Haus auf Erbbaugrundstück (Erbpacht) verkaufen: Zustimmung, Restlaufzeit und Erbbauzins

Kurz gesagt: Bei einem Haus auf einem Erbbaugrundstück gehört Ihnen das Gebäude und das Erbbaurecht, der Grund und Boden dem Eigentümer des Grundstücks. Verkaufen können Sie das Erbbaurecht. Ist im Vertrag vereinbart, dass der Grundstückseigentümer zustimmen muss, braucht der Verkauf diese Zustimmung, auf die unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch besteht (§ 7 ErbbauRG). Preisbestimmend sind vor allem Restlaufzeit, Höhe des Erbbauzinses und die Regelungen zum Vertragsende.

Umgangssprachlich heißt es Erbpacht, rechtlich ist es ein Erbbaurecht. Wer ein solches Haus verkauft, fragt anders als bei Volleigentum: Wer muss zustimmen, wie lange läuft das Recht noch, was zahlt der Käufer jedes Jahr? Die Antworten folgen dem Stand Oktober 2026.

Wenn Sie gerade verkaufen: Besorgen Sie diese Woche den Erbbaurechtsvertrag und einen aktuellen Auszug aus dem Erbbaugrundbuch. Prüfen Sie, ob der Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht, und sprechen Sie ihn früh an. Legen Sie Restlaufzeit und Erbbauzins bereit, denn danach fragen Interessenten als Erstes.

Was Sie bei einem Erbbaurecht verkaufen

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Für Käufer ist es ein Recht auf Zeit. Es hat eine Laufzeit, oft 66 oder 99 Jahre, und der Berechtigte zahlt dafür einen Erbbauzins. Beides steht im Erbbaurechtsvertrag und im Erbbaugrundbuch. Das Gesetz erlaubt, dass bestimmte Inhalte Vertragsbestandteil werden, etwa Regeln zu Bauwerk, Versicherung, Lasten, Heimfall, Vertragsstrafe, Vorrecht auf Erneuerung und eine Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers (§ 2 ErbbauRG).

Wichtig für Sie: Der Käufer erwirbt dasselbe Recht, mit denselben Pflichten. Er tritt in den Erbbaurechtsvertrag ein. Sie sollten ihn deshalb vollständig kennen, bevor Sie inserieren.

Beispiel zur Restlaufzeit: Ein Erbbaurecht wurde 1990 für 99 Jahre bestellt. Es läuft bis 2089, die Restlaufzeit im Jahr 2026 beträgt 63 Jahre. Wurde ein Recht 1975 für 66 Jahre bestellt, endet es 2041, die Restlaufzeit beträgt noch 15 Jahre. Die erste Immobilie lässt sich normalerweise besser verkaufen und finanzieren als die zweite.

Muss der Grundstückseigentümer zustimmen?

Das Gesetz erlaubt, im Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG). Das Gleiche kann für Belastungen gelten, etwa die Grundschuld Ihrer Käuferbank (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG). Steht eine solche Klausel im Vertrag, ist der Verkauf ohne Zustimmung nicht wirksam.

Außerdem kann im Vertrag oder im Erbbaugrundbuch ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers eingetragen sein. Dann muss er den Kauf zu den vereinbarten Bedingungen annehmen oder verzichten, bevor der Verkauf wirksam wird. Sehen Sie im Erbbaugrundbuch nach und fragen Sie den Notar.

Lehnt der Eigentümer ab, ist das nicht das Ende:

• Der Erbbauberechtigte kann die Zustimmung verlangen, wenn der Zweck des Erbbaurechts durch den Verkauf nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Person des Käufers die Gewähr bietet, dass er die Pflichten aus dem Vertrag ordentlich erfüllt (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG).
• Verweigert der Eigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann der Erbbauberechtigte beim Amtsgericht beantragen, sie zu ersetzen (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).

Praktisch heißt das: Sprechen Sie früh mit dem Grundstückseigentümer. Kirchen, Gemeinden und Stiftungen haben oft ein festes Verfahren. Legen Sie den Käufer vor, mit Nachweis zur Finanzierung. Der Notar holt die Zustimmung meist ein. Rechnen Sie mit mehreren Wochen. Mehr zum Ablauf finden Sie in Notartermin beim Hausverkauf.

Erbbauzins: Was der Käufer zahlt

Der Erbbauzins ist die laufende Gegenleistung für das Grundstück. Er wird meist als Reallast im Grundbuch gesichert (§ 9 ErbbauRG). Seine Höhe ist im Vertrag festgelegt und kann an die Preisentwicklung gekoppelt sein.

Beispiel (angenommene Zahlen): Das Grundstück hat einen Bodenwert von 150.000 Euro, der Erbbauzins beträgt 4 Prozent. Das sind 6.000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat. Ein Käufer, der das Haus erwirbt, zahlt diese 500 Euro zusätzlich zu seiner Finanzierung. Sinkt oder steigt der Erbbauzins, verändert sich die Gesamtbelastung unmittelbar.

Zwei Regeln schützen Berechtigte:

• Anpassung bei Wohnzwecken: Bei einem Bauwerk, das Wohnzwecken dient, begründet eine vereinbarte Anpassungsklausel einen Erhöhungsanspruch nur, wenn er nicht unbillig ist. Ein Anspruch kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss geltend gemacht werden, und nach jeder Erhöhung beginnt die Dreijahresfrist von neuem (§ 9a ErbbauRG). Steigerungen, die über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung hinausgehen, gelten regelmäßig als unbillig.
• Heimfall bei Zahlungsverzug: Zahlungsverzug kann den Anspruch auf Rückübertragung nur begründen, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreicht (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Im Beispiel wären das 12.000 Euro.

Regeln Sie im Kaufvertrag, wer Rückstände zahlt und bis zu welchem Tag der Erbbauzins von Ihnen getragen wird. Der Notar nimmt das in die Abrechnung auf.

Der Wert eines Erbbaurechts hängt an Restlaufzeit und Erbbauzins. Für den Start in die Preisfrage hilft ein Rahmen aus den Daten, die Sie kennen.

Was das Erbbaurecht wert ist

Der Wert eines Erbbaurechts ist nicht der Wert eines Hauses mit Grundstück. Er hängt davon ab, wie lange es noch läuft, wie hoch der Erbbauzins im Verhältnis zum Bodenwert ist und was am Ende passiert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt dafür eigene Verfahren: Der Wert kann aus Vergleichspreisen veräußerter Erbbaurechte abgeleitet werden, aus dem finanzmathematischen Wert mal einem Erbbaurechtsfaktor oder aus dem Wert des fiktiven Volleigentums mal einem Erbbaurechtskoeffizienten (§ 49 ImmoWertV). Ob für Ihre Region solche Faktoren vorliegen, kann der örtliche Gutachterausschuss sagen.

Der Bodenrichtwert gilt für unbelastetes Volleigentum. Er ist deshalb nur ein Baustein. Lesen Sie dazu Bodenrichtwert erklärt und Wert des Hauses ermitteln.

Das Vertragsende und die Entschädigung

Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer dem Berechtigten grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen (§ 27 ErbbauRG). Höhe und Zahlungsweise können im Vertrag vereinbart werden, auch ein Ausschluss. Dient das Erbbaurecht der Wohnversorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks betragen. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert.

Beispiel (angenommene Zahlen): Das Gebäude ist bei Ablauf 240.000 Euro wert. Greift der Mindestschutz für den Wohnbedarf minderbemittelter Kreise, wären es mindestens 160.000 Euro (240.000 mal zwei Drittel). In anderen Fällen entscheidet der Vertrag, und Käufer rechnen mit weniger oder gar nichts.

Käufer kalkulieren genau das. Eine kurze Restlaufzeit mit unklarer Entschädigung senkt den Preis. Eine Verlängerung des Rechts erhöht den Wert, kann aber einen höheren Erbbauzins bedeuten.

Eine Alternative: das Grundstück dazukaufen

Manche Eigentümer von Erbbaurechten klären vor dem Verkauf, ob sie das Grundstück erwerben können. Dann wären Boden und Haus in einer Hand, und der Verkauf liefe wie bei jedem Haus mit Volleigentum. Das Gesetz erlaubt, im Erbbaurechtsvertrag eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu vereinbaren, das Grundstück an den Berechtigten zu verkaufen (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG). Steht so etwas in Ihrem Vertrag, kennen Sie Bedingungen und Preisfindung. Ohne eine solche Regelung hängt es von der Verhandlung ab, zum Beispiel mit einer Kirchengemeinde, einer Stiftung oder der Stadt, die eigene Vergaberichtlinien haben.

Ob sich der Zukauf lohnt, rechnen Sie gegen: Kaufpreis des Grundstücks plus Nebenkosten gegen den Wegfall des Erbbauzinses und die Wertsteigerung des Hauses. Beim Erwerb eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an, und auch Notar und Grundbuch kosten Geld. Lassen Sie das vorher mit dem Notar durchrechnen.

Finanzierung und Käufer

Banken beleihen Erbbaurechte meist vorsichtiger als Volleigentum, weil sie am Ende nicht das Grundstück, sondern ein befristetes Recht sichern. Für sie ist die Restlaufzeit zentral. Konkrete Mindestlaufzeiten setzen die Banken unterschiedlich an. Fragen Sie deshalb früh nach, ob Interessenten eine Finanzierung zugesagt bekommen. Auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Grundschuld des Käufers (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG) sollte feststehen.

Hilfreich ist eine Verlängerung des Erbbaurechts vor dem Verkauf. Sie wird mit dem Grundstückseigentümer verhandelt und notariell beurkundet. Kosten und neuer Erbbauzins sollten Sie vorher kennen.

Kosten beim Verkauf

• Notar und Grundbuch: für Kaufvertrag, Eintragung und gegebenenfalls Zustimmungs- und Löschungsbewilligungen. Eine Übersicht bietet Notarkosten und Grundbuchkosten.
• Grunderwerbsteuer: Erbbaurechte stehen Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer. In NRW beträgt der Satz 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 220.000 Euro wären das 14.300 Euro (220.000 mal 0,065). Wie der Erbbauzins in die Berechnung eingeht, klärt der Notar. Mehr in Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.
• Gebühren des Grundstückseigentümers: Manche Eigentümer verlangen für die Zustimmung eine Verwaltungsgebühr. Fragen Sie vorher nach.

Checkliste für Ihren Verkauf

1. Erbbaurechtsvertrag und Nachträge vollständig besorgen.
2. Auszug aus dem Erbbaugrundbuch prüfen: Laufzeit, Erbbauzins, Reallast, Vorkaufs- und Ankaufsrechte.
3. Aktuellen Erbbauzins und Zahlungsstand nachweisen.
4. Zustimmungsklausel im Vertrag suchen und Eigentümer früh ansprechen.
5. Restlaufzeit, Entschädigung und Verlängerungsmöglichkeit klären.
6. Wert ermitteln, bevor Sie einen Preis nennen.
7. Notar frühzeitig einbinden.

Typische Stolpersteine

• Die Zustimmung früh einplanen. Ohne sie ist ein Verkauf nicht wirksam, wenn der Vertrag sie verlangt.
• Den Erbbauzins von Anfang an nennen. Er prägt Preis und Finanzierung.
• Die Restlaufzeit offen angeben. Käufer rechnen sie als Erstes aus, und eine klare Angabe schafft Vertrauen.
• Den Wert eigens für das Erbbaurecht ermitteln. Ein Ansatz wie bei Volleigentum führt zu Preisen, die ein Käufer nicht zahlt.
• Rückstände regeln. Legen Sie den Erbbauzins bis zur Übergabe im Kaufvertrag fest.

Ihre nächsten Schritte, wenn Sie jetzt verkaufen

Was zahlt der Käufer jährlich zusätzlich? Den Erbbauzins. Im Beispiel oben sind es bei 150.000 Euro Bodenwert und 4 Prozent 6.000 Euro im Jahr, also 500 Euro im Monat (angenommene Zahlen). Nennen Sie diesen Betrag von Anfang an.

Was kostet mich der Verkauf? Notar und Grundbuch fallen an, die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. In NRW sind das 6,5 Prozent, bei 220.000 Euro also 14.300 Euro. Manche Grundstückseigentümer verlangen für die Zustimmung eine Gebühr, fragen Sie vorher nach. Beachten Sie, dass bei einem Erbbaurecht Restlaufzeit und Erbbauzins zusätzlich in den Preis einfließen.

Wie lange dauert es? Das hängt vor allem von der Zustimmung ab. Rechnen Sie dafür mit mehreren Wochen und planen Sie sie früh ein.

Wie gehe ich vor?

1. Vertrag, Nachträge und Grundbuchauszug beschaffen.
2. Zustimmungsklausel, Vorkaufsrecht, Restlaufzeit und Entschädigung am Vertragsende notieren.
3. Den Grundstückseigentümer ansprechen und Ablauf sowie mögliche Gebühr erfragen.
4. Wert ermitteln, bevor Sie einen Preis nennen (Bodenrichtwert erklärt).
5. Finanzierungsnachweis des Käufers einholen und dem Eigentümer vorlegen.
6. Notar einbinden, der Zustimmung und Abrechnung des Erbbauzinses regelt (Notarkosten und Grundbuchkosten).

Was lese ich zuerst? Wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist, erklärt Grundbuch: Was steht drin.

Wann sollte ich wen fragen? Den Vertrag im Einzelfall prüfen Notar oder Rechtsanwältin. Kennzahlen für den Wert kann der örtliche Gutachterausschuss nennen.

Häufige Fragen

Kann ich ein Erbbaurecht ohne Zustimmung des Eigentümers verkaufen?

Nur, wenn der Vertrag keine Zustimmungspflicht vorsieht. Steht eine solche Klausel im Vertrag, brauchen Sie die Zustimmung. Auf sie besteht unter den Voraussetzungen des § 7 ErbbauRG ein Anspruch, und das Amtsgericht kann sie ersetzen.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Das Recht endet, das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, der dafür eine Entschädigung zahlen muss. Die Höhe regelt der Vertrag. Bei Wohnzwecken für minderbemittelte Bevölkerungskreise gilt ein Mindestschutz von zwei Dritteln des gemeinen Werts.

Kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins einfach erhöhen?

Nein. Bei Wohnzwecken braucht er eine vereinbarte Anpassungsklausel, und die Erhöhung muss billig sein. Frühestens nach drei Jahren, danach erneut nach drei Jahren.

Kann ich den Erbbauzins beim Verkauf mit dem Käufer verhandeln?

Der Erbbauzins ist Vertragsbestandteil mit dem Grundstückseigentümer. Eine Änderung vereinbaren Sie nur mit diesem. Der Käufer berücksichtigt ihn aber in dem Preis, den er für das Recht zahlt.

Brauche ich einen Gutachter?

Nicht zwingend. Eine unabhängige Wertermittlung hilft, weil Erbbaurechte schwer zu vergleichen sind. Fragen Sie auch den Gutachterausschuss nach Kennzahlen.

Welche Angaben sollte ich nennen, bevor ich mein Erbbaurecht inserieren lasse?

Nennen Sie Restlaufzeit, Höhe des Erbbauzinses, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss und was am Vertragsende gilt. Diese Punkte bestimmen Preis und Finanzierung, und Käufer rechnen sie ohnehin als Erstes aus.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Ein Erbbaurecht verkauft sich gut, wenn Käufer die Eckdaten sofort erkennen: Restlaufzeit, Erbbauzins, Zustimmung, Entschädigung. Beschaffen Sie die Unterlagen, sprechen Sie früh mit dem Grundstückseigentümer und lassen Sie den Wert prüfen. Der Hauswert gibt Ihnen eine erste Orientierung für den Angebotspreis. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Die Prüfung des Vertrags im Einzelfall übernehmen Notar oder Rechtsanwältin.

Stand und Quellen

Stand: Oktober 2026. Die Gesetzesangaben beziehen sich auf das Erbbaurechtsgesetz in der veröffentlichten Fassung.

• ErbbauRG § 2
• ErbbauRG § 5
• ErbbauRG § 7
• ErbbauRG § 9
• ErbbauRG § 9a
• ErbbauRG § 27
• § 2 GrEStG
• § 49 ImmoWertV
• Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer, Satz in NRW