbar machen. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht nur, wenn er vereinbart wurde (§ 652 Absatz 2 BGB).

Alleinauftrag mit fester Laufzeit

Während einer festen Laufzeit kennt ein Alleinauftrag in der Regel keine ordentliche Kündigung vor dem Laufzeitende. Beenden können Sie ihn:

1. zum Ablauf der Laufzeit, wenn Sie die Kündigungsfrist einhalten und eine Verlängerung verhindern wollen. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil I ZR 40/19 eine vierwöchige Frist bei sechsmonatiger Laufzeit und dreimonatiger Verlängerung nicht beanstandet.
2. aus wichtigem Grund nach § 314 BGB, wenn Ihnen unter Abwägung der Interessen die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Besteht der Grund in einer Pflichtverletzung des Maklers, etwa weil er nicht tätig wird, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 314 Absatz 2 BGB). Sie müssen innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Grundes kündigen (§ 314 Absatz 3 BGB). Schadensersatzansprüche bleiben bestehen (§ 314 Absatz 4 BGB).
3. im Einvernehmen mit dem Makler. Eine kurze schriftliche Aufhebungsvereinbarung schafft Klarheit.

Rechenbeispiel: Kündigung wegen Untätigkeit

Beispiel: Ihr Makler hat seit vier Monaten keine Besichtigung organisiert und auf Anfragen nicht geantwortet. Sie setzen ihm am 5. Mai in Textform eine Frist von 14 Tagen bis zum 19. Mai, den Stand der Vermarktung darzulegen und Besichtigungen anzubieten. Passiert nichts, können Sie am 20. Mai aus wichtigem Grund kündigen. Notieren Sie Datum und Inhalt jeder Mitteilung.

Das ist ein Beispiel, kein Freibrief. Ob eine Frist angemessen ist und ob der Grund trägt, hängt vom Einzelfall ab.

Und die Provision nach dem Ende?

Der Lohn wird nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Manche Verträge sehen Klauseln vor, nach denen der Makler auch nach Vertragsende noch Provision bekommt, wenn ein von ihm benannter Interessent kauft. Lesen Sie diese Klauseln und halten Sie fest, welche Interessenten der Makler Ihnen mitgeteilt hat.

Schritt für Schritt: So gehen Sie vor

1. Vertrag und Unterlagen zusammensuchen. Maklervertrag, E-Mails, Widerrufsbelehrung, Exposé.
2. Klären, wie der Vertrag zustande kam. Zu Hause, am Telefon, per E-Mail, über ein Online-Formular, im Büro?
3. Frist notieren. Rechnen Sie ab Vertragsschluss 14 Tage und prüfen Sie, ob eine ordnungsgemäße Belehrung vorlag.
4. Erklärung in Textform verfassen. Kurz, eindeutig („Ich widerrufe den Maklervertrag vom …“ oder „Ich kündige den Maklervertrag vom … zum nächstmöglichen Zeitpunkt, hilfsweise …“).
5. Zugang nachweisbar machen. Per E-Mail mit Lesebestätigung, per Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Empfangsbestätigung.
6. Weitere Schritte absprechen. Bei Streit lassen Sie sich von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale beraten.

Worauf Sie achten sollten

• Die Belehrung prüfen, bevor Sie die 14 Tage als abgelaufen ansehen. Fehlt sie, kann das Widerrufsrecht noch bestehen.
• Widerruf und Kündigung in Textform erklären. Eine eindeutige Textform schützt Sie.
• Bei Pflichtverletzungen zuerst eine Frist setzen. Das Gesetz verlangt in der Regel zuerst eine Frist oder Abmahnung.
• Bei bestehendem Alleinauftrag keinen neuen Makler parallel beauftragen. Das wäre eine Pflichtverletzung.
• Den Wertersatz im Blick behalten. Prüfen Sie, ob Sie dem Beginn der Leistung ausdrücklich zugestimmt haben.
• Unterlagen aufheben. E-Mails und Chatverläufe belegen, wann Sie was erhalten haben.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Wer mit seinem Makler unzufrieden ist oder zu schnell unterschrieben hat, fragt sich meist:

Wie lange habe ich Zeit? Beim Widerruf 14 Tage ab Vertragsschluss. Im Beispiel dieses Artikels läuft die Frist bei einer Unterschrift am 10. März 2026 am 24. März 2026 ab. Fehlt eine ordnungsgemäße Belehrung, kann sie bis zum 24. März 2027 laufen. Ob Ihr Fall so liegt, prüft eine Fachperson.

Was darf ich nicht vergessen? Den Zugang der Erklärung nachweisbar zu machen und alle Unterlagen, E-Mails und Chatverläufe aufzubewahren.

Stolpersteine vermeiden: Bei einem bestehenden Alleinauftrag parallel einen zweiten Makler zu beauftragen, bei Pflichtverletzungen sofort zu kündigen, ohne vorher eine Frist zu setzen, und die Frist erst zu prüfen, wenn sie schon abgelaufen ist.

Wann frage ich wen? Möglichst früh eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale, sobald Sie widerrufen oder aus wichtigem Grund kündigen wollen.

Eine Reihenfolge:

1. Vertrag, Belehrung und E-Mails zusammensuchen.
2. Klären, wie der Vertrag zustande kam: zu Hause, am Telefon, per E-Mail, online oder im Büro.
3. Frist notieren.
4. Erklärung kurz und eindeutig in Textform schreiben.
5. Zugang nachweisbar machen, zum Beispiel mit Einwurf-Einschreiben.

Danach können Sie neu planen, mit einem anderen Makler (Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag) oder ohne. Falls ein Pflichtverstoß des Maklers im Raum steht, lesen Sie Wofür haftet ein Immobilienmakler?.

Häufige Fragen

Was passiert mit der Provision, wenn ich den Vertrag beende und trotzdem noch jemand von Ihrem Makler kauft?

Das hängt von den Vertragsklauseln und vom Einzelfall ab. Manche Verträge sehen vor, dass der Makler auch nach Vertragsende noch Provision bekommt, wenn ein von ihm benannter Interessent kauft. Lesen Sie diese Klauseln und halten Sie fest, welche Interessenten Ihnen der Makler mitgeteilt hat.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen, den ich im Büro des Maklers unterschrieben habe?

Ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB setzt voraus, dass der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Unterschreiben Sie im Büro, bestehen diese Voraussetzungen in der Regel nicht. Wurde zuvor außerhalb des Büros persönlich verhandelt und dann im Büro unterschrieben, kann § 312b Absatz 1 Nummer 3 BGB eingreifen.

Wie lange kann ich widerrufen, wenn der Makler mich nicht belehrt hat?

Spätestens bis zwölf Monate und 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem die Frist begonnen hätte (§ 356 Absatz 4 BGB). Wegen der Vorlage an den EuGH vom Oktober 2025 ist offen, wie sich ein fehlendes Muster-Widerrufsformular auswirkt. Lassen Sie den Fall prüfen.

Muss ich dem Makler etwas bezahlen, wenn ich widerrufe?

Möglicherweise Wertersatz, aber nur unter den Voraussetzungen des § 357a Absatz 2 BGB. Dazu gehört Ihr ausdrückliches Verlangen, dass der Makler schon vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt, und eine ordnungsgemäße Information durch den Makler.

Mein Makler ist untätig. Kann ich sofort kündigen?

Nicht ohne Weiteres. Das Gesetz sieht bei Pflichtverletzungen in der Regel zuerst eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung vor (§ 314 Absatz 2 BGB). Setzen Sie eine angemessene Frist in Textform.

Was ist mit Online-Maklerverträgen?

Für elektronisch geschlossene Verträge gelten besondere Pflichten. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.10.2025 (I ZR 159/24) braucht die Bestellung eine Bestätigung der Zahlungspflicht, sonst kommt der Vertrag nicht wirksam zustande. Wird der Vertrag dagegen ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen, gelten die Absätze 2 bis 4 des § 312j BGB nicht (§ 312j Absatz 5 BGB).

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Prüfen Sie zuerst, wie Ihr Vertrag entstanden ist, dann zählen die Tage. Ein Widerruf kommt nur in Frage, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Eine Kündigung brauchen Sie bei einer festen Laufzeit meist zum Ende oder bei einem gewichtigen Grund. Auch wenn Sie mit dem Makler nicht mehr weiterarbeiten, ist der Verkauf nicht verloren: Sie können neu planen, mit einem anderen Makler oder ohne Makler. Die Vertragsbegriffe finden Sie im Überblick Maklervertrag: Pflichten, Laufzeiten und Klauseln, die Unterschiede der Auftragsarten in Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen und Rechte hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie sie von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Stand und Quellen

Stand: 28.10.2026.

• § 312b, § 312c, § 312g, § 312j BGB
• § 355, § 356, § 357a BGB
• § 356a BGB
• § 314 BGB, § 652 BGB
• BGH, 26.11.2020, I ZR 169/19 (Haufe)
• BGH, 07.07.2016, I ZR 30/15 (LTO)
• Stiftung Warentest
• BGH, 09.10.2025, I ZR 159/24
• BGH, 22.10.2025, I ZR 192/24
• EuGH, 30.05.2024, C-400/22
• Verbraucherzentrale